séparation + perte d'emploi = vente de bien immobilier, puis-je échapper aux IRA?

[valda]

Bonjour,

Je cherche à éclairer ma lanterne sur une question qui me chamboule l'esprit... :

Chronologiquement :

1/ Je me sépare de ma compagne en juin 2012 nous décidons donc de vendre notre appartement acheté en commun en 2007.

2/ J'occupe seul l'appartement mais elle continue à payer la moitié du prêt.

3/ Fin Septembre je perd mon emploi et me retrouve donc au chômage.

4/ L'appartement sera vendu début Mars.

5/ Je me rend donc chez mon banquier pour connaitre les clauses et si possible savoir comment je peux échapper aux IRA. Sa réponse me laisse de marbre : il faut versé le montant de l'IRA sur le compte et ensuite faire un courrier de remise gracieuse, problème, il ne me donne pas les clauses d'exonérations ( je ne retrouve plus mon contrat ).

Ma question est donc de savoir si la perte d'un emploi peut permettre l'exonération de l'IRA? en sachant que mon ex compagne travail toujours.
J'aimerais également si possible savoir si il existe un courrier type à envoyer à la banque?

Merci d'avance.

 

[Parasaber]

Voir l’article L312-21 du code de la consommation ([lien réservé abonné])

L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre. Le contrat de prêt peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de son solde.
Si le contrat de prêt comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d'exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut, sans préjudice de l'application de l'article 1152 du code civil, excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.
Pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n° 99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Cet article est d’ordre public : il s’impose au prêteur et à l’emprunteur même si le contrat contient d’autres dispositions.
La raison pour laquelle vous vendez est la perte de votre emploi et vous pouvez certainement le prouver (lettre de licenciement + inscription Pôle emploi).
Rappelez cet article à votre banque. Si la difficulté persiste, vous devrez saisir le tribunal.

 

[Aristide]

Bonjour,

Hum !!!

Reprenons la chronologie

1) - Mise ne vente en juin 2012; à cette époque il n'y a pas état de chômage

2) - Chômage d'un des emprunteur en septembre 2012

3) - Vente prévue mars 2013

=> aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé :

+ par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint,

+ par le décès

+ ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers.

Est-ce que en juin 2012 la vente est motivée :

+ par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ?

+ ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ces derniers ?

Stricto sensu la réponse est négative.

Comme il s'agit d'un texte consumériste il est possible qu'une décision de justice trancherait en faveur de l'exonération d'IRA pour l'emprunteur....mais ce n'est pas certain.

cdt

 

[ZRR_pigeon]

le texte parle d'une cessation forcée du travail de "l'emprunteur" mais en fait ici l'emprunteur est "deux co-emprunteurs". faut-il donc que les deux perdent leurs emplois respectifs ou que au moins des deux le perde ?

 

[Turbo-057]

Vu que les 2 co-emprunteur était mariés ils sont dans le cas emprunteurs ou son conjoint pas de soucis.
Le hic c'est qu'initialement la vente semble plus motivé par la séparation que par la perte d'emploi ..

Quelle est la date du compromis si elle est postérieure a la date de licenciement on peut envisager l'aspect perte d'emploi ... meme si dans les fait ce n'etait pas la raison initiale ... par contre si la date de signature du compromis est antérieur au licenciement cela sera plus difficile. La banque ne connait pas forcément la date de mise en vente initiale elle ne connaitra que la date de signature du compromis sauf si vous l'en avez informé de toute la situation au fur et a mesure ..

 

[Aristide]

Non; le terme "emprunteur " est générique.

Voir l’article L312-21 du code de la consommation ([lien réservé abonné])

L'emprunteur peut toujours, à son initiative......

Les offres/contrats prévoient d'ailleurs, en général, une clause du type :

Entre (désignation banque prêteuse) ci-après dénommée "Le prêteur"
Et
+ Mr (Identité complète emprunteur 1)
+ Mme (identité complète emprunteur 2)
+ ....
ci-après dénommé "l'emprunteur" quand bien même seraient-ils plusieurs....

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

pour moi c'est effectivement la date de compromis qui fait foi, pas la date ou on le met en vente.

