Scpi

[aden]

Bonjour,

J'envisage d'acheter des parts de SCPI, car d'après mes lectures (forum cbanque, blog de buffeto et magazine Capital), c'est un investissement intéressant.

Voici notre situation
-Revenus: environ 36 000 € annuels, trois parts (deux enfants), donc TMI à 14%;
-Propriétaires d'un F3 estimé à 250 000 €, sur lequel il reste un crédit d'environ 20 000 euros.
-Epargne: 60 000 euros.

Nous avions envisagé l'année dernière d'acheter un F4 en VEFA et de vendre notre F3 (prêt-relais) en utilisant notre épargne comme apport, mais le projet est en suspens pour cause de recours contentieux (depuis plus d'un an). Nous n'avons quasiment plus d'espoir que le projet se réalise, et sommes vraiment fatigués de cette attente peut-être inutile.
Parallèlement, nous avons la possibilité d'emménager dans le F4 de mon beau-père, décédé (pas de problème au niveau de la succession du côté de mon mari, il s'est arrangé avec ses frères et soeurs pour habiter l'appartement sans paiement de loyer, vu également avec le notaire). Nous aurions quelques travaux à réaliser, pour lesquels nous utiliserions une partie de notre épargne (10 000 € maximum). Les charges se montent à 350 euros par mois.
Du coup, nous pensons louer notre F3. D'après les agences, l'appartement se louerait environ 950 € mensuels + 100 € de charges.
Je trouve que cette solution est une bonne solution pour augmenter nos revenus, et cela pourrait nous permettre d'utiliser une partie de l'argent du loyer pour acheter des SCPI, l'objectif étant bien entendu la rentabilité et non la défiscalisation.

Pour le moment, notre épargne fait le tour des super-livrets.


Concernant les SCPI
Le magazine Capital met en avant, dans son numéro de janvier, quatre anciennes SCPI disposant de solides réserves de rendement (i.e. loyers en réserve, je suppose): Allianz Pierre, Buroboutic, Elyséess Pierre, Immorente.
Ils présentent aussi quatre nouvelles SCPI au patrimoine rénové et à fort potentiel: Corum Convictions, LFP Opportunité, PFO, Patrimmo Commerce.
Personnellement, vu mon profil sécuritaire, je préfère opter pour les premières. Les connaissez-vous?

Evidemment, il y a un ticket d'entrée minimum sur ces SCPI, par exemple pour Elysées Pierre, il faut en acheter pour 65 000 € minimums. Du coup, se pose la question du prêt. Le prêt est pour moi d'autant plus intéressant qu'il permet de déduire les intérêts d'emprunt.

D'après ce que j'ai lu, il y deux types de prêt: in fine et amortissable classique.
Vu notre faible TMI, il me semble que le prêt in fine n'est pas opportun.
Apparemment, il est difficile d'obtenir un prêt amortissable pour acheter des SCPI.

Merci par avance pour vos conseils sur la ou les bonnes SCPI à acheter (montant maximum: 30 000 €), et l'établissement qui pourrait les financer.

Cordialement,
Aden

 

[Buffeto]

Concernant les SCPI
Le magazine Capital met en avant, dans son numéro de janvier, quatre anciennes SCPI disposant de solides réserves de rendement (i.e. loyers en réserve, je suppose): Allianz Pierre, Buroboutic, Elyséess Pierre, Immorente.
Ils présentent aussi quatre nouvelles SCPI au patrimoine rénové et à fort potentiel: Corum Convictions, LFP Opportunité, PFO, Patrimmo Commerce.
Personnellement, vu mon profil sécuritaire, je préfère opter pour les premières. Les connaissez-vous?

j'en connais certaines pour y avoir investi .

que te dire de plus que les chiffres que les SCPI publient et que tu pourras te procurer aisément et de manière beaucoup plus complète que ce que je pourrais te dire moi même ?

peut être un petit détail qui fera la différence . la SCPI PFO ( je ne connais pas les autres de la même catégorie que tu as cité ) a pour objectif de n'investir que dans des locaux aux normes HQE ( haute qualité environnementale).
l

Evidemment, il y a un ticket d'entrée minimum sur ces SCPI, par exemple pour Elysées Pierre, il faut en acheter pour 65 000 € minimums.

pour certaines le ticket d'entrée est plus faible ( genre la part à 1500€ achat minimum de 10 parts soit 15 k€ )

Du coup, se pose la question du prêt. Le prêt est pour moi d'autant plus intéressant qu'il permet de déduire les intérêts d'emprunt.

