Scpi

[Anonyme]

Ok pour la démonstration de l'effet de levier, mais dans mon exemple, celui ci est égal à 2,7% - 2,53% (=4,5%*(1-IRPP-CSG non déductible) = 0,17%.
D'autre part, si on admet que le K de départ est nul, la capacité d'épargne mensuelle doit au moins être égale au montant de la mensualité intérêt compris. Donc mon capital sur la période me rapporte bcp plus que le simple K du mois de départ.

J'en conclue donc que soit j'ai fait mes hypothèses à partir de SCPI dont le rendement est ridicule, soit il faut investir des sommes monstrueuses pour récompenser le risque pris. (parce que 100 000 *0,17% ça ne fait tjs que 170 euros qui compte tenu du risque n'est pas folichon)

 

[yannou79]

Avec vos hypothèses (prêt 10 ans taux 2.85 sans frais, ass comprise et SCPI à 4.5, pas de revalorisation de loyer et revalorisation de la part à 1% avec 10% de frais d'entré), je trouve avec mon simulateur perso un TRI de 3,4 au bout de 10 ans. Le problème ici c'est que l'effet de levier du crédit joue peu sur 10 ans. n'oublions pas que hors prêt, le taux de la scpi est de 4,5*0.545=2.9 net. le crédit joue donc son petit effet de levier. Si vous voulez augmenter l'effet levier (et les risques qui vont avec), il faut allonger la durée du crédit.
Pour les banques qui financent des SCPI, il y a une banque en ligne fort connu qui ne fait pas de différence sur ses taux entre un financement SCPI ou immo classique, sans frais de dossier, et qui accepte les délégations. J'ai eu une acceptation de mon dossier alors que j'ai déjà le prêt de ma RP sur le dos, taux : 2,85% sur 14 ans (hors assurance), imbattable pour de la SCPI. Par contre c'est 75 000 € mini sur 1 seule SCPI. Je réfléchi à la question, car la collecte des SCPI ces dernières années bas des records et que c'est généralement mauvais signe.

 

[aden]

Bonjour,

Je suis en train de faire des recherches pour trouver des SCPI, et j'ai des rendez-vous avec trois "conseillers", avec qui j'ai pour l'instant eu un entretien téléphonique (leur ai précisé d'emblée la situation, cf message 1).
A la base, je souhaiterais acheter pour environ 30 000 € de SCPI, si possible à crédit.

Déjà, je me pose une question: pour être conseiller, il faut avoir fait des études en finances, avoir une certification, ou n'importe qui peut faire ce métier? Car ce que j'attends de ce genre de personnes, c'est du conseil, i.e. qu'il connaisse les différentes solutions et me propose la meilleure par rapport à ma situation, pas qu'il cherche à tout prix à me vendre le produit qui lui fera gagner le plus d'argent.


-Le premier conseiller est de chez Vérisfinance. Il m'a parlé de déficit foncier: j'achète des parts où il y a beaucoup de travaux, et je déduis le montant des travaux des impôts. Je croyais que c'était pour les gens fortement imposés, ce qui n'est pas mon cas (TMI à 14)?
Précisément, on va certainement louer notre appartement pour 950 € par mois, ce qui fait 11 400 € de revenus par an. Je souhaiterais ne pas dépasser les 15 000 € avec les SCPI pour rester en micro-foncier (être imposé aux revenus réels n'est pas intéressant car pas de possibilité de bénéficier de l'effet de levier fiscal vu qu'il n'y a pas de travaux dans l'appartement ni de frais à déduire).

-Le deuxième conseiller est de Primaliance. Il m'a parlé de crédit, et m'a dit que vu la somme que je voulais emprunter, aucune banque n'accepterait de faire un crédit. D'autre part et surtout, il a dit, comme yannou79, qu'il fallait emprunter sur 20 ans pour que l'effet de levier du crédit joue, ce qui représenterait donc une somme assez conséquente (a parlé de 100 000 €).

-le troisième est de chez Haussmann Patrimoine; il ne m'a rien proposé.

Connaissez-vous ces cabinets? Sont-ils sérieux?


D'autre part, est-ce que quand on achète des SCPI, c'est comme si on achetait de l'immobilier? Si je veux en acheter pour moi seule, est-ce que c'est possible, ou est-ce que mon mari en sera également propriétaire? Si tel est le cas, que se passe-t-il en cas de divorce, est-ce qu'il y a un rachat de parts comme pour un bien immobilier?

