VEFA retard signature notaire et validité prêt immobilier

[schiirro]

Bonjour,

Je viens chercher des réponses face à ma situation où j'ai plusieurs sons de cloches différents...Voilà mon problème :
Nous avons signé un contrat de réservation pour une maison de ville en VEFA le 31/12/2011, livrable en septembre 2014. Nous devions passés initialement chez le Notaire entre avril et juin 2012.

Après deux courriers nous indiquant que la date de signature était reportée à septembre puis décembre, notre notaire vient de nous envoyer un courrier nous disant que ce serait sûrement janvier 2013 mais on ne sait toujours pas quand !
Sur notre contrat de réservation, il est indiqué que la signature chez le notaire se fera le second semestre 2012.

Nous sommes consternés, d'autant que notre Notaire nous a dit "off" qu'il s'agissait d'un problème pour trouver un constructeur.
Notre projet est pourtant prévu dans le cadre d'un accord avec la Communauté d'Agglomération de notre ville (maison moins chère de ce fait).

Nous pensions devoir dénoncer la vente au 31/12/2012, puisque notre prêt immobilier a déjà été reconduit 4 fois et, pour nous, n'était plus valable. Comme nous avions bénéficié d'un gros prêt à taux zéro, nous ne pouvions plus bénéficier des mêmes conditions en 2012.

Et à ma surprise, notre banque nous dit que, du fait d'un différé de paiement de 12 mois sur le PTZ et 36 mois sur le prêt prinicipal, notre offre de prêt initiale est valable encore pdt 1 an pour le PTZ et 36 mois pour le prêt principal.

Notre notaire et le promoteur nous disent l'inverse, que la validité de l'offre est un an maximum et que le différé est fonction du déblocage des fonds, donc de la signature chez le notaire...

Qu'en pensez vous ? avez vous déjà eu le cas ?

Merci beaucoup d'avance

 

[schiirro]

Je précise qu'il s'agissait du second trimestre et non semestre 2012 pour la signature prévue chez le notaire.

 

[patkun]

Si la banque considère que son offre est toujours valable, c'est son choix.
Vu les taux actuels, elle en a peut-être tout intérêt...

 

[schiirro]

Oui tout à fait d'accord, mais est ce légal ? C'est ça que je n'arrive pas à savoir. Je ne voudrai pas me retrouver sans rien parce que la banque aura cru avoir la bonne réponse...

 

[Aristide]

Bonjour,

Article L312-12 code de la consommation

Créé par Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993

L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini à l'alinéa précédent.

Article L312-10
Créé par Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993

L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur.

L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant

Il y a trois choses qu'il ne faut pas confondre :

1) - L'article L.312-12 du code de la consommation reproduit ci-dessus indique que l'offre de prêt devient caduque si le contrat principal objet du prêt ( = votre acte authentique de VEFA) n'est pas signé dans les 4 mois de l'acceptation par vous même de votre offre de prêt.

Mais il précise aussi que les parties ( = vous même et votre banque) peuvent convenir d'un délai plus long.

D'après ce que vous dites c'est ce qui s'est déjà passé 4 fois.

Il convient par ailleurs de préciser que cet article fait bien état "de la signature du contrat principal objet du prêt" et aucunement du déblocage de fonds par la banque.
Vous pourriez en effet financer le premier appel de fonds lors de la signature chez le notaire sur votre apport personnel (Si le promoteur était d'accord, vous pourriez tout aussi bien signer votre contrat VEFA sans verser d'acompte = crédit promoteur)

2) - L'article L.312-1O de ce même code prévoit que la banque doit maintenir les conditions de l'offre pendant un délai minimum de 30 jours.

Là encore si la banque a déjà reconduit 4 fois la validité de son offre c'est qu'elle est aussi d'accord pour maintenir ses conditions au delà de ces 30 jours minimum.

3) - Le troisième point ne résulte pas d'une réglementation mais d'une éventuelle clause que certaines banques prévoient dans leurs offres/contrats de prêts.
Pour des raisons de possibilité de variation des taux dans le temps et donc d'un risque d'accroissement de leur taux de refinancement (le banques peuvent devoir emprunter pour vous prêter) certains Établissements fixent des délais pour les mises à disposition des fonds.

Certains imposent un délai maximum à la première mise à disposition des fonds (par exemple 4 mois pour "coller" au délai de l'article L.312-12 ci-dessus).
D'autres fixent à la fois ce délai pour la première mise à disposition de fonds mais y ajoutent un second délais pour le déblocage de la totalité des prêts concernés.
Ainsi vous pourriez avoir un contrat qui précise : "Délai maximum de 4 mois pour la 1ére mise à disposition des fonds et délai maximum de 1 an pour le déblocage de la totalité des prêts concernés par cette offre/contrat".

Pour ce qui vous concerne, à partir du moment où votre banque est toujours d'accord, les deux premiers points vous permettent le maintien de la validité de cette offre de prêt.

