stratégie immobilière

[kzubzh]

bonjour,

je m'apprête à acheter une maison en résidence principale d'une valeur de 202 000 € et je dispose d'un apport de 112 000 € (la moitié provenant d'1 PEL de 1993, les 2 autres moitiés à parts égales sur 1 autre PEL de 2000 et 1 CEL de 2002).

nous sommes un couple de fonctionnaires (revenus mensuels à nous 2 de 5200 €) avec 2 enfants et avant de démarcher les banques, j'aurais tendance à vouloir faire un prêt pour la durée la plus courte possible avec des mensualités assez élevées (1500 €) compte tenu des taux élevés actuels. Est-ce pertinent en terme de stratégie ? dois-je "taper" dans mon apport personnel ou faire financer plus largement cet achat par un prêt ? dans ce cas, que faire de cet apport en terme de placement ?

Par ailleurs, j'aurais voulu à mon âge (35 ans) me constituer un patrimoine immobilier autre que ma résidence principale citée plus haut car je dispose d'environ 700 à 800 € que je peux encore placer malgré des mensualités à 1500 €. Puis-je me lancer avec un "emprunt sur le dos" ? ou faut-il attendre que l'immo baisse encore ?

Merci d'avance pour vos réponses.
cordialement.

 

[Pierrealb]

Bonsoir

En terme de prêt plus c'est court et mieu c'est donc si votre laissé pour vivre est suffisant en retirant la grosse mensualité n'hésitez pas. Je ne connais pas le fonctionnement exacte des PEL et CEL et ce qu'ils donnent droit mais vu votre apport et revenu 5 ans 10 ans maxi.

Concernant les 700 - 800 vous ne les avez pas en terme d'endettement vos revenus vous permettent une mensualité de 1735€ par mois environs. 1800 maxi.
Au dela la banque ne prête plus pour de l'immobilier simple.
Un investissement locatif ou avec un natissement c'est peut être possible, seule la banque vous le dira.

Maintenant à 35 ans vous avez encore pas mal d'année à travailler, et avoir déjà ça maison en moins de 10 ans c'est le top libre à vous d'investir dans d'autre achat une fois le premier terminé.

 

[aldaron]

Bonsoir

En terme de prêt plus c'est court et mieu c'est donc si votre laissé pour vivre est suffisant en retirant la grosse mensualité n'hésitez pas. Je ne connais pas le fonctionnement exacte des PEL et CEL et ce qu'ils donnent droit mais vu votre apport et revenu 5 ans 10 ans maxi.

Concernant les 700 - 800 vous ne les avez pas en terme d'endettement vos revenus vous permettent une mensualité de 1735€ par mois environs. 1800 maxi.
Au dela la banque ne prête plus pour de l'immobilier simple.
Un investissement locatif ou avec un natissement c'est peut être possible, seule la banque vous le dira.

Maintenant à 35 ans vous avez encore pas mal d'année à travailler, et avoir déjà ça maison en moins de 10 ans c'est le top libre à vous d'investir dans d'autre achat une fois le premier terminé.

Bonjour, je nuancerai le conseil "plus c'est court mieux c'est".
en gros, il faut arbitrer entre deux stratégies.
1. Emprunter plus et garder son apport investi. Handicap: cela allonge la durée, donc le coût total. avantage: l'épargne constituée rapporte elle aussi des intérêts. En cas de souci (dépense imprévue voiture, chaudière...) vous pouvez taper dedans sans vous mettre en difficulté.
2. Emprunter moins en utilisant le capital. en période de taux élevé, il est difficile de trouver un placement qui rapporte plus que le coût du prêt, sauf à choisir des placements risqués (bourse...)

Ce qui peut guider votre arbitrage: la possibilité de rembourser par anticipation (ce qui diminuera le coût total, même si cela vous coûte une prime au départ, les crédits sur 20 ans étant plus chers que ceux sur 12 par exemple), votre goût du risque, l'optimisation de l'avantage fiscal (crédit d'impot sur intérêts d'emprunt). En général, l'idéal est de mixer les deux, en gardant un peu d'argent frais (surtout pour un achat dans l'ancien).

Après, la question de l'investissement: est-ce le bon moment? Oui, si vous trouvez un bien de qualité qui vous assure (et que veux dire ce mot???) un rendement acceptable.
Cet élément modifie évidemment la stratégie. Pour diminuer votre imposition, vous avez intérêt à prendre plutôt le crédit sur l'investissement locatif que l'achat RP...

