Transfert PTZ

[Aristide]

Bonjour,

Oui c'est possible.

Cdt

 

[slybaots]

Bonjour je me permets de déterrer le topic car je suis en pleine réflexion sur un nouvel achat d’une maison neuve dans la même ville où j’ai acheté neuf il y a 2 ans.

mes questions:
- le transfert de PTZ peut se faire en interbancaire? cad si le courtier trouve un autre banque, ma banque actuel peut transférer le PTZ à une autre banque OU le PTZ peut être transférer uniquement sur un autre crédit de la même banque?
- je n’ai pas encore touché au CRD de ce PTZ, il peut être considéré comme un apport?
- meme si je suis proprio depuis moins de 6 ans je peux transférer mon PTZ?
- y’a t il des banques plus réfractaire au transfert de PTZ? Je suis au CA
- Quels sont les montages usuels pour un nouveau crédit avec PTZ et revente de l’ancien? Transfert PTZ + prêt relais + prêt amortissable?

Merci bcp!

 

[Aristide]

Bonjour,

- le transfert de PTZ peut se faire en interbancaire? cad si le courtier trouve un autre banque, ma banque actuel peut transférer le PTZ à une autre banque

Non; absolument impossible.

OU le PTZ peut être transférer uniquement sur un autre crédit de la même banque?

Oui

- je n’ai pas encore touché au CRD de ce PTZ, il peut être considéré comme un apport?

C'est un faux problème !

Explications:

Dans le passé pour pouvoir se refinancer à de meilleurs conditions - et donc d'en faire profiter leurs emprunteurs - les banques étaient obligées respecter certaines contraintes réglementaires:

+ Hormis les frais de négociation (agence immobilière) aucuns autres frais annexes n'étaient finançables.
+ Exigence d'un minimum d'apport personnel.

=> En plus des frais annexes - donc non finançables - ce minimum a d'abord été de 20% puis ramené à 10% puis désormais 0%; et, bien qu'en voie de disparition, l'on a même connu des financements à 110%, voire 120% !!!

Parallèlement, très longtemps avant la mise en place du PTZ, certains crédits dits "Prêts sociaux et/ou assimilés" tels :
+ Prêt employeur = patronal = 1% logement = désormais Action Logement,
+ Prêts PEL et CEL
+ Prêts CAF/MSA, Collectivités Territoriales, Mutuelle, Caisses Retraites......
+ Et, plus généralement, tous les prêts dont le taux est au plus égal au taux des prêts CEL en vigueur au moment de l'offre de prêt.
+ S'y ajoute donc désormais le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

=> Etaient/sont considérés comme "Prêts constitutifs d'apport personnel"

Mais :
1) - Au plan réglementaire - hormis les frais de négociation - ni les prêts PEL/CEL ni le PTZ ne peuvent financer les autres frais annexes quels qu'ils soient.
=> Ces "prêts constitutifs d'apport" n'étaient donc utiles que lorsqu'une quotité minimale (20% - 10%) était imposée (mais comme elle n'existe plus !) et quand c'était permis (pas pour les PEL/CEL ni PTZ) pour financer tout ou partie des frais annexes.

2) - Les mensualités de remboursement de tous ces prêts rentrent bien dans le calcul du taux d'endettement, capacité de remboursement et reste à vivre.

3) - Et, comme l'on est pas à une absurdité près, comme la règle "tous les prêts dont le taux est au plus égal au taux des prêts CEL en vigueur au moment de l'offre de prêt" n'a jamais été modifiée, vu que le taux de la génération actuelle des prêts CEL est de 1,75% actuariel soit 1,7361% proportionnel, tous les crédits immobiliers - quels qu'ils soient - dont le taux est au plus égal à 1,7361% peuvent-être considérés comme "Prêts constitutifs d'apport" !!!.

4) - Ajoutez à cela que chaque banque, de par sa politique "risques", définit le minimum d'apport personnel réel qu'elle exige.

