Vendre un appartement puis réinvestire l'argent ?

devel

Contributeur
Quel est le DPE de l'appartement? Quelle est la surface? Un balcon? Un parking?
Le DPE doit être E. cela change quelque chose ? La surface est 65m2 et il y a un balcon et un parking.

A priori, si l'on compte taxe foncière (pas de TEOM?) + charges récupérables, on est déjà supérieur à 30% des loyers bruts annuels. i.e. le régime microfoncier ne semble pas être adapté. Ensuite, il faut savoir que, des fois, en louant moins cher on peut récupérer un net de fiscalité plus important, notamment via des dispositifs comme "Cosse Ancien" ("Borloo Ancien").
La TEOM est récupérable auprès du locataire comme d'autres charges (chauffage). Dans les chiffres donnés plus haut, je parle bien de charge non récupérable donc à ma charge. Je ne comprend pas du tout en compte dans mes calculs les charges du locataire.

Pour le micro-foncier, c'est compliqué car il ne se déclare pas par appartement mais pour l’ensemble des biens immobiliers. De plus, on peut changer de régime d'une année à l'autre mais l'on s'engage sur 3 ans. Bref, dans mon cas, j'ai déclaré au régime réel pour 2014-2015-2016 puis en micro-foncier en 2017-2018. En effet, plus haut j'ai simplifié le calcul de mes impots en partant sur le calcul en microfoncier.

Je pourrais faire un calcul beaucoup plus précis sur le passé mais ça ne me donnera pas l'avenir d'où la difficulté.

Je ne connais pas le "Borloo ancien" : cela s'appliquerait à mon appartement ?

Il y aurait également la location en meublée, sous le statut LMNP. Cependant, vous évoquez votre psychologie vis-à-vis des locataires, donc la gestion par vous-même, notamment se tenir au courant de la loi ALUR et autres qui pourraient sortir vis-à-vis des prérequis matériels, pourrait être quelque chose de rebutant pour vous.
Ma compagne pense vendre l'appartement actuel pour ne plus se prendre la tête avec la gestion, les travaux, etc.... Donc l'idée serait plus d'aller vers la scpi ou en effet pourquoi pas le LMNP mais en résidence déjà loué et mutualisé.

Vu la rentabilité nette de fiscalité, il semblerait que même un investissement exclusif en fonds euros d'assurance-vie serait plus rémunérateur, et encore plus avec une dose de SCPI dans le contrat. Vu que vous êtes faiblement fiscalisé, en direct, une SCPI investie à l'étranger pourrait être adaptée aussi. Avis personnels.
J'en suis bien conscient mais ce rendement a été particulièrement faible ces dernières années en raison de nombreux travaux. Et ma compagne a déjà de très grosses sommes investies en AV (fond €, sci, etf...). DE plus, il faudra que l'on puisse récupérer des revenus mensuels et les seules AV de plus de 8 ans que nous ayons son,t Boursorama Vie.
 

devel

Contributeur
Ok, je vais vérifier tout cela, et notamment les travaux effectué car le DPE a pu changé en 4 ans.

Je vais essayer de faire des projections un peu plus précises concernant les frais à payer si nous vendons.
 

devel

Contributeur
Bonjour,
je reviens vers vous avec des calculs lus précis :
- en réalité le DPE est C (145) et le GES est D (33,9). Il fait 63 m2.
- l'appartement a été évalué à 38100 € lors de sa donation en décembre 2002

D'après le site http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml, si nous le vendons 100000 € en 2020, nous devrons payer 10739 € de taxes.

Si je fais le calcul moi-même, si nous le vendons 100000 € en 2020 soit après 17 ans de détention, la plue value sera de 61900 €. Je retire de cette sommes 15% (forfait travaux) + 7,5% (forfait frais acquisition) et j'arrive à la somme "nette" de 52622.
Impo sur le revenu : dégrèvement de 72 % et taxe de 19% soit 52622 x 0,28 x 0,19 = 2799 €
CSG : dégrèvement de 19,80% et taxe de 17,20% soit 52622 x 0,802 x 0,1720 = 7313 €
Total : 10112 €

Le calcul automatique du site ne compte aucun forfait "frais acquisition", est-ce parce que le bien a été reçu en donation ?
Que pensez-vous de mon calcul, est-ce correct ?
 

moietmoi

Top contributeur
Le calcul automatique du site ne compte aucun forfait "frais acquisition", est-ce parce que le bien a été reçu en donation ?
Dans la grande majorité des cas, c'est le donateur qui paye les droits de donation( optimisation fiscale) dans ce cas les droits ne sont pas venus initialement diminuer la valeur vénale inscrite dans l'acte de donation; il n'y a donc pas de frais à compter;
Cependant, si c'est toi, le donataire, (celui qui a reçu) qui a payé( cas rare) alors il faut voir si la donation portait exclusivement sur ce bien et dans ce cas tu pourras déduire les droits payés, ou bien faire le calcul proportionnel entre les valeurs des biens donnés et le bien considéré, et appliquer ce rapport aux droits;
 

devel

Contributeur
Merci pour cette information. Je pense que le calcul du simulateur est bon.

Concernant le rendement de l'appart, j'ai fait des calculs un peu plus exacts :
- en partant du principe d'une valeur de 100000 €, de 20313 à 2018, j'obtiens un rendement moyen de 2,9% (brut, il faut encore enlever la CSG et les impots comme sur une scpi). En 2018, le rendement a été de 5,1% et en 2017, de 4,3%.
- des travaux importants ont été financés sur cette période : façade de l'immeuble et fermeture copro.
- de plus en le conservant, l'impot sur la plue-value sera diminué de 800 € par an soit un rendement supplémentaire de 0,8%.

Bref, en définitive, je pense qu'il est intéressant de le garder e espérant qu'il continue à faire du 4 à 5%.

Il a été question de louer en Borloo : pensez-vous que c'est applicable dans mon cas et à creuser ?
 

g.b

Contributeur régulier
Le dispositif Borloo Ancien a été remplacé par le Cosse Ancien (Louer Abordable), globalement la même chose:
https://www.anil.org/dispositif-cosse-deduction-fiscale-louer-abordable/

Il convient déjà de déterminer la commune du bien. Je pense que, selon le prix de la location pratiqué, c'est quelque chose d'intéressant jusqu'au zonage B1 compris, en niveau "intermédiaire". À vérifier tout de même si le coefficient de surfaces réduites (0.7 + 19/S) s'applique aussi en Cosse Ancien, cf. BOFiP.

Engagement de location 6 ans, voire 9 ans si subventions travaux.
 

devel

Contributeur
Bonjour la commune est en B1.
L'appartement de 64 m2 est loué 500 € hors charge par mois actuellement.

Donc si je comprends bien, je dois louer en "intermédiaire" à 10,28 € x (0,7 + 19/64) x 64 = 656 €.
En social : 7,96 € x (0,7 + 19/64) x 64 = 507,8 €.

J'en déduis donc que je pourrais louer au tarif social et bénéficier de 70% de réduction d’impôt.

Cela me parait bizarre que les plafonds de loyers soient aussi hauts, où est le côté social ? Mon calcul est juste ?

Concernant les plafonds des locataires, ils sont tellement haut que j'aimerais trouver des locataires avec des revenus aussi haut.
 
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