Et est-ce qu'on peut revendre des SCPI? Quand? Comment? Qui va les racheter?

Merci par avance pour vos conseils.

Cordialement,
Aden

 

[Anonyme]

Bonjour,

Je suis en train de faire des recherches pour trouver des SCPI, et j'ai des rendez-vous avec trois "conseillers", avec qui j'ai pour l'instant eu un entretien téléphonique (leur ai précisé d'emblée la situation, cf message 1).
A la base, je souhaiterais acheter pour environ 30 000 € de SCPI, si possible à crédit.

Déjà, je me pose une question: pour être conseiller, il faut avoir fait des études en finances, avoir une certification, ou n'importe qui peut faire ce métier? Car ce que j'attends de ce genre de personnes, c'est du conseil, i.e. qu'il connaisse les différentes solutions et me propose la meilleure par rapport à ma situation, pas qu'il cherche à tout prix à me vendre le produit qui lui fera gagner le plus d'argent.

Bonsoir,

Un conseil est un service, un travail, et tout travail mérite salaire.
Si vous n'avez pas versé un vrai salaire pour ce conseil, il est probable que ce ne soit pas un vrai conseil.

 

[aden]

Bonsoir,

Un conseil est un service, un travail, et tout travail mérite salaire.
Si vous n'avez pas versé un vrai salaire pour ce conseil, il est probable que ce ne soit pas un vrai conseil.

Bonsoir kzg,

Le conseiller de Primaliance m'a dit qu'ils ne prenaient aucune commission, car sont rémunérés par la société de gestion.

Cordialement,
Aden

 

[yannou79]

Je vous invite à lire cette newsletter, très à propos dans votre réflexion : [lien réservé abonné]

Les conseiller sont rémunérés effectivement sur ce qu'ils vendent, ce qui fait d'eux avant tout des vendeurs et moins des conseillers, mais comme partout on trouvera de tout il serait grossier de généraliser.
Pour les études pour devenir conseiller en question, ca ira de BTS banque/force de vente à master II en gestion de patrimoine, donc niveau étude on trouve de tout, pour savoir il faut rentrer un peu dans le détail du titre du conseiller en question (Cif ou pas ...).

Pour l'emprunt a titre personnel pour acheter des SCPI, cela ne sera pas possible si vous avez déjà un prêt avec votre conjoint. Effectivement, une banque pour calculer votre taux d'endettement se basera sur le fait que vous devriez assumer le crédit contracté avec votre conjoint seul, il deviendra donc impossible généralement d'emprunter seul à cause du taux d'endettement.

Pour la revente, tout dépend si vous acheter des SCPI à capital fixe ou variable. Si c'est comme la plupart du temps à capital variable, une certaine liquidité est garantie par la SCPI qui se doit de racheter les parts (si les liquidités le permette et si pas d'acheteur en face). Pour les SCPI à capital fixe, le marché secondaire est organisé généralement sur le site du gestionnaire (mais des transactions de gré à gré restent possibles). En ces périodes de forte collecte, la liquidité est très bonne. Par contre en cas de crise cela peut devenir franchement il-liquide pour les SCPI capitales fixes.

Le point principal si vous achetez des SCPI, c'est de négocier un "kickback "commission, généralement 1% de retour sur la somme totale investie. C'est une pratique dans certain cabinets, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence, et pas trop avoir d'état d’âmes les vendeurs de scpi sont les grand gagnant avec des commissions de l'ordre de 5~6 % du montant vendu.

 

[moietmoi]

Il m'a parlé de déficit foncier: j'achète des parts où il y a beaucoup de travaux, et je déduis le montant des travaux des impôts. Je croyais que c'était pour les gens fortement imposés, ce qui n'est pas mon cas (TMI à 14)?
Aden

bonjour

pour les scpi déficit fonciers , on ne déduit pas les travaux de ces impots(sauf les scpi Malraux,mais pas du tout adapté a ce que vous recherchez) mais on déduit le déficit foncier du revenu foncier (en gros)