Pour ce qui vous concerne:
+ Quand votre plan de financement sera établit et, donc, que les "Besoins = Emplois = Dépenses" seront connus,
+ Que votre banque vous aura indiqué le minimum d'apport personnel réel qu'elle exige (***).

=> Vous saurez, par différence, le montant total du besoin de financement à solliciter

+ De ce besoin total vous déduirez le montant du PTZ à transférer pour obtenir le montant du prêt complémentaire à demander à votre banque.

(***) - Si vous le voulez/pouvez vous avez bien entendu la possibilité de prévoir un apport personnel réel supérieur au minimum exigé par votre banque.

Mais, au plan financier, il ne faut pas oublier que l'apport personnel, puisé dans votre épargne, est un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de ladite épargne.

- meme si je suis proprio depuis moins de 6 ans je peux transférer mon PTZ?

Oui

- y’a t il des banques plus réfractaire au transfert de PTZ?

Pour les PTZ accordés depuis le 1er janvier 2016, si le nouveau logement remplit toujours les conditions d'accès, une banque ne peut refuser le transfert que si elle estime que les garanties liées au nouveau projet sont insuffisantes.

- Quels sont les montages usuels pour un nouveau crédit avec PTZ et revente de l’ancien? Transfert PTZ + prêt relais + prêt amortissable?

Solliciter un nouveau crédit seul ou un nouveau crédit plus un transfert (PTZ et/ou autres) ne change rien aux montages à envisager.

Cdt

 

[slybaots]

Merci beaucoup pour vos réponses.
Cela m'a éviter de prendre un courtier pour rien. Je pensais que le transfert de PTZ est interbancaire.

Bonjour,


Pour les PTZ accordés depuis le 1er janvier 2016, si le nouveau logement remplit toujours les conditions d'accès, une banque ne peut refuser le transfert que si elle estime que les garanties liées au nouveau projet sont insuffisantes.

Pouvez vous préciser ce que vous dites par rapports au garanties liées au nouveau projet?
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Par ailleurs, ma conseillère ne savait pas qu'on pouvait transférer un PTZ... ca commence bien. Je suis allé sur le site de ma banque (Credit Agricole) et je vois cet encart.

"Transfert de votre PTZ actuel en cas d'achat d'une nouvelle résidence principale​

Bon à savoir : si vous devez revendre votre logement acheté avec un PTZ après 6 ans, sachez que vous pouvez transférer le capital restant dû de votre PTZ sur le financement de votre nouvelle acquisition en résidence principale.
Valable pour un PTZ souscrit à compter du 1er janvier 2016."

Est ce que cela sous entend qu'avant 6 ans on peut pas transférer le PTZ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Pouvez vous préciser ce que vous dites par rapports au garanties liées au nouveau projet?

Si votre banque estime que la valeur vénale du nouveau bien acquis présente une garantie insuffisante au regard des nouveaux crédits demandés

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Par ailleurs, ma conseillère ne savait pas qu'on pouvait transférer un PTZ... ca commence bien. Je suis allé sur le site de ma banque (Credit Agricole) et je vois cet encart.

"Transfert de votre PTZ actuel en cas d'achat d'une nouvelle résidence principale​

Bon à savoir : si vous devez revendre votre logement acheté avec un PTZ après 6 ans, sachez que vous pouvez transférer le capital restant dû de votre PTZ sur le financement de votre nouvelle acquisition en résidence principale.
Valable pour un PTZ souscrit à compter du 1er janvier 2016."

Est ce que cela sous entend qu'avant 6 ans on peut pas transférer le PTZ?

Non; cette règle concerne la possibilité de location mais ne concerne pas l'éventuel transfert.

