Votre avis sur le placement en SCPI dans mon cas ?

[devel]

Pourquoi ne pas opter pour une scpi ayant une histoire connue, et y souscrire en nue-propriété, plutôt que d'aller sur une SCPI qui base son modèle sur la nue-propriété?

En fait, je pensais que Primonial était un groupe très connu, l'un des plus important pour le placement en SCPI.

Est-ce que vous avez des exemples de scpi renommées ?
En nue-propriété, si je comprends bien, le loyer paie mon crédit pendant une certaine durée ? Puis un jour, je bénéficie de la pleine propriété de bien et de ses revenus ?

 

[poam5356]

Oui, Primonial est très connu en immobilier. Ce n'est pas pour autant une garantie sur le comportement futur de leurs nouveaux produits.
Dans le cas d'une SCPI en nue-propriété, vous achetez les murs, mais vous ne bénéficiez pas de l'usufruit (les loyers) pendant une période que vous choisissez, de 5 à 15 ans. En contrepartie de la perte des loyers, une décote est appliquée sur le prix d'achat. Elle peut dépasser 40% sur 15 ans.
Idéal en prévision de la retraite, par exemple : pas de loyers, pas d'imposition, et des revenus plus importants au terme du démembrement... C'est une manière d'optimiser un futur complément de retraite.
Pour des exemples, le mieux est d'aller voir l'offre Linxea renteFuture [lien réservé abonné] : une bonne trentaine de SCPI y sont proposée, dont Primovie que vous avez mentionnée!

 

[moietmoi]

Oui, bien sûr, je l'avais compris. Mais alors, il ne faut pas prévoir de sortie avant 30 ans si on veut maximiser son investissement.

Exactement, d'ailleurs en général la sortie pour le particulier de cet type de scpi se fait lors de la dissolution de la scpi( 25/30 ans)

 

[paal]

Exactement, d'ailleurs en général la sortie pour le particulier de ce type de scpi se fait lors de la dissolution de la scpi (25/30 ans)

Et c'est d'ailleurs le meilleur processus qui puisse arriver dans ce scénario, même si la dissolution peut durer plusieurs années ; le particulier va alors encaisser plusieurs bonis partiels, résultant de la liquidation car les cessions d'actifs se produiront sur une période étalée ...

 

[domi59]

Bonjour,
j'avais évoqué mon cas dans un sujet assurance vie, mais j'aimerais approfondir maintenant la possibilité d'investir en SCPI.

Un CGPI m'a proposé le montage suivant :
- 250 part de Primovie pour 50700 €. c'est une scpi de rendement qui rapporterait 4,70 % soit 198,77 € par mois.
- 100 part de patrimocroissance pour 58600 € : c'est une scpi de capitalisation
- l'emprunt serait un credit in fine sur une durée de 20 ans : 111440 €, mensualités de 273,87 €
- estimation que je dispose au bout de 20 ans d'environ 58000 € de Primovie et 116000 pour patrimo (hypothèse de rendement de 0,7% et 3,5%) soit un total de 174000 € au final et un rendement net du montage d'environ 6 %.
- contrat à nantir de 60000 € => rentabilité de 3 %

Du coup, je me pose pas mal de questions :
- nous avons déjà 12000 € max de revenu immobilier sans emprunt. Nous déclarons beaucoup en réel ces dernière années (beaucoup de frais et vacance locative), et quand nous déclarions en micro-foncier, nous déclarions 200 à 700 € de revenu.
Nous sommes imposés à 14 % max. Nous pourrions donc déduire de l'ordre de 3600 € de preêt immo de nos revenus foncier. En revanche, avec Primovie, 2400 € de revenus foncier viennent s'ajouter.
Est-ce que le montage parait fiscalement adapté à notre cas ?

- je ne pourrais pas être assuré à cause de souci de santé : est-ce que l'on peut emprunter/investir à 2 avec l'assurance uniquement sur ma compagne ?

- dans le cas de primovie, les revenus viennent s'ajouter à nos revenus imposables. Pourquoi ne pas tout investir en patrimo croissance ? Si je comprends bien, les interêts sont défiscalisés malgré tout, mais comment seront imposés les revenus générés aux bout de 20 ans ?

