synthèse SCI/SCPI en AV

[lebadeil]

Voilà un autre compagnon et fin limier sur le sujet qui débarque dans l'agora avec un proverbe Tibétain porteur de bon sens et de sagesse...merci pour cela et au plaisir de vous servir sieur @lebadeil

Moment de détente, une pensée amicale aux amis du chemin de Compostelle des SCPI

 

[lariflette1976]

Excellent !! Toujours la bonne illustration et au bon moment, t'es passé maître dans l'art de cultiver la bonne humeur, bon compagnon de route et de bonne fortune...qu'en pense le vénérable Richard 1er...il est resté quelque part à la croisée des chemins.. Trop fort..

 

[lebadeil]

Excellent !! Toujours la bonne illustration et au bon moment, t'es passé maître dans l'art de cultiver la bonne humeur, bon compagnon de route et de bonne fortune...qu'en pense le vénérable Richard 1er...il est resté quelque part à la croisée des chemins.. Trop fort..

@Richard 1er n'est jamais très loin, après s’être transformé en Capitaine Haddock et en Lucky Luke, je m'attends à tout ....

 

[Bossuet]

Moment de détente, une pensée amicale aux amis du chemin de Compostelle des SCPI

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Pour la première fois, Hevenesi rime avec SCPI !

 

[lariflette1976]

Bon..si je le croise à l'église nous prierons et y allumerons un cierge aussi pour toi, faudrais pas non plus aller lui chercher des poux dans la tonsure, des fois qu'il qu'il se serait transformé en bon apôtre...et puis vas falloir digérer les déconvenues du jour.. amen que dieu te garde @lebadeil ..

 

[Darkedge84]

en effet j'ai vendu Totalénergie à 63€ ......son record de tous les temps

Quelle erreur

 

[moietmoi]

Comment est-ce possible selon cet article ci-dessous que l'on obtienne des rendements similaire suite à une dévalorisation liquidative...il y aurait donc une valeur fictive et l'autre réelle ? Je vais derechef convoquer saint-pierre de son bureau céleste pour qu'il me donne des explications à ce propos.....https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/baisse-des-prix-de-part-5-raisons-de-ne-pas-bouder-les-scpi-1971878

Comment est ce possible?
Il suffit de prendre les choses dans l'ordre.
Un bien locatif est estimé à 100 avec un loyer pratiqué de 5, soit 5%, puis une nouvelle expertise analyse le bail et la situation locative pour les 15 années qui viennent ( les restes à courir des baux vont de quelques mois à 12/15 ans). Cette expertise conclue qu'à l'avenir il sera difficile d'avoir un loyer de plus de 4.(vacances locatives, renégociation..périodes de gratuité allongées à 1 an..)
Le bien est alors dévalorisé dans l'actif à 80.
La rentabilité future est toujours de 5% ( pas immédiatement..mais sur la période)

 

[Richard 1er]

Chers compagnons @lariflette1976 et @Richard 1er,

Citation du jour (dérivé d'un proverbe tibétain)

Quand il y a un problème et qu'il y a une solution, ça ne sert à rien de s’inquiéter.
Quand il y a un problème et qu'il n'y a pas de solution, ça n'avance à rien de s’inquiéter.
Quand il n'y a pas plus de solution , il n'y a plus de problème !

A votre bon coeur M'sieurs Dames

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Bonjour, camarade @lebadeil !
Je vois que, toujours égal à toi même, tu es là pour apaiser nos tourments, ou du moins essayer .. C'est gentil à toi ! ..
Mais ce proverbe tibétain laisse surtout à penser que leurs moines ne connaissent pas (encore) les SCPI, grand bien leur fasse ..