donc si vous déclarer au réel vous allez avoir a peu près 10 000 euros net de votre appartement en revenu foncier , ce qui veut dire 14+15,5% soit aux environ de 3000 euros d'impots et csg; imaginons que vous achetiez beaucoup beaucoup de scpi déficit foncier qui créent 10 000 euros de déficit foncier , alors votre revenu foncier total serait de 0; donc pas d'impots ni csg sur l'ensemble; mais pour 30 000 euros d achat de scpi vous n'obtiendrez qu'un effet faible sur l'impot;mais les scpi de déficit foncier ne ramène aucun revenu, mais elle font de la plus value quand on les revends( schématiquement, vous achetez pas cher de l'immobilier, vous faites beaucoup de travaux, et vous revendez cher) ; (au micro foncier 11400-deficit foncier de la scpi=revenu foncier 14+15,5%)

quel est votre OBJECTIF? avoir des revenus complémentaires? de la plus value dans 10/15 ans?

concernant votre question sur les conseillers; pour conseiller , vendre, parler à un futur client de SCPI il est OBLIGATOIRE d'être CIF , non seulement la structure qui vous emploie doit être CIF, mais individuellement vous devez être CIF; fichier commun avec l'orias à partir du 1er janvier 2013; donc ces conseillers doivent structurer leur entretien , c'est obligatoire, et faire un bilan avec vous, puis vous faire signer une lettre de mission, puis... la démarche est obligatoire et complexe;
il n'est pas du tout sûr que sur le marché à l heure actuelle chaque conseiller qui vend des scpi soit CIF, c 'est donc à vérifier; mais un CIF est obligé de vous le dire dès le début de l entretien;

 

[yannou79]

pour les scpi déficit fonciers , on ne déduit pas les travaux de ces impots(sauf les scpi Malraux,mais pas du tout adapté a ce que vous recherchez) mais on déduit le déficit foncier du revenu foncier (en gros)

Pas tout à fait exact.

Le déficit foncier, généré par les travaux, est imputable chaque année sur les revenus fonciers existants puis dans la limite de 10 700 euros sur le revenu global. Ce déficit foncier est reportable sur 10 ans

 

[Aristide]

Bonjour,

D'autre part, est-ce que quand on achète des SCPI, c'est comme si on achetait de l'immobilier? Si je veux en acheter pour moi seule, est-ce que c'est possible, ou est-ce que mon mari en sera également propriétaire? Si tel est le cas, que se passe-t-il en cas de divorce, est-ce qu'il y a un rachat de parts comme pour un bien immobilier?

Au plan juridique faire une acquisition seul - avec ou sans emprunt - n'est pas impossible.

Deux cas de figure sont à envisager :

+ Vous empruntez seul donc sans que votre conjoint intervienne au contrat de prêt mais, également, sans qu'il donne son accord par écrit.

=> Seuls vos biens propres et revenus personnels sont engagés, à l'exclusion des biens et revenus propres du conjoint et de ceux de la communauté éventuelle.

+ Vous empruntez seul donc sans que votre conjoint intervienne au contrat de prêt mais, cependant, avec un accord écrit de ce dernier.

=> Vos biens propres et revenus personnels sont engagés, à l'exclusion des biens et revenus propres du conjoint. Par contre les biens et revenus de la communauté éventuelle sont également engagés.

Dans ces hypothèses il est bien entendu nécessaire que les capacités de remboursements des entités engagées soient suffisantes

(Évidemment si les deux conjoints sont intervenants au contrat de prêts les biens et revenus propres des conjoints ainsi que le biens et revenus de l'éventuelle communauté sont engagés.)

Cdt

 

[moietmoi]

Pas tout à fait exact.

j avais mis (en gros) justement pour ne pas alourdir ..désolé mais il s 'agissait de faire remarquer qu il ne s'agit pas d'une reduction d'impots mais d'une déduction de revenus

 

[Buffeto]

. Il m'a parlé de déficit foncier:

pour ce genre de SCPI voir le blog à buffeto [lien réservé abonné]

 

[aden]

Je vous invite à lire cette newsletter, très à propos dans votre réflexion : [lien réservé abonné]

Les conseiller sont rémunérés effectivement sur ce qu'ils vendent, ce qui fait d'eux avant tout des vendeurs et moins des conseillers, mais comme partout on trouvera de tout il serait grossier de généraliser.
Pour les études pour devenir conseiller en question, ca ira de BTS banque/force de vente à master II en gestion de patrimoine, donc niveau étude on trouve de tout, pour savoir il faut rentrer un peu dans le détail du titre du conseiller en question (Cif ou pas ...).

