se lancer dans l'immobilier locatif malgré le remboursement RP

[IMEI]

ouais, entre le moment de l'accident et celui où on est indemnisé il faut bien vivre

Ce n'est pas un problème. En tout cas, pas celui du banquier.

encore faut il ne pas être concerné par une exclusion...

Ou par une infection au SIDA, ou autre virus pas encore découvert, tant que tu y est.

quand j'entend imprévu ça peut être une réparation, quelqu'un à aider dans son entourage, un truc à changer qui n'est plus sous garantie, etc...

Broutilles.

ce peut être aussi des coups de coeur, si on s'endette mais qu'on ne peut plus se faire plaisir à coté...

Ou bien le SIDA, l'Ebola etc.

de mon point de vue je pense que les assurances sont complémentaires à une épargne de précaution, mais en aucun cas une substitution

Des lignes de crédit de précaution suffisent.


Ah ces banquiers, comme ils transpirent la responsabilité, à l'inverse des clients ...

 

[jp.dantas]

De toutes manières, quand on fait un prêt, il y un taux d'endettement à respecter donc en cas d'imprévus vous avez plus de 60 % de vos revenus qui reste en sachant que le pôle prêt est payé donc il faut relativiser.

 

[stunt38]

Hum,

je vois qu' EMI jure toujours par ses promos de revolving...

vous semblez fonctionner tout les 2 en flux tendus, c'est une façon de voir les choses, mais qui ne peut fonctionner qu'avec un petit pourcentage de la population qui gagne suffisament bien sa vie pour ne pas devoir se priver en cas d'imprévue, pour les autres ce n'est (malheureusement) pas le cas...

enfin bref, quand il n'y a pas de tuile ou qu'on on a jamais eu de grave tout va bien das les chaumières.

 

[jp.dantas]

Pour te donner un exemple qui est arrivé à un de mes proches.

Une famille propriétaire de leur RP avec un prêt, 3 ans après ils on investit dans l'immobilier par le biais du Robien à l'époque.

Monsieur représentait les 3/4 des revenus du foyer, Madame était en mi-temps pour pouvoir s'occuper de leur 3 enfants.

Ils pensaient comme toi, "on va plus en profiter, en cas d'imprévus...", un jour le mari décède d'un accident de voiture. Les assurances des prêts ont fonctionnés et la femme se retrouve avec ses 3 enfants avec la RP de payé, un appartement T3 payé et en plus un loyer qui tombe tous les mois.

J'imagine, déjà que la situation est dure à ces moments-là, s'ils auraient été locataires et n'auraient jamais investit ou si dans un livret A.

Donc je pense qu'il ne faut pas hésiter à se lancer dans l'immo quand on le peut, et ce même si on doit payer la télé qui a lâché en 2 mois.

 

[IMEI]

enfin bref, quand il n'y a pas de tuile ou qu'on on a jamais eu de grave tout va bien das les chaumières.

Oui ça aussi c'est vrai.
Au sujet du niveau des revenus, même quand je gagnais pas grande chose je faisais en priorité des efforts sur les assurances.
Mon banquier me donnait l'exemple d'imprévu "chaudière qui tombe en panne" et "enfants qui arrivent". Le premier aspect c'est du broutille (ballon électrique, c'est pas cher), le deuxième c'est une anticipation débile, les enfants ne poussent pas dans les choux et j'ai pas fait des confidences sur mon planning familial. Pour lui, ma tranche d'âge lui faisait tilter d'emblée l'arrivée des enfants. Pffft. Mais voilà, toute l'école du banquier, tout son travail industriel, le force à uniformiser le discours. Toutes ses leçons reçues sur les risques des clients (et pas du client) demandaient à s'exprimer.

Pourquoi ne pas remarquer que les imprévus mineurs sont des broutilles, et que les imprévus majeurs sont assurables en totalité ? (malhereusement que dpdv financier)

Pourquoi penser à l'industrielle "restant à vivre = revenus - crédits" et non pas "restant à faire du credit ou épargne = revenus - necéssaire pour vivre" ? Les mensualités on peux les décaler, s'abstenir à vivre un mois on peux pas.

Pourquoi le terme "la majorité" est synonime à "la totalité" ?

