VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

Bonjour,

je souhaiterais savoir si je me trompe dans mon calcul de rentabilité dans un investissement en SCPI dans un contrat d'assurance vie.

Données : contrat AV mesplacements liberté (frais de gestion 0,5 %, frais d'entrée 6 % dans le cadre du contrat), SCPI primovie (commission de souscription 9,15 %, commission de cession et d'acquisition 1,50 %)

Mon calcul sur 8 ans en ne considérant pas l'IR mais seulement les plvts sociaux de 17,2 % :

investissement 100 € - 6 % (frais d'entrée) 94 € d'investissement.
TDVM 4,50 % (net de frais de gestion de 12,5 % ? je pense) = dividende : 94 € x 4,5 % = 4,23 € - 0,5 % (frais de gestion AV) = 4,21 € - 17,2 % (plvts sociaux) = 3,49 € x 8 ans = 27,89 €. Donc gain sur 8 ans 27,89 €.
capital au bout des 8 ans 27.89 € + 90.85 € (100 € - 9,15 % commission de souscription) = 118,74 €.

Donc pour une durée de 8 ans le gain est de 18,74 € pour 100 € investit soit un rendement de 2,34 % net (et je n'ai pas pris en compte les 3 % cession et acquisition 1,97 % sinon mais là je ne suis pas sûr de mon calcul)

Etes-vous d'accord avec ces calculs ?

Merci pour votre aide car je m'apprête à investir en scpi

 

[chri]

Bonsoir,

Concernant les 1,5% de cession et d'acquisition je ne suis pas sûr qu'ils soient dû lorsqu'on souscrit via une assurance vie.

Les 0,5% de frais de gestion portent sur les 94€, ce qui fait 4,23 - 0,47 = 3,76.

Les frais d'entrée de 6% se substituent au 9,15% de frais de souscription (négociation d'un rabais par l'assureur au près de la SCPI), ils ne s'aditionnent pas.

Cdlt.

--
Christophe

 

[agra07]

Bonsoir,
Oui je confirme pour les frais d'entrée, il ne faut pas additionner 6% et 9.15% !
Par ailleurs il y a une autre donnée qui est la valorisation éventuelle de la part durant les 8 ans (donnée bien évidemment incertaine).
En ce qui concerne les impôts une sortie est possible après 8 ans sans payer d'impôts en faisant des rachats contenant des gains inférieurs aux abattements annuels (4600€ pour une personne seule, 9200€ pour un couple).

 

[steph12002]

Merci pour ces éclaircissements ! Du coup le taux de rentabilité serait de 3,11 %. Cela est dèjà mieux en comparaison d'un fond euro classique.

 

[steph12002]

J'hésite entre les AV mesplacementsliberté, linxea spitit (à mon avis les 2 sont identiques) et linxea zen. Le fonds en euros est moins bien rémunéré sur linxea zen mais les scpi semblent meilleurs ... Pourriez-vous me donner votre avis ? Merci.
Par ailleurs, seulement sur le plan fiscal, je ne vois pas l'intérêt d'acheter des SCPI en direct, hormis pour un investisseur avec un TMI à 14 %

 

[Buffeto]

Par ailleurs, seulement sur le plan fiscal, je ne vois pas l'intérêt d'acheter des SCPI en direct, hormis pour un investisseur avec un TMI à 14 %

oui et ....non.

les SCPI en direct tu peux les financer à crédit et là ....c'est un autre levier

 

[Manu215]

J'hésite entre les AV mesplacementsliberté, linxea spitit (à mon avis les 2 sont identiques) et linxea zen. Le fonds en euros est moins bien rémunéré sur linxea zen mais les scpi semblent meilleurs ... Pourriez-vous me donner votre avis ? Merci.

Comme dit hier dans un autre fil, le contrat via linxea spirit est un contrat collectif alors que celui de mesplacements.fr est individuel.
Sinon, c'est le même contrat avec quelques petites différences.