Pour l'emprunt a titre personnel pour acheter des SCPI, cela ne sera pas possible si vous avez déjà un prêt avec votre conjoint. Effectivement, une banque pour calculer votre taux d'endettement se basera sur le fait que vous devriez assumer le crédit contracté avec votre conjoint seul, il deviendra donc impossible généralement d'emprunter seul à cause du taux d'endettement.

Pour la revente, tout dépend si vous acheter des SCPI à capital fixe ou variable. Si c'est comme la plupart du temps à capital variable, une certaine liquidité est garantie par la SCPI qui se doit de racheter les parts (si les liquidités le permette et si pas d'acheteur en face). Pour les SCPI à capital fixe, le marché secondaire est organisé généralement sur le site du gestionnaire (mais des transactions de gré à gré restent possibles). En ces périodes de forte collecte, la liquidité est très bonne. Par contre en cas de crise cela peut devenir franchement il-liquide pour les SCPI capitales fixes.

Le point principal si vous achetez des SCPI, c'est de négocier un "kickback "commission, généralement 1% de retour sur la somme totale investie. C'est une pratique dans certain cabinets, il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence, et pas trop avoir d'état d’âmes les vendeurs de scpi sont les grand gagnant avec des commissions de l'ordre de 5~6 % du montant vendu.

Bonsoir,

Merci pour votre réponse yannou79.
Le "kickback", c'est moi qui demande au conseiller qu'il me reverse 1% de ce que j'ai investi? Mais à partir de quel montant d'investissement pensez-vous qu'un conseiller peut accepter?

Cordialement,
Aden

 

[aden]

bonjour

pour les scpi déficit fonciers , on ne déduit pas les travaux de ces impots(sauf les scpi Malraux,mais pas du tout adapté a ce que vous recherchez) mais on déduit le déficit foncier du revenu foncier (en gros)

donc si vous déclarer au réel vous allez avoir a peu près 10 000 euros net de votre appartement en revenu foncier , ce qui veut dire 14+15,5% soit aux environ de 3000 euros d'impots et csg; imaginons que vous achetiez beaucoup beaucoup de scpi déficit foncier qui créent 10 000 euros de déficit foncier , alors votre revenu foncier total serait de 0; donc pas d'impots ni csg sur l'ensemble; mais pour 30 000 euros d achat de scpi vous n'obtiendrez qu'un effet faible sur l'impot;mais les scpi de déficit foncier ne ramène aucun revenu, mais elle font de la plus value quand on les revends( schématiquement, vous achetez pas cher de l'immobilier, vous faites beaucoup de travaux, et vous revendez cher) ; (au micro foncier 11400-deficit foncier de la scpi=revenu foncier 14+15,5%)

quel est votre OBJECTIF? avoir des revenus complémentaires? de la plus value dans 10/15 ans?

concernant votre question sur les conseillers; pour conseiller , vendre, parler à un futur client de SCPI il est OBLIGATOIRE d'être CIF , non seulement la structure qui vous emploie doit être CIF, mais individuellement vous devez être CIF; fichier commun avec l'orias à partir du 1er janvier 2013; donc ces conseillers doivent structurer leur entretien , c'est obligatoire, et faire un bilan avec vous, puis vous faire signer une lettre de mission, puis... la démarche est obligatoire et complexe;
il n'est pas du tout sûr que sur le marché à l heure actuelle chaque conseiller qui vend des scpi soit CIF, c 'est donc à vérifier; mais un CIF est obligé de vous le dire dès le début de l entretien;

Bonjour,

Merci moietmoi et Buffetophile pour toutes ces informations sur les SCPI déficit foncier.

1) Si j'ai bien compris, l'objectif est plus de réaliser une plue-value que de percevoir des revenus complémentaires, car il n'y a pas de revenu durant les travaux, et que les bâtiments sont entièrement rénovés, ce qui fera augmenter le prix des parts?
Et avec ce type de SCPI, on déclare bien sûr ses revenus fonciers au régime réel.

2) Concernant la durée de conservation des parts, est-elle toujours prédéterminée à la création de la SCPI? Et de combien de temps est-elle en général? Peut-on revendre ses parts avant l'échéance (divorce, chômage)?