 

[kzubzh]

bonjour,

j'ai fait 2 organismes et à chaque fois, on me conseille presque de faire un emprunt total de 216 k€ pour optimiser la déduction d'impôts (10800 € en 5 ans) mais sans toucher aux 110 k€ d'apports qui dorment sur 2 PEL et 1 CEL (qui rapportent en 3 et 4 % l'an).

moi qui était parti dans l'optique de faire un crédit sur 8-10 ans vite fait-bien fait en utilisant tout mon capital disponible (je précise que j'ai aussi de l'épargne de précaution pour environ 20 k€ pour travaux, voitures ou autres ...) ! du coup, je ne sais trop quoi penser car j'ai tout de même peur que l'avantage fiscal ne compense l'augmentation importante de la durée du crédit par rapport au capital dont je dispose.

précision importante : la maison que nous projetons d'acheter ne sera probablement pas la dernière et je muterai certainement entre 5 et 10 ans...

merci de vos bons conseils sur le choix entre de 2 stratégies bien opposées: faire un crédit sur peu d'années ou l'étirer au maximum pour les déductions fiscales ?

 

[aldaron]

Encore une fois, rien ne vous empêche de mixer: emprunter le maximum possibnle pour optimiser la fiscalité et rembourser par anticipation (négocier ce moint pour qe cela se fasse sans frais) avec le capital dont vous disposez...

 

[Pierrealb]

L'option d'alderon est mieu en terme de bénéfice d'investissement personnel. Un emprunt sur 10 ans et après libre à vous d'investire alleurs, votre garantie immobilière devenant total à 45 ans (mon rève).

L'option banque est mieu pour elle, un emprunt à très long terme = intérêts pour elle, un PEL et un CEL qui finiront par devenir obselets et c'est autant d'argent qu'elle peut estimer voir en investissement chez elle, si en plus grosse épargne = Jackpot toujours pour la banque.

A vous de voir, ces deux banques vous font miroiter des bénéfices fiscaux important mais leur arrière pensée n'est que de garder votre épargne.

 

[loiclux]

Impressionnant que les banques vous aient dit ca...
Ils ont pas froid aux yeux... Ils devraient s'appeler vendeur, pas conseiller...

Il suffit comme il a été dit de comparer le cout total. Et en plus c'est pas votre dernier achat immobilier, je vois pas l'interet de voir cet apport qui fait plus de 50% de votre achat dormir et rapporter moins que ce que va vous couter l'appart.

Bien sur il faudra faire un arbitrage mais a votre place je ferais pencher l'arbitrage comme dit dans votre premier post: credit plus court.

Pour l'investissement locatif, vu la conjoncture, personnellement je serais un peu plus frileux, a moins que ca soit un studio a la capitale, sinon je n'y penserai meme pas.

 

[kzubzh]

pardonnez ma question de novice mais si je rembourse un prêt par anticipation, je devrais quand même rembourser la totalité du prêt (principal + intérêts) ?
si je solde au bout de 10 ans un prêt de 20 ans, devrais-je payer la totalité des intérêts dus sur 20 ans ?

par ailleurs, si je fais mes comptes entre les 2 stratégies évoquées : un prêt court (mettons 10 ans) me coûtera moins cher qu'un prêt de 20 ans et ce n'est pas les déductions fiscales ni même les intérêts de mon apport (mes 100 k€ "gardés au chaud") qui peuvent compenser la différence.
mon raisonnement se tient-il ?

je me pose bcp de questions en ce moment mais ce n'est pas tous les jours que l'on met en jeu ces montants là et puis je n'ai jamais fait de prêts immo ! et puis, les banquiers nous amènent facilement vers des prêts assez longs.

enfin, est-il facile de débloquer de l'argent sur des PEL (nos 2 ont plus de 5 ans) ? quelle démarche suivre avec quels délais ?

merci beaucoup aux contributeurs de ce site d'utilité publique.

 

[aldaron]

pardonnez ma question de novice mais si je rembourse un prêt par anticipation, je devrais quand même rembourser la totalité du prêt (principal + intérêts) ?
si je solde au bout de 10 ans un prêt de 20 ans, devrais-je payer la totalité des intérêts dus sur 20 ans ?

par ailleurs, si je fais mes comptes entre les 2 stratégies évoquées : un prêt court (mettons 10 ans) me coûtera moins cher qu'un prêt de 20 ans et ce n'est pas les déductions fiscales ni même les intérêts de mon apport (mes 100 k€ "gardés au chaud") qui peuvent compenser la différence.
mon raisonnement se tient-il ?

je me pose bcp de questions en ce moment mais ce n'est pas tous les jours que l'on met en jeu ces montants là et puis je n'ai jamais fait de prêts immo ! et puis, les banquiers nous amènent facilement vers des prêts assez longs.

enfin, est-il facile de débloquer de l'argent sur des PEL (nos 2 ont plus de 5 ans) ? quelle démarche suivre avec quels délais ?

merci beaucoup aux contributeurs de ce site d'utilité publique.

