ZRR avec Pierre et vacances....

investNancy · 15 Octobre 2007

bienvenue au club.
Seul aspect positif : resid'hotel est pour l'instant relativement sérieux. Mais Transmontagne, Odalys, Eurogroup l'étaient aussi il y a deux ans.
cf : [lien réservé abonné]
Conseils :
1) gagnez du temps en demandant (exigeant) la liste des copros avec leur adresse c'est un droit (au notaire, vendeur, promoteur et autres jusqu'à l'avoir)
3) demandez une AG au syndic provisoire, car dès lors qu'il y a deux proprios c'est possible. Vous verrez bien s'il est sérieux.
3) Faites vos réserves sur les travaux en bonne et due forme car le bâtiment ne va plus depuis quelques années côté qualité (et je ne parle pas de la déco là !! je parle de vices qui mettront en péril ou détérioreront votre bien en quelques années)
4) vérifiez ce qui est dit sur la sortie de bail : indemnités ou pas ? triennal ou pas ? (cf autres posts sur ce forum)

mercatto · 15 Octobre 2007

1) dans quel but ?
2) a partir de quand ?
3) donc privilégier d'aller sois-même à la remise des clefs
4) pas grave mais juste une question de cout de sortie ...

Question: comment cela se passe lorsque le gestionnaire ne paie plus les loyers ? que faut-il faire ?

Merci.

investNancy · 15 Octobre 2007

1) liste des autres coproprios : point faible sur lequel joue le gestionnaire qui ne paye pas ou le promoteur qui livre une vefa catastrophique, vous êtes seul et les autres proprios disséminés à travers la France et l'Europe (cf mes posts ou ceux de Goutiou et autres sur inconvénients du ZRR). Nous n'avons commencé à obtenir des résultats qu'aprés avoir assigné en justice le syndic provisoire et le gestionnaire aprés regroupement des coproprios et organisation en association.
2) dès que possible. Il y a déjà des acheteurs et une AG peut se faire dès la livraison ou même avant (par ailleurs les gens se sentent encore concernés donc plus facile de les réunir et de les mettre d'accord en cas de problèmes à venir).
3) évidemment car vous n'aurez aucun recours si vous avez levé des réserves sur vos parties privatives; Les parties communes doivent être réceptionnées par le syndic, vous avez donc intérêt à en élire un bon dès que possible plutôt que le provisoire souvent mèche avec le gestionnaire. Rappel : les avnatges fiscaux sont sous réserve d'obtention de la classification de la résidence qui dépend de la qualité des prestations du priomoteur et de la gestion de la résidence. Si vous n'obtenez pas l'agrément vous devez rembourser le fisc. Si vous obtenez du 3* au lieu de 4* comme ça c'est vu, le gestionnaire est en droit de diminuer le loyer.
4) Que faire si vous décidiez de vendre ou de récupérer votre bien et que tous les autres maintiennent le bien sous bail ??

Bref jetez un coup d'oeil aux références données (nombreux posts depuis 2005 sur le zrr dans ce forum) et [lien réservé abonné]
Prévenir vaut mieux que guérir et si tout se passe bien pour vous tant mieux car ce n'est pas le cas pour de nombreux investisseurs (plus d'une vingtaine de résidences connues dont certaines ne sont pas payées depuis 2 ans ou ont vu leur loyer baisser de 40 % !! sans pouvoir rien faire !

Cordialement

Babar · 15 Octobre 2007

Juste une précision: un bail commercial protège le locataire et une indemnité dite "d'éviction" est prévue par la loi en cas de non reconduction du bail, même si le bail est à son terme. Par exemple, un commerçant, par son dynamisme, développe sa clientèle. Rompre le bail sans indemnité serait le priver des fruits de son travail construit sur plusieurs années. Le législateur a donc prévu cette indemnité, qu'elle soit consignée ou non dans le bail. Simplement, si elle n'est pas prévue dans le bail, et à défaut d'accord à l'amiable, ce sont les tribunaux qui la fixent au vu du préjudice subi par le locataire.

mercatto · 16 Octobre 2007

OK merci pour ces infos, bon à savoir.
Je n'ai pas bien compris ce point :
4) Que faire si vous décidiez de vendre ou de récupérer votre bien et que tous les autres maintiennent le bien sous bail ??
N'a-t-on pas le libre arbitre de vendre ou garder pour faire du LMNP au bout du bail indépendamment de ce que les autres propio font ?
Ou est-ce juste dans le cas où on ne stoppe la location avant fin de bail ?

solemio · 16 Octobre 2007

Dans mon cas le bail indique que c'est un AG des copro qui décidera de rester ou pas en RT (majorité des 2/3) si sortie, il faut laisser la jouissance gratuite des partie communes à un gestionnaires pour la minorité des copropriétaires qui souhaiteraient rester en gestion délégué.