3) D'après ce que j'ai lu, on peut déduire toutes les charges, dont le déficit foncier, pour 10 700 € par an maximum, plus les intérêts d'emprunt?
Tant que les travaux sont en cours, il n'y a pas de revenus et, du coup, pas de CSG/CRDS. Combien de temps les travaux durent-il en moyenne?
Et que se passe-t-il si les travaux ont du retard (ce qui arrive à ma soeur en ce moment, plus d'un an de retard)?

Mais quand les travaux sont finis et qu'on ne peut plus reporter de déficit, on doit payer les revenus par rapport à notre TMI plus les prélèvements sociaux de 15,5%, je suppose? Du coup, le bénéfice créé par le déficit foncier n'a plus lieu?

J'ai essayé de noter ce que je pourrais déduire de mes revenus fonciers en étant au régime réel:

D'un côté les revenus: 950 € X 12 = 11 400 €

De l'autre, les charges déductibles: 10 700 € maximum + intérêts d'emprunt
-Frais de gestion locative : 78 X 12 = 936 €
-Taxe foncière : 671 €
-Provisions pour charges de copropriété : je ne vois rien de cela sur mes relevés de charges?
-Assurance propriétaire non occupant : 127,10 €
-Déficit foncier généré par la SCPI: ?
-Intérêts d'emprunt des parts SCPI: ?

4) Comment cela se passe-t-il avec la société de gestion qui nous vend les SCPI si on trouve soi-même une banque pour financer l'investissement? Peut-on se débrouiller seul, ou est-on incité à faire le prêt avec l'établissement bancaire partenaire de la société?

Merci par avance pour vos retours.

Cordialement,
Aden

 

[yannou79]

Bonsoir,

Merci pour votre réponse yannou79.
Le "kickback", c'est moi qui demande au conseiller qu'il me reverse 1% de ce que j'ai investi? Mais à partir de quel montant d'investissement pensez-vous qu'un conseiller peut accepter?

Cordialement,
Aden

Il y a des cabinets de gestion de patrimoine qui font des promos sur certaine SCPI sans montant minimum pour la rétro commission. Il y a des "free lancer" qui demandent un investissement de 100 K mini. Les Kick back sont souvent sous la forme de chèques cadeaux, car le retour en numéraire est "illégal" pour le conseiller (en tous cas c'est ce que certains m'ont dit).

Pour les SCPI de déficit foncier, on va faire bref, si vous êtes dans la TMI de 14% sans gros revenus fonciers, ces SCPI ne sont pas pour vous. Vous allez percevoir que 14% du montant déductible des impôts (si vous en prenez assez pour éponger tous vos revenus foncier et commencez à taper dans les 10 700 € de réduction sur l'IR) là où une forte TMI avec gros revenus foncier en déduira plus de 55%. De plus la part est quasi illiquide pendant la période d'exploitation (généralement plus de 15 ans jusqu'à la dissolution) vous ne pourrez revendre par anticipation qu'avec une grosse décote et perte financière.

pour votre 4), les cabinets de gestion fournissent le service de vous trouvez un prêt, mais généralement ils sous-traitent la tache à un de leur courtier et ne mangent pas grand chose dessus, cela leur ait généralement égal que le client arrive avec son financement.

 

[aden]

Il y a des cabinets de gestion de patrimoine qui font des promos sur certaine SCPI sans montant minimum pour la rétro commission. Il y a des "free lancer" qui demandent un investissement de 100 K mini. Les Kick back sont souvent sous la forme de chèques cadeaux, car le retour en numéraire est "illégal" pour le conseiller (en tous cas c'est ce que certains m'ont dit).

Pour les SCPI de déficit foncier, on va faire bref, si vous êtes dans la TMI de 14% sans gros revenus fonciers, ces SCPI ne sont pas pour vous. Vous allez percevoir que 14% du montant déductible des impôts (si vous en prenez assez pour éponger tous vos revenus foncier et commencez à taper dans les 10 700 € de réduction sur l'IR) là où une forte TMI avec gros revenus foncier en déduira plus de 55%. De plus la part est quasi illiquide pendant la période d'exploitation (généralement plus de 15 ans jusqu'à la dissolution) vous ne pourrez revendre par anticipation qu'avec une grosse décote et perte financière.

pour votre 4), les cabinets de gestion fournissent le service de vous trouvez un prêt, mais généralement ils sous-traitent la tache à un de leur courtier et ne mangent pas grand chose dessus, cela leur ait généralement égal que le client arrive avec son financement.