Cette possibilité de transfert est prévu à l'article L-31-10-6 et R.31-10-6 du cade de la construction et de l'habitation :

Article L31-10-6 code construction et habitation

Version en vigueur depuis le 01 janvier 2016

Modifié par LOI n°2015-1785 du 29 décembre 2015 - art. 107 (V) [lien réservé abonné]
Création LOI n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 - art. 90 (V) [lien réservé abonné]

Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, le logement doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur et ne peut être proposé à la location, sauf exceptions définies par décret.

En cas de mutation du logement, l'emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d'un transfert du capital restant dû, pour l'acquisition ou la construction d'une nouvelle résidence principale.

Conformément à l'article 107 III B de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015, les présentes dispositions s'appliquent aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2016, ainsi que, en cas d'accord de l'emprunteur et de l'établissement de crédit ou de la société de financement, aux prêts versés depuis le 1er janvier 2011.

[lien réservé abonné].

Article R31-10-6 code construction et habitation
6° La mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit ou la société de financement dès la signature de l'acte authentique qui la constate.
Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale. Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, la nouvelle résidence principale doit respecter les conditions mentionnées à l'article R. 31-10-2 dans sa rédaction en vigueur à la date du transfert. L'établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.
[lien réservé abonné]

Cdt

 

[Nico Bess]

Bonjour,

Je me permets de vous solliciter pour avoir votre avis sur ma situation.

Nous avons acheté un appartement VEFA via recourt à un PTZ (zone A) en juin 2020 qui devrait être livré fin 2022 / début 2023. En septembre 2023, pour raison professionnelle, nous serons mutés en zone B1 où nous souhaiterions faire construire une maison.

Pourrions-nous conserver le PTZ actuel et le transférer sur la construction d’une nouvelle maison (résidence principale) ?

Je précise que la situation financière du foyer a évolué depuis juin 2020 (achat de l’appartement VEFA) et maintenant) entrainant le dépassement du plafond de revenu fixé par le PTZ et ceci peu importe la zone. Nous souhaitons rester dans notre banque actuelle.

Merci par avance pour vos explications.

Cordialement,
Nicolas

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement VEFA via recourt à un PTZ (zone A) en juin 2020 qui devrait être livré fin 2022 / début 2023. En septembre 2023, pour raison professionnelle, nous serons mutés en zone B1 où nous souhaiterions faire construire une maison.

Pourrions-nous conserver le PTZ actuel et le transférer sur la construction d’une nouvelle maison (résidence principale) ?

Si vous vendez votre appartement VEFA en zone A et que vous fassiez construire une maison en zone B1 vous aurez la possibilité de demander le maintien du solde du PTZ.
Il y aura un transfert de garantie et la banque ne pourra refuser que si elle juge ladite garantie insuffisante.

Je précise que la situation financière du foyer a évolué depuis juin 2020 (achat de l’appartement VEFA) et maintenant) entrainant le dépassement du plafond de revenu fixé par le PTZ et ceci peu importe la zone. Nous souhaitons rester dans notre banque actuelle.

Ce sont les revenus de référence à A-2 de l'offre de prêt initiale qui importent.

Cdt

 

[Nico Bess]

Bonjour,

Si vous vendez votre appartement VEFA en zone A et que vous fassiez construire une maison en zone B1 vous aurez la possibilité de demander le maintien du solde du PTZ.
Il y aura un transfert de garantie et la banque ne pourra refuser que si elle juge ladite garantie insuffisante.

Ce sont les revenus de référence à A-2 de l'offre de prêt initiale qui importent.

Cdt

Bonjour Aristide,

Merci pour votre retour rapide et précis.
Si j'essaie de reformuler, ma banque ne pourra pas s'opposer au transfert du PTZ car nos revenus ont augmenté depuis la souscription du prêt. Les revenus qui sont considérés et qui resteront la référence, seront les revenus au moment de la contraction du PTZ en 2020.