Maintenant il vous faut vérifier si votre contrat fait état d'une ou des deux clauses restrictives citées au point N° 3.

Cdt

 

[schiirro]

Et bien je vous remercie vivement de votre réponse aussi rapide et précise ! Je vais de ce pas éplucher mon contrat de prêt à la ligne près !
il est vrai que nous avons reporté la validité de l'offre à plusieurs reprises, mais lorsque notre Notaire nous a dit que l'offre allait bientôt être caduque, nous nous sommes interrogés !
D'autant que les banques peuvent parfois se tromper dans les informations qu'elles transmettent par oral, et après pour avoir gain de cause...

merci encore et vous tiens au courant !!

 

[ninou211]

bonjour

J ai achete une vefa , livraison prevu 4 eme trimestre 2013.
J ai eu mon credit et qui arrvie a expiration malgre les deblocage qui ont ete deja fait plus de 70M du montant
mes ressources ne sont plus du tout les meme et donc la banque ne m accepte pas la prolongation de 4 mois pour ce credit
que faire j ai deja signe chez le notaire je ne veux pas perdre ce bien ,
aussi c est la faute du constructeur car c etait une livraison en 2011 mais il s avere qu i la y eu des souci de terrain qui maintenant plus de souci

il me faut imperativement les 3 dernieres attestations sans compter celle de la livraison pour faire les deblocages au plus vite pensez vous que le constructeur accepterai a ma demande de faire ces attestations en me faisnat signer une decharge ( pour info constructeur serieux )

merci pour votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

Les attestations d'état d'avancement du chantier qui servent à faire les appels de fonds doivent être conformes à l'avancement réel dudit chantier.

Un promoteur "sérieux" ne vous fera pas de fausses attestations (faux et usage de faux en écriture privée).

Cdt

 

[moietmoi]

bonjour, pouvez vous précisez a quoi correspondent les 4 mois que vous souhaitez avoir?

 

[ninou211]

Bonjour

J ai besoin d un prolongement de 4 voir 5 mois pour les derniers deblocages
si la banque me refuse ce prolongement car je n ai plus les meme ressources lorque j avais fait le credit , je ne pourrais pas donner le reste pour la maison .le reste a debloquer est de 80 000 Euros
J aimerai propose a la banque de me faire une hypotheque si ils ont peur ou mettre 1 an de credit bloquer sur un compte ....

que faire

 

[moietmoi]

bonjour, je ne comprends pas bien ce qui vous arrive; vous avez signé un achat en véfa , en acte authentique chez un notaire, et pour cet achat, vous avez obtenu un crédit; la banque ne peut pas revenir sur son engagement;
peut être parler vous de la période de construction qui a pris du retard? pendant cette période la banque a fait une période de différé ou d'anticipation? Si cette période est écoulé, votre crédit va commencer normalement;

ou alors aviez vous un credit relais?

peut être d autres contributeurs comprendront autrement, ou bien pouvez vous ré expliquer ce qui vous arrive.. merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Il me semble que l'on se situe dans ce cas de figure

3) - Le troisième point ne résulte pas d'une réglementation mais d'une éventuelle clause que certaines banques prévoient dans leurs offres/contrats de prêts.

Pour des raisons de possibilité de variation des taux dans le temps et donc d'un risque d'accroissement de leur taux de refinancement (le banques peuvent devoir emprunter pour vous prêter) certains Établissements fixent des délais pour les mises à disposition des fonds.

Certains imposent un délai maximum à la première mise à disposition des fonds (par exemple 4 mois pour "coller" au délai de l'article L.312-12 ci-dessus).

D'autres fixent à la fois ce délai pour la première mise à disposition de fonds mais y ajoutent un second délais pour le déblocage de la totalité des prêts concernés.

Ainsi vous pourriez avoir un contrat qui précise : "Délai maximum de 4 mois pour la 1ére mise à disposition des fonds et délai maximum de 1 an pour le déblocage de la totalité des prêts concernés par cette offre/contrat".

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...pret-immobilier.19781/post-155163#post-155163

Cdt

 

[ninou211]

Bonjour

ds u premier temps merci pour votre aide

Mon credit a ete fait en mai 2010( la banque a donné son accord expiration du credit 05-2013
( j ai eu de gros souci avec la livraison car la livraison de ce lotissement a ete reporté au 4 eme trimestre 2013
les travaux se passent bien , constructeur serieux
J ai eu 2 deblocages de fonds: 1 chez le notaire et un recemment
il me reste 4 deblocage de fonds , me concernant ce qui est important c que la banque accepte de me prolonger mon offre de pret de 4voir 5 mois comme ca je pourrais debloquer le reste des fonds que j ai besoin

J ai perdu mon emploi recemment, je voudrais proposer a la banque soit de mettre 1 an de credit sur mon compte , ou qu il fasse l hypotheque sur le credit ?

