Scpi

[aden]

Bonjour,

Merci pour votre réponse moietmoi. Bon, je crois que j'ai compris, ce coup-ci, le fonctionnement des déductions et du déficit foncier...

1) Généralement, quand on achète des SCPI déficit foncier, on n'en achète qu'une, ou est-ce plus intéressant d'acheter plusieurs types de SCPI déficit foncier en même temps ?

2) Concernant les travaux, je ne comprends pas combien de temps ils durent au regard de la durée de détention d'une SCPI (15/18 ans).

moiet moi, vous dites

exact,il y a une fin...... d 'ailleurs a ce moment là la scpi arrive a sa fin et vous êtes imposé sur la plus value!!

Donc cela voudrait dire qu'il y a des travaux durant 15/18 ans?

3) Existe-t-il des simulations qui permettent de calculer, compte tenu de notre situation (36 000 € de revenus du travail, 3 parts, TMI à 14%; 11 400 € de revenus fonciers) :
-s'il est intéressant d'acheter des SCPI déficit foncier, le cas échéant à partir de quel montant (nous pouvons faire un crédit)
-s'il est intéressant d'acheter des SCPI autres (donc de rendement) et d'être en régime réel, et à partir de quel montant de SCPI
-s'il est intéressant d'acheter des SCPI autres (donc de rendement) et d'être au régime micro-foncier, et jusqu'à quel montant de SCPI
-s'il n'est pas intéressant d'acheter des SCPI?

Merci par avance pour votre retour.

Cordialement,
Aden

 

[yannou79]

Bonjour,

Merci pour votre réponse moietmoi. Bon, je crois que j'ai compris, ce coup-ci, le fonctionnement des déductions et du déficit foncier...

1) Généralement, quand on achète des SCPI déficit foncier, on n'en achète qu'une, ou est-ce plus intéressant d'acheter plusieurs types de SCPI déficit foncier en même temps ?

2) Concernant les travaux, je ne comprends pas combien de temps ils durent au regard de la durée de détention d'une SCPI (15/18 ans).

moiet moi, vous dites
Donc cela voudrait dire qu'il y a des travaux durant 15/18 ans?

3) Existe-t-il des simulations qui permettent de calculer, compte tenu de notre situation (36 000 € de revenus du travail, 3 parts, TMI à 14%; 11 400 € de revenus fonciers) :
-s'il est intéressant d'acheter des SCPI déficit foncier, le cas échéant à partir de quel montant (nous pouvons faire un crédit)
-s'il est intéressant d'acheter des SCPI autres (donc de rendement) et d'être en régime réel, et à partir de quel montant de SCPI
-s'il est intéressant d'acheter des SCPI autres (donc de rendement) et d'être au régime micro-foncier, et jusqu'à quel montant de SCPI
-s'il n'est pas intéressant d'acheter des SCPI?

Merci par avance pour votre retour.

Cordialement,
Aden

Je vous déconseille fortement d'acheter des SCPI de déficit foncier, et personne ne vous le conseillera sur se forum avec une TMI à 14%.
Pour le reste, chacun prend ses risques en connaissance de cause. Personne ne sait si les SCPI connaitrons le succès qu'elles ont connu ces 10 dernières années, et personne ne prendra le risque de vous conseiller un tel achat (sauf un vendeur qui gagne sa vie avec). Restons factuel :
- frais à l'entrée de 10 % (donc implique une longue détention pour "diluer" ces frais).
- Collecte record des SCPI ces dernières années alors que les rendements de l'immobilier sont historiquement bas, a quel rendement seront investit toutes ces collectes? Il est montré que généralement les fortes collecte ont lieu en haut de cycle, c'est un bon indicateur qu'il ne faut pas suivre un effet moutonnier.
- Il y a une Nouvelle Directive Européenne 2011/61/UE concernant les fonds d’investissement alternatifs (F.I.A) dont feraient finalement partie les SCPI. Cela génèrera certainement des frais supplémentaires (baisse du rendement) affaire à suivre. Lire page 3 de ce document :
[lien réservé abonné]

