Bonjour,
RK38 a dit:
Dans l'idéal il faudrait qu'une banque accepte de me "saucissonner" mon prêt de 250 000, mais comment aborder la chose car aucune ne me l'a proposé encore.
Pour pouvoir proposer un tel montage il est nécessaire de disposer de moyens techniques appropriés et de savoir les utiliser
Par ailleurs leur mise en œuvre à bon escient nécessite d'y passer un certain temp ce à quoi- hélas - les prétendus conseillers actuels sont souvent assez réticents. (= souvent "marchand de soupe" plutôt que conseillers d'ailleurs !!!
).
Sans compter que, se fiant à 100% à leur logiciel mais ne maîtrisant que très peu les techniques utilisées ils redoutent les questions des emprunteurs et craignent des demandes d'optimisations encore plus poussées de leur part.
A cela s'ajoute l'argument financier qui voudrait que si vous économisez 8.000€ c'est 8.000€ de manque à gagner pour la banque.
Ceci est en partie vrai mais en partie seulement.
D'une part il y a le prêt en tant que tel et, d'autre part, l'incidence des primes d'assurances décès-invalidité.
=> Marge financière sur les crédits:
Il y a un "effet taux" et un "effet durée".
=>Effet taux:
Si une banque vous propose un taux moins élevé en 10 ans qu'en 15 ans et, également moins élevé en 15 ans qu'en 20 ans il faut se rappeler que sur les durées considérées les conditions de leur refinancement sont aussi moins couteuses.
En revanche les marges financières qui en résultent peuvent effectivement s'en trouver amoindries.
=> Effet durée:
Quant à dire que du fait de la durée (= indépendamment de l'effet taux) le produit net bancaire (PNB) généré sur 15 ans est réduit par rapport à celui qui aurait été obtenu sur 20 ans c'est inexact.
En effet (à taux supposé identique) d'une part les flux de remboursements sont forcément plus élevés dans le premier cas que dan le second et la banque ne les garde pas enfermés dans ses coffres; elle les replace immédiatement aux conditions du marché.
En fait l'éventuel problème se situe ici car si les taux de marché sont à la baisse la banque replace donc ces liquidités à un taux inférieur à celui du crédit; mais, suivant les fluctuations desdits marchés, l'hypothèse inverse est tout autant possible.
=> Commissions sur l'assurances décès-invalidité
L'argument avancé serait que si un crédit ne génère que 144 primes mensuelles sur un prêt de 12 ans la commission/ristourne perçue sera moindre que sur un prêt de 20 ans qui aurait produit le paiement de 240 primes.
Ceci est un raisonnement - simpliste - de banquier; pas un raisonnement d'assureurs.
En effet lesdits assureurs tiennent des comptes de résultats (= comptes d'exploitation) par produit et - précisément - les commissions sont versées sur les excédents/bénéfices générés sur lesdits produits.
Or les résultats résultent bien de la différence entre le volume des primes perçues et celui des sinistres payés.
Et il ne semble pas difficile de comprendre que - potentiellement et statistiquement parlant - un crédit sur 10 ans présente une moindre probabilité de sinistres que s'il était remboursable sur 20 ans.
Et, comme l'amortissement est plus rapide, quand un sinistre survient cependant, l'importance des sommes à prendre en charge est forcément moindre.
il en ressort que - grosso modo - les résultats d'exploitation n'en sont pas ou peu affectés et, en conséquences, que les commissions/ristournes ne le sont pas ou peu non plus.
En résumé pour que votre conseiller prenne l'initiative de vous proposer un tel montage avantageux pour vous il faut :
=>"Le pouvoir + le savoir + le vouloir".
Mais, dans un secteur concurrentiel comme celui de la banque il suffirait qu'un des établissements sollicités, moins bien placé que ses concurrents en terme de taux nominaux mais, fort des trois qualités ci-dessus, vous le propose et - comme par hasard -
il deviendra alors possible chez les autres !!!
Tout commerçant digne de ce nom préférera moins gagner mais cependant encore gagner quelques milliers d'euros............plutôt que de ne rien gagner du tout.
Vous savez désormais ce qu'il vous reste à faire.
Concernant les frais de mon prêt simple ils sont de 0 (pas de frais de dossier ni remboursement anticipé ni frais mensuels).
Dans un plan ne financement il y a trois types de "Besoins = Emplois = Dépenses":
+ L'investissement physique qui est le même quelle que soit la banque qui le finance
+ Les frais annexes à cet investissement également indépendant de la banque
+ Les frais annexes du crédit qui - au contraire - varient avec la banque.
Avant toute chose il est absolument nécessaire de bâtir les plans de financement les plus réalistes possibles en vue d'en déduire le réel besoin à financer.
Revenant sur cette notion d'apport personnel, dans la démarche ci-dessus, si les "Besoins/Emplois/Dépense" ne sont pas identiques d'une part et que, d'autre part, l'exigence d'apport personnel minimum n'est pas identique d'une banque sollicitée à l'autre il faut raisonner avec l'apport personnel maximum demandé.
Il est logique/compréhensible de dire que si vous pouvez apporter 20% dans le plan de financement d'une banque donnée vous êtes également capable de le faire avec n'importe quelle autre banque qui n'en demandrait pas ou en demanderait moins.
Et ce n'est pas parce que vous n'avez pas de frais de dossier dans cette banque qu'il en sera forcément de même dans les autres.
Possible/probable que le frais de garanties seront différent.
Peut-être vous demandera t-on de souscrire des parts sociales ?
Ci-joint formulaire qui pourra vous aider à comprendre et à bâtir différents plans financements et avec un besoin résiduel à financer qui ne sera pas forcément de 249.317€ avec un apport de seulement 3.069€.
Cdt
