Après deux années de repli, le marché de la pierre semble enfin sortir de l'ornière. Au 1er octobre 2025, le prix moyen en France s'établit à 3 129 € le mètre carré, en légère hausse de +0,1% sur un mois. À Paris, la stabilité prévaut (9 670 €/m², 0%), tandis que certaines métropoles reprennent timidement des couleurs : Toulouse et Nice gagnent 0,8%, Bordeaux et Montpellier 0,7%, Lyon 0,5%.

« La dynamique change déjà, observe Barbara Castillo Rico, directrice des études économiques de SeLoger-Meilleurs Agents dans un communiqué publié ce lundi. Dans certaines villes, la baisse passée continue de bloquer les vendeurs récents, mais ailleurs, la reprise efface rapidement le poids des frais. »

Le grand écart entre anciens et nouveaux propriétaires

Le baromètre d'octobre se penche surtout sur la capacité des ménages à revendre sans perte leur bien selon leur date d'achat. Le résultat est sans appel : pour les acquisitions avant 2020, la revente reste largement gagnante. Dans le Top 50 des grandes villes, les ménages ayant acheté il y a plus de cinq ans ont presque tous reconstitué leur apport initial, fixé à 30 000 € dans la simulation, et dégagent un patrimoine net positif.

C'est le cas par exemple à Calais, à Brest ou encore à Angers, où des plus-values peuvent être attendues. En revanche, Paris, Lyon, Villeurbanne et Nantes restent déficitaires : la baisse cumulée des prix (jusqu'à –11,7% à Paris depuis 2020) a suffi à effacer le capital reconstitué via les mensualités de crédit des dernières années.

Pour ceux qui ont acheté entre 2020 et 2022, la donne change radicalement. Trois grandes villes sur quatre ont vu leurs prix reculer en trois ans ; dans plus de huit villes sur dix, le patrimoine net demeure inférieur à l'apport de départ. Pire : dans certaines communes comme Limoges (-7,2%), Bourges (-6,8%), Rennes (-5,9%) ou Grenoble (-4,7%), la valeur de revente ne couvre même plus le capital restant dû.

Les acheteurs post-Covid doivent attendre

« Depuis 2022, la baisse des prix a cassé la mécanique, retardant le retour à l'équilibre pour les vendeurs récents », souligne SeLoger. C'est la fameuse « double peine » : non seulement la valeur du bien a chuté, mais les remboursements de crédit n'ont pas encore permis de reconstituer le capital. Résultat : certains ménages doivent remettre de l'épargne au pot pour solder leur prêt.

Certaines villes tirent cependant leur épingle du jeu : Le Mans et Brest, où les acheteurs de 2023 ont déjà retrouvé leur mise initiale en deux ans, grâce à des hausses de prix respectives de +10,9% et +9,3% sur la période. Au total, seules 16% des villes du Top 50 permettent de reconstituer l'apport en deux à trois ans, mais plus de la moitié y parviennent en quatre ans. « Le patrimoine immobilier ne s'évalue pas au mois près : il se construit sur plusieurs années », rappelle Barbara Castillo Rico. Selon elle, la trajectoire à long terme redevient positive tant que la reprise se poursuit.

Les blocages persistent pour de nombreux vendeurs récents, mais SeLoger anticipe une normalisation progressive à l'horizon 2026, portée par des taux d'intérêt en légère décrue et une demande toujours forte sur certains marchés régionaux.

Pour les propriétaires de long terme, la pierre continue de jouer son rôle d'accélérateur patrimonial. Pour les acheteurs des années 2020, il faudra encore un peu de patience — et sans doute une nouvelle baisse des taux — pour repasser dans le vert.