Je pose des questions réthoriques, et j'ai déjà les réponses. Le système bancaire est toujours à l'image de la société. Or la société actuelle dérésponsabilise, le système banquaire qui n'est qu'une mathématique impitoyable doit s'adapter, même si la logique industrielle va ulcérer quelques'uns.

 

[VTR]

si je résume ce que viens de dire un forumeur plus haut !
attention de se lancer dans du locatif surtout dans cette période de baisse du marché et avec le rbst d'une RP qui vient juste de démarrer.

moi, je comptais me lancer dans le 2e semestre 2010 mais effectivement acheter un bien dans un contexte de chute des prix c'est peut-être dur à encaisser !

En fait, comme je le disais plus haut, personne ne sait vraiment si on rentre dans une phase de déflation à la japonaise (13 ans ou plus), dans ce cas l'immobilier est un très mauvais investissement, vous risquez de rembourser un crédit aux prix de maintenant pour un bien qui peut dans une 10aine d'année valoir deux fois moins...

Par contre si la déflation se transforme en inflation voir hyper inflation "grâce à la planche à billet", et donc création de monnaie de singe par les banques centrales pour aider les Etats à faire face aux dépenses et à leur endettement, vous compredrez bien que l'immobilier sera tout ce qui vous restera de concret pour votre patrimoine, nous n'en sommes pas encore là bien sûr.

Pour résumer, si vous avez déjà de l'immobilier, il est peut être raisonnable d'attendre un peu avant de reprendre de l'immobilier, et privilégiez le cash.

Si vous n'en avez pas ou peu et avez plus de cash, vous pouvez acheter un peu d'immobilier mais en échelonnant, si c'est du locatif, il est peut être plus prudent de prendre un studio ou un F2 maintenant et dans quelques années si les prix baissent encore de reprendre un studio ou F2, plutôt que d'acheter une maison ou un F5 dès maintenant. Pensez à ceux qui ont acheté en 2007, au plus haut de la bulle, leur bien et qui sont en train de rembourser au prix de 2007 un bien qui ne fait que perdre de la valeur...
Lisser vos investissements immobiliers.

Un élément important à prendre en compte !
Prenez la meilleur assurance GLI que vous pourrez, car en période de chômage il est fort à parier que les loyers ne tomberont peut être pas toujours comme souhaités. Et si vous achetez à crédit je vous laisse deviner ce qui arriverait...
Donc couvrez vous le mieux possible et laissez vous du cash de côté pour rembourser votre prêt même en cas de non paiement du loyer...

 

[maxi_92]

En même temps pour le neuf, les FDN sont moins dissuasifs.

En 2009, les promoteurs offrent à minima les frais de notaires 2,5 % dans le neuf

 

[maxi_92]

S'il y aurait un résumé à faire ce serait celui-ci.

Il faut se lancer mais il faut faire attention au bien qu'on achète.

En ce qui concerne les prix, ils ont baissés ce dernier semestre mais avec la loi scellier il faut compter sur une hausse, je conseille donc d'investir dès maintenant pour les meilleures opportunités.

Encore faut-il trouver des biens, sur l'Ile de France, à part les queues de programmes, il n'y a plus rien pour 2009, les programmes lancés seront livrés en 2010/2011, après probablement très peu de mises en chantier. à 300.000 euros, on a un 3 pièces dans le département 92, de 60 m2 en étage moyen et pas orienté SUD ni OUEST.
C'est bien le moment d'investir, mais avec l'arrêt des demandes de permis et les mises en chantier, difficile d'appliquer la loi scellier !

 

[jp.dantas]

Encore faut-il trouver des biens, sur l'Ile de France, à part les queues de programmes, il n'y a plus rien pour 2009, les programmes lancés seront livrés en 2010/2011, après probablement très peu de mises en chantier. à 300.000 euros, on a un 3 pièces dans le département 92, de 60 m2 en étage moyen et pas orienté SUD ni OUEST.
C'est bien le moment d'investir, mais avec l'arrêt des demandes de permis et les mises en chantier, difficile d'appliquer la loi scellier !

