Transfert PTZ

[Aristide]

Bonjour,

Oui; à ce sujet je me suis d'ailleurs aperçu d'une erreur de 1.000€; explication :

Vous avez, à juste titre, vu que le plan de financement de votre banque ne permet pas à la fois de ;
+ Conserver 76.000€ d'apport complémentaire issus du transfert du PTZ
+ Rembourser le relais de 65.000€
+ Rembourser les 75.000€ du prêt initial.

Dans le dernier plan de financement ci-dessus lesdits 75.000€ ne sont plus remboursées sur la vente de votre appartement mais repris dans le prêt complémentaire; c'est d'ailleurs la technique du crédit relais appelée "Crédit relais achat/revente".

Dès lors, lors de la vente de votre appartement il vous faut :
+ Conserver les 76.000€ du PTZ en complément de votre apport de 80.000€
+ Rembourser le relais de 65.000€
=> Sur les 200.000€ de la vente il ne vous restera donc que 200.000€ - 76.000€ - 65.000€ = 59.000€ (et non pas 60.000€).

Si vous n'avez pas besoin de ce solde vous pourriez limiter votre complémentaire à 320.000€ - 59.000€ = 261.000€ (et non pas 260.000€).
Mais par sécurité il semble préférable de prendre 320.000€ et d'aviser ultérieurement.

Cdt

 

[Rodge]

Merci Aristide pour votre retour.
La banque s'est bien trompée parce que ce n'est pas ce qu'elle nous avait dit.

 

[svprets]

Petite question : vous enlevez dans le tableau ressource le remboursement du prêt alors qu'il a déjà été enlevé à la vente de l'appartement. Par conséquent le besoin complémentaire reviendrait plutôt à 245.000€ ?

Mon promoteur a pourtant bien besoin des 466.000€ (dont les 76.000€ du PTZ)...

Bonjour, vous avez raison. Si vous avez besoin de 466 k€ avant de percevoir les fonds de la vente de l'appartement, il vous manquera les 76 k€...Dans les faits, on doit vous "avancer" 386 k€, dont 65 de relais, puisque vous apportez 80 k€, soit 321 k€ en prêts amortissables...Au moment de la vente, vous solderez votre encours existant de 75 k€ et le relais de 65 k€ et vous procéderez au RAT de 60 k€...Il vous sera ainsi possible de conserver le PTZ et "réduire" à 261 k€ vos prêts amortissables...Vérification : achat 466 k€ - (80 apport + 60 à revente) = 326 k€ dont 76 de Ptz...Autre mode de vérification : Achat + solde de vos emprunts = > 466 + 75 = 541 , valeur de revente de votre appartement : 200 => 541 - (80 + 200 ) = 261 auxquels s'ajoute le PTZ de 76 k€ puisque vous ne solderez pas...!

Pour conclure, vous devez demander à bénéficier d'un prêt relais de 65 k€ et de prêts amortissables de 321 k€ dont 60 remboursables sans pénalité dès revente de votre appartement...

 

[Aristide]

Le plan de financement peut être bâti d'une autre façon à savoir :

=> Besoins = Emplois = Dépenses :
+Total projet......................= 466.000€
+ Solde prêt + IRA..........= 075.000€
= Total à financer..............= 541.000€

=> Ressources = Recettes
+ Apport réel........................= 80.000€
+ Apport transfert PTZ......= 76.000€
+ Relais....................................= 65.000€
= Sous total............................= 221.000€
+Besoin complémentaire..= 320.000€
= Total financé.......................= 541.000€

Après vente de l'appartement :
+ Conserver 76.000€ en complément d'apport correspondant au PTZ
+ Rembourser le relais de 65.000€
=> Solde disponible = 200.000€ - 76.000€ - 65.000€ =59.000€ que vous pouvez utiliser au remboursement partiel de votre complémentaire de 320.000€ => 320.000€ - 59.000€ = 261.000€

Ci-dessous billet de mon blog qui détaille les trois techniques de crédit relais avec un applicatif joint qui permet de les simuler et de les comparer.

C'est la troisième appelée "Crédit relais achat/revente" qui vous concerne .

Zoom sur les techniques du Crédit Relais
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A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Rodge]

Si le total à financer tient compte du rachat de crédit du prêt principal, au moment le vente il ne faut rembourser que le relais soit 200.000-65.000=135.000€ de récupéré ?