 

[lariflette1976]

Comment est ce possible?
Il suffit de prendre les choses dans l'ordre.
Un bien locatif est estimé à 100 avec un loyer pratiqué de 5, soit 5%, puis une nouvelle expertise analyse le bail et la situation locative pour les 15 années qui viennent ( les restes à courir des baux vont de quelques mois à 12/15 ans). Cette expertise conclue qu'à l'avenir il sera difficile d'avoir un loyer de plus de 4.(vacances locatives, renégociation..périodes de gratuité allongées à 1 an..)
Le bien est alors dévalorisé dans l'actif à 80.
La rentabilité future est toujours de 5% ( pas immédiatement..mais sur la période)

Merci de ton retour @moietmoi ..

 

[Richard 1er]

Ceci étant, pour dédramatiser ce coup porté à notre sérénité, il faut bien voir que :

- le nombre de parts de SCPI détenues n'étant pas affecté par ce "réajustement à la baisse" de leur valeur, les revenus futurs potentiels ne le seront pas non plus, qu'ils soient versés en monnaie sonnante et trébuchante dans le cas des SCPI détenues en direct, ou qu'ils soient capitalisés, dans le cas des SCPI logées dans une AV.

- cette baisse de valeur n'est en fait qu'une reprise sur des PV réalisées antérieurement. Ceux qui désireraient effectuer un rachat partiel d'AV pour disposer de liquidités, pourront le faire sur des montants un peu plus importants en franchise de PLF (pour les AV de + de 8 ans).

- Il ne s'agit en aucune façon d'une sortie d'argent.

Conclusion : c'est le moment d'essayer d'apprendre la ZENITUDE !



Axiome n°1 : le yoga ne se pratique pas forcément dans un bureau ! Il peut se faire en équilibre sur un tronc d'arbre pour les + initiés d'entre nous, mais aussi comme moi, assis sur une chaise en essayant de ne pas en tomber !

 

[lebadeil]

« La vie, ce n’est pas d’attendre que l’orage passe, c’est d’apprendre à danser sous la pluie. » – Sénèque​

 

[Pascal 75]

Ceci étant, pour dédramatiser ce coup porté à notre sérénité, il faut bien voir que :

- le nombre de parts de SCPI détenues n'étant pas affecté par ce "réajustement à la baisse" de leur valeur, les revenus futurs potentiels ne le seront pas non plus, qu'ils soient versés en monnaie sonnante et trébuchante dans le cas des SCPI détenues en direct, ou qu'ils soient capitalisés, dans le cas des SCPI logées dans une AV.

- cette baisse de valeur n'est en fait qu'une reprise sur des PV réalisées antérieurement. Ceux qui désireraient effectuer un rachat partiel d'AV pour disposer de liquidité, pourront le faire en franchise de PLF (pour les AV de + de 8 ans) sur des montants un peu plus importants.

- Il ne s'agit en aucune façon d'une sortie d'argent.

Conclusion : c'est le moment d'essayer d'apprendre la ZENITUDE !

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Bien d'accord avec toi sur tous ces points .

Je serais juste réservé sur le mécanisme de capitalisation bloquant le réinvestissement dans des SCPI qui n'auront pas forcément le vent en poupe dans les 2 ans à venir.
Je préfère de loin (surtout en cette période de bérézina collective) pouvoir disposer, en toute liberté, de mes dividendes (y compris en AV).

 

[Richard 1er]

Je préfère de loin (surtout en cette période de bérézina collective) pouvoir disposer, en toute liberté, de mes dividendes (y compris en AV).

Bien-sûr, camarade d'infortune @Pascal Eric .
Après arbitrage, la capitalisation peut se faire dans toute autre UC accessible dans son contrat d'AV.

 

[Pascal 75]

Bien-sûr, camarade d'infortune @Pascal Eric .
Après arbitrage, la capitalisation peut se faire dans toute autre UC accessible dans son contrat d'AV.

Petit warning : Si tu fais un arbitrage suite à un versement par capitalisation, tu es fortement pénalisé par les frais.

La capitalisation en AV ne t'exonère pas des "frais de souscription" de +/- 8% en SCPI sous la forme d'une baisse du nombre de parts.

Mais, je me trompe peut-être.
Proposes tu 1/ d'arbitrer et 2/ de capitaliser sur des scpi que tu auras soigneusement sélectionner ?
En ce cas, OK ... mais je préfère néanmoins être libre de mes ddes.

