synthèse SCI/SCPI en AV

[moietmoi]

Toujours la bonne illustration et au bon moment,

Mais pour souffler le chaud ,après avoir souffler le froid, les hausses de loyers sur les baux fiables pourront compenser....
Et puis quand on a du locatif, on n'est pas sans arrêt à regarder la valeur.
Personnellement j'ai du locatif en direct. Et SCPI.
Je regarde la valeur de l'immobilier pour savoir si c'est opportun de vendre.
Et je garderai mes SCPI., alors lorsque France investipierre ( SCPI à capital fixe) est passé de 320 euros à 240 euros suite à la crise sanitaire, ( bureaux en région parisienne), je n'en étais pas vraiment affecté. J'attends un peu pour voir si les loyers vont suivre...

 

[mafiaman42]

1 - Le tutoiement me convient tout à fait.

2- Comme toi, je n'ai pas la réponse.

Mais une chose est sûre : cette expérience malheureuse s'étant soldée pour moi par une perte de valeur totale toutes AV confondues de près de 18 000 €, je suis échaudé, et j'hésite maintenant entre ;

- investir dans un fonds obligataire risqué mais rémunérateur (pour l'instant "mon" Carmignac Crédit 2027 et "mon" TIKEHAU 2027 se portent bien, Dieu merci),

- et laisser les nouveaux dividendes reçus ronronner sans grande ambitions mais en sécurité sur un fonds en euros.

J'ajoute qu'il serait un peu étonnant qu'une personne aussi échaudée que moi opte désormais pour le risque. Donc, vous aurez compris que l'option 1 est fortement improbable..

1/ Parfait !
2/ Je compatis à ta peine concernant tes pertes. On a longtemps cru que les SCPI étaient un placement bon père de famille, en oubliant que le risque était loin d’être nul malheureusement. La remontée des taux combinée au changement de « mode de vie » pour les entreprises avec de plus en plus de locaux vacants a signé la fin de la récré. Ce qui me fait le plus peur c’est que j’ai peur qu’on ne soit qu’au début. L’immo résidentiel ne perdra pas 40 ou 40%. Mais quid des bureaux, notamment ceux situés en banlieue ?

Concernant l’arbitrage à faire, ne serait-ce pas le meilleur moment pour justement investir en obligations ? Via des fonds datés, ou fonds obligataires classiques ? Voir en direct via des courtiers comme Trade Republic ?
Le risque est devenu aujourd’hui inférieur pour un rendement supérieur !
Le jour où tous les articles de presse en parleront c’est qu’il sera trop tard
Dernière option la plus sécuritaire, si vous êtes complètement échaudé : les fonds monétaires, aujourd’hui autour de 3,65% !

 

[Pascal 75]

Bonjour, désolé de te contredire.
Pourquoi les parts baissent?
Car les experts ont analysé une baisse de revenus futurs.
C'est la qualité et la pérennité des loyers futurs qui fait monter ou descendre la valeur d'un bien locatif.
Les possesseurs de lmnp gérés le savent bien.
Il y a décorrellation entre l'immobilier voisin et l'immobilier locatif.
Pour évaluer de l'immobilier locatif des SCPI, les experts croisent les résultats de 3 méthodes, dont 2 sont fondées sur les loyers futurs.( qualité du bail, reste a courir, période de gratuité, risque au renouvellement...)
Ainsi la baisse de tes parts, ne fait qu'anticiper la baisse du loyer à venir.
Je pense que d'ici 1 à 3 ans toutes les SCPI qui ont baissé, diminueront leurs loyers.
Par par volonté, mais le taux d'occupation sera moindre, les impayés de loyers plus important, les renouvellements se feront avec négociation à la baisse, les gestionnaires offriront des périodes de gratuité plus grandes...
C'est mon point de vue.. à débattre..

Cette question sur l'expertise immobilière serait à creuser car très importante. Je pensais que les experts valorisaient l'immobilier en tant que tel. Je prends note de ton analyse qui aurait un impact encore plus négatifsur nos parts. Y a t-il un "expert" en immobilier SCPI sur le forum pouvant nous éclairer sur ce point precis ?
De mon côté je tenterai d'avoir un éclairage par l'un de mes courtiers.