Merci d'avance

Bonjour,
La seule chose que je peux vous dire, c'est SCPI AU SECOUR!!!!!!
les SCPI, c'est une arnaque . En 1995, vous achetiez 100 € 'une part de SCPI avec un crédit in fine -tout cela avec l'invitation incitation du banquier ou du conseiller ???? 3 ans plus tard, la valeur d la part valait 40 €soit 60 € de perte!!!! MAIS, votre crédit in fine , lui , n'a pas baissé et vous avez été obligé de le rembourser à 100 %
Alors pourquoi: les banques se revendait les immeubles avec un surcote pour faire monter artificiellement la valeur des parts, ensuite, il était impossible à l'acheteur de revendre les part car il n'y avait pas de marché, bref vous étiez piégé comme un rat.
Avant de vous lancer là dedans, regardez toutes les autres possibilités de placement, ne faites surtout pas confiance en votre banquier ni assureur. Demander des garanties écrites au cas où

Bref bon courage

 

[Buffeto]

Bonjour,
La seule chose que je peux vous dire, c'est SCPI AU SECOUR!!!!!!
les SCPI, c'est une arnaque .

perso j'ai un assez gros portefeuille de SCPI bien diversifié depuis 2010 ( 9ans de recul ) et je n'ai que des satisfactions ….

peut etre as tu acheté au mauvais moment ou une mauvaise SCPI mais généraliser et dire que les SCPI sont une arnaque n'est ni juste ni intellectuellement correct….

c'est comme pour la SNCF , si ton train arrive en retard tu ne peux pas dire que la SNCF est nulle . tu peux juste dire : j'ai eu une mauvaise expérience.

en ce qui me concerne je n'ai que d'excellents résultats au point que j'ai conseillé cet investissements à de nombreux amis et membres de ma famille

 

[poam5356]

En 1995, vous achetiez 100 € 'une part de SCPI avec un crédit in fine -tout cela avec l'invitation incitation du banquier ou du conseiller ???? 3 ans plus tard, la valeur d la part valait 40 €soit 60 € de perte!!!! MAIS, votre crédit in fine , lui , n'a pas baissé et vous avez été obligé de le rembourser à 100 %

Sauf que votre crédit n'a certainement pas été fait sur 3 ans, mais plutôt sur 15 ou 20.
Rien que l'amortissement des frais demande 7 à 10 ans pour les amortir... Ce qui en fait un placement à long terme, bien supérieur à 3 ans.
Même si la part a baissé, sans doute pas de 40% comme vous le mentionnez, la hausse a ensuite été constante, et importante. Au final, le placement a été largement gagnant.

ne faites surtout pas confiance en votre banquier ni assureur.

Oui, enfin une remarque juste.

Demander des garanties écrites au cas où

Garanties écrites sur une performance à venir? ça n'existe pas.

 

[domi59]

Sauf que votre crédit n'a certainement pas été fait sur 3 ans, mais plutôt sur 15 ou 20.
Rien que l'amortissement des frais demande 7 à 10 ans pour les amortir... Ce qui en fait un placement à long terme, bien supérieur à 3 ans.
Même si la part a baissé, sans doute pas de 40% comme vous le mentionnez, la hausse a ensuite été constante, et importante. Au final, le placement a été largement gagnant.


Oui, enfin une remarque juste.


Garanties écrites sur une performance à venir? ça n'existe pas.

OK mais en cas de crédit amortissable ou pire de crédit in fine, il faut y inclure une clause selon laquelle si la part de SCPI baisse , c'est à la banque d'en supporter les frais, plus précisemment, la banque va nantir vos parts achetées et vous devez limiter votre garantie à la valeur des parts non pas à la valeur des parts achetées mais à la valeur des parts le jour où il y aura un problème de revente (forcée ) . Je fais le pari que pas un banquier n'osera le faire!

Autre remarque, dans mon cas, 12O parts de la SCPI Patrimoine vendue par le Crédit du Nord Paribas à 1000 euros avec un crédit in fine sur 10 ans au taux de plus de 10 % en 1991 avec un rendement de 7_8 % , à première vue, c'était bon sauf que 3 ans plus tard, Toutes les SCPI se sont éffondrées , voir à ce sujet les jugement avec DEMINOR et autres associations de porteurs de parts de SCPI qui ont attaqué les banques et assureurs et qui ont gagné; JE SAIS, C'EST LOIN TOUT CELA, mais cela a existé car les parts de SCPI étaient invendables ; Pour mon compte , cela s'est terminé la semaine dernière, c'est donc tout chaud !!!par la saisie immobilière de mon habitation soit 20 ans après!!!C'est pourquoi je dis, SCPI TROP DE RISQUES, ENCORE TROP D'ARNAQUES ;MAINTENANT FAITES VOTRE PROPRE AVIS ,C'EST VOUS QUI DECIDEZ
J'oublie de vous dire, que ces SCPI ont été auto liquidées en 2004 avec 50 % de décote ! DONC MEFIANCE

