Placement : SCPI en direct ou en assurance vie, quel est le piège à éviter ?

La pierre-papier s'effrite de moins en moins. Après deux ans de turbulences, les SCPI à capital variable, fonds permettant d'investir dans l'immobilier d'entreprise, semblent se stabiliser. Un soulagement pour les épargnants, alors que certaines valorisations ont, entre 2023 et 2024, dévissé de plus de 30%. Selon les professionnels, de janvier à septembre 2025, le prix moyen des parts n'a baissé que de 3,6%. Et encore, l'essentiel de cette décrue (-3,5%) date du début d'année.

« On semble être sur un atterrissage, on a sans doute connu le plus fort de la baisse », estime Pierre Garin, directeur du Pôle immobilier du courtier Linxea. De quoi attirer à nouveau les capitaux ? Le spécialiste constate en tout cas un frémissement. « Depuis la rentrée scolaire, on connaît une vraie augmentation des demandes d'achat. Le mois d'octobre a été pour nous un très gros résultat, toutes années confondues. »

Toujours attractif

L'ensemble des acteurs confirment cette tendance : sur les neuf premiers mois de 2025, les acquisitions de parts ont augmenté de 33% par rapport à la même période, l'année précédente. Et les choses s'accélèrent : au troisième trimestre, la collecte nette a été de 1,1 milliard d'euros, en hausse de 38% comparé au T3 2024.

Les indicateurs passent donc au vert, même si cela n'a, pour le moment, rien de comparable avec l'avant-crise. « Il va falloir voir si les chiffres se confirment, analyse Pierre Garin. Cela peut également être dû à l'effet « baisse du livret A » en août. »

Malgré tout, Nicolas Tarnaud, expert en finance et immobilier et Directeur de programmes à Financia Business School, se montre optimiste. « Il y a moins de raisons d'avoir peur. On a pu se retrouver à un moment au creux de la vague, mais tôt ou tard, les actifs de qualité vont reprendre de la valeur. » Il n'est donc pas surpris par la collecte récente. « Un placement qui peut rapporter un bon 4 ou 5%, vu ce que propose le reste du marché... Cela vaut la peine d'y allouer une partie de ses capitaux ! »

Vous avez envie d'investir ? Deux modes de distribution coexistent. Tout d'abord, il est possible d'acheter ses parts directement auprès de la société de gestion, et recevoir en contrepartie sur son compte des « loyers », considérés comme revenus fonciers. L'autre solution, c'est d'acquérir les actifs dans une enveloppe fiscale, notamment l'assurance vie, et d'y accumuler les dividendes.

Mais comment choisir ? Pour vous aider à arbitrer entre les avantages et inconvénients de chaque option, Moneyvox vous propose un comparatif complet, critère par critère : rentabilité, fiscalité, sécurité... Surprise : les résultats ne sont pas aussi évidents qu'on pourrait l'imaginer ! Dans le premier épisode de cette série, focus sur la liquidité.

Placement : les 10 SCPI qui ont le plus de problèmes de liquidité

Liquidité : attention danger !

Il n'y a pas si longtemps, c'était un sujet qui n'inquiétait personne. Même s'il était mentionné sur les documents d'information, le risque de liquidité, ou faculté d'acheter ou vendre quand on le désire, semblait « théorique ». « Quand tout allait bien, les clients investissaient sans trop s'en préoccuper », se souvient Pierre Garin de Linxea. Dans la période faste de la dernière décennie, les transactions étaient en effet fluides.

Sauf que... une crise vient toujours rappeler une règle d'or : pour céder un titre, il faut toujours trouver preneur. Dans le cas du marché des SCPI « en direct », il existe donc un « second marché », pour revendre ses parts. Les gestionnaires disposent de capitaux pour les reprendre à leur valeur en vigueur (en général mise à jour une à deux fois par an). Mais quand les demandes de retrait sont trop importantes, la société ne peut plus assumer. Un « carnet d'ordres » est établi : il réunit les titres en attentes d'acheteurs.

« Quand il y a plus d'ordres de vente que d'achat et que les sociétés n'ont pas assez de fonds pour compenser, on est bloqué. »

Pour Nicolas Tarnaud, « c'est le principal inconvénient de l'achat en direct ». « Il faut le rappeler, on n'est pas sur un produit côté, que l'on peut échanger en quelques secondes. Quand il y a plus d'ordres de vente que d'achat et que les sociétés n'ont pas assez de fonds pour compenser, on est bloqué. » On parle alors d'illiquidité.

C'est ce qui s'est passé lors de la crise. Lorsque la valeur des parts s'est effondrée, « il y a eu un effet domino. Dans un moment d'incertitude, tout le monde a voulu se désengager. » En face, plus grand-monde n'était intéressé par des titres en pleine dégringolade.

D'ailleurs, la situation est encore figée pour les SCPI anciennes dont les titres ont le plus souffert. Actuellement, on se trouve dans un marché à deux vitesses. À côté des véhicules « boqués », la collecte est dynamisée par des SCPI souvent récentes, performantes et très demandées.

Assurance vie : le choix de la sécurité

La situation est très différente pour l'investissement en assurance vie. La crise a mis en lumière l'un des plus gros avantages : « c'est l'assureur qui garantit la liquidité », souligne Pierre Garin. En réalité, quand on intègre des SCPI au sein de son contrat, on n'en est pas vraiment propriétaire. L'assureur continue de les posséder et, en quelque sorte, nous les met à disposition. Forcément, la liquidité est simplifiée : qu'on l'achète ou le vende, l'actif reste dans les comptes des sociétés vie !

« Cela a de quoi rassurer les épargnants qui s'inquiéteraient du devenir de leur placement, juge Nicolas Tarnaud. En cas de besoin de trésorerie, il sera possible de vendre ses titres. » Il y a une limite « théorique » : dans leurs conditions, les gestionnaires s'autorisent généralement, si besoin, à retarder ou bloquer temporairement les cessions.

La tempête a fait office de crash-test pour ce mécanisme. Et force est de constater que la protection a fonctionné. Hormis quelques « limitations temporaires », notamment chez certaines banques, « beaucoup d'assureurs ont joué le jeu, assure Pierre Garin. Ceux avec qui l'on travaille, comme Generali, Suravenir, Spirica... n'ont jamais refusé d'ordres. »

Conclusion : même si l'investissement immobilier est supposé à long terme, il est resté possible de sortir, par peur ou nécessité. De quoi orienter le choix des épargnants ? « C'est un sujet dont nos clients ont désormais conscience », indique le cadre de Linxea. Comme toujours, on tire des leçons après une catastrophe !

Verdict : L'assurance vie l'emporte à plate couture. La garantie de liquidité a protégé les clients lors de la crise. À contrario, beaucoup d'investisseurs en direct se retrouvent coincés avec leurs parts de SCPI en difficulté.