L'essentiel
- Investir dans des SCPI comporte des risques, tels que la perte en capital et de liquidité, malgré des rendements potentiellement attractifs.
- Après avoir investi dans la SCPI Accimmo Pierre en 2022, un investisseur a demandé en 2024 le retrait de ses parts, qui restent bloquées à ce jour.
Les rendements des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont en théorie attractifs : le taux de distribution moyen s'établit à 4,91% en 2025 , selon l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilie (Aspim). Mais l'investissement en SCPI présente un risque de perte en capital et de liquidité très important.
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Javier en a d'ailleurs fait les frais. Cet investisseur choisit, en 2022, d'investir 44 895 euros dans la SCPI Accimmo Pierre (dont le taux de distribution a atteint 4,77% en 2025) en achetant 219 parts. Deux ans plus tard, en 2024, Javier effectue une demande de retrait de l'intégralité de ses parts. Depuis cette date, les fonds de Javier sont toujours bloqués... Faute de repreneurs.
En effet, Accimmo Pierre est une SCPI à capital variable gérée par BNP Paribas Asset Management. Comme pour toutes les SCPI à capital variable, en cas de revente, la société de gestion ne peut procéder au remboursement que si un autre investisseur se présente pour acheter ces parts, ou si la SCPI dispose d'une trésorerie suffisante. Résultat, Javier, comme de très nombreux autres investisseurs, se retrouve sur une liste d'attente et ses avoirs sont bloqués. Il est impossible de savoir quand il récupérera ses billes.
« L'ordre correspondant se situe au rang 383, avec 78 512 parts en attente devant les vôtres », une « position communiquée à titre indicatif », lui a répondu la conseillère BNP Paribas le 27 mars dernier. Dans son bulletin trimestriel d'information sur le quatrième trimestre 2025, BNP Paribas Asset Management indique que 3,7% des parts sont en attente de rachat... Soit 691 529 parts au total. Fin 2024, elles s'élevaient déjà à 538 590.
Contacté par MoneyVox, BNP Paribas n'a pas répondu à nos sollicitations quant au délai de revente des parts.
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Une attente interminable et le prix des parts en baisse
Depuis 2023, les demandes de retrait de cette SCPI explosent et ne peuvent être honorées. En effet, alors qu'en 2020, 2021 et 2022, le délai moyen d'exécution de la demande de retrait s'élevait à un mois, il est, depuis 2023 de « plusieurs mois » selon le rapport 2024 de BNP Paribas sur la SCPI Accimmo.
Par ailleurs, une nouvelle baisse du prix de souscription et de retrait a été annoncée en septembre 2024. Ainsi, le prix de souscription s'élève, depuis, à 141 euros, contre 168 euros auparavant et le prix de retrait à 128,41 euros la part.
« L'investissement initial de 44 895 euros correspond désormais à une valeur théorique de sortie d'environ 28 121,79 euros », explique Javier dans son témoignage à MoneyVox. Malgré une note de 4 sur 7 sur l'échelle de risque SRI, Javier a potentiellement « perdu » plus de 30% du capital investi.
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Afin de rembourser une partie des parts en attente de retrait, « la société de gestion a soumis à l'assemblée générale du 25 novembre 2024 la mise en place d'un fonds de remboursement destiné aux associés avec des parts en attente de retrait depuis plus de 6 mois. Ce fonds a été doté de 20 millions d'euros dont environ 16,7 millions ont permis d'exécuter des ordres de remboursements au cours du 1er trimestre 2025 », explique BNP Paribas Asset Management dans son rapport. Malgré cette initiative, de nombreux investisseurs voient encore leurs fonds bloqués. « A ce jour, la Société de gestion n'est pas en mesure d'évaluer le délai d'exécution de cet ordre de vente », précisait encore la conseillère dans un courrier adressé à cet investisseur.
Parts bloquées et délai indéterminé
Javier n'est pas le premier investisseur à s'étonner du délai de revente de parts de SCPI. En 2024, l'Autorité des marchés financiers (AMF) évoquait la situation d'un épargnant, souhaitant retirer ses parts de SCPi. Le gestionnaire l'informe d'abord d'un délai de 3 semaines... Puis d'au moins 6 mois avant de pouvoir traiter sa demande. L'épargnant a lors contacté l'AMF qui lui a répondu que le retrait est « conditionné à l'existence d'une demande de souscription correspondante. Si la liquidité des parts est faible, il peut arriver que le nombre de demandes de souscription ne suffise pas à couvrir le nombre de demandes de retrait. Un associé souhaitant vendre ses parts peut donc être soumis à des délais de sortie d'une durée indéterminée s'il n'existe pas suffisamment d'acheteurs ».
Au 31 décembre 2025, le stock total de parts de SCPI en attente de retrait s'élèvait à 2,8 milliards d'euros, soit 3,1% de la capitalisation du marchén. « Ce stock demeure très concentré : 15 SCPI, gérées par 7 sociétés de gestion, regroupent environ les trois quarts des parts en attente. Il s'agit majoritairement de SCPI à prépondérance bureaux », souligne l'ASPIM
Plus récemment, ce sont les SCPI Perial O2 et Perial Grand Paris qui se sont retrouvées dans la tourmente. Depuis le 25 février dernier, aucune nouvelle part n'est plus créée et la variabilité du capital est temporairement suspendue. Concrètement, cela signifie que toutes les demandes de vente de parts enregistrées mais pas encore honorées ont été purement et simplement annulées. Pour vendre leurs parts, les investisseurs doivent passer, depuis le 2 avril, par « un marché secondaire régulé », organisé par PERIAL AM, qui prend « le relais pour chercher à organiser les échanges de parts de chacune de ces SCPI, selon la loi de l'offre et de la demande ».