 

[moietmoi]

Cette prise en compte des baux , est entre autres ,un argument pour les SCPI qui investissent à l'étranger, oú l'on voit des baux fermes de 30 ans,ce qui sécurise le revenu.
Pourquoi ?
En France, le locataire commercial est le roi, il peut résilier son bail, mais le bailleur ne peut pas résilier même lors du renouvellement ( sauf indemnisation très importante) donc on a des baux courts, en plus la loi impose des conditions différentes pour les baux de plus de 12 ans.
Aussi le commerçant n'a pas peur de se faire virer , il est sûr de pouvoir continuer à exploiter sa clientèle.
A l'étranger cette commercialité n'existe pas. Le coiffeur, le bar tabac, le boulanger..la clinique, le kiné..est dans l'angoisse de perdre le bail, donc de perdre son commerce. Le locataire est donc favorable à la signature d'un bail très long qui lui garantit l'exercice de sa profession. Préoccupation qui recoupe celle d'une SCPI.
On comprend de suite que l'immobilier sous jacent à plus de stabilité, même si il est tout de même impacté par la situation générale.

 

[zizou]

Le feuilleton estival de la pierre papier risque de se prolonger à l'automne. Après une première annonce d'AEW Patrimoine en mars, qui a baissé de 8,44% le prix de la part de sa société civile de placement immobilier (SCPI) [lien réservé abonné], Laffitte Pierre (1,2 milliard d’euros de capitalisation), Amundi Immobilier a annoncé le 24 juillet des baisses de 12 à 17% pour trois de ses cinq SCPI : Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo et Genepierre.

Ces trois supports représentent près de 10% de la capitalisation totale des SCPI – environ 9 milliards sur 93,5 milliards d’euros. Et, dans la foulée, BNP Paribas Reim a baissé de 17% la valeur de la part d’Accimmo Pierre (3,9 milliards d’euros de capitalisation).

 

[Julien954]

Bercy réfléchit à un dispositif fiscal pour encourager l'investissement dans le logement intermédiaire... via une SCPI ?

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Bon ou mauvais temps pour le faire ?

 

[Richard 1er]

Bercy réfléchit à un dispositif fiscal pour encourager l'investissement dans le logement intermédiaire .. via une SCPI ?

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Bon ou mauvais temps pour le faire ?

Merci pour ce lien.
Mais c'est pour le moment juste une info encore en pointillé qui alimentera nos conversations de salon, et pourquoi pas, celles du forum.
Pour ce qui me concerne, cette série de dévaluations de SCPI me laisse exsangue et sans ressort.
Même Dame Christine ne semble pas trop savoir où elle nous mène en se calquant consciencieusement sur la Fed, quitte à dynamiter l'immobilier.

"Les SCPI ? Quèsaco ?"

 

[thierrybourgogne]

Merci pour ce lien. Je me méfie de tous les investissements qui permettent une réduction d'impôt si c'est effectivement ce qui est prévu, l'Etat ne faisant que transférer le risque vers les particuliers (voir les SCPI Malraux ou dans une autre catégorie, les FIP et FCPI, qui peuvent perdre 95% de leur valeur et devenir totalement illiquides).

Pour revenir aux SCPI :

ceux qui ont pris le soin de diversifier (typologie, France, Europe, plusieurs sociétés de gestion etc...) vont enregistrer, dans le pire des cas, des pertes marginales. Simplement, ils auront un manque à gagner.

Bravo à ceux qui ont pris leurs bénéfices l'an dernier ou il y a quelques mois sur certaines d'entre elles. En 7 ans, par exemple, Perial Grand Paris est passé de 460 environ à 544 euros. En une journée, les investisseurs ont vu disparaître une plus grande partie de leur plus value.

Je pense qu'il y a eu une vraie frénésie spéculative autour des futurs moyens de transports liés au Grand Paris.