Non, encore heureux! Le remboursement par anticipation consiste à rembourser le capital restant dû. Evidemment, plus la durée est longue, moins vous rembourser de capital les premières années.

Refaites vos calculs, en tenant compte également de la baisse probable des taux des crédits. en début d'année, ils pourraient avoisiner les 4,6-4,8% sur 20 ans.

Sur cinq ans, vous économisez en théorie (il faut tenir compte du plafond déductible) 24% des intérêts versés (40% la première année, 20 les suivantes). Coût réel du crédit (sur ces cinq années): 3,5 à 3,6%. Soit le rendement net (de PS) du fond en euros d'un mauvais contrat d'assurance vie...

Débloquer l'argent des PEL: non, ça ne pose aucun problème. Dix minutes, si vous expliquez au banquier que vous n'êtes pas intéressé par son argumentaire...

Pour Loiclux: en ce moment, les banques sont au contraire frileuses. Pour qu'un dossier passe, il vaut mieux au contraire un gros apport. Et je dirai qu'au contraire, si cet achat n'est pas le dernier, garder un gros apport va faciliter les futurs arbitrages: pas besoin de prêt-relais (ou prêt relais moins élevé), gros apport pour le futur achat, donc taux plus intéressants et dossier plus facile à vendre.

Après, comme le dit pierre, attention à la nature de votre placement: pas sûr qu'à horizon 8-10 ans, garder les PEL soit la meilleure option. Ouvrir un contrat d'assurance-vie peut être plus opportun (avec ou sans investissement en UC, selon votre goût du risque). Mais là, tout dépend de l'horizon. A 5 ans, l'AV n 'est pas aussi intéressante en terme de fiscalité, à 8 ans beaucoup plus.

Dernier point: attention à ne pas surinvestir dans l'immobilier: une RP provisoire + un investissement locatif + une future RP peut menacer votre équilibre financier, surtout si vous avez du mal à vendre la première...

 

[kzubzh]

bon et bien, j'ai fait mes calculs et il s'avère qu'un prêt sur 10 ans de 106 k€ et en utilisant tout mon apport (110 k€) est le plus intéressant ou du moins le moins coûteux !

quand je simule sur des durées plus longues (en anticipant sur un remboursement probable à 7 ans pour raison pro), le crédit d'impôt ne compense pas le coût du crédit.

je commence à comprendre que l'intérêt des banquiers en face de moi est de "filer" un prêt sur 20 ans à un client ayant un profil relativement intéressant comme le mien...

à la vérité, mes derniers doutes concernent la possibilité de conserver un apport (suivant ce que dit aldaron pour l'achat futur) mais à quel niveau placer le curseur sachant que je souhaite quand même que l'opération me coûte un minimum ?

 

[loiclux]

A vrai dire cher kzubzh, j'avais le même raisonnement a la base. Je n'ai pas trop compris la démarche de aldaron, si ce n'est absolument garder de la liquidité.

Je me dis personnellement que si le bien que vous achetez est un bien tres "sur": centre ville, de caractère, etc... Rien ne vous empeche de prendre l'argent de la vente dans 7ans afin de financer une nouvelle residence principale.

Tout est dans la sélection du bien, je pense qu'avant tout calculs c'est la première chose vraiment importante qui fera que vous ne perdrez pas d'argent dans l'histoire (a mon humble avis).

 

[aldaron]

bon et bien, j'ai fait mes calculs et il s'avère qu'un prêt sur 10 ans de 106 k€ et en utilisant tout mon apport (110 k€) est le plus intéressant ou du moins le moins coûteux !

quand je simule sur des durées plus longues (en anticipant sur un remboursement probable à 7 ans pour raison pro), le crédit d'impôt ne compense pas le coût du crédit.

je commence à comprendre que l'intérêt des banquiers en face de moi est de "filer" un prêt sur 20 ans à un client ayant un profil relativement intéressant comme le mien...

à la vérité, mes derniers doutes concernent la possibilité de conserver un apport (suivant ce que dit aldaron pour l'achat futur) mais à quel niveau placer le curseur sachant que je souhaite quand même que l'opération me coûte un minimum ?

Je ne dois pas m'exprimer très clairement si personne ne comprend. Je vais tenter d'expliciter tout ça d'une autre manière, en raisonnant uniquement sur le plan financier (même si à mon sens c'est un peu restrictif mais bon...).