SCPI meilleures, ça ne veut pas dire grand-chose présenté comme ça.
C'est quoi meilleur pour vous?

Pour info sur le choix pour commencer : [lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Merci pour ces éclaircissements ! Du coup le taux de rentabilité serait de 3,11 %. Cela est dèjà mieux en comparaison d'un fond euro classique.

Je crois que vous avez oublié quelque-chose : le pourcentage de distribution des loyers est de 85 %

Si je refais les calculs en prenant des chiffres réels... Vous corrigerez si nécessaire :

Prix de souscription d'une part fixé par le gestionnaire de la SCPI : 203 €
Prix de transaction (d'achat) dans le contrat : 97,50 % du prix de souscription soit 197,93 € (203 €x 97,50 %)
Valeur retenue pour la valorisation de vos parts dans votre contrat : Valeur de retrait (soit 184,43 € aujourd'hui)
Valeur retenue lors d'un désinvestissement : Valeur de retrait au jour de la revente (soit 184,43 € aujourd'hui)
Pourcentage de distribution des loyers 85 %

1 part = 197,93 €
dividende : 197,93 x 4,5 % = 8,90€ x 85/100 = 7,56€
frais de gestion 197,93 € x 0,5 % = 0,99€ prélevés sur 7,56€ -> 6,58€ -> fonds euros rémunéré à 2% - PS 17,2 = 1,65% net
Au bout de 8 ans, il y a 8 x 6,58€ = 52,64€ sur le fonds euros qui produiront des intérêts à 1,65% pendant 7 ans -> 55,78€
Si rachat de la part de la SCPI = 184,43 €
Epargne totale : 184,43 € + 55,78€ = 240,21€
Gain : 42,28€ pour 197,93€ placés pendant 8 ans -> rendement annuel 2,45%

 

[steph12002]

"Comme dit hier dans un autre fil, le contrat via linxea spirit est un contrat collectif alors que celui de mesplacements.fr est individuel. "
Quelle est la différence avantages/inconvénients ?

"SCPI meilleures, ça ne veut pas dire grand-chose présenté comme ça.
C'est quoi meilleur pour vous? "
Le TDVM pour certaines SCPI est plus élevé ex. effimo 1, interpierre, immorente, PFO et pour ces dernières leur date de création est ancienne, parc immobilier et locataire important, RAN élevé, régularité TDVM

 

[Manu215]

Je crois que vous avez oublié quelque-chose : le pourcentage de distribution des loyers est de 85 %

Dans ce contrat chez mesplacements.fr, la distribution les loyers est de 100% pour les SCPI à capital variable, et de 85% pour celles à capital fixe.
Toutes les SCPI proposées sont à capital variable ce qui en fait un contrat plutôt dédié aux SCPI en profitant de la fiscalité plus légère de l'AV (du moins, c'est ce que j'en ai déduit mais je peux me tromper).

 

[steph12002]

Je crois que vous avez oublié quelque-chose : le pourcentage de distribution des loyers est de 85 %

Si je refais les calculs en prenant des chiffres réels... Vous corrigerez si nécessaire :

Prix de souscription d'une part fixé par le gestionnaire de la SCPI : 203 €
Prix de transaction (d'achat) dans le contrat : 97,50 % du prix de souscription soit 197,93 € (203 €x 97,50 %)
Valeur retenue pour la valorisation de vos parts dans votre contrat : Valeur de retrait (soit 184,43 € aujourd'hui)
Valeur retenue lors d'un désinvestissement : Valeur de retrait au jour de la revente (soit 184,43 € aujourd'hui)
Pourcentage de distribution des loyers 85 %