Je crois aussi qu'il ne faut plus investir sur des SCPI dites classiques 100% bureaux et 100% France

Personnellement, je me suis fait avoir car il y a plus de 5 ans, on parlait encore surtout de SCPI de bureaux.

La crise que nous nous traversons a le mérite de mettre en avant les bons gestionnaires et les médiocres. Perial est peut-être la seule à baisser l'ensemble de ses SCPI y compris une SCPI créee il y a trois ans de mémoire.

La plupart des conseillers en patrimoine n'y ont vu que du feu et on se demande s'ils font une analyse poussée des produits qu'ils vendent. J'apprécie particulièrement ces simulateurs qui permettent de mesurer les gains potentiels au bout de 10 ans : loyer et révalorisation de part...

Ceux qui ont acheté ces 6 ou 7 dernières années PF Grand Paris apprécieront.

Pour le moment, une quinzaine de sociétés de gestion ont baissé le prix des parts. Ce sont des SCPI très importantes qui ont beaucoup collecté et investi parfois sans être trop regardantes : malgré la baisse de prix, je ne suis pas sûr que les investisseurs se pressent.

Perial a acté une baisse forte pour l'année 2023. Quid de 2024 ? Comment la société compte-t-elle rembourser les investisseurs, particuliers et institutionnels, qui veulent se désengager. Clairement, la note publiée par Perial sur son site, vendredi, n'est pas à la hauteur.

Quant à la phrase, "nos équipes travaillent pour etc etc", elle me fait rire sans même parler des trophées aujourd'hui en carton pâte, brandis sur leur site internet et les critères ESG mis en avant qui font office de poudre de perlimpinpin.

Mon jugement peut paraître sévère mais la bourrasque actuelle montre qu'on peine encore à tirer des enseignements des crises passées (ce n'est évidemment pas la première hausse de taux). Acheter des SCPI en AV, en pleine propriété, à crédit, par prélèvement mensuel... Préparez votre retraite... C'est la martingale...

 

[moietmoi]

La plupart des conseillers en patrimoine n'y ont vu que du feu et on se demande s'ils font une analyse poussée des produits qu'ils vendent

Je ne veux pas mettre tout le monde dans le même panier, mais quand la rémunération principale vient de commissions sur les ventes, la seule analyse utile est celle qui permet de vendre. Et l'apparition ces dernières années de la souscription en ligne avec bonus,cashback, accentue le trait.

 

[lebadeil]

Bercy réfléchit à un dispositif fiscal pour encourager l'investissement dans le logement intermédiaire... via une SCPI ?

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Bon ou mauvais temps pour le faire ?

Merci @Julien954 pour l'info.
C'est clair que le temps n'est pas très bien choisi . Maintenant, attendons de voir les conditions.
Bercy ne fait plus de cadeaux. Une telle opération peut consister a prendre d'une main ce qu'on nous donne de l'autre, voir même avec des risques, ou des contraintes mal comprises.
Mais il y a toujours des gens qui ne regardent que la carotte fiscale, et qui "oublient" le reste ....

QDP Quoi de Positif ; l'Etat s'apercevrait il enfin qu'on a un gros probleme avec le logement "intermediaire" , et que les institutions n'ont pas les moyens de régler ce sujet seules ?

 

[thierrybourgogne]

D'accord avec les messages précédents : l'appât du gain et c'est vieux comme le monde...

Dernière remarque : si l'AMF n'avait pas pressé les gestionnaires de faire de nouvelles expertises, exceptionnellement en cours d'année, certains pigeons continueraient à payer des parts dont le prix est sur évalués ? J'ai tout bon ?

 

[Pascal 75]

[lien réservé abonné]

 

[Glisseur]

Quelles vont être, à votre avis, les conséquences des dévaluations de ces grosses SCPI sur la valorisation des SCI ? Ne devraient elles pas les entraîner également à la baisse y compris pour les SCI affichant jusqu’alors une santé presque insolente (comme Silver Avenir, Cap Santé, etc.) ?