Maintenant, si vous pensez que les SCPI sont le futur, pourquoi ne pas envisagez l'achat à crédit de pierre 48 ? Les intérêts d'emprunt viendront se déduire de vos revenus fonciers, et on a une certaine visibilité sur l'augmentation du prix de la part (à l'échelle d'un an). Ce n'est pas une SCPI de rendement, et on ne fait donc pas jouer à fond l'effet de levier du crédit (rembourser son crédit avec les loyers), de plus on pourrait dire qu'une telle SCPI est plus intéressante pour de fortes TMI, mais les performances passés parlent pour elle et de ce que j'ai pu lire dessus, elle me semble bien gérée. J'ai moi même envisagé récemment un tel achat par conviction, mais les arguments précédents ont fait que je n'ai pas franchi le cap. De plus l'intérêt de pierre 48 est soumis aux aléa de l'imposition sur la PV qui ne cesse de changer ces dernières années.

 

[aden]

Je vous déconseille fortement d'acheter des SCPI de déficit foncier, et personne ne vous le conseillera sur se forum avec une TMI à 14%.
Pour le reste, chacun prend ses risques en connaissance de cause. Personne ne sait si les SCPI connaitrons le succès qu'elles ont connu ces 10 dernières années, et personne ne prendra le risque de vous conseiller un tel achat (sauf un vendeur qui gagne sa vie avec). Restons factuel :
- frais à l'entrée de 10 % (donc implique une longue détention pour "diluer" ces frais).
- Collecte record des SCPI ces dernières années alors que les rendements de l'immobilier sont historiquement bas, a quel rendement seront investit toutes ces collectes? Il est montré que généralement les fortes collecte ont lieu en haut de cycle, c'est un bon indicateur qu'il ne faut pas suivre un effet moutonnier.
- Il y a une Nouvelle Directive Européenne 2011/61/UE concernant les fonds d’investissement alternatifs (F.I.A) dont feraient finalement partie les SCPI. Cela génèrera certainement des frais supplémentaires (baisse du rendement) affaire à suivre. Lire page 3 de ce document :
[lien réservé abonné]

Maintenant, si vous pensez que les SCPI sont le futur, pourquoi ne pas envisagez l'achat à crédit de pierre 48 ? Les intérêts d'emprunt viendront se déduire de vos revenus fonciers, et on a une certaine visibilité sur l'augmentation du prix de la part (à l'échelle d'un an). Ce n'est pas une SCPI de rendement, et on ne fait donc pas jouer à fond l'effet de levier du crédit (rembourser son crédit avec les loyers), de plus on pourrait dire qu'une telle SCPI est plus intéressante pour de fortes TMI, mais les performances passés parlent pour elle et de ce que j'ai pu lire dessus, elle me semble bien gérée. J'ai moi même envisagé récemment un tel achat par conviction, mais les arguments précédents ont fait que je n'ai pas franchi le cap. De plus l'intérêt de pierre 48 est soumis aux aléa de l'imposition sur la PV qui ne cesse de changer ces dernières années.

Bonjour,

Merci pour votre retour yannou79.

J'ai pour l'instant rencontré un conseiller (CIF) qui m'a proposé une SCPI de déficit foncier (Urban Pierre). Il me propose trois simulations: une sans crédit, deux avec crédit (in fine et amortissable). Je voudrais les joindre à mon message, mais je n'y arrive pas?
Le conseiller m'a précisé qu'il fallait racheter des SCPI tous les 3 ans, pour toujours pouvoir déduire le déficit foncier des revenus fonciers.

Je ne sais que penser...

Merci pour vos retours.

Cordialement,
Aden

 

[moietmoi]

Bonjour Aden, en fait , avez vous défini ce que vous recherchez? un revenu complémentaire? un bon placement qui ne rapporte rien, mais qui fait de la plus value à la revente?

 

[David033]

Je vous déconseille fortement d'acheter des SCPI de déficit foncier, et personne ne vous le conseillera sur se forum avec une TMI à 14%.

Bonjour aden, et tous les participants,

Tout d'abord, je tiens à vous rappeler (ou informer) que défiscaliser n'est pas un objectif en lui-même. Peu importe la TMI, investir dans une SCPI Déficit foncier, c'est investir le plus souvent dans plusieurs centres-villes, dans des constructions anciennes à rénover, et c'est investir dans des logements, et dans une certaine limite dans des commerces de proximité (rez-de-chaussée).
Je ne connais pas votre objectif, mais celui de la plupart des personnes est toujours le même, celui de développer un patrimoine, qui tôt ou tard entraînera un TMI potentiel de 30, puis de 41, puis de 45 %.