1 part = 197,93 €
dividende : 197,93 x 4,5 % = 8,90€ x 85/100 = 7,56€
frais de gestion 197,93 € x 0,5 % = 0,99€ prélevés sur 7,56€ -> 6,58€ -> fonds euros rémunéré à 2% - PS 17,2 = 1,65% net
Au bout de 8 ans, il y a 8 x 6,58€ = 52,64€ sur le fonds euros qui produiront des intérêts à 1,65% pendant 7 ans -> 55,78€
Si rachat de la part de la SCPI = 184,43 €
Epargne totale : 184,43 € + 55,78€ = 240,21€
Gain : 42,28€ pour 197,93€ placés pendant 8 ans -> rendement annuel 2,45%

Bonjour poam5356,
tes calculs semblent plus cohérents que les miens. Cependant, les loyers dans cette AV sont distribués à 100 % (si je ne me trompes pas). D'autre part, le prix d'achat est la valeur de retrait soit 184,43 € (je ne vois pas les 97,50 % que tu évoques). Du coup je trouve un rendement de 3,01 (presque mes 3,11 du début). Est-tu d'accord ?
Par contre, quelqu'un sait si il faut retirer à ce rendement 1,5%+1,5% (com acquisition+cession) ?

 

[Manu215]

@steph12002 : voir cet article sur un excellent site : https://www.moneyvox.fr/assurance-v...nces-entre-contrats-individuels-et-collectifs

Le TDVM n'est pas l'unique critère. C'est la belle secrétaire de l'entreprise qui vous charme....
Mais l'entreprise, qu'elle est-elle?

Quels sont les taux d'occupation financier? Y-a-t'il des travaux prévus? La maintenance des bâtiments est comment? A quelle clientèle s'adresse les locations? Où sont implantés les bâtiments?
Le choix d'une SCPI est, je trouve, pas très simple d'autant que la brochure est toujours présentée de manière alléchante.
Il vous faut vous forger votre propre opinion, presque comme si vous achetiez un bien pour du locatif.

 

[poam5356]

Bonjour poam5356,
tes calculs semblent plus cohérents que les miens. Cependant, les loyers dans cette AV sont distribués à 100 % (si je ne me trompes pas). D'autre part, le prix d'achat est la valeur de retrait soit 184,43 € (je ne vois pas les 97,50 % que tu évoques). Du coup je trouve un rendement de 3,01 (presque mes 3,11 du début). Est-tu d'accord ?
Par contre, quelqu'un sait si il faut retirer à ce rendement 1,5%+1,5% (com acquisition+cession) ?

J'avais lu que c'était 85% pour les loyers versés.
Peut-être était-ce alors un exemple qui ne valait pas pour cette scpi.

Les valeurs d'achat et de retrait, j'ai fait un copié/collé de la page dédiée à la scpi. Là, mes chiffres sont justes.
Il n'y a pas d'autres % de retrait mentionnés, donc pas de 1,5 + 1,5. Enfin : je pense.
Bon, je vais consulter les documents.

 

[poam5356]

Je viens de lire l'annexe de l'AV pour la scpi Primovie :
Dans le cadre de votre contrat et par dérogation à ses conditions contractuelles, les éléments suivants s’appliquent au support SCPI PRIMOVIE :
Investissement
Le prix de transaction pour un ordre d’investissement est de 97,50% du prix de souscription de la part communiqué par la gérance de la SCPI.

Désinvestissement
La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI.

GESTION DES REVENUS
Suravenir prélève 15% de frais sur les coupons versés par la société de gestion.

Fréquence et valeur des coupons associés à l’unité de compte
Ces coupons sont versés mensuellement l’avant-dernier jour ouvré du mois.
Le montant du coupon est égal à 85% du coupon du trimestre précédent lissé sur 3 mois avec un ajustement en début du trimestre suivant pour le montant du coupon du trimestre écoulé
Les coupons seront réinvestis sur le fonds en euros du contrat si celui n’en a qu’un ou sur l’Actif Général de Suravenir ou sur Suravenir Rendement si le contrat dispose de plusieurs fonds en euros

LIMITES DE SOUSCRIPTION
L’investissement sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE ne pourra excéder 50% de l‘encours total du contrat
Le versement minimum sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE est d’une part
Le cumul des investissements sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE est au maximum égal à 50000€ par contrat
Les versements programmés ne sont pas autorisés sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE
Les rachats partiels programmés ne sont pas autorisés sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE

 

[steph12002]

merci Manu215 et poam5356 pour vos contributions, comme je débute je me pose beaucoup de questions et ça fume de toute part. Je m'apprête à investir une grosse somme (pour moi) près de 100 000 €.
Dans le contrat AV mesplacements libertés c'est 100% des loyers versés (1er jour du mois qui suit l'investissement).
Par contre, je ne comprends pas bien l'intérêt d'instaurer une valeur de retrait : j'achète à la valeur de retrait et je revends à la valeur de retrait soit 184,43 €. J'achète plus cher que la valeur nominale mais je revends aussi plus cher dans les mêmes proportions !

 

[steph12002]

Je viens de lire l'annexe de l'AV pour la scpi Primovie :
Dans le cadre de votre contrat et par dérogation à ses conditions contractuelles, les éléments suivants s’appliquent au support SCPI PRIMOVIE :
Investissement
Le prix de transaction pour un ordre d’investissement est de 97,50% du prix de souscription de la part communiqué par la gérance de la SCPI.

Désinvestissement
La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance de la SCPI.

GESTION DES REVENUS
Suravenir prélève 15% de frais sur les coupons versés par la société de gestion.

Fréquence et valeur des coupons associés à l’unité de compte
Ces coupons sont versés mensuellement l’avant-dernier jour ouvré du mois.
Le montant du coupon est égal à 85% du coupon du trimestre précédent lissé sur 3 mois avec un ajustement en début du trimestre suivant pour le montant du coupon du trimestre écoulé
Les coupons seront réinvestis sur le fonds en euros du contrat si celui n’en a qu’un ou sur l’Actif Général de Suravenir ou sur Suravenir Rendement si le contrat dispose de plusieurs fonds en euros

LIMITES DE SOUSCRIPTION
L’investissement sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE ne pourra excéder 50% de l‘encours total du contrat
Le versement minimum sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE est d’une part
Le cumul des investissements sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE est au maximum égal à 50000€ par contrat
Les versements programmés ne sont pas autorisés sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE
Les rachats partiels programmés ne sont pas autorisés sur l’unité de compte SCPI PRIMOVIE

Vous êtes bien sur le même contrat d'AV cf. lien suivant : [lien réservé abonné]

 

[poam5356]

Vous êtes bien sur le même contrat d'AV cf. lien suivant : [lien réservé abonné]

Ah oui, flûte, je me suis trompé de contrat, j'ai pris les conditions de Mes-placements retraite, et non pas liberté.
Zut alors

Par contre, je ne comprends pas bien l'intérêt d'instaurer une valeur de retrait : j'achète à la valeur de retrait et je revends à la valeur de retrait soit 184,43 €. J'achète plus cher que la valeur nominale mais je revends aussi plus cher dans les mêmes proportions !

La valeur de souscription = la valeur de retrait + les frais de souscription
Dans le cadre du contrat d'AV, La valeur de souscription = la valeur de souscription en direct x 97,5%

 

[steph12002]

pas de souci

 

[steph12002]

quid du télétravail et du e-commerce qui se développent... l'achat en scpi est-il vraiment opportun ?

 

[poam5356]

Ah oui, c'est complètement différent.
100% des loyers, pas de 97,5% sur le prix de souscription, mais 6% de frais sur une part achetée au prix de retrait.
Bon, faut que je recalcule tout.... Ce sera pour demain.

Pour l'instant, le marché des bureaux est bien tendu. Le e-commerce va sans doute faire du mal aux vieux entrepôts... Mais comme ils vieillissent mal, ils partiront à la casse plus vite. Gare aux SCPI fortement investies en entrepôts!
Bon, s'agissant de primovie, je n'ai pas regardé sa répartition en biens, mais je doute qu'elle intègre beaucoup de locaux logistiques!!