 

[Pascal 75]

Quelles vont être, à votre avis, les conséquences des dévaluations de ces grosses SCPI sur la valorisation des SCI ? Ne devraient elles pas les entraîner également à la baisse y compris pour les SCI affichant jusqu’alors une santé presque insolente (comme Silver Avenir, Cap Santé, etc.) ?

Très bonne question.
Il faudrait avoir accès aux compositions actualisées des sci, ce qui est loin d'être évident.

 

[Pascal 75]

Une éventuelle alternative pour notre épargne (on peut y puiser aussi scpi dynamiques et fonds obligataires) - attention aux frais :
https://www.moneyvox.fr/assurance-v...nouveau-fonds-euros-qui-veut-offrir-4-en-2023

 

[lebadeil]

Quelles vont être, à votre avis, les conséquences des dévaluations de ces grosses SCPI sur la valorisation des SCI ? Ne devraient elles pas les entraîner également à la baisse y compris pour les SCI affichant jusqu’alors une santé presque insolente (comme Silver Avenir, Cap Santé, etc.) ?

c'est le cas pour les SCI qui ont une part significative de SCPI "a la baisse" dans leur portefeuille
- LF Multimmo Philosophale 2
- Sofidy Convictions Immo

Il ne faut pas generaliser non plus, certaines SCPI ne baissent pas, voir montent entre 1 et 3%
Et les SCI qui possedent ces SCPI se portent bien , exemple
- ESG Tendances Pierre
- PM Immo Tend - en etant prudent pour la suite ?

 

[thierrybourgogne]

La baisse du prix des SCPI a déjà des conséquences sur certaines SCI qui en ont en portefeuille : cf Tangram par exemple.
En revanche Silver Avenir c'est du viager. Rien à voir avec les SCPI de bureaux.

Le parcours de S. Avenir est remarquable depuis le début de l'année et depuis sa commercialisation, du reste. Il faut continuer à surveiller et ne pas s'endormir sur ces lauriers. Encore une fois, ceux qui ont vendu l'an dernier ou il y a quelques mois Perial Gand Paris après 8 ans ont gagné beaucoup (parts valorisées et loyers encaissés).

Les autres ne sont pas près de revoir leur capital. Pourvu que je me trompe...

Il faut en revanche commencer à regarder ce que les super fonds Euro ont sous le capot : de l'immobilier ??

Lors de la crise de la zone Euro, on avait découvert des obligations pas nettes dans certains fonds (emprunts de la zone sud de l'Europe en pleine débâcle, à l'époque, rappelez-vous, ce n'est pas si loin).

De toute façon, aucun placement n'est sans risque. La vigilance reste de mise en ces temps troublés.

Les soldes ont commencé, comme l'atteste le lien posté par Pascal Eric... Eh bien moi, je passe mon chemin !

 

[jodel140]

Bercy réfléchit à un dispositif fiscal pour encourager l'investissement dans le logement intermédiaire.

Malraux, Denormandie, Pinel, Duflot, Scellier, Censi Bouvard ... liste en cours d'évolution ...
Dans la déclaration des revenus, chapitre 7 déductions des charges, quand on veut passer de la rubrique des dons aux associations à la rubrique des enfants poursuivant leurs études, on se prend une tendinite a faire défiler les plus de 300 niches de l'immobilier ... la misère !

 

[moietmoi]

Bercy réfléchit à un dispositif fiscal pour encourager l'investissement dans le logement intermédiaire... via une SCPI ?

Et ils pensent règler la crise du logement avec ces amuses bouches ?

 

[Guitofeu]

D'accord avec les messages précédents : l'appât du gain et c'est vieux comme le monde...

Dernière remarque : si l'AMF n'avait pas pressé les gestionnaires de faire de nouvelles expertises, exceptionnellement en cours d'année, certains pigeons continueraient à payer des parts dont le prix est sur évalués ? J'ai tout bon ?

Des pigeons ?

J’ai mangé -25% sur des fonds high yield classés 2 à 3 en SRRI en 2022 j’étais pas un pigeon j’ai lissé