se lancer dans l'immobilier locatif malgré le remboursement RP

[kzubzh]

bonjour,

nous sommes un couple de fonctionnaires avec 2 enfants et des revenus mensuels très corrects (5700 k€).
nous venons d'acheter notre RP (mensualités de 1450 € sur 15 ans).
je voudrais savoir si un investissement locatif (pas cette année évidemment mais peut-être dès 2010) est jouable dans notre situation avec le remboursement de la RP ?
nous aimerions acheter un appartement dans une grande ville pour le mettre en location et le faire financer en partie par les loyers. les banques prêteront-elles à un couple ayant déjà un prêt immo sur le dos ? de plus, on voudrait le financer intégralement sans y mettre de l'apport personnel...

par ailleurs, quels sont les éléments à prendre en compte pour calculer la rentabilité d'un bien locatif ? y-a-t-il un mode de calcul pour déterminer le rendement ?

merci de vos réponses.

 

[stunt38]

Bonjour,

vu l'endettement actuel une 2nd opération immobilière est tout a fait envisagable.

si on se base sur 2000 € par mois de remboursement on arive à 35% d'endettement (sans compter le futur loyer) ce qui est correct.

cela vous permettrait d'acquérir un petit bien d'environ 90k€.

A ce prix il existe des programmes en Lmnp mais également (pourquoi pas) avec le nouveau dispositif scellier, à voir.

Cdt

 

[jp.dantas]

Oui tout a fait, un investissement est envisageable. Vous êtes actuellement à 25 % de taux d'endettement sachant que la limite est de 33 %. Cependant, les banques prennent en comptes votre patrimoine et votre restant à vivre.

Actuellement vous pourriez faire un investissement de 150 000 € (Immo+Frais) avec un financement sur 25 ans.
Cela ferait une mensualité de 880 € avec un loyer de 500 € mensuel minoré à 70% donc 350 € soit 530 € d'endettement supplémentaire.

Avec ces éléments, votre taux d'endettement serait de 35 % ce qui est largement possible.

Je vous conseillerais d'utiliser le dispositif Scellier qui permettrait de gommer 4100 € d'impôt par an, car d'après vos revenus votre imposition représente 4600/5000 € par an. En plus vous pouvez cumuler la réduction Scellier avec le crédit d'impôt par rapport aux intérêts d'emprunt de votre RP.

Cordialement.

 

[kzubzh]

pourquoi un loyer minoré à 70 % dans votre démonstration ?
cdt

 

[jp.dantas]

Je minore le loyer car les banques, pour le calcul du taux d'endettement, ne prennent pas le loyer plein. Elles considèrent en effet qu'il peut y avoir des soucis au niveau des loyers comme la vacance locative, loyers impayés.

Selon les banques, les minorations varient de 10 à 30 %, dans mon exemple 30 %.
Cette minoration dépend de la banque, des assurances sur les loyers, le secteurs de locations....

Dans toutes mes simulations je prends les moins bonnes conditions, histoire que mes clients n'aient que des bonnes surprises.

 

[IMEI]

Un tite question : est-ce que pour du locatif, les banques ont l'habitude de financer les frais de notaire ? Disons pour un dossier invest. locatif standard, ni trop mauvais ni l'étoile qui brille.

 

[jp.dantas]

Oui bien sûr. Pour tous mes dossiers clients, je fais financer 110 %, soit un financement total.

Cordialement.

 

[Gagarine]

Bonjour,

C'est également ce que je faisais. Mais depuis la crise, la banque me demande si possible, d'apporter les frais de notaire.

 

[IMEI]

En même temps pour le neuf, les FDN sont moins dissuasifs.

 

[VTR]

Bonjour,

Je pense qu'il faut voir l'ensemble de votre patrimoine avant de vous lancer dans le locatif.
Si votre patrimoine n'est pour le moment qu'immobilier (résidence principale) et de surcroît avec un crédit en cours de remboursement, je diversifirais dans de l'épargne ou de l'assurance vie.
Pensez bien que les actifs immobiliers vont être ammenés à baisser et nous ne pouvons pas dire encore si en 2010, cela remontera. Les périodes de déflation peuvent être longue (13 ans pour le Japon).
Si l'immobilier baisse encore et que vous vous lancez dans deux crédits immobiliers, vous y perdrez doublement à rembourser un crédit qui sera dans le futur plus important que la valeur de vos biens.

Réfléchissez bien.

Pour ce qui est du calcul du rendement locatif :

Le rendement brut peut être calculé en divisant le total des loyers bruts annuels sur le prix de l'acquisition (valeur du bien + coût du crédit).
Si vous voulez un rendement net, ce qui est conseillé, enlever des loyers bruts annuels l'ensemble de vos charges connues ou estimées (les charges en fonction du bien ne sont pas à négliger).