Cordialement,
Nicolas

 

[svprets]

Bonjour,

" Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale. Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, la nouvelle résidence principale doit respecter les conditions mentionnées à l'article R. 31-10-2 [lien réservé abonné]dans sa rédaction en vigueur à la date du transfert. L'établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose. "

=> [lien réservé abonné]

Votre revenu fiscal de référence 2022 a peu d'importance, ici...Il convient, par contre, que la nouvelle opération soit éligible au PTZ au moment du transfert...

 

[Nico Bess]

Bonjour,

" Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû prévu à l'article L. 31-10-6 pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale. Au cours des six années suivant la date de versement du prêt, la nouvelle résidence principale doit respecter les conditions mentionnées à l'article R. 31-10-2 [lien réservé abonné]dans sa rédaction en vigueur à la date du transfert. L'établissement de crédit ou la société de financement peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose. "

=> [lien réservé abonné]

Votre revenu fiscal de référence 2022 a peu d'importance, ici...Il convient, par contre, que la nouvelle opération soit éligible au PTZ au moment du transfert...

Bonjour,

Merci pour votre retour et vos explications.

Cordialement,
Nicolas

 

[svprets]

Bonjour,

J'ajoute qu'il convient aussi que le prêteur accepte le transfert...Quelle garantie court-elle sur cet emprunt ? Société de cautionnement ou sûreté réelle ?

 

[Rodge]

Bonjour,

Je rebondis sur le début du topic, pour savoir si la fin de l’histoire de @SEBH est connue ?

Nous nous trouvons dans une situation similaire :
- un appartement actuel estimé à 200 000€ sur lequel cours 2 crédits :
- un prêt principal A avec 75 000€ restant à rembourser
- un PTZ de 76 000€ que nous avons débloqué mais pas commencé à rembourser

Notre projet est la construction d’une maison avec un besoin en financement de 386 000€ (un apport personnel disponible dans notre épargne viendra le compléter). Nous resterons dans l’appartement le temps de la construction.

La banque nous propose le transfert du PTZ qu’elle « compterait comme apport » sur le nouveau projet.
Elle nous propose également :
- un prêt relais de 65 000€. Son calcul : 140 000€ (70 % de 200 000€) - 75 000€ du prêt principal A= 65 000€ (elle ne compte pas le remboursement du PTZ vu qu’il est transféré)
- un prêt complémentaire B de 245 000€ différé de 24 mois

Elle nous dit qu’à la vente de l’appartement, nous devrons rembourser le prêt principal A et le prêt relais, ce qui nous amènerait à récupérer 200 000€ - 75 000€ - 65 000€ = 60 000€, somme que nous pourrions éventuellement réinjecter pour réduire les mensualités.

Ce que nous ne comprenons pas, c’est que le PTZ a déjà été débloqué sur l’appartement mais qu’elle le compte tout de même dans son calcul de financement :
245 000 + 65 000 + 76 000 = 386 000€ dont nous avons besoin.

Comment la banque compte elle envoyer ces 76 000€ du PTZ au vendeur ?

Merci d’avance pour vos retours.

 

[Aristide]

Bonjour,

La banque ne va envoyer aucun fonds au vendeur.

En l'absence du transfert PTZ vous auriez dû le rembourser par anticipation comme l'autre prêt; du fait dudit transfert, ne le remboursant plus, l'équivalent de son montant vient augmenter votre apport personnel.

Vous ne nous indiquez pas le montant de cet apport personnel hors PTZ; désignons le donc par "x€"

Le plan de financement devant être équilibré l'on obtient l'équation

+ Apport réel x€ + Apport transfert PTZ 76.000€ + Relais 65.000€ - Remboursement solde dû 75.000€ + prêt 245.000€ = 386.000€
=> D'où
+ Apport réel x€ = 386.000€ - Apport transfert PTZ 76.000€ - Relais 65.000€ + Remboursement solde dû 75.000€ - prêt 245.000€
=> Apport réel x€ = 75.000€

Au vu des informations fournies, pour que ce plan de financement soit bon et équilibré il vous faut donc un apport réel (= hors PTZ transféré) de 75.000€.

