Vendre un appartement puis réinvestire l'argent ?

devel

Contributeur
Bonjour,
ma compagne a 2 appartements construits dans les années 70s sans crédit en location depuis 2003 (donc 16 ans). L'un des appartements se libère dans un mois et nous nous posons la question de le louer ou le vendre pour plusieurs raisons :
- la ville ou sont situés les 2 appartements se construit beaucoup, il y a beaucoup de concurrence en neuf. En revanche, la demande reste importante de par la proximité de Lyon.
- le rendement est très fluctuant avec parfois de grosses sommes prélevées par la régie qui gère le syndic
- cela demande pas mal de travail à gérer
- peut-être est-il temps d'emprunter pour optimiser un autre investissement ?

Le souci est que nous avons besoin de ce revenu pour vivre confortablement : il faut donc trouver un autre placement qui génère un revenu similaire.

Comment prendre cette décision et sur quels critères ? L'appartement se loue 500 € hors charge (prix du marché à priori) et d'après une recherche sur Patrim se vendrait entre 80000 et 120000 €.
Évidemment, il est facile de soustraire des charges relativement fixes comme la taxe foncière, mais pour le reste, c'est très fluctuant (mais beaucoup de chose ont été faites : façade, chaudière, fermeture copro...).

Il me semble qu'au final le rendement doit tourner autour des 4 à 4,5 % et que je pourrais obtenir pareil avec une scpi, qu'en pensez-vous ?
 

Buffeto

Modérateur
Staff MoneyVox
sans crédit en location depuis 2003 (donc 16 ans).
donc il ne faut pas négliger l'impact d'un peu d'imposition sur la PV ( qui s'annule au bout de 21 ans de détention ) et des PS ( qui , eux , s'annulent au bout de 30ans de détention )

Il me semble qu'au final le rendement doit tourner autour des 4 à 4,5 % et que je pourrais obtenir pareil avec une scpi, qu'en pensez-vous ?
certes mais avec un délai de jouissance qui varie selon les SCPi de 3 à 6 mois .
 

moietmoi

Top contributeur
Le souci est que nous avons besoin de ce revenu pour vivre confortablement
au fait,quel revenu net, 1 appartement procure t il? ( après impôt et csg)
car dans le monde approximatif, il est difficile d' y voir clair...
Évidemment, il est facile de soustraire des charges relativement fixes comme la taxe foncière, mais pour le reste, c'est très fluctuant (mais beaucoup de chose ont été faites : façade, chaudière, fermeture copro...).
il est peut être dommage de se séparer après avoir tout payer , surtout si l'on est pas sûr de récupérer sa mise dans la vente

se vendrait entre 80000 et 120000 €.
c'est assez large comme fourchette... le type d'immeuble 1970 et le quartier permettent ils de valoriser à la revente les gros travaux effectués sur les parties communes?
Si vous pouvez vendre vers le haut de la fourchette, ça se discute, vers le bas... la location semble pas mal..
il y a beaucoup de concurrence en neuf.
le neuf tire-t -il le prix du loyer vers le haut? ou vers le bas? on voit les 2 possibilités suivant les endroits..

- peut-être est-il temps d'emprunter pour optimiser un autre investissement ?
tiens!! on m'a parler d'un appartement des années 70 avec une renta de 4,5%.. qui serait peut être à vendre... :)
plus sérieusement, si vous êtes en capacité d'emprunt, c'est le moment d'en profiter,mais en recherchant la qualité et l'emplacement..
 

devel

Contributeur
donc il ne faut pas négliger l'impact d'un peu d'imposition sur la PV ( qui s'annule au bout de 21 ans de détention ) et des PS ( qui , eux , s'annulent au bout de 30ans de détention )


certes mais avec un délai de jouissance qui varie selon les SCPi de 3 à 6 mois .
En effet, il me semblait que j'avais calculé que nous bénéficions déjà d'une exonération importante, mais ce n'est pas le cas. J'avais du calculer qu'à partir de 21 ans (encore quelques années) cela devenait plus interessant.

Pour le délai de jouissance, ce n'est pas un souci.
 

devel

Contributeur
au fait,quel revenu net, 1 appartement procure t il? ( après impôt et csg)
car dans le monde approximatif, il est difficile d' y voir clair...
Le loyer net annuel est 6000 € - 722 € (csg à 17,2% avec abattement de 30% microfoncier) - 588 (tranche d'imposition à 14%) - 500 € de taxe foncière = 4190 €
De 2013 à 2017, il y a eu 8930 € de charges non récupérables (travaux de copro principalement) soit 1786 € par an en moyenne.
Soit un revenu net de 1786 €. Je ne prend pas en compte les éventuelles vacances locatives.