 

[IMEI]

+1, les autres dates ne sont pas "officielles" concernant la vente du bien, on peux prétendre qu'on vendait un truc depuis 10 ans ou depuis hier au coucher sans impact légal.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il y a trois dates incontestables :
+ Celle du mandat de vente
+ Celle du compromis
+ Celle du licenciement.

Si la derniere est concomitante avec l'une et/ou l'autre des deux premières, l'exonération s'applique.

Dans le cas contraire ce serait un cas d'espèce à traiter par la justice mais, l'esprit de la loi n'étant pas respecté, il me semble qu'il y a peu de chance que le droit à l'exonération soit retenu ?

Cdt

 

[Turbo-057]

IMEI pas tout a fait si tu passes via une agence immobilière il sera facile de prouver la date de "mise en vente"

Quand tu parles de mandats de vente tu veux dire avec une agence immobilière ? Si oui elle n'existe pas obligatoirement.
Vu qu'il n'est pas obligatoire de passer par une agence rien ne l'oblige, en outre comment la banque pourrait elle obtenir une copie de ce mandat ? qui n'a été passé qu'entre le vendeur et l'agence immobilière et qui n'apparait nulle part dans les compromis, acte notariaux ...
Devant un tribunal certes la si un tel mandat existe il sera difficile de nier.

Mais pour l'heure la discussion semble uniquement entre banque et vendeur. Si le vendeur produit un compromis en phase avec sa date de licenciement donc vente postérieure au licenciement en quoi la banque "peut" elle refuser sauf si bien entendu elle connait le dossier a fond (sous entendu transparence du vendeur avec la banque) et a donc un gros doute sur le cas.
Maintenant au sens strict vu ce qui est décris au départ mise en vente en juin clairement il n'est pas dans un cas d'exonération au sens égal.

 

[valda]

Bonjour,

Il y a trois dates incontestables :
+ Celle du mandat de vente
+ Celle du compromis
+ Celle du licenciement.

Si la derniere est concomitante avec l'une et/ou l'autre des deux premières, l'exonération s'applique.

Dans le cas contraire ce serait un cas d'espèce à traiter par la justice mais, l'esprit de la loi n'étant pas respecté, il me semble qu'il y a peu de chance que le droit à l'exonération soit retenu ?

Cdt

Merci pour toutes vos réponses qui m'aident dans mon raisonnement.

Il n'y a pas de mandat de vente en l’occurrence car le bien a été vendu de particulier à particulier.
La promesse d'achat a été signé devant notaire la semaine dernière et j'ai perdu mon emploi fin septembre.

Effectivement la vente a été motivé par la séparation (nous étions Pacsé).

Après la lecture de vos commentaires je pencherais donc plus vers une exonération des IRA suite à la perte d'emploi puisque les date concordent et ne sont pas contestables (justificatifs à l'appuis).

Ce qui me chiffonnent c'est que mon conseillé me demande de verser la somme correspondante aux IRA sur le compte commun et de faire mon courrier de demande d'exonération après le dépôt!!! dans cette méthode j'ai peur de ne jamais revoir cette somme car la demande reste quand même au bon vouloir du banquier? (hors tribunal mais il sera pénible d'en arriver la...)

 

[IMEI]

Ce n'est qu'une date aléatoire à importance personnelle et non légale, date qui peut être changée de commun accord avec l'agence. Et oui, qui informera la banque qu'on a signé un mandat de vente avec le parasite AI jeudi dernier, ou demain mercredi ? C'était juste pour rigoler, voilà. Le prix était dissuasif pour la vente, 1 milion pour un studio, comment jugerez-vous mon sérieux de souhaiter vendre ?
D'ailleurs depuis 7 mois, le mandat initial pouvait être résilié plusieurs fois.
Un AI c'est pas le sous-traitant officiel d'une banque, c'est juste ... mais je préfère m'abstenir, bref pas d'importance.

Exemple : en juin je souhaitais tester le marché et voir si je trouve un pigeon pour mon studio à 1 milion, tout alait bien, c'était pour s'amuser et donner une occupation éclectique aux AI. Puis, cet hiver, je me retrouve au chômage, rien ne va plus, et cette fois je mets réellement en vente mon studio pour 100k, pour m'en sortir.

