Statut LMNP pour mon bien

[Pascalflo]

Bonjour,

Nouvellement inscrit sur le site, je souhaite réaliser mon 1er investissement locatif (TMI 30% actuellement en concubinage avec ma conjointe).
Je remarque sur le net que beaucoup de gourous de l’immobilier et vendeurs de formation ne cessent de vanter les mérites de la location meublée notamment en raison de sa fiscalité attrayante.
Avant de me lancer, j’aurais aimé recueillir les témoignages de bailleurs qui investissent en meublé afin de savoir comment cela se passe, si c’est la solution miracle et si réellement la fiscalité contrebalancent les inconvénients (entretien du bien, changement de locataires etc…).
De plus, il y a t-il plus de charges à prévoir outre l’entretien du bien ?
Je vous avoue être un peu perdu car le peu d’investisseurs que je côtoie font que du nue y compris certains avec plusieurs lots et de l’expérience…
merci pour vos retours
Bonne journée

 

[Jaumep]

Bonjour,

Nouvellement inscrit sur le site, je souhaite réaliser mon 1er investissement locatif (TMI 30% actuellement en concubinage avec ma conjointe).
Je remarque sur le net que beaucoup de gourous de l’immobilier et vendeurs de formation ne cessent de vanter les mérites de la location meublée notamment en raison de sa fiscalité attrayante.
Avant de me lancer, j’aurais aimé recueillir les témoignages de bailleurs qui investissent en meublé afin de savoir comment cela se passe, si c’est la solution miracle et si réellement la fiscalité contrebalancent les inconvénients (entretien du bien, changement de locataires etc…).
De plus, il y a t-il plus de charges à prévoir outre l’entretien du bien ?
Je vous avoue être un peu perdu car le peu d’investisseurs que je côtoie font que du nue y compris certains avec plusieurs lots et de l’expérience…
merci pour vos retours
Bonne journée

Bonjour

D’abord un site ( parmis d’autre) qui peut vous aider à y voir clair
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Ensuite:
- LMNP solution miracle: non ça n’existe pas.
- LMNP avantage vs Location nue: effectivement la fiscalité ( voir ci-dessous) mais aussi la souplesse ( baux plus courts )
- Plus de charges à prévoir: oui, d’où la fiscalité allégée mais rien d’insurmontable. De toute manière l’immobilier en général est un investissement qui n’est pas passif et qui ne nécessite un peu de votre temps et énergie sauf à tout sous-traiter à une agence ( au final assez cher et pas toujours efficace).
Zoom sur la fiscalité :
- le plus répandu est au réel: vous defiscalisez à hauteur de toutes vos charges ( taxe foncière, crédit, amortissement des meublés mais aussi du bâtiment lui-même ).
- autre possibilité ( plus simple mais moins defiscalisant): le micro- bic qui est un forfait ( 50% des recettes sont soustraites de l’imposition vs 30% pour la location nue).

Au final mon avis
Tant qu’à faire de l’immo, oui le LMNP est la meilleure formule.
Si possible acquérir le bien avec une proportion la plus importante à crédit ( en prenant la marge nécessaire pour rester à l’aise dans votre vie).
Préférer les petites surfaces type studios en milieu urbain.
Choisir pas trop loin de chez soi.

 

[Kizzo]

Bonjour,
Le LMNP combinait jusqu'à présent le meilleur des 2 mondes : fiscalité IS sur les revenus et IR à la revente.
Donc pas de sujet sur ça.

Mais ça c'était avant. La fiscalité du Lmnp est dans l'œil du cyclone et on ne peut pas savoir ce que ça sera dans 5 ans. Peu probable que ce soit aussi favorable.

Donc ne pas y aller si le projet ne tient que par une fiscalité favorable.

Ne pas oublier les 3 points les plus importants dans l'immobilier : l'emplacement l'emplacement et l'emplacement.

 

[Kizzo]

J'ajouterai que le LMNP c'est d'abord de l'investissement immobilier, donc se projeter dans une situation de bailleur qui doit gérer l'entretien de son bien, les locataires etc. Ça ne tombe pas du ciel.