Bref, avec des charges aussi énorme, le rendement tombe à 1,78%.

il est peut être dommage de se séparer après avoir tout payer , surtout si l'on est pas sûr de récupérer sa mise dans la vente
Oui mais d'un autre côté, j'ai l'impression qu'il y a toujours de nouvelles dépenses...

c'est assez large comme fourchette... le type d'immeuble 1970 et le quartier permettent ils de valoriser à la revente les gros travaux effectués sur les parties communes?
Si vous pouvez vendre vers le haut de la fourchette, ça se discute, vers le bas... la location semble pas mal..

le neuf tire-t -il le prix du loyer vers le haut? ou vers le bas? on voit les 2 possibilités suivant les endroits..
J'imagine que les gens font attention aux travaux déjà effectués, donc oui, ça doit être valorisé lors de la vente.
La fourchette correspond à ce que l'on a trouvé sur Patrim (difficile de juger sur annonces immobilières). j'imagine que les prix les plus bas peuvent être des successions ?
Les prix des loyers ont tendances à stagner. En 2015, on a du faire un effort de rénovation (tout les sols) dans un autre appartement et baisser le prix de 45 € mensuel.

tiens!! on m'a parler d'un appartement des années 70 avec une renta de 4,5%.. qui serait peut être à vendre... :)
plus sérieusement, si vous êtes en capacité d'emprunt, c'est le moment d'en profiter,mais en recherchant la qualité et l'emplacement..
Si on part sur un autre investissement, on a pensé à la scpi pour ne pas avoir de tracas de locataire ou de variation trop importante de charge.
 

g.b

Contributeur régulier
Quel est le DPE de l'appartement? Quelle est la surface? Un balcon? Un parking?

A priori, si l'on compte taxe foncière (pas de TEOM?) + charges récupérables, on est déjà supérieur à 30% des loyers bruts annuels. i.e. le régime microfoncier ne semble pas être adapté. Ensuite, il faut savoir que, des fois, en louant moins cher on peut récupérer un net de fiscalité plus important, notamment via des dispositifs comme "Cosse Ancien" ("Borloo Ancien").

Il y aurait également la location en meublée, sous le statut LMNP. Cependant, vous évoquez votre psychologie vis-à-vis des locataires, donc la gestion par vous-même, notamment se tenir au courant de la loi ALUR et autres qui pourraient sortir vis-à-vis des prérequis matériels, pourrait être quelque chose de rebutant pour vous.

Vu la rentabilité nette de fiscalité, il semblerait que même un investissement exclusif en fonds euros d'assurance-vie serait plus rémunérateur, et encore plus avec une dose de SCPI dans le contrat. Vu que vous êtes faiblement fiscalisé, en direct, une SCPI investie à l'étranger pourrait être adaptée aussi. Avis personnels.
 

mars

Membre
Bonjour,
ma compagne a 2 appartements construits dans les années 70s sans crédit en location depuis 2003 (donc 16 ans). L'un des appartements se libère dans un mois et nous nous posons la question de le louer ou le vendre pour plusieurs raisons :
- la ville ou sont situés les 2 appartements se construit beaucoup, il y a beaucoup de concurrence en neuf. En revanche, la demande reste importante de par la proximité de Lyon.
- le rendement est très fluctuant avec parfois de grosses sommes prélevées par la régie qui gère le syndic
- cela demande pas mal de travail à gérer
- peut-être est-il temps d'emprunter pour optimiser un autre investissement ?

Le souci est que nous avons besoin de ce revenu pour vivre confortablement : il faut donc trouver un autre placement qui génère un revenu similaire.

Comment prendre cette décision et sur quels critères ? L'appartement se loue 500 € hors charge (prix du marché à priori) et d'après une recherche sur Patrim se vendrait entre 80000 et 120000 €.
Évidemment, il est facile de soustraire des charges relativement fixes comme la taxe foncière, mais pour le reste, c'est très fluctuant (mais beaucoup de chose ont été faites : façade, chaudière, fermeture copro...).

Il me semble qu'au final le rendement doit tourner autour des 4 à 4,5 % et que je pourrais obtenir pareil avec une scpi, qu'en pensez-vous ?
investi a l’étranger comme tous les élus qui gagne au Luxembourg des gros rendement
 

mars

Membre
la plupart des placements bancaire classique son travaillez en bourse , les banques en France pour la majorité prenne des gros pourcentages uniquement pour transfère ça a d'autre qui le travaille . ici les banques luxembourgeoise le travaille en interne donc moins d 'intermédiaire et donc de meilleur rendement .

il compte épargne démarre a4.80 et non pas 0.50
 
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