Vous parlez d'un mandat comme s'il y aurait une seule agence au monde et comme si on était obligés de passer par eux et comme si cela avait une réelle importance.

 

[Turbo-057]

Si tu vends via une agence dans le compromis le notaire mentionne les frais d'agence.
La banque a donc l'info des coordonnées de l'agence.
Elle la contacte pour demander une copie du mandat de vente (rien ne s'oppose a ce type de demande) la banque obtient une copie et peut prouver que la date de mise en vente du bien est antérieur a la perte d'emploi ... face a un tribunal cela a du poids.
La date d'un mandat de vente peut parfaitement servir de preuve en justice il s'agit d'un document contractuel signé par 2 parties qui certes n'ont pas de lien avec la banque mais reste recevable sans aucun soucis par la justice tout comme des échanges de mails contrairement aux legendes urbaines qui disent que ca n'a pas de valeur légale.

Mais dans le cas en question ca ne s'applique pas comme il n'y a pas d'agence les seules dates qui comptent sont donc bien date compromis et date licenciement.
Envoyez un courier en RAR a votre banque en demandant l'annulation des IRA en joingant copie copromis et lettre de licenciement avec les textes de lois concernées. vous devriez recevoir un écrit en retour avec la procédure qu'il vous faudra réalisez il vaut toujours mieux un écrit de la part de la banque que des échanges oraux avec je ne sais quel conseiller qui peut oublier.

 

[IMEI]

Et comment une banque peut prouver qu'une vente souhaitée initialiement "pour le confort" (application des IRA) ne s'est pas transformé en vente "pour le besoin" (le chômage est arrivé, plus d'IRA).

La tentative de vente initiale aurait pu être annulée, puis recommencée, c'est pas comme si la vente a déjà eu lieu avant le chômage. On joue sur des intentions privées et sur rien de concrèt. Il y a la date du chômage et la date de vente réelle, le reste c'est des rumeurs; Et le vendeur peut aussi dire que voyant le chômage se profiler, il a pris le devants, ce qui n'annule en rien sa situation juridique opposable à la banque (vente suite à la perte d'emploi).

 

[Turbo-057]

Le mandat de l'agence utilisé pour faire le compromis prouve que la date de mise en vente par ledit mandat (qui s'est donc réalisé puisque compromis a la clef) donc la motivation si la date de mise en vente est antérieure a la date de licenciement n'etait pas une vente pour le besoin elle était dans ce type de cas autre ... Si tu annules et recommences tu fais un nouveau mandat de vente alors qui sera postérieur ...

Les banques ont des juristes et des équipes chargées de ce genre de cas (contentieux). Et en général ces dernières controlent avec les agences immobilières en tout cas chez nous cela se fait ponctuellement. Après si cela va jusque la c'est la justice qui décidera. Mais bon si tu mets en vente un bien tu le laisse en vente 1 an tu te fais licencier tu la vend le mois suivant le licenciement la motivation de la vente a la base n'est pas le licenciement...

 

[Aristide]

Quel que soit le cas de figure :
+ Vente avec mandat via agent immobilier ou notaire
+ Vente entre particuliers comme dans le cas présent

=> La banque cherchera à vérifier la vraie motivation et, pour cela, toute preuve pourra être demandée.

Et, dans la premère hypothèse (non concernée ici) le mandat de vente, faute d'être une preuve formelle, me semble cependant être - au minimum - ce que les juristes désignent par "commencement de preuve par écrit".

Cdt

 

[IMEI]

Bah le vendeur a anticipé le chômage, correctement d'ailleurs, je ne vois pas comment le super juriste de la banque peut prouver au tribunal que le vendeur-déjà-chômeur ayant réussi à vendre le bien juste après le licenciement est coupable d'une bonne gestion de sa situation personnelle, et qu'il n'a pas vendu à cause du licenciement.

 

[Aristide]

Quand il y a litige et interprétation différentes des textes et, à fortiori, sur des cas d'espèces pas forcément explicitement traités par lesdits textes, c'est précisément le rôle des trbunaux de dire le droit.

Chacun peut avoir son avis mais ce ne sont que des à priori; la vérité appartient à la justice.

Cdt