Pour moi la banque a plutot interet a me laisser debloquer le reste , je n ai pas de pb particulier sur mon compte,
merci pour votre aide

 

[Aristide]

je voudrais proposer a la banque soit de mettre 1 an de credit sur mon compte

Ainsi que déjà dit, une banque digne de ce nom ne vous fera pas de mises à disposition sans appel de fonds du promoteur en fonction de l'avancement des travaux.

ou qu il fasse l hypothèque sur le crédit ?

Quelle est la garantie actuelle sur ce crédit ?
Une hypothèque n'est-elle pas déjà inscrite ?

Pour moi la banque a plutot interet a me laisser debloquer le reste , je n ai pas de pb particulier sur mon compte,

Ce n'est pas votre situation passée et présente qui peut inquiéter; c'est celle à venir compte tenu de votre situation professionnelle.

Si, malheureusement, vous ne retrouviez pas rapidement un emploi qui vous assure une capacité de remboursement suffisante, après la période d'indemnisation de chômage comment envisagez vous de faire pour assurer le paiement des mensualités ?

Cdt

 

[ninou211]

Dans mon offre il est note
-Date debut amortissement : 05-05-2013
mon courtier qui a fait mon dossier me dit que la banque ne debloquera plus rien apres cette date, que je paierai tout simplement ce qui a ete debloque mais le reste alors? comment puis je les payer?

Pensez vous que mon conseigner la banque a plutot interet à me laisser debloquer le reste et voir si ils ont besoin de faire un hypotheuqe chose que je n ai pas sur mon credit ou de me demander de mettre assez d argent sur un compte pour bloquer une annee de credit au cas où?

je sais c compliqué, mais j ai vraiment besoin de conseil .
J ai pris rdv avec le constructeur car il s avere que c quand meme lui qui me met ds cette situation.... depus 2009 j ai signe cette maison certes il y a eu des souci a cause de la mairie mais bon ...
moi a aujourd hui c mon seul espoir d avoir cette maison tout en sachant que j ai deja tout acheter >15 euros de materiel

 

[ninou211]

Pas d hypotheque
il y a deja eu 122 000 Euros de debloquer il ne reste que 90 000 Euros
quand vous dites la banque ne ferap as de mise a dispo ? c est a dire ?

 

[Aristide]

La banque a besoin d'un justificatif pour procéder à une mise à disposition de fonds.

En VEFA ce justificatif est l'appel de fonds du promoteur qui, à chaque déblocage, correspond à l'avancement des travaux.

Par ailleurs une banque s'attache d'abord à la capacité de remboursement; la garantie n'est que l'accessoire du prêt et, si elle est nécessaire du fait des aléas possibles sur le durée du crédit, elle n'est pas suffisante.

Je ne pense pas qu'une hypothèque (qui vous générerait des frais supplémentaires) en plus de l'actuelle garantie (caution je suppose ?) modifiera la position de votre banque.

Mais il faut bien entendu en discuter avec elle.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,

Il me semble que l'on se situe dans ce cas de figure

D'autres fixent à la fois ce délai pour la première mise à disposition de fonds mais y ajoutent un second délais pour le déblocage de la totalité des prêts concernés.
Ainsi vous pourriez avoir un contrat qui précise : "Délai maximum de 4 mois pour la 1ére mise à disposition des fonds et délai maximum de 1 an pour le déblocage de la totalité des prêts concernés par cette offre/contrat".
Cdt

Bonjour Aristide, je ne connaissais pas ce genre de clauses; dans les faits, que se passe t-il quand la banque a effectivement débloquer 50 ou 70% des fonds et qu'il y a retard et que cette clause est appliquée:
Votreexpérience permet elle de dire comme cela se passe dans les faits? merci

 

[Aristide]

il s'agit d'un cas de figure exceptionnel que je n'ai pas eu à traiter.

Mais en se fondant sur le contrat la banque peut stopper toutes nouvelles mises à disposition de fonds et passer le capital débloqué en amortissement.

Pour l'acquéreur/emprunteur il y a diverses possibilités
+ Rechercher la responsabilité du promoteur
+ Négocier avec la banque
+ Trouver d'autres sources de financement (internes ou externes)
+ Remettre le bien en vente.
+ Par voie judiciaire contester le contrat et la pratique de la banque (?)

Cdt

 

[ninou211]

Bonjour

Je suis entrain de trouver un arrangement pour faire le reste des delocage de fonds mais effectivement ce qui est tout a fait normal sans attestation pas de deblocage donc le constructeur dit que jepux demander au notaire de demander a la banque le reste des deblocagees de fond et donc celui ci sera en charge de payer le constructeur avec la reception des attestations

moi de mon cote n j e n aurai plus de souci particulier car mon credit arrive a expiration et le notaire aura l argent

qu en pensez vous ?