 

[Aristide]

Ainsi qu'expliqué ci-dessus, au moment de la vente :
+ Vous remboursez effectivement le relais de 65.000€
+ Vous conservez 76.000€ en complément d'apport issu du PTZ
+ Et, fonction de la situation exacte et de vos souhaits, vous pouvez aussi rembourser partiellement le prêt complémentaire initialement de 320.000€ avec le solde du boni sur vente de 59.000€.

Cdt

 

[Rodge]

Vu que je ne rembourse par le prêt principal (intégré dans le total à financer) le boni sur vente devient 200.000-65.000=135.000€ ?

 

[Aristide]

Oui mais dont 76.000€ issus du PTZ qui s'ajoutent à vos 80.000€ d'apport personnel déjà prévu et qui serviront à payer vos appels de fonds.

Restent donc 135.000€ - 76.000€ = 59.000€ éventuellement utilisables au remboursement anticipé partiel du prêt complémentaire initial de 320.000€.

Cdt

 

[svprets]

Le plan de financement peut être bâti d'une autre façon à savoir :

=> Besoins = Emplois = Dépenses :
+Total projet......................= 466.000€
+ Solde prêt + IRA..........= 075.000€
= Total à financer..............= 541.000€

=> Ressources = Recettes
+ Apport réel........................= 80.000€
+ Apport transfert PTZ......= 76.000€
+ Relais....................................= 65.000€
= Sous total............................= 221.000€
+Besoin complémentaire..= 320.000€
= Total financé.......................= 541.000€

Après vente de l'appartement :
+ Conserver 76.000€ en complément d'apport correspondant au PTZ
+ Rembourser le relais de 65.000€
=> Solde disponible = 200.000€ - 76.000€ - 65.000€ =59.000€ que vous pouvez utiliser au remboursement partiel de votre complémentaire de 320.000€ => 320.000€ - 59.000€ = 261.000€

Ci-dessous billet de mon blog qui détaille les trois techniques de crédit relais avec un applicatif joint qui permet de les simuler et de les comparer.

C'est la troisième appelée "Crédit relais achat/revente" qui vous concerne .


A toutes fins utiles.

Cdt

Bonjour , Aristide...Comment réussissez-vous, techniquement, à débloquer pour l'achat les 76 k€ de PTZ ? Il s'agit d'un encours qui a été débloqué quelques années auparavant...On parle donc d'un CRD...que l'on peut, éventuellement, ne pas solder à revente...

 

[svprets]

Bonjour , Aristide...Comment réussissez-vous, techniquement, à débloquer pour l'achat les 76 k€ de PTZ ? Il s'agit d'un encours qui a été débloqué quelques années auparavant...On parle donc d'un CRD...que l'on peut, éventuellement, ne pas solder à revente...

Rodge doit 76 k€ de PTZ...Ce n'est pas un crédit mais un débit...

 

[Rodge]

Oui mais dont 76.000€ issus du PTZ qui s'ajoutent à vos 80.000€ d'apport personnel déjà prévu et qui serviront à payer vos appels de fonds.

Restent donc 135.000€ - 76.000€ = 59.000€ éventuellement utilisables au remboursement anticipé partiel du prêt complémentaire initial de 320.000€.

Cdt

Je suis d'accord, il me manque donc bien les 76.000€ du PTZ que la banque à considéré 2 fois dans son plan de financement.

 

[svprets]

Oui mais dont 76.000€ issus du PTZ qui s'ajoutent à vos 80.000€ d'apport personnel déjà prévu et qui serviront à payer vos appels de fonds. ??????!!!

Je suis d'accord, il me manque donc bien les 76.000€ du PTZ que la banque à considéré 2 fois dans son plan de financement.

Il faut que le prêteur vous avance 76 k€ supplémentaires...sauf à toucher les fruits de la vente de l'appartement avant...C'est, toutefois, une bonne nouvelle, que le prêteur vous permette de conserver, après revente, le PTZ...

 

[Aristide]

Sur la vente de 200.000€ il rembourse 65.000€ de relais et conserve 76.000€ correspondant au solde PTZ qu'il n'a pas à rembourser puisque transféré. Si tout se passe comme prévu il lui reste alors un disponible de 59.000€.

Quant au solde de 75.000€ du prêt initial il n'est pas financé par la vente de l'appartement mais repris dans le prêt complémentaire de 320.000€ à mettre en place.

In fine il peut procéder à un remboursement partiel anticipé de 59.000€ le ramenant ainsi à 261.000€

C'est la technique classique du crédit achat/revente.

Je suis d'accord, il me manque donc bien les 76.000€ du PTZ que la banque à considéré 2 fois dans son plan de financement.