Cas 1: vous utilisez la totalité de votre apport
Cas 2: vous empruntez autant que vous pouvez

Hypothèses de départ. Taux du crédit à 7 ans: 4,70%. Sur 20 ans, 5,10% (hors assurance). Mensualité maximale (règle des 33% d'endettement): 1700 euros. Coût d'acquisition, 220000 euros.
Dans le cas 1, vous pouvez emprunter sur 7 ans avec une mensualité de 1500 euros. Cout total du crédit: 18840 euros. Economie d'impot: 4400 euros. Cout net (hors assurance): 14400. Le bien est alors revendu (c'est votre hypothèse), par souci de simplification à 214400 euros. Vous avez donc 200000 euros en poche.
Dans le cas 2, la mensualité baisse légèrement à 1460 euros (mais l'assurance coûtera un peu plus cher). Prenons la même hypothèse d'une revente au bout de sept ans.
Economie d'impot (sur 5 ans): 12520
Capital restant dû: 167000
Cout du crédit: 69600
Cout net: 57000 euros.
Solde de la revente: 53000 euros, auxquels il convient d'ajouter les 50 euros épargnés chaque mois et le capital toujours investi. Dans l'hypothèse (basse) d'un rendement de 4% (transfert vers un contrat d'assurance-vie), cette somme est de 151500 euros après sept ans (en versant les 50 euros mensuellement sur le même contrat, là encore pour simplifier).
Capital disponible à terme: 204500 euros.

Je suis tout à fait d'accord avec vous: le cout du crédit "langue durée" est beaucoup plus élevé. Mais à l'arrivée, l'opération est légèrement favorable pour vous.
Bien entendu, je n'ai pas cherché ici à optimiser quoi que ce soit (financement à 107%, hypothèse maximale; différentiel de taux 7-20 ans à mon sens un peu trop élevé). On peut rajouter d'autres hypothèses comme la possibilité de transférer le prêt en cours sur le nouveau bien (dans le cas 2, en cas de hausse des taux), calculer plus précisément la différence de cout des assurances, de la garantie, chercher des placements plus rémunérateurs (et plus risqués) sur cette même période.
bien entendu, si vous obtenez du 4,5 sur 7 ans et pas mieux que 5,2 sur 20, les conclusions s'inversent. Si c'est 4,8 et 5,1, le différentiel triple entre les deux solutions!

C'était juste pour vous donner un point de vue un peu différent.

Salutations.

 

[loiclux]

Tres interessant indeed! Merci!

Petite parenthese, pour ce qui est des taux de placement, est facile malgré la conjoncture d'avoir du 4%? Ma banquiere m'a informé des baisses des taux de depot a terme...

 

[aldaron]

Si vous avez une assurance-vie ouverte, oui.
Les fonds en euros sont, pour les meilleurs de 4,60, pour les bons de 4,4 à 4,5, ce qui donne du 4 en net de PS (12,1%).
Dans le cas contraire, une clôture avant 8 ans occasionne des frais supplémentaires.
Sinon, les PEL d'avant 2003 rapportent 4,5%net avant PS (soit 4% net), certaines compagnies d'assurance (la préférée de Zizou...) lancent en ce moment des obligations qui rapportent du 6,835 (sic) % sur 5 ans, une banque qui aime vos noisettes lance également un emprunt à 4,5%. Après, tout est question de durée de placement et de fiscalité. Les comptes à terme, avec la baisse des taux et pour une durée longue (7 ans...), ça ne me semble pas l'idéal.

 

[stunt38]

Bonjour,

il y a plusieurs éléments de réponses intéressants dans cette discussion et les conseils se valent.

Indéniablement, plus un crédit est fait sur le court terme moins il coute cher.

brut de décoffrage c'est la meilleure solution.

mais il faut la nuancer en tenant compte de plusieurs autres variables :

- les projets
- la trésorerie
- la rentabilité des placements

en clair : est il plus intéressant d'emprunter ou d'acheter cash ?

plusieurs simulations ont été faites il n'y a pas si longtemps pour pouvoir comparer, voici ce qu'il en ressort (dsl me souviens plus des topics) :

sur une comparaison basique de placement/prêt il est plus intéressant d'emprunter, même si le taux du placement est inférieur au taux du prêt.

explication : sur un graphique les courbes d'intérêts (prêt/placement) finissent par se croiser (on accumule de plus en plus d'intérêts et on en rembourse de moins en mois).
A ce moment là le placement a rapporté autant que ce qu'a coûter le prêt, au dela c'est du bénéfice.

mais ceci n'est que le début de la comparaison, il faut aller un peu plus loin :

un prêt nécessite des mensualités pour le rembourser.
si on injecte plus de fonds dans l'opération on emprunte moins et donc les mensualités sont moins élevées.

pour aller au bout du raisonnement il faut calculer combien le placement mensuel de cette différence de mensualité rapporterait par rapport à un placement en une seule fois au début du prêt.

sur les simuls qui ont été faite le placement des mensualités rapporte plus qu'un placement unique.

conclusion à ce stade : mieux vaut injecter le max d'apport dans l'opération.