En cas de baisse ou de hausse de l'immobilier, faîtes vos calculs sur la valeur d'acquisition et non sur la valeur de vente éventuelle.

 

[stunt38]

Un tite question : est-ce que pour du locatif, les banques ont l'habitude de financer les frais de notaire ? Disons pour un dossier invest. locatif standard, ni trop mauvais ni l'étoile qui brille.

Hum, quelqu'un qui veut se lancer dans l'immo locatif (de façon général) sans avoir de quoi payer les frais de notaire me semble un très mauvais calcul, tant au niveau patrimonial que financier (offre de prêt).

ça signifie qu'il n'y a aucunes épargnes existantes et donc rien pour faire face au imprévus...

attention à pas mettre la charrue avant les boeufs

 

[IMEI]

Pour faire face au imprévus, il ne faut pas obligatoirement avoir une épargne. En plus, l'argent est beaucoup plus souple et fluide que les barrières mentales crédit-épargne.

Bon je demandais par curiosité, par exemple si on trouve l'offre-de-défisc-qui-tue (l'immo pourrait entrer en soldes pour de bon, qui sait) et on n'a pas eu le temps de préparer l'apport pour les FDN. Mais je répète, les FDN pour le neuf c'est beaucoup plus abordable.

 

[kenko82]

Pour du locatif on demandera d'avoir quelques loyers de coté, et pour un premier investissement on raisonnera en endettement global. D'un coté toutes les ressources (Revenus + Loyers pondéré à 70%) et de l'autres les charges de prets.

On ne commence à raisonner sur le différentiel d'effort mensuel que lorsque du locatif a déja été réalisé ou que la surface patrimoniale est conséquente.

De plus on demandera un minimum de 10% d'apport perso en plus des frais de notaires.

 

[jp.dantas]

Je suis pas d'accord, pour de l'investissement locatif, les banques ne demandent pas obligatoirement d'apport, même si c'est le premier investissement.

Les banques regardent le profil du client (normal) mais elles regardent de plus en plus le bien, sa qualité, son emplacement, le promoteur, ce qu'elles faisaient moins ou pas du tout avant la crise.

Donc on en revient en B-A BA, un bon profil investisseur (avec épargne ou pas), un bien de qualité, au prix du marché et surtout bien placé et que l'opération soit cohérence avec le profil du client.

 

[kzubzh]

si je résume ce que viens de dire un forumeur plus haut !
attention de se lancer dans du locatif surtout dans cette période de baisse du marché et avec le rbst d'une RP qui vient juste de démarrer.

moi, je comptais me lancer dans le 2e semestre 2010 mais effectivement acheter un bien dans un contexte de chute des prix c'est peut-être dur à encaisser !

 

[jp.dantas]

si je résume ce que viens de dire un forumeur plus haut !
attention de se lancer dans du locatif surtout dans cette période de baisse du marché et avec le rbst d'une RP qui vient juste de démarrer.

moi, je comptais me lancer dans le 2e semestre 2010 mais effectivement acheter un bien dans un contexte de chute des prix c'est peut-être dur à encaisser !

S'il y aurait un résumé à faire ce serait celui-ci.

Il faut se lancer mais il faut faire attention au bien qu'on achète.

En ce qui concerne les prix, ils ont baissés ce dernier semestre mais avec la loi scellier il faut compter sur une hausse, je conseille donc d'investir dès maintenant pour les meilleures opportunités.

 

[stunt38]

Pour faire face au imprévus, il ne faut pas obligatoirement avoir une épargne. En plus, l'argent est beaucoup plus souple et fluide que les barrières mentales crédit-épargne.

j'aimerais bien des exemples !
le problème avec les imprévus....c'est justement qu'ils arrivent quand on ne s'y attend pas

financer un bien locatif à 110% si les revenus sont très conséquents et/ou l'épargne existante ok, si aucune épargne et revenus moyens, non.

après chacun fait comme il l'entend.

 

[jp.dantas]

Il suffit que le bien acheté soit en adéquation avec le profil du client.

Et si cela est respecté il peut épargner un peu pour faire face aux imprévus.

 

[IMEI]

j'aimerais bien des exemples !
le problème avec les imprévus....c'est justement qu'ils arrivent quand on ne s'y attend pas

Avez-vous entendu parler d'assurances ?

 

[stunt38]

ouais, entre le moment de l'accident et celui où on est indemnisé il faut bien vivre

encore faut il ne pas être concerné par une exclusion...

et puis on ne peut pas s'assurer pour tout les risques, quand j'entend imprévu ça peut être une réparation, quelqu'un à aider dans son entourage, un truc à changer qui n'est plus sous garantie, etc...

ce peut être aussi des coups de coeur, si on s'endette mais qu'on ne peut plus se faire plaisir à coté...

de mon point de vue je pense que les assurances sont complémentaires à une épargne de précaution, mais en aucun cas une substitution