 

[poam5356]

Autre remarque, dans mon cas, 12O parts de la SCPI Patrimoine vendue par le Crédit du Nord Paribas à 1000 euros avec un crédit in fine sur 10 ans au taux de plus de 10 % en 1991 avec un rendement de 7_8 % , à première vue, c'était bon sauf que 3 ans plus tard, Toutes les SCPI se sont éffondrées ,

Est-ce à dire que cette SCPI a fait faillite?
Effondrées est un bien grand mot... J'ai l'impression d'entendre ceux qui crient au scandale parce que le montant investi sur leur assurance vie a baissé de 7 ou 8%.
L'immobilier a connu une grosse baisse à cette époque, les SCPI ont suivi le mouvement. Laisser passer l'orage et les cours ont repris ensuite le chemin de la hausse.

mais cela a existé car les parts de SCPI étaient invendables ;

Oui, je sais, c'est l'époque où j'ai pu investir avec des facilités sur une SCPI et sur laquelle je suis largement gagnant aujourd'hui.

Pour mon compte , cela s'est terminé la semaine dernière, c'est donc tout chaud !!!par la saisie immobilière de mon habitation soit 20 ans après!!!C'est pourquoi je dis, SCPI TROP DE RISQUES, ENCORE TROP D'ARNAQUES ;MAINTENANT FAITES VOTRE PROPRE AVIS ,C'EST VOUS QUI DECIDEZ
J'oublie de vous dire, que ces SCPI ont été auto liquidées en 2004 avec 50 % de décote ! DONC MEFIANCE

Si je comprends bien, vous avez acquis des parts d'une de ces SCPI!!
Toutes ne sont pas, pour autant, mauvaises.
Perso, aujourd'hui ce n'est pas moi qui conseillerait les SCPI... La bonne période est passée.
Quoique!! Dans un monde sans rendement, même avec 4% brut de rendement, la SCPI reste un moins mauvais placement que d'autres.
Il reste le danger de l’afflux massif et incontrôlé d'épargne en mal de rendement... Des mouvements venus souvent des fonds euros, et déplacés vers des SCPI avec la bénédiction des gérants de SCPI, notamment en AV.
Là, je pourrais vous rejoindre sur les risques!
Pour cela, il faudrait quand même le détonateur qui ferait baisser l'immobilier. Il n'y a que la hausse des taux pour provoquer cette baisse.. Et elle n'est plus vraiment à l'ordre du jour.

 

[domi59]

C'EST VOUS QUI VOYEZ ET DECIDEZ
JE N'AI FAIT QUE RACONTER MA MESAVENTURE. JE PEUX VOUS DIRE QUE JE N'AI PAS ÉTÉ LE SEUL DANS CETTE PÉRIODE ET IL Y A EU DE NOMBREUSES PROCÉDURES JUDICIAIRES CONTRE LES BANQUES ET ASSURANCES ET JE PENSE QUE LEUR COMPORTEMENT N'A PAS CHANGE ET COMME ON DIT, LES PERFORMANCES PRÉSENTES NE PRESUMENT PAS DES PERFORMANCES FUTURES ET DANS LES SCPI, COMME LES PARTS SONT DIFFICILEMENT REVENDABLES ENTRE ASSOCIES, IL N' Y PAS DE LIQUIDITÉ , VOUS ÊTES PIEDS ET POINGS LIÉS .JE VOUS SOUHAITE BONNE CHANCE QUAND LES PROBLÈMES ARRIVERONT .

 

[mvhrb888]

On peut comprendre votre colère, mais pas besoin de crier. On n'est pas sur un rond-point.

 

[domi59]

Je ne suis pas en colère mais je vous fait part de mon expérience, ensuite à vous de juger

 

[moietmoi]

En 1995, vous achetiez 100 € 'une part de SCPI avec un crédit in fine -tout cela avec l'invitation incitation du banquier ou du conseiller ???? 3 ans plus tard, la valeur d la part valait 40 €soit 60 € de perte!!!! MAIS, votre crédit in fine , lui , n'a pas baissé et vous avez été obligé de le rembourser à 100 %

Bonjour , les scpi, c'est de l'immobilier et entre 95 et 98 l'immobilier a chuté dans les mêmes proportions partout en France; les scpi ont seulement suivi...

il a fallu attendre les années 2002 pour que l'immobilier, et les scpi, reviennent à leur prix de 94/95 .; l'inflexion s'est faite justement en 1998;
par exemple à Paris (site des notaires) le m² était en moyenne à quasi 4000 euros en 1990 pour atteindre 2250 au premier trimestre 1998, pour retrouver les 4000 fin 2003 et progressivement avec quelques heurts à 9800 euros maintenant.....