Maintenant, l'inconvénient majeur de la SCPI déficit foncier, quand on construit une stratégie plus globale, c'est d' "attendre" la liquidation au bout 15-16 ans et de supporter la fiscalité sur la plus-value.

Sur la fiscalité des revenus fonciers, je ne reviendrais pas sur le déficit foncier. J'indiquerais simplement que si les travaux ont lieux sur deux années, il y aura deux années de dépenses déductibles, et si il y a un excédent de déficit foncier, il est imputable sur les revenus globaux des 6 ans suivants, sous conditions.

D'autre part l'imputation du déficit est subordonnée à la location de l'immeuble, sur les trois ans qui suivent l'imputation.
Donc, oui, le gestionnaire et vous-même avaient intérêt à ce que des revenus fonciers soient versés. Et au-delà de cette information fiscale, le but de rénover un immeuble pour le logement, c'est aussi de le louer surtout lorsque l'objet social d'une société est d'acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif.

Cordialement
David

Personne ne prendra le risque de vous conseiller un tel achat (sauf un vendeur qui gagne sa vie avec)

un CGP peut donner un tel conseil, mais combiné avec d'autres outils. Cela ne fait pas de lui un vendeur mais un conseiller dans le cadre d'une réelle approche patrimoniale globale. Maintenant, le jour où l'argent ne sera plus un tabou français et où les français accepteront de demander conseil et de payer directement des honoraires, on en reparlera à ce moment-là.

 

[Buffeto]

J'ai pour l'instant rencontré un conseiller (CIF) qui m'a proposé une SCPI de déficit foncier (Urban Pierre).

je ne comprends pas bien en effet ...

les SCPI déficit foncier ne sont pas des SCPI de 1ere intention.....

pour utiliser utilement les avantages fiscaux il faut déjà avoir de bons revenus fonciers et payer pas mal de CSG CRDS dessus

 

[aden]

je ne comprends pas bien en effet ...

les SCPI déficit foncier ne sont pas des SCPI de 1ere intention.....

pour utiliser utilement les avantages fiscaux il faut déjà avoir de bons revenus fonciers et payer pas mal de CSG CRDS dessus

Bonjour,

Merci pour votre réponse buffetophile.
Est-ce que vous trouvez que 12 600 € de revenus fonciers (j'avais oublié les charges) et 36 000 € de revenus du travail et du capital pour trois parts justifient d'acheter des scpi déficit foncier?
Le CIF m'a envoyé trois simulations que je voudrais mettre sur le forum; pouvez-vous me dire comment mettre des pièces jointes en format pdf?

Merci pour votre retour.

Cordialement,
Aden

 

[moietmoi]

Bonjour Aden, il me semble que vous omettez de répondre , ou plutôt , que vous ne vous posez pas la question: Quel est mon objectif, quels sont mes besoins? si vous vous éclaircissez ces questions, qui se posent à chacun d'netres nous, le choix de tel ou tel placement sera pertinent; sinon ce sera un fiasco!!!! quel que soit le placement;
imaginez quelqu un qui souhaitent pouvoir réaliser rapidement la liquidité de ses avoirs et qui les place dans de l'immobilier, il sera forcément décu, quel que soit la rentabilité;
imagninez quelqu un qui achète de l'or et qui espère un revenu.... il sera déçu car l'or a un rendement nul et restera nul a tout jamais;
donc ce qui compte, si vous souhaitez un conseil, c'est déjà, pour vous mêmes de définir un objectif, pour vous guider: souhaitez vous un complément de revenus? souhaitez vous un produit très risqué? pouvez vous placer une somme d'argent en ayant la certitude de ne pas en avoir besoin pendant 15 ou 18 ans? ( la certitude)

 

[aden]