La capitalisation est peut-être à réserver à ceux qui n'ont que peu de temps à consacrer à leur épargne.
Elle est, à mon sens, à éviter (surtout actuellement).
D'ailleurs, j'en possède malheureusement aussi (NetLife). Mauvais conseil d'un CGP...
Ma stratégie est de la minorer au fil des années.

J'espère que la semaine prochaine sera moins mouvementée.
Encore merci pour tes interventions toujours enrichissantes et détaillées.
Très bon WE

 

[mafiaman42]

Tu (vous ?) as fort raison Richard, au final aucun changement sur les dividendes/loyers qui continueront de tomber chaque mois/trimestre dans l’escarcelle.

Cependant la question à se poser aujourd’hui est :
Est ce qu’un placement supposé peu risqué (niveau de risque DICI entre 2.7 et 3) avec de nombreux inconvénients : frais à l’entrée sur la majorité des SCPI, illiquidité et fiscalité peu attrayante notamment pour la détention en direct, avec un rendement aujourd’hui assez faible (~4.5%), est toujours opportun aujourd’hui avec des taux d’intérêt sans risque autour de 3.5% et des obligations d’état a plus de 4% ?
Je ne parle pas non plus de la remontée fantastique des taux des fonds euros qui reviennent dans la course.

En résumé, la situation actuelle est-elle transitoire, ou s’agit-il d’un changement de paradigme ?

 

[Richard 1er]

Petit warning : Si tu fais un arbitrage suite à un versement par capitalisation, tu es fortement pénalisé par les frais.

La capitalisation en AV ne t'exonère pas des "frais de souscription" de +/- 8% en SCPI sous la forme d'une baisse du nombre de parts.

Mais, je me trompe peut-être.
Proposes tu 1/ d'arbitrer et 2/ de capitaliser sur des scpi que tu auras soigneusement sélectionner ?
En ce cas, OK .. mais je préfère néanmoins être libre de mes ddes.

La capitalisation est peut-être à réserver à ceux qui n'ont que peu de temps à consacrer à leur épargne.
Elle est, à mon sens, à éviter (surtout actuellement).
D'ailleurs, j'en possède malheureusement aussi (NetLife). Mauvais conseil d'un CGP...
Ma stratégie est de la minorer au fil des années.

J'espère que la semaine prochaine sera moins mouvementée.
Encore merci pour tes interventions toujours enrichissantes et détaillées.
Très bon WE

Petit malentendu dû à un raccourci et abus de langage de ma part, dans l'emploi du terme "capitalisation".

Pour faire plus court, j'ai appelé capitalisation le fait de ne pas "sortir" les dividendes de l'assurance vie pour pour qu'ils continuent à y faire des petits, soit après arbitrage vers n'importe quelle UC disponible, soit en y restant sagement sur un des fonds en euros, avec un rendement certes modeste, mais un rendement (capitalisé) quand même.

 

[Pascal 75]

Petit malentendu dû à un raccourci et abus de langage de ma part, dans l'emploi du terme "capitalisation".

Pour faire plus court, j'ai appelé capitalisation le fait de ne pas "sortir" les dividendes de l'assurance vie pour pour qu'ils continuent à y faire des petits, soit après arbitrage vers n'importe quelle UC disponible, soit en y restant sagement sur un des fonds en euros de l'AV, avec un rendement modeste, mais un rendement (capitalisé) quand même.