 

[poam5356]

Je ne suis pas en colère mais je vous fait part de mon expérience, ensuite à vous de juger

Ecrire en majuscules = colère! C'est comme parler normalement, et crier!
Faire part de votre expérience est une chose, mais n'en faites pas une généralité.
Si j'expose la mienne, c'est l'inverse de la votre! Entre les 2, peut-être y a-t-il un juste milieu.
Et même si je peux vous rejoindre dans vos mises en garde, il n'en demeure pas moins vrai qu'aucun placement ne rapporte actuellement. Alors, peut-être qu'une juste répartition de son épargne entre les différentes placements proposés, et selon ses objectifs, serait une bonne attitude à adopter.

 

[Buffeto]

.JE VOUS SOUHAITE BONNE CHANCE QUAND LES PROBLÈMES ARRIVERONT .

inutile de crier d'une part ...

et d'autre part comme je l'expliquais précédement ce qui t'es arrivé est pénible pour toi mais il ne faut pas jeter le bébé avec l'eau du bain .
dans 99% des cas les SCPI sont saines et d'un bon rapport .

 

[agra07]

Bonjour,
Bon, je témoignerai de ma propre expérience (assez ancienne) dans une SCPI.
Gérant connu. SCPI à capital fermé, investi uniquement dans des bâtiments d'habitation (avec un avantage fiscal à l'achat des parts qui compensait je crois les frais habituels).
La SCPI achetait des immeubles d'habitations neufs pour les louer et les revendre ensuite après une dizaine d'années au moins d'exploitation, selon l'évolution du marché.
Le rendement (loyers) était plutôt faible mais le placement plutôt sûr car les emplacements choisis par le gérant étaient judicieux.
Tout s'est bien passé et j'ai fait les meilleures opérations sur le marché secondaire, notamment vers la fin à l'approche et pendant la vente des immeubles qui s'est étalée sur plusieurs mois, voire années.
Ce n'est qu'un témoignage (positif) pour relativiser un peu les propos de @domi59 . Toutefois, je ne crois pas que ce type de montage existe aujourd'hui.
En revanche et dans le même sens que @domi59, j'ai un ami qui s'est fait avoir par un mauvais conseiller en matière d'investissement dans de l'immobilier locatif en direct, investissement qui s'est révélé in fine catastrophique.
La prudence reste donc de mise dans ce domaine.

 

[abcdef]

Le message de domi59 permet au moins de relativiser l'euphorie sur ce placement présenté souvent sans risque.
Petite piqûre de rappel.
[lien réservé abonné]

 

[domi59]

A tous les contributeurs lecteurs de cette rubrique, la lecture de l'article sur l'Expansion ci dessus sera une seconde piqure de rappel....qui me rappelle des souvenirs très douloureux !

 

[agra07]

Merci à @abcdef de nous rafraîchir la mémoire.
Petite consolation: le seul gestionnaire vertueux de SCPI cité dans cet article est celui à qui j'ai eu affaire à l'époque...

 

[devel]

A tous les contributeurs lecteurs de cette rubrique, la lecture de l'article sur l'Expansion ci dessus sera une seconde piqure de rappel....qui me rappelle des souvenirs très douloureux !

Votre expérience est à prendre en compte, mais ce risque n'existe t-il pas avec un investissement immobilier traditionnel ? Quartier qui se dévalorise, environnement qui change et bien difficile à louer et invendable ?
N'est-ce pas également valable pour tout placement en UC ?

Surtout, je ne comprend pas : pourquoi etiez-vous obligé de vendre vos parts au début des années 2000s ? Il me semble que si vous aviez attendu la reprise de l'immobilier, vous auriez été gagnant non ?
De même les personnes ayant acheté en 1988 sont perdantes en 1997, mais gagnante en 2008 il me semble ?

Dans mon cas, si j'investi en scpi, ce sera une somme comme on me l'a conseillé de l'ordre de 300 €. Le reste de mes placements me servirait en cas de souci, et je ne serais pas obligé de vendre ses parts de scpi avant le terme.