Bonjour Aden, il me semble que vous omettez de répondre , ou plutôt , que vous ne vous posez pas la question: Quel est mon objectif, quels sont mes besoins? si vous vous éclaircissez ces questions, qui se posent à chacun d'netres nous, le choix de tel ou tel placement sera pertinent; sinon ce sera un fiasco!!!! quel que soit le placement;
imaginez quelqu un qui souhaitent pouvoir réaliser rapidement la liquidité de ses avoirs et qui les place dans de l'immobilier, il sera forcément décu, quel que soit la rentabilité;
imagninez quelqu un qui achète de l'or et qui espère un revenu.... il sera déçu car l'or a un rendement nul et restera nul a tout jamais;
donc ce qui compte, si vous souhaitez un conseil, c'est déjà, pour vous mêmes de définir un objectif, pour vous guider: souhaitez vous un complément de revenus? souhaitez vous un produit très risqué? pouvez vous placer une somme d'argent en ayant la certitude de ne pas en avoir besoin pendant 15 ou 18 ans? ( la certitude)

Bonjour moietmoi,

Mes objectifs sont les suivants: obtenir éventuellement un complément de revenus, sinon réaliser une plus-value même dans quelques années; autre objectif: ne pas payer trop d'impôts.
Sinon, je compte réaliser un crédit si j'achète des SCPI, et ne pas utiliser notre épargne. Bien sûr, je n'ai pas la certitude de ne pas avoir besoin de l'argent.

En fait, je suis vraiment perdue, je ne sais pas si cela vaut le coup ou non qu'on achète des SCPI. Que me proposez-vous sinon comme placement/investissement pas trop risqué?

Merci pour votre retour.

Cordialement,
Aden

 

[lopali]

Bonsoir Aden,

Avant tout, prenez le soin de bien anonymer les documents que vous mettez sur le forum.

Le CIF m'a envoyé trois simulations que je voudrais mettre sur le forum; pouvez-vous me dire comment mettre des pièces jointes en format pdf?

"répondre à la discussion"

"aller en mode avancé"

Outil "pièces jointes" dans la barre d'outils symbolisé par un trombone et une fenêtre s'ouvre

"ajouter des fichiers"

"sélectionner les fichiers" une fenêtre s'ouvre pour aller chercher votre fichier sur votre PC

"ajouter des fichiers"

"insérer directement dans le texte"

Et voilà...

 

[Buffeto]

Mes objectifs sont les suivants: obtenir éventuellement un complément de revenus, sinon réaliser une plus-value même dans quelques années; autre objectif: ne pas payer trop d'impôts.

prenons les choses dans l'ordre .

complément de revenus plus plus-value = immobilier .

immobilier = pierre en direct ou pierre papier

ne pas payer trop d'impôts peut vouloir dire : rester au même niveau d'imposition , l'augmenter légèrement ou le baisser .

si tu veux défiscaliser sur le long terme il faut plutôt aller vers des SCPI fiscales .

si j'étais dans ton cas j'attendrais un peu pour voir comment vont fonctionner les futures SCPI Duflot .

certains indicateurs semblent laisser penser que celles ci pourraient être plus favorables que le Duflot en direct ....

Sinon, je compte réaliser un crédit si j'achète des SCPI, et ne pas utiliser notre épargne. Bien sûr, je n'ai pas la certitude de ne pas avoir besoin de l'argent.

ok bien évidement

En fait, je suis vraiment perdue,

je t'ai pourtant donné pas mal de pistes et d'avis motivés .....

mais si tu vas voir des CGP à droite et à gauche ; à force tu as tellement d'infos que tu ne sais plus laquelle choisir

 

[David033]

Bonjour moietmoi,
Mes objectifs sont les suivants: obtenir éventuellement un complément de revenus, sinon réaliser une plus-value même dans quelques années; autre objectif: ne pas payer trop d'impôts.
Sinon, je compte réaliser un crédit si j'achète des SCPI, et ne pas utiliser notre épargne. Bien sûr, je n'ai pas la certitude de ne pas avoir besoin de l'argent.

Bonjour Aden,

À l'évidence, si vous êtes perdue, c'est parce que vous cherchez à investir sans réelles finalités (un complément de revenu pour quelles raisons ?, une plus-value pour faire quoi ?).

