Au régime réel, vous pouvez déduire l'amortissement de votre bien, de son mobilier et des travaux, dès lors qu'ils sont inscrits à l'actif de votre bilan. Cet amortissement correspond à « la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année », comme l'explique le site des impôts.

Comment l'amortissement réduit votre impôt

Rénovation énergétique oblige, l'amortissement prend aujourd'hui tout son sens, souligne Baptiste Bochard, juriste chez JD2M : « On arrive dans une période où les critères de rénovation énergétique sont de plus en plus contraignants pour les loueurs. En vide, sans amortissement, ces travaux restent entièrement à sa charge. En meublé, dès qu'il faut faire gagner des points de DPE au logement pour continuer à le louer, ces travaux deviennent amortissables. »

Le dispositif Jeanbrun a certes ouvert l'amortissement à la location nue, mais le juriste tempère : « Il faut cocher beaucoup de cases pour en bénéficier : engagement de location de neuf ans, loyers plafonnés, au moins 30% de travaux dans l'ancien ». Et surtout, l'amortissement du Jeanbrun reste forfaitaire et plafonné, autour de 8 000 euros par an, sans s'adapter au prix réel du bien ni aux travaux réalisés ensuite.

Un mécanisme qui a tout de même ses limites

L'amortissement en location meublée a cependant une limite : il ne peut jamais créer de déficit, c'est-à-dire dépasser vos loyers moins vos charges, comme le précise l'article 39 C du CGI. Prenons un studio loué 6 000 euros par an, avec 4 500 euros de charges et 3 000 euros d'amortissement pour l'année. Vos loyers moins vos charges ne laissent que 1 500 euros de marge : c'est tout ce que vous pourrez déduire. La bonne nouvelle, c'est que ces 1 500 euros ne sont pas perdus : ils sont stockés et reportés sur les années suivantes, sans limite de durée.

Gare aussi à la revente : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP viennent s'ajouter à la base de calcul de votre plus-value. Concrètement, plus vous avez amorti votre bien au fil du temps, plus l'impôt risque d'être élevé au moment de la vente. Baptiste Bochard relativise à nouveau : « L'économie d'impôt que l'amortissement permet de réaliser reste largement supérieure au coût de la réintégration, dans la grande majorité des cas », car l'imposition sur les loyers dépasse presque toujours celle de la plus-value. Un calcul qui reste donc gagnant la plupart du temps.