Merci pour votre retour, yannou79.

Cordialement,
Aden

 

[moietmoi]

Bonjour,

1) Si j'ai bien compris, l'objectif est plus de réaliser une plue-value que de percevoir des revenus complémentaires, car il n'y a pas de revenu durant les travaux, et que les bâtiments sont entièrement rénovés, ce qui fera augmenter le prix des parts?
Et avec ce type de SCPI, on déclare bien sûr ses revenus fonciers au régime réel.

Aden

presque exact: en faitil ne s'agit pas de rénovation complète, mais presque, et souvent ce sont des logements "loyer 48" qui sont rénovés lors de la fin de bail;

concernant les scpi de déficit, la réponse rapide de Yannou79 est claire, je réponds ici juste pour information

2) Concernant la durée de conservation des parts, est-elle toujours prédéterminée à la création de la SCPI? Et de combien de temps est-elle en général? Peut-on revendre ses parts avant l'échéance (divorce, chômage)?
Aden

La réponse de Yannou79 est complète: forte décote si vous revendez avant l'heure 15/18 ans

3) D'après ce que j'ai lu, on peut déduire toutes les charges, dont le déficit foncier, pour 10 700 € par an maximum, plus les intérêts d'emprunt?
Aden

là , il y a confusion: le déficit foncier , c'est: le loyer-les différentes charges-les interêts d'emprunt(limités au loyer) et ce déficit foncier est déductible des autres revenus foncier; sans restriction; cependant si le déficit foncier est supérieur au autres revenus foncier, il est alors déductible dan la limite de 10700 euros du revenu global

Tant que les travaux sont en cours, il n'y a pas de revenus et, du coup, pas de CSG/CRDS. Combien de temps les travaux durent-il en moyenne?
Et que se passe-t-il si les travaux ont du retard (ce qui arrive à ma soeur en ce moment, plus d'un an de retard)?
Aden

pas tout a fait exact, pendant les travaux un faible loyer, mais le déficit du aux travaux amène a un revenu foncier négatif; le but du gestionnaire de la scpi c'est de trouver des nouveaux biens avec travaux a acheter;retard? ou autres problème, c'est tout l'art du gestionnaire de la scpi, cependant il arrive qu une scpi de déficit, ne génère pas de déficit une année ou l'autre

Mais quand les travaux sont finis et qu'on ne peut plus reporter de déficit, on doit payer les revenus par rapport à notre TMI plus les prélèvements sociaux de 15,5%, je suppose? Du coup, le bénéfice créé par le déficit foncier n'a plus lieu?
Aden

exact,il y a une fin...... d 'ailleurs a ce moment là la scpi arrive a sa fin et vous êtes imposé sur la plus value!!

J'ai essayé de noter ce que je pourrais déduire de mes revenus fonciers en étant au régime réel:

D'un côté les revenus: 950 € X 12 = 11 400 €

De l'autre, les charges déductibles: 10 700 € maximum + intérêts d'emprunt
-Frais de gestion locative : 78 X 12 = 936 €
-Taxe foncière : 671 €
-Provisions pour charges de copropriété : je ne vois rien de cela sur mes relevés de charges?
-Assurance propriétaire non occupant : 127,10 €
-Déficit foncier généré par la SCPI: ?
-Intérêts d'emprunt des parts SCPI: ?
Aden

humm..... un peu de mélange???et on agite? on bon coktail? je reprends ce que j avais dit dans un post précédent: revenu foncier de l appartement:11400- charges et qq inéterêts d'emprunt= voisin de 10 000 euros avec vos chiffres 11400-936-671-qqcharges-qqinterets=9700 a quelque chose près

quanr au revenus de scpi en revenu ou en deficit ils viendront se retirer ou s'ajouter aux revenus foncier 9700 de l appart;

 

[Maestria]

Bonjour à tous,

Je profite de ce fil sur les SCPI et plus particulièrement sur le traitement fiscal de ces dernières...