D'après ce que j'ai lu, il y deux types de prêt: in fine et amortissable classique.
Vu notre faible TMI, il me semble que le prêt in fine n'est pas opportun.

effectivement crédit amortissable

Apparemment, il est difficile d'obtenir un prêt amortissable pour acheter des SCPI.

effectivement . le plus difficile n'est pas de trouver des SCPI à acheter mais une banque pour les financer ( je suis en plein dedans et c'est la galère )

et l'établissement qui pourrait les financer.

je cherche depuis 3 mois , j'en ai testé 3 ....j'ai eu une réponse négative ( il faut dire que je souhaite acquérir des parts de SCPI avec donation temporaire d'usufruit et ca leur parait compliqué ).
quand aux 2 autres soit ils ne lisent pas leurs mails , soit ils me répondent qu'ils vont me recontacter mais ils ne me recontactent jamais

donc si tu trouves un établissement ok je suis preneur aussi

 

[moietmoi]

bonjour, il est difficile d'en dire plus que les différentes revues et sites internet consacrés aux scpi; pour ma part je n 'oublie pas que c est de l'immobilier, donc qu'il faut en fonction de ses objectifs de revente, analyser la valeur et les conditions de revente , donc entre autre, le marché secondaire, différent entre scpi capital fixe ou capital variable; (sans parler des scpi a capital fixe qui passe en scpi capital variable); donc pour moi en premier lieu la capacité et le niveau espéré de revente, car comme dans l'immobilier pur, que vaut un rendement de 4% ou 6% sur 10 ans si il y a décote et moins value à la revente de 10 ou 20%?

en deuxième vais je investir dans des murs de commerce/bureau ou dans des immeubles d'habitation?
chacune de ces solutions a ces point forts et faibles;

Concernant le crédit, d'un point de vue fiscal, vous allez avoir les revenus de l'appartement que vous habitez pour l'instant qui sera visiblement en revenu foncier positif, je ne sais quel accord vous avez pour occuper gratuitement votre futur appartement, mais vérifier bien que le fisc ne considère pas ceci comme un loyer fictif perçu(sur lequel vous seriez imposé), donc je n'écarterai pas aussi vite le in fine;(ou une scpi de déficit, mais cela ne répond pas à votre souhait de revenu)

et pour obtenir les crédits les mieux placés sont souvent les commercialisateurs des scpi par exemple pour Allianz -pierre, prenez donc contact avec la banque qui porte le même début de nom; pour Elysées Pierre, pourquoi ne pas allez voir la banque gestionnaire (hsbc) en tout cas dans ces 2 cas je suis sûr qu ils ont des offres; quant aux autres scpi, certains commercialisateurs qui proposent de constituer des contrat d'assurance vie en y logeant des scpi ont des solutions pour les crédits;

 

[aden]

Bonjour,

Merci pour vos réponses buffetophile et moietmoi.

il faut en fonction de ses objectifs de revente, analyser la valeur et les conditions de revente , donc entre autre,le marché secondaire, différent entre scpi capital fixe ou capital variable; (sans parler des scpi a capital fixe qui passe en scpi capital variable);

D'après ce que j'ai compris, si on ne s'y connaît pas, il vaut mieux investir en SCPI à capital variable...

en deuxième vais je investir dans des murs de commerce/bureau ou dans des immeubles d'habitation?
chacune de ces solutions a ces point forts et faibles;

Quels sont les points forts et faibles de chacune de ces solutions?