La copropriété peut voter des travaux que vous devrez payer même si votre logement est vide. Donc il faut avoir un peu de marge dans votre budget avant même de faire l'investissement.

Enfin, vous êtes en concubinage, l'investissement que vous faites sera forcément une contrainte pour une future acquisition de résidence principale si c'est un projet en vue à moyen terme.

 

[Pascalflo]

Merci à tous pour vos réponses.
J’ai déjà eu à gérer des biens immobiliers (depuis une dizaines d’années) donc je sais ce que c’est la gestion locative et travaux.
Kizzo vous dites que c’est dans l’œil du cyclone mais de ce que j’ai vu malgré la loi de finances, il resterait intéressant car le gouvernement ne toucherait pas aux abattements pour durée de détention.
De ce que je comprends à vos commentaires, la location nue est dépassée ?
Vous dites ne pas aller vers un investissement qui ne tient qu’à une fiscalité stable mais niveau fiscal il y a que le meublé qui est intéressant j’ai l’impression donc ça peut driver nos investissements et le type de bien

 

[Kizzo]

Je ne suis pas complètement d'accord. Nous ne connaissons pas les lois de finances des années à venir, rien ne dit que ça ne va pas encore bouger. Je n'ai pas de boule de cristal, mais en ce moment le vent ne souffle que dans une seule direction... quand les caisses sont vides on va chercher l'argent là où il se trouve. Et une fois que les investisseurs sont tankés avec leur immobilier et leur crédit à taux bas, c'est assez simple de changer la fiscalité pour faire des nouvelles recettes en changeant les regles sur les revenus, plus-values...

Je fais de la location nue depuis 10 ans, sans payer d'impôts, et e ne faisant quasiment aucun travaux si ce n'est un ravalement de façade.

La location nue n'a jamais été dépassée, n'allons pas dans des extrêmes. Elle convient parfaitement à énormément de situations.

Je maintiens et je constate depuis que je travaille, que mettre la fiscalité en premier centre d'intérêt dans les investissements est une erreur qui incite à en commettre d'autres.

Il n'y a pas que le meublé qui soit intéressant : PEA, assurances-vie, même un compte-titres ordinaire peut être formidable.

 

[Pascalflo]

Je ne suis pas complètement d'accord. Nous ne connaissons pas les lois de finances des années à venir, rien ne dit que ça ne va pas encore bouger. Je n'ai pas de boule de cristal, mais en ce moment le vent ne souffle que dans une seule direction... quand les caisses sont vides on va chercher l'argent là où il se trouve. Et une fois que les investisseurs sont tankés avec leur immobilier et leur crédit à taux bas, c'est assez simple de changer la fiscalité pour faire des nouvelles recettes en changeant les regles sur les revenus, plus-values...

Je fais de la location nue depuis 10 ans, sans payer d'impôts, et e ne faisant quasiment aucun travaux si ce n'est un ravalement de façade.

La location nue n'a jamais été dépassée, n'allons pas dans des extrêmes. Elle convient parfaitement à énormément de situations.

Je maintiens et je constate depuis que je travaille, que mettre la fiscalité en premier centre d'intérêt dans les investissements est une erreur qui incite à en commettre d'autres.

Il n'y a pas que le meublé qui soit intéressant : PEA, assurances-vie, même un compte-titres ordinaire peut être formidable.

Vous êtes en nue conventionné je suppose ? Conventionnement avec travaux ?
J’ai vu l’annonce de la fin du dispositif Loc’Avantages, avez-vous un plan B ?

 

[Kizzo]

Vous êtes en nue conventionné je suppose ? Conventionnement avec travaux ?
J’ai vu l’annonce de la fin du dispositif Loc’Avantages, avez-vous un plan B ?