Etant actuellement possesseur de SCPI de rendement uniquement (pas de locatif direct) je souhaiterais savoir si :

1) On peut simplifier en disant que le régime micro-foncier est bien plus intéressant que le régime réel (pour un TMI de 30%, pour moins de 10k€ de revenu foncier et en sachant que je paye actuellement 2k€ d'impôts).

2) On peut accéder au régime micro-foncier par le simple achat d'une place de parking (je cherche le biais le moins cher pour bénéficier du micro-foncier).

3) J'ai lu sur plusieurs sites que les intérêts d'emprunts n'étaient déductibles qu'à partir d'un montant de prêt supérieur ou égal à 21500€ (pour être considéré comme prêt immobilier et non pas en prêt conso), or je ne retrouve aucun texte de loi qui précise cette limite. Ma crainte étant que mon premier investissement SCPI a été réalisé en ce début d'année pour un montant de...20k€ (PFO2)...(et prochainement un second achat de 25k€ sur la SCPI Corum Conviction)

Merci d'avance pour vos lumières ^^

 

[yannou79]

les SCPI font mauvais ménages avec le micro-foncier. En effet, l'abattement du micro foncier portera sur l'ensemble des revenus foncier de la SCPI frais de gestion inclut (que vous ne pourrez plus déduire une fois en micro foncier). Bref l'abattement ne portera pas sur la somme que vous percevez, mais sur une somme supérieur de 10% (a voir suivant les frais), réduisant fortement l'intérêt du dispositif (mais cela peut tout de même valoir le coup, à voir suivant vos possibilités de déduction au réel, intérêt d'emprunt ou non).
Le problème pour les intérêts d'emprunt d'un prêt conso, c'est qu'il faut réussir à prouver que le prêt conso a bien servi à financer la SCPI sous peine de requalification (alors que dans un prêt immo, la garantie prise sur le prêt prouve cet état de fait).

 

[Aristide]

Bonjour,

3) J'ai lu sur plusieurs sites que les intérêts d'emprunts n'étaient déductibles qu'à partir d'un montant de prêt supérieur ou égal à 21500€ (pour être considéré comme prêt immobilier et non pas en prêt conso), or je ne retrouve aucun texte de loi qui précise cette limite.

Pour les prêts consommation strico sensu (prêt personnel non affecté - prêt affecté/lié/causé) le plafond du prêt est fixé à 75.000€ depuis la loi du 1er juillet 2010.

Pour les prêts assimilés à des prêts consommation c'est à dire des prêts destinés au financement de travaux, c'est le montant de la dépense (et non pas le montant du prêt) qui doit au plus être égal à75.000€.

Par ailleurs les SCPI ne semblent pas rentrer dans les domaines d'application des prêts à la consommation visés aux articles L.311-1 alinéa 4, L.311-2 et L.311-3 du code de la consommation.

Par contre il serait plutôt concerné par l'article L312.2 qui concerne les crédits immobiliers (parts représentatives d'immeuble à usage d'habitation ou professionnel et habitation).

Si la SCI ne concerne que des immeubles professionnels le crédit n'est concerné ni par la réglementation des prêts à la consommation ni par celle des crédits immobiliers; c'est alors le code civil et non le code de la consommation qui s'applique (= contrat classique)

Cdt

 

[aden]

Bonjour,


Au plan juridique faire une acquisition seul - avec ou sans emprunt - n'est pas impossible.

Deux cas de figure sont à envisager :

+ Vous empruntez seul donc sans que votre conjoint intervienne au contrat de prêt mais, également, sans qu'il donne son accord par écrit.

=> Seuls vos biens propres et revenus personnels sont engagés, à l'exclusion des biens et revenus propres du conjoint et de ceux de la communauté éventuelle.

+ Vous empruntez seul donc sans que votre conjoint intervienne au contrat de prêt mais, cependant, avec un accord écrit de ce dernier.

=> Vos biens propres et revenus personnels sont engagés, à l'exclusion des biens et revenus propres du conjoint. Par contre les biens et revenus de la communauté éventuelle sont également engagés.

Dans ces hypothèses il est bien entendu nécessaire que les capacités de remboursements des entités engagées soient suffisantes

(Évidemment si les deux conjoints sont intervenants au contrat de prêts les biens et revenus propres des conjoints ainsi que le biens et revenus de l'éventuelle communauté sont engagés.)

Cdt

Merci pour votre réponse Aristide.

Cordialement,
Aden