MAIS : n'oublions pas les autres variables évoquée ci-dessus (projets et trésorerie)

en l'occurrence il ne faut jamais se séparer de toute son épargne, je ne saurais trop te conseiller de garder au moins 10 k€ de coté pour faire face aux imprévus.

de même si tu comptes investir par la suite dans l'immobilier (locatif ou non) il faudra te laisser une marge d'endettement pour pouvoir emprunter à nouveau, et je ne parle même pas des besoins courants (changement de voiture, enfants...).

donc ce projet immo doit intégrer tout les autres projets avant d'être réalisé.

Cdt

 

[aldaron]

C'est vrai qu'il peut paraître surprenant de constater que quelques chose qui coûte plus cher (le crédit plus long) est aussi le plus rentable.
Mais l'enrichissement par le crédit est ce qui a fait le succès des USA... et poussé à l'extrême ce qui explique la crise actuelle!

 

[kzubzh]

en fait, emprunter plus ou consommer tout ou partie de son apport est difficile à arbitrer selon les avis de nos "experts". on voit que ce choix n'est absolument pas anodin mais ma réaction première voire primaire est de craindre un prêt long donc cher !

j'ai patiemment accumulé 110 k€ depuis que je travaille et j'arrive à 35 ans à faire mon 1er achat immo (216 k€ tout compris).
nos revenus nous permettent d'épargner ce qu'il faut car nous ne sommes pas "dépensiers". Pour les voitures, je pratique une sorte d'amortissement dans mon budget pour prévoir leur remplacement (375 € tous les mois !). quant à l'épargne dispo (livret A), nous avons chacun 10 k€ pour les imprévus...
quant aux placements, je ne suis pas un risque tout et un placement "tranquille" à 4 % après PS me convient largement.

aux vues des nombreux messages et conseils avisés, mon choix s'orienterait tout de même vers une consommation de tout ou partie de mon apport. mon budget prévisionnel me permettrait en plus du remboursement du prêt (seuil psychologique fixé à 1500 € de rbst maxi) d'épargner environ 900 € par mois (ce qui fait environ 75 k€ hors intérêts au bout de 7 ans). il s'agit d'un 1er achat et il est probable que pour des raisons pros je doive remettre ça dans 5 ou 10 ans...

j'hésite à faire jouer mon CEL de 2003 (25 k€) + mon PEL de 93 (52 k€) quitte à laisser au chaud un autre PEL de 2000 (33 k€). cela me ferait un prêt d'environ 125 k€ (sur 10 à 15 ans avec des mensualités maxi de 1500 €) en tenant compte des droits à prêts du CEL.
mon calcul est-il judicieux ou puis-je tout mettre dans l'opération au vu de mon budget mentionné plus haut ?

enfin, pour dévier légèrement de ce post, l'un des organismes en question, le csf, propose un taux fixe à 4,80 % (qqsoit la durée !) a priori imbattable mais l'assurance me paraît élevée car le TEG est de 5,66 % (100/100). qu'en pensez-vous ?
à la question de savoir si le taux était réellement fixe, il m'a été répondu par mail par l'affirmative. j'ai pourtant eu écho de soucis à ce sujet avec le CF. comment être vigilant à la signature du prêt ? quels termes doivent bien apparaître sur le document ?

merci de vos réponses.

ps : grâce à ce forum, mon niveau de culture "bancaire" a été boosté en qqs jours. certes je démarrais de très bas

 

[stunt38]

le CEL sera plutôt avantageux en phase d'emprunt pou ton projet.

pour le PEL de 1993 le taux d'emprunt qui en découle est de 6,32%, c'est à dire pas du tout avantageux.

celui de 2000 est plus intéressant pour emprunter.
si tu l'as ouvert avant le 1er juillet 2000 l'emprunt est de 4,31% et après cette date de 4,97%, donc à comparer avec les offres qu'on te fera.

concernant l'organisme de financement je ne peux que te mettre en garde contre celui que tu cites...

tu as tout intérêt à aller dans une banque traditionelle (à commencer par la tienne), vu ton profil tu devrais obtenir de bonnes conditions d'emprunt sans trop forcer