Investir dans une SCPI en direct présente un risque important de liquidité. En effet, pour récupérer leur argent, les investisseurs détenant des parts dans une Société Civile de Placement immobilier (SCPI) à capital variable, doivent en faire la demande à la société de gestion. Elle ne peut procéder au remboursement que si un autre investisseur se présente pour acheter ces parts, ou si la SCPI dispose d'une trésorerie suffisante. Résultat, de (très) nombreux autres investisseurs peuvent se retrouver sur une liste d'attente avec leurs avoirs bloqués.
Une fois la demande de retrait effectuée par l'investisseur, la société de gestion l'inscrit dans un registre et lui attribue un rang. Le retrait, partiel ou total, des parts est alors réalisé dans l'ordre chronologique de l'inscription dans le registre et en contrepartie des demandes de souscriptions de parts.
Et l'attente peut être longue pour certains. C'est le cas de M. X qui a contacté le médiateur de l'AMF suite au recul de sa position dans le registre des ordres de rachat. M. X détient des parts dans une SCPI à capital variable et effectue sa demande de rachat en mars 2025.
« Grâce aux bulletins trimestriels de la société de gestion de mars et de juin 2025, Monsieur X a calculé qu'un maximum de 43 900 parts précédaient les siennes dans le registre des ordres », explique l'AMF.
Au mois d'août, il apprend par la société de gestion que 52 000 parts devaient être servies avant les siennes. M. X a alors interrogé la société de gestion sur le recul de sa position.
Un recul dû à la régularisation des demandes de retrait
« Toutes les demandes de retrait étaient bien inscrites dans le registre par ordre chronologique de leur réception (...) Mais celles pour lesquelles les compléments attendus avaient ensuite été apportés avaient été réintégrées, en conservant leur date d'inscription, aux chiffres publiés sur le volume de parts en attente de retrait »
La société de gestion explique que « toutes les demandes de retrait étaient bien inscrites dans le registre par ordre chronologique de leur réception, mais que certaines d'entre elles, inscrites avant la sienne, nécessitaient, pour être exécutables, des éléments complémentaires de la part des associés concernés. En l'état, et selon sa pratique alors en vigueur, la société de gestion n'avait donc pas inclus initialement ces demandes dans le nombre publié des parts en attente de retrait. Mais celles pour lesquelles les compléments attendus avaient ensuite été apportés avaient été réintégrées, en conservant leur date d'inscription, aux chiffres publiés sur le volume de parts en attente de retrait ».
M. X a estimé que cette procédure n'était pas transparente. L'Autorité des marchés financiers (AMF) lui a alors rappelé que le règlement général, « applicable aux SCPI à capital variable, laisse la possibilité à la société de gestion d'aménager les conditions de présentation d'une demande de retrait dans sa note d'information ou les statuts de la SCPI, notamment en ce qui concerne les pièces à fournir ». L'AMF a par ailleurs précisé à l'investisseur « qu'aucune demande de retrait transmise postérieurement à cette date n'avait devancé le rang d'inscription de sa demande, le recul apparent en août 2025 étant seulement dû à la régularisation des demandes de retrait reçues et inscrites avant le 18 mars 2025 ».