Au regard des plans de financement ci-dessus il vous faut un complémentaire de 320.000€.
Or la banque ne vous propose que 245.000€
Ainsi que nous l'avons déjà vu son plan de financement est donc inexact puisqu'il manque 75.000€ soit le solde du crédit antérieur.

Cdt

 

[Rodge]

Oui, sauf que nous avons calé tout notre projet avec le plan de financement qu'elle nous a donné et que au final il va nous manquer 76.000€ vu qu'elle s'est trompée !!

 

[Aristide]

Tel qu'expliqué dans les échanges précédents, ce n'est pas 76.000€ qui vont vous manquer mais 75.000€
Mais il est cependant indispensable que vous la rencontriez à nouveau pour rectifier ce plan de financement.

Cdt

 

[svprets]

Oui, sauf que nous avons calé tout notre projet avec le plan de financement qu'elle nous a donné et que au final il va nous manquer 76.000€ vu qu'elle s'est trompée !!

Oui...Vous avez un trou dans la raquette de 76 k€ !!!!!!!!!!!!! Sauf à ce que vous réussissiez à vendre votre appartement avant les derniers appels de fonds...

 

[Aristide]

Ben...oui.
Ainsi qu'expliqué page 59 ci-dessus :

Ainsi que déjà dit votre banque ne versera pas les 76.000€ à votre promoteur.

Vous auriez dû les rembourser à la vente de l'appartement mais, du fait du transfert, ce ne sera pas le cas; elle viendra accroître votre apport personnel.
................
Cet apport suppose que le vente soit effective.
Comme il s'agit d'une construction vous aurez des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux; la perception du boni sur vente pourrait permettre les paiements des derniers appels de fonds

=> Il est impératif que le vente soit effective avant les derniers appels de fonds.

Cdt

 

[Nina44]

Je suis d'accord, il me manque donc bien les 76.000€ du PTZ que la banque à considéré 2 fois dans son plan de financement.

Bonjour
Je suis exactement dans le même cas avec un PTZ a 108 K€ que la banque considère en apport. Sauf que déjà débloqué. Avez-vous eu une explication de votre banque ? Merci

 

[Nina44]

Bonjour,

Je rebondis sur le début du topic, pour savoir si la fin de l’histoire de @SEBH est connue ?

Nous nous trouvons dans une situation similaire :
- un appartement actuel estimé à 200 000€ sur lequel cours 2 crédits :
- un prêt principal A avec 75 000€ restant à rembourser
- un PTZ de 76 000€ que nous avons débloqué mais pas commencé à rembourser

Notre projet est la construction d’une maison avec un besoin en financement de 386 000€ (un apport personnel disponible dans notre épargne viendra le compléter). Nous resterons dans l’appartement le temps de la construction.

La banque nous propose le transfert du PTZ qu’elle « compterait comme apport » sur le nouveau projet.
Elle nous propose également :
- un prêt relais de 65 000€. Son calcul : 140 000€ (70 % de 200 000€) - 75 000€ du prêt principal A= 65 000€ (elle ne compte pas le remboursement du PTZ vu qu’il est transféré)
- un prêt complémentaire B de 245 000€ différé de 24 mois

Elle nous dit qu’à la vente de l’appartement, nous devrons rembourser le prêt principal A et le prêt relais, ce qui nous amènerait à récupérer 200 000€ - 75 000€ - 65 000€ = 60 000€, somme que nous pourrions éventuellement réinjecter pour réduire les mensualités.

Ce que nous ne comprenons pas, c’est que le PTZ a déjà été débloqué sur l’appartement mais qu’elle le compte tout de même dans son calcul de financement :
245 000 + 65 000 + 76 000 = 386 000€ dont nous avons besoin.

Comment la banque compte elle envoyer ces 76 000€ du PTZ au vendeur ?

Merci d’avance pour vos retours.

Bonjour @Rodge
Je suis exactement dans le même cas avec un PTZ a 108 K€ que la banque considère en apport. Sauf que déjà débloqué. Avez-vous eu une explication de votre banque ? Merci

 

[svprets]

Bonjour @Rodge
Je suis exactement dans le même cas avec un PTZ a 108 K€ que la banque considère en apport. Sauf que déjà débloqué. Avez-vous eu une explication de votre banque ? Merci

Bonjour, ce montage a un intérêt financier certain puisque vous conservez vos droits à Ptz...Ne comptez, toutefois, pas vous en servir pour régler le moindre appel de fonds ..Il faudra ou bien qu'on vous avance 108 k€ en relais ou bien que vous touchiez le fruit de la vente avant les deniers déblocages...