Le dispositif est prolongé
Pourquoi avoir un plan B ? Quand j'ai commencé avec ce dispositif je savais que ça pouvait s'arrêter.
Ça fait 10 ans, ça tourne encore.
Et je suis plutôt convaincu qu'avec l'évolution de la pauvreté c'est sans doute pas le premier dispositif qui sautera... trop d'associations en ont besoin.

Là je repars pour 9 ans pour 1 appartement, et avec un autre sans doute 6.
Ça laisse voir venir.

 

[moietmoi]

J’ai déjà eu à gérer des biens immobiliers (depuis une dizaines d’années) donc je sais ce que c’est la gestion locative et travaux.

Nouvellement inscrit sur le site, je souhaite réaliser mon 1er investissement locatif

Bonjour,
Euh....
Que faut il comprendre?
Tu gères les biens d'autrui ?

 

[Pascalflo]

Bonjour,
Euh....
Que faut il comprendre?
Tu gères les biens d'autrui ?

Bonjour,
Oui de mes parents pourquoi ?

 

[lebadeil]

Bonjour,

La location nue pour un TMI à 30% , serait proche d'une fiscalité de 30% + 17.2% prélèvement sociaux = 47% une fois les charges et abattement déduits.

Je considère que c'est punitif, sauf dans le cas de grosses charges de rénovation thermique, d'un des appartements du parc locatif en location nue.

Le LMNP permanent (à contrario du LMNP courte durée, type Aibnb) garde son attrait au régime réel.

Le projet de loi consistant à réintroduire les amortissements sur la PV n'est pas voté, et fait l'objet d'opposition... donc a suivre.

Et même si ce projet était voté, l'abattement sur la PV au fil des années, baisse significativement l'impact sur une période superieure à 10-15 ans.

Par ailleurs, le bail LMNP d'un an est bien plus souple pour le bailleur.

 

[moietmoi]

Bonjour,
Oui de mes parents pourquoi ?

Car ton premier post, te fais apparaître comme un néophyte, et que finalement tu es aguerri
Les réponses ne sont pas forcément les mêmes..

 

[Pascalflo]

Car ton premier post, te fais apparaître comme un néophyte, et que finalement tu est aguerri
Les réponses ne sont pas forcément les mêmes..

Néophyte en fiscalité je m’y intéresse car je me suis aperçu que la fiscalité peut être importante en France et je me suis intéressé au meublé avec des vidéos sur le net.
Mais dans mon entourage la plupart (plutôt ancienne génération comme mes parents) ne voient que par le nue (par méconnaissance du meublé ou pour aller au plus simple).

 

[moietmoi]

De plus, il y a t-il plus de charges à prévoir outre l’entretien du bien ?

Oui
La CFE. ( Ancienne taxe pro.)
Le comptable
Le cga.
L'entretien des meubles et en fait une bonne partie de ce que normalement le locataire ne fait pas.( Entretien des huisseries..changement de l'aspirateur, de la plaque chauffante qui ne marche plus, de la machine à laver..)

 

[Pascalflo]

Oui
La CFE. ( Ancienne taxe pro.)
Le comptable
Le cga.
L'entretien des meubles et en fait une bonne partie de ce que normalement le locataire ne fait pas.( Entretien des huisseries..changement de l'aspirateur, de la plaque chauffante qui ne marche plus, de la machine à laver..)

Merci pour ce retour.
Conscient que la CFE dépend de la commune de ce que j’ai regardé elle est généralement équivalente d’un mois de loyer ou moins ?

 

[gden]

Merci pour ce retour.
Conscient que la CFE dépend de la commune de ce que j’ai regardé elle est généralement équivalente d’un mois de loyer ou moins ?

Où peut on trouver le montant ou le taux de la CFE par ville pour savoir où il est préférable de domicilier son entreprise qui peut être si je ne me trompe pas l'adresse d'un des biens qu'on loue ?

 

[plop962]

Où peut on trouver le montant ou le taux de la CFE par ville pour savoir où il est préférable de domicilier son entreprise qui peut être si je ne me trompe pas l'adresse d'un des biens qu'on loue ?

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