Si j'ai bien compris, vos allez louer votre F3 (revenus fonciers ?) et vous voulez acheter des SCPI (déficit foncier ou rendement ou capitalisation). Autrement dit, cela revient à réaliser une stratégie fondée seulement sur du foncier. J'ai bien peur que cette stratégie ne corresponde pas à un profil prudent. Maintenant, vu comment les objectifs sont présentés, je comprends que le CIF ait proposé des SCPI déficit foncier mais je ne comprends pas qu'il n'ait pas réalisé les 4 simulations demandées sauf bien sûr si vous n'avez pas signé de lettre de mission. Dans tous les cas, une stratégie fondée sur du déficit foncier avec crédit vaut le coup si vous parvenez à générer un excédent de déficit (2 ans de déficits + 6 ans d'excédents imputables). Il faut ensuite prévoir quelque chose pour les 6-7 ans suivants de conservation. Toujours est-il que si j'étais à votre place, je ne me lancerais pas dans une stratégie 100 % foncier, notamment parce que j'ai d'autres objectifs (retraite). Si vous souhaitez réellement du déficit pour payer moins d'impôt, vous pouvez toujours faire des travaux dans votre F3 (sauf s'il est neuf), étalés dans le temps, afin de justifier une plus-value à la revente.

Sinon, il y a toujours les SCPI de rendement que vous pouvez combiner avec des placements pas trop risqués :
- fonds diversifié à capital garanti au terme
- contrat à revenu garanti au terme
- portefeuille d'OPCVM de type prudent sur assurance vie ou retraite, ou PEA

Cordialement
David

 

[aden]

prenons les choses dans l'ordre .

complément de revenus plus plus-value = immobilier .

immobilier = pierre en direct ou pierre papier

ne pas payer trop d'impôts peut vouloir dire : rester au même niveau d'imposition , l'augmenter légèrement ou le baisser .

si tu veux défiscaliser sur le long terme il faut plutôt aller vers des SCPI fiscales .

si j'étais dans ton cas j'attendrais un peu pour voir comment vont fonctionner les futures SCPI Duflot .

certains indicateurs semblent laisser penser que celles ci pourraient être plus favorables que le Duflot en direct ....


ok bien évidement



je t'ai pourtant donné pas mal de pistes et d'avis motivés .....

mais si tu vas voir des CGP à droite et à gauche ; à force tu as tellement d'infos que tu ne sais plus laquelle choisir

Bonsoir à tous,

Merci beaucoup pour vos réponses.

Ci-joint les simulations que m'a remises le CIF rencontré: Afficher la pièce jointe Simulateur URBAN PIERRE .zipAfficher la pièce jointe Simulateur URBAN PIERRE IN FINE-1.zipAfficher la pièce jointe Simulateur URBAN PIERRE Sans Crédit-1.zip Vous le savez certainement, mais Urban Pierre est une SCPI fiscale.

Buffetophile, vos pistes et avis sont entièrement motivés, c'est juste que je ne comprends pas comment je peux arriver en déficit foncier, car il faudrait que le montant des travaux sur la SCPI+crédit soit supérieur au montant des revenus fonciers (loyer de notre appart)!
Les SCPI Duflot ont l'air très intéressantes. Savez-vous qui va les commercialiser?

Merci par avance pour vos retours.

Cordialement,
Aden

 

[kaziklu]

Pensez-vous que les scpi sont encore un bon placement?

Je me suis également intéressé à ces produits mais j'ai pu apercevoir plusieurs sonnettes d'alarme:

• Il y a de plus en plus d'investisseurs dans les SCPI,
• Tous les professionnels s'accordent à dire que les prix de l'immobilier vont baisser plus ou moins rapidement et à plus ou moins long terme

Est-ce que ces placements immobiliers sont encore de bons placements?

 

[Anonyme]

Bonjour,

Pour les SCPI je ne sais pas, mais j'ai pu vérifier que pour la Bourse, quand le grand public commence à s'y intéresser, quand les hebdos type l'Express ou Le Point font des unes du genre "CAC 40 : comment profiter de la hausse ?" ou "Bourse : nos 10 conseils pour gagner", c'est qu'il est temps, pour les investisseurs avertis, d'alléger leur portefeuille...

Maintenant, les SCPI c'est de l'immobilier, un marché qui a une inertie beaucoup plus grande que la bourse. Même si la tendance est en train de changer, il y a peut être encore quelques affaires à faire. De là à miser là dessus maintenant pour se construire un complément de retraite, je doute...