Je comprends mieux

 

[moietmoi]

les revenus futurs potentiels ne le seront pas non plus, qu'ils soient versés en monnaie sonnante

cette baisse de valeur n'est en fait qu'une reprise sur des PV réalisées antérieurement

Bonjour, désolé de te contredire.
Pourquoi les parts baissent?
Car les experts ont analysé une baisse de revenus futurs.
C'est la qualité et la pérennité des loyers futurs qui fait monter ou descendre la valeur d'un bien locatif.
Les possesseurs de lmnp gérés le savent bien.
Il y a décorrellation entre l'immobilier voisin et l'immobilier locatif.
Pour évaluer de l'immobilier locatif des SCPI, les experts croisent les résultats de 3 méthodes, dont 2 sont fondées sur les loyers futurs.( qualité du bail, reste a courir, période de gratuité, risque au renouvellement...)
Ainsi la baisse de tes parts, ne fait qu'anticiper la baisse du loyer à venir.
Je pense que d'ici 1 à 3 ans toutes les SCPI qui ont baissé, diminueront leurs loyers.
Par par volonté, mais le taux d'occupation sera moindre, les impayés de loyers plus important, les renouvellements se feront avec négociation à la baisse, les gestionnaires offriront des périodes de gratuité plus grandes...
C'est mon point de vue.. à débattre..

 

[Richard 1er]

Tu (vous ?) as fort raison Richard, au final aucun changement sur les dividendes/loyers qui continueront de tomber chaque mois/trimestre dans l’escarcelle.

Cependant la question à se poser aujourd’hui est :
Est ce qu’un placement supposé peu risqué (niveau de risque DICI entre 2.7 et 3) avec de nombreux inconvénients : frais à l’entrée sur la majorité des SCPI, illiquidité et fiscalité peu attrayante notamment pour la détention en direct, avec un rendement aujourd’hui assez faible (~4.5%), est toujours opportun aujourd’hui avec des taux d’intérêt sans risque autour de 3.5% et des obligations d’état a plus de 4% ?
Je ne parle pas non plus de la remontée fantastique des taux des fonds euros qui reviennent dans la course.

En résumé, la situation actuelle est-elle transitoire, ou s’agit-il d’un changement de paradigme ?

1 - Le tutoiement me convient tout à fait.

2- Comme toi, je n'ai pas la réponse.

Mais une chose est sûre : cette expérience malheureuse s'étant soldée pour moi par une perte de valeur totale toutes AV confondues de près de 18 000 €, je suis échaudé, et j'hésite maintenant entre ;

- investir dans un fonds obligataire risqué mais rémunérateur (pour l'instant "mon" Carmignac Crédit 2027 et "mon" TIKEHAU 2027 se portent bien, Dieu merci),

- et laisser les nouveaux dividendes reçus ronronner sans grande ambitions mais en sécurité sur un fonds en euros.

J'ajoute qu'il serait un peu étonnant qu'une personne aussi échaudée que moi opte désormais pour le risque. Donc, vous aurez compris que l'option 1 est fortement improbable..

 

[Richard 1er]

Bonjour, désolé de te contredire.
Pourquoi les parts baissent?
Car les experts ont analysé une baisse de revenus futurs.
C'est la qualité et la pérennité des loyers futurs qui fait monter ou descendre la valeur d'un bien locatif.
Les possesseurs de lmnp gérés le savent bien.
Il y a décorrellation entre l'immobilier voisin et l'immobilier locatif.
Pour évaluer de l'immobilier locatif des SCPI, les experts croisent les résultats de 3 méthodes, dont 2 sont fondées sur les loyers futurs.( qualité du bail, reste a courir, période de gratuité, risque au renouvellement...)
Ainsi la baisse de tes parts, ne fait qu'anticiper la baisse du loyer à venir.
D'ici 1 à 3 ans toutes les SCPI qui ont baissé, diminueront leurs loyers.
Par par volonté, mais le taux d'occupation sera moindre, les impayés de loyers plus important, les renouvellements se feront avec négociation à la baisse, les gestionnaires offriront des périodes de gratuité plus grandes...

Oui, j'acquiesce volontiers, au point où nous en sommes ..
Moi qui pensais que ma barque était pleine, je suis ravi qu'on vienne me rappeler qu'elle est susceptible de couler. (rire nerveux !)
Qu'à cela ne tienne : c'est muni d'un scaphandre qu'il me faudra aller apprendre la zénitude au fond de la mer ou y chercher meilleure fortune ..