Oui c'est sûr, pour 2009 tous les bons programmes sont vendus, cependant il faut préparer aussi les autres années donc vaut mieux ne pas attendre.

En ce qui concerne les villes, il n'y a pas que l'Ile de France, d'autres villes peuvent très rentables.

 

[maxi_92]

Oui c'est sûr, pour 2009 tous les bons programmes sont vendus, cependant il faut préparer aussi les autres années donc vaut mieux ne pas attendre.

En ce qui concerne les villes, il n'y a pas que l'Ile de France, d'autres villes peuvent très rentables.

Oui mais ensuite la déduction Scellier passe à 20 % ; pour moi les "autres villes" c'est terminé, avec des prix certes inférieurs de 30 % mais avec des loyers divisés par 2 et le jour de la livraison l'agence vous dit qu'il faut ajuster le loyer à la baisse car il y a 7 autres propriétaires dans le lot sinon vous ne louerez pas.

On ne parvient pas à faire une rentabilité positive en province dans une ville moyenne , en ajoutant, par exemple pour moi, les charges non récupérables, 50 euros de plus, les frais d'agence, 60 euros de plus, la taxe foncière dans 2 ans, 70 euros de plus, les 2 mois nécessaires à une relocation (1 mois tous les ans) à ajouter aux honoraires de mises en location (1 mois de loyer)
Sans ces débours supplémentaires, l'équilibre

(loyer+économie impôt = remboursement d'emprunt)

a déjà nécessité un crédit sur 30 ans. Comme le bien est surpayé et que son prix perd déjà 25 % le jour de la remise des clés (cas habituel du neuf) et que je devrai rembourser le double à cause des intérêts, on ne retrouve pas ses économies d'impôt dans la plus value, je n'ose pas faire le calcul de la rentabilité, mais elle doit bien être de 1 % .... en négatif.

 

[jp.dantas]

Oui mais ensuite la déduction Scellier passe à 20 % ; pour moi les "autres villes" c'est terminé, avec des prix certes inférieurs de 30 % mais avec des loyers divisés par 2 et le jour de la livraison l'agence vous dit qu'il faut ajuster le loyer à la baisse car il y a 7 autres propriétaires dans le lot sinon vous ne louerez pas.QUOTE]

Premièrement c'est l'année de signature qui compte pour connaître la loi utilisé, en l'occurrence cette année il y a le choix entre robien, borloo et scellier. L'année prochaine, seul le scellier (25 % de réduction) sera valable jusqu'au 31 décembre 2010, au delà cette loi passera à 20 %.

Donc si l'acte est signé cette année, la livraison effectué en 2011, vous bénéficiez de la loi Scellier à 25 % de réduction et ce pendant les 9 ans.

Deuxièmement, il faut regarder où l'on achète. S'il faut baisser le loyer dès la livraison, c'est que l'étude a été mal faite et le prix mal adapté.

Par exemple : T2 Bordeaux 160 000€ pour 540 € de loyer (4,05 % de renta brut), T3 Toulouse 180 000 € pour 720 € (4,80 % de renta brut)....

... et les loyers que j'indique sont hors charges et il n'y a pas besoin de baisser le loyer à aucun moment.

En France, dans les grandes villes, je pense que les rentabilités sont à peu près les mêmes mais il y a des villes qui sont saturés et d'autres qui sont en pleine expansion.

 

[maxichats]

+1 avec Stunt38 concernant un minimum d'épargne de précaution à avoir. Exemple concret arrivé à mon épouse il y a quelques années: Suite à un décès dans sa famille, elle a sorti plus de 5000 euros en un mois en frais divers (obsèques, hopital, factures du défunt à régler, impots du défunt à régler...) puis il a fallu attendre 1 mois supplémentaire pour que le notaire fasse tous les papiers prouvant qu'elle était bien l'héritiaire (des papiers payants bien sûr). A partir de là la mutelle et la sécu ont mis 6 mois à rembourser, les banques ont mis 1 mois pour débloquer l'argent du défunt. Et au bout de ces fameux 6 mois, c'était au tour de l'impôt sur la succession.

 

[tbw]

Bonjour,

pas mieux que VTR.

Comment se compose votre patrimoine ?

De quelle administration dépendez vous ?

A+
erwan