 

[Buffeto]

. De là à miser là dessus maintenant pour se construire un complément de retraite, je doute...

ok mais dans ce cas que proposes tu ?

il est évident que , comme toujours , il ne faut pas TOUT miser sur les SCPI mais jute un certain pourcentage de son patrimoine .

en même temps que reste t'il pour se construire un complément de retraite .

passons les en revue : immobilier locatif , PERP , Assurance vie , obligations . c'est à peu prés tout .

parce que la bourse c'est trop aléatoire , et le reste ( GFF , GFV ,art, or , ) ca reste réservé à des investisseurs ayant déjà d'autres placements plus surs. ( à mon avis)

 

[kaziklu]

Je suis globalement d'accord avec vous deux kzg et buffetophile.

D'un côté on a un immobilier sur une pente négative qui n'est pas très encourageant et d'un autre guère d'autres placements permettant de se construire un patrimoine ou une retraite pour un profil équilibré.

Buffetophile, vous nommez les obligations, en ce moment, il faut les choisir avec parcimonie.

Du coup, personnellement j'ai ouvert une AV en fin d'année dernière et je renforce sur mon PEL en attendant des jours meilleurs pour l'immobilier ce qui me permet par ailleurs de plafonner mon taux d'emprunt si les taux remontent (sur 92k€ max je sais).
Est-ce que je fais bien, je ne sais pas mais je veux bien être mis en défaut. C'est en étant challengé qu'on apprend.

 

[Buffeto]

Je suis globalement d'accord avec vous deux kzg et buffetophile.

bien sur .........

Du coup, personnellement j'ai ouvert une AV en fin d'année dernière .

ok mais là , tu utilises de l'argent que tu as déjà .....
je rappelle aussi que l'immobilier ( et donc les SCPI ) sont les seuls investissements que l'on puisse faire à crédit et donc tenter d'augmenter son patrimoine avec de l'argent que l'on a pas ....

 

[Anonyme]

bien sur .........

ok mais là , tu utilises de l'argent que tu as déjà .....
je rappelle aussi que l'immobilier ( et donc les SCPI ) sont les seuls investissements que l'on puisse faire à crédit et donc tenter d'augmenter son patrimoine avec de l'argent que l'on a pas ....

L'emprunt est particulièrement intéressant pour construire son patrimoine, c'est à dire quand on a des revenus mais de capital : là le choix c'est "emprunter pour investir" ou "ne pas investir". Dans ce cas si le rendement de l'investissement est supérieur au coût de l'emprunt c'est un excellent levier.

Si on a déjà du capital potentiellement disponible, le choix devient "investir son capital" (ex : épargne placée sur une assurance vie ou des livrets) ou "investir en empruntant". Il faudra dans ce cas privilégier la ressource la moins chère. Cela dépendra du taux d'emprunt que vous pouvez obtenir, et du taux de rendement que vous espérez sur votre épargne.
A taux égal ou proche, il vaut mieux emprunter car "cash is king" i.e. le fait de garder son épargne disponible a une valeur intrinsèque (pour financer plus tard un autre investissement qui lui ne pourra pas se financer par emprunt, par exemple).

 

[kaziklu]

je rappelle aussi que l'immobilier ( et donc les SCPI ) sont les seuls investissements que l'on puisse faire à crédit et donc tenter d'augmenter son patrimoine avec de l'argent que l'on a pas ....

Exact. C'est pourquoi je n'exclue pas du tout cette possibilité en épargnant via un PEL.
De plus, je n'ai pas du tout d'immobilier dans mon patrimoine actuel, uniquement des instruments financiers. Donc les SCPI m'intéressent doublement.

Pour moi la grande question est surtout, attendre ou commencer à investir un peu quitte à renforcer plus tard.
L'immo me fait un peu peur depuis 2009 environ, depuis que j'ai découvert les Friggit et compagnie...

En fait je me pose des questions sur la capacité des gestionnaires des SCPI à dénicher les bonnes affaires et diversifier correctement leur porte-feuille afin de minimiser le risque. Car en ces périodes d'immobilier troublé, le gros point fort d'une SCPI est justement d'avoir les épaules nécessaires à la dillution du risque.

Après, la deuxième grande question, quel est le support à privilégier pour détenir des parts de SCPI?