Bonjour,
DragA7x a dit:
C'est noté pour le taux, je vais faire joué la concurrence pour voir si je peux avoir mieux
Le taux est un critère important certes; mais il n'est pas le seul.....et il est dépendant de la durée.
Si comme je vous l'ai expliqué ci-dessus votre banque vous proposait un montage optimisé à partir de caractéristiques non pas pré-définies/imposées (
= au "pifomètre") mais calculées à partir de votre échéance cible assurances-comprises et en y intégrant les prêts sociaux (PTZ et Action Logement) il est fort probable que :
+ Votre prêt PEL -
à un taux moindre - soit au plafond de 92.000€ et sur une durée plus courte
+ Le prêt complémentaire lisseur actuellement à 3,31% sur 20 ans verrait ainsi sa durée réduite.....et donc son taux également réduit.
=> Vous seriez alors significativement gagnant sur le coût total du crédit (Intérêts payés + primes assurances payées) :
+ Pour les intérêts = de par "l'effet réduction du taux" ainsi que de "l'effet durée moindre".
+ Pour les assurances = de par "l'effet durée moindre".
DragA7x a dit:
@Aristide : Je n'ai pas inclut l'assurance car je l'ai considéré trop cher pour mon age (33 ans), je ne prévois pas de passer par une assurance de banque.
Vos comparaisons entre plusieurs offres bancaires ne pourront être fiables et pertinentes qui si elles sont faites primes d'assurances incluses.
C'est encore plus vrai dans les calculs conduisant à un montage "multi-lignes" bien optimisé car lorsqu'un des prêt arrive à son terme c'est la totalité de sa mensualité (donc avec les primes d'assurances) qui est reportée sur le prêt complémentaire lisseur, donc qui accentue la réduction de sa durée......et de son taux.
DragA7x a dit:
Pour Madame et Monsieur :
Afficher la pièce jointe 49461
Pour deux têtes assurées les primes sont donc calculées à:
+ 0,25% sur le prêt EL et le Complémentaire
+ 0,22% sur le prêt relais
=> Ce qui me semble très correct.
J'en profite pour vous rappeler que le "Taux Annuel Effectif de l'Assurance (T.A.E.A) est censé être le bon critère pour -
à contreparties couvertes équivalentes - permettre une comparaison fiable entre diverses offres tarifaires.
Mais ceci n'est vrai qu'à la condition que
les prêts assurés aient strictement les mêmes caractéristiques (taux - durée - frais divers...) ce qui, d'une banque à l'autre, n'est jamais vérifié.
Donc:
=>
Un même prêt avec plusieurs offres d'assurances différentes = T.A.E.A fiable et pertinent.
=> Prêts avec ne serait-ce qu'un seule caractéristique qui diffère
et même offre d'assurance = T.A.E.A = foutaise
=> Prêts avec ne serait-ce qu'un seule caractéristique qui diffère et diverses offres d'assurances = T.A.E.A = foutaise.
DragA7x a dit:
=> C'est noté pour l'IRA, je vérifierai cela sur le prêt relai.
=> dans le scénario où j'arrive à vendre mon appartement au prix estimé (300k) et que je rembourse le prêt relai (210K). Il me restera "potentiellement" 80-90K, est-il d'usage de négocier l'IRA sur le prêt habitat taux fixe ?
Sur un prêt relais il n'y a jamais d'indemnité de remboursement anticipé.
Sur le PTZ et EL la réglementation l'interdit.
L'IRA est possible/probable sur les autres prêts complémentaires mais, dans les "Relais Achat/revente" il est fréquent que soit la banque en prévoit directement l'exonération soit une IRA réduite.
Le cas échéant il est toujours possible de tenter une négociation en réduction/suppression.
Cdt