Cdt

 

[Rodge]

Dans le plan de financement de la banque, l'apport réel x€ vient en plus des 386.000€.
Son calcul est :
Apport transfert PTZ 76.000€ + Relais 65.000€ + prêt 245.000€ = 386.000€
A la vente de l'appartement : remboursement relais 65.000€ et solde dû 75.000€

Je pense qu'elle s'est trompée...

 

[Aristide]

Dans le plan de financement de la banque, l'apport réel x€ vient en plus des 386.000€.

Vos "besoins/emplois/dépenses" exacts ne sont donc pas de 386.000€ mais 386.000€ +x€ d'apport réel.

Quel est le montant de cet apport réel ?

Par ailleurs tous les frais annexes sont-ils bien inclus ?
+ Frais négociation
+ Frais courtage
+ Frais acte notarié
+ Frais de dossier
+ Parts sociales
+ Frais de garanties
+ Indemnité de remboursement anticipé (IRA)

Cdt

 

[Rodge]

L'apport réel est de 80.000€, soit un besoin pour le projet de 386.000+80.000=466.000€

Les frais annexes que vous mentionnés sont bien inclus dans ce besoin de 466.000€.

 

[Aristide]

Plan de financement :
=> Besoins = Emplois = Dépenses :
+Total à financer...............= 466.000€

=> Ressources = Recettes
+ Apport réel........................= 80.000€
+ Apport transfert PTZ......= 76.000€
+ Relais....................................= 65.000€
= Sous total............................= 221.000€
+Besoin complémentaire..= 245.000€
+Total financé.......................= 466.000€

Le solde du prêt + IRA de 75.000€ sera remboursé par le produit de la vente de l'appartement qu'il a servi à financer.

Cdt



Cdt

 

[Rodge]

Merci pour votre retour.
Ce que je ne comprends pas: les 466.000€ vont devoir arriver dans "la poche" du vendeur, mais comment la banque va t-elle débloquer les 76.000€ correspondant au PTZ alors que cet argent a déjà été débloqué pour l'appartement ?

A la vente de l'appartement, je ne suis censé rembourser que le solde du prêt de 75.000€ (+IRA) et le prêt relais de 65.000€.

 

[Aristide]

Ainsi que déjà dit votre banque ne versera pas les 76.000€ à votre promoteur.

Vous auriez dû les rembourser à la vente de l'appartement mais, du fait du transfert, ce ne sera pas le cas; elle viendra accroître votre apport personnel.

Normalement vous vendez votre appartement 200.000€
Effectivement, après remboursement du relais 65.000€ et du prêt 75.000€ il ne restera que 60.000€.

Si vous voulez conserver ces 60.000€ le plan de financement serait alors.

=> Besoins = Emplois = Dépenses :
+Total à financer...............= 466.000€

=> Ressources = Recettes
+ Apport réel........................= 80.000€
+ Apport transfert PTZ......= 76.000€
+ Relais....................................= 65.000€
= Sous total............................= 221.000€
- Solde prêt + IRA................= -75.000€
= Sous total............................= 146.000€
+Besoin complémentaire..= 320.000€
+Total financé.......................= 466.000€

Si non le complémentaire pourrait être réduit à 320.000€ - 60.000 = 260.000€

Cet apport suppose que le vente soit effective.
Comme il s'agit d'une construction vous aurez des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux; la perception du boni sur vente pourrait permettre les paiements des derniers appels de fonds.

Cdt

 

[Rodge]

Petite question : vous enlevez dans le tableau ressource le remboursement du prêt alors qu'il a déjà été enlevé à la vente de l'appartement. Par conséquent le besoin complémentaire reviendrait plutôt à 245.000€ ?

Mon promoteur a pourtant bien besoin des 466.000€ (dont les 76.000€ du PTZ)...