Concernant le crédit, d'un point de vue fiscal, vous allez avoir les revenus de l'appartement que vous habitez pour l'instant qui sera visiblement en revenu foncier positif, je ne sais quel accord vous avez pour occuper gratuitement votre futur appartement, mais vérifier bien que le fisc ne considère pas ceci comme un loyer fictif perçu(sur lequel vous seriez imposé), donc je n'écarterai pas aussi vite le in fine;(ou une scpi de déficit, mais cela ne répond pas à votre souhait de revenu)

Concernant le F3 que nous souhaitons louer, l'agence m'a dit que le régime serait micro-foncier, car moins de 15 000 € de loyers perçus annuels (abattement de 30% sur les loyers).
Pour le F4, mon mari est copropriétaire, et ses frères et soeurs sont d'accord pour qu'il occupe l'appartement sans leur verser de loyer, car du coup, c'est lui qui paye les charges et les taxes foncière et d'habitation. Le notaire nous a dit qu'il n'y aurait pas de problème s'ils s'entendent bien, ce qui est le cas (en plus, ils ont nettement plus d'argent que nous et des appartements, donc n'ont pas besoin de l'appartement). Pourquoi dites-vous que le fisc pourrait considérer l'appartement comme un loyer fictif perçu?

et pour obtenir les crédits les mieux placés sont souvent les commercialisateurs des scpi par exemple pour Allianz -pierre, prenez donc contact avec la banque qui porte le même début de nom; pour Elysées Pierre, pourquoi ne pas allez voir la banque gestionnaire (hsbc) en tout cas dans ces 2 cas je suis sûr qu ils ont des offres; quant aux autres scpi, certains commercialisateurs qui proposent de constituer des contrat d'assurance vie en y logeant des scpi ont des solutions pour les crédits;

Je vais contacter Allianz, HSBC, puis mes banques (Crédit du Nord, Crédit Agricole, Société Générale), et vous tiens au courant. J'ai également contacté un conseiller par lequel ma soeur avait acheté des SCPI (je sais qu'elle avait fait un prêt de 70 000 € à la BNP pour les acheter), qui devrait me recontacter.

Cordialement,
Aden

 

[moietmoi]

D'après ce que j'ai compris, si on ne s'y connaît pas, il vaut mieux investir en SCPI à capital variable...

tout a fait d'accord sur scpi capital variable;

Concernant le F3 que nous souhaitons louer, l'agence m'a dit que le régime serait micro-foncier, car moins de 15 000 € de loyers perçus annuels (abattement de 30% sur les loyers).

f4-Pourquoi dites-vous que le fisc pourrait considérer l'appartement comme un loyer fictif perçu?

Aden

sur le micro foncier... je ne suis pas sûr qu il soit autoriser de faire du micro foncier dans le cas de co -existence de scpi et d'immobilier réel (quelque soit le revenu) à vérifier....
concernant l'indivision, je pense effectivement qu'une convention d'indivision précisant que l'indemnité d"occupation que vous devriez est compensée par les travaux et charges diverses règlera la question

 

[Anonyme]

Bonjour à tous,
J'envisage également d'acheter des parts de SCPI et je fais également le tour des banques pour voir ce qu'elles proposent comme SCPI d'une part, et comme crédit d'autre part.
J'ai l'impression qu'il faut éviter le crédit in fine, le coût du crédit reste trop important par rapport à l'avantage fiscal (en tout cas pour la tranche à 30%).
Pour l'instant avec les taux de rendement brut des SCPI et les taux d'emprunt, je n'arrive pas à dépasser les 3% de rendement net sur 10 ans dans mes simulations, hors PV ou MV à la revente.
Est ce que ça vous semble cohérent avec ce que vous avez vu jusque là ?
Question subsidiaire : est ce que ça vaut le coup de se démener pour 3% net ? (question très subjective j'en conviens)

 

[Anonyme]

Bonjour à tous,
J'envisage également d'acheter des parts de SCPI et je fais également le tour des banques pour voir ce qu'elles proposent comme SCPI d'une part, et comme crédit d'autre part.
J'ai l'impression qu'il faut éviter le crédit in fine, le coût du crédit reste trop important par rapport à l'avantage fiscal (en tout cas pour la tranche à 30%).

Bonjour,

Les taux de crédit in fine sont-ils de beaucoup supérieurs au taux de crédit amortissable ?
(pour durée et montant d'emprunt équivalents)
Je crois avoir lu qu'il faut compter 0,50% de plus, est-ce ce que vous constatez ?

Pour l'instant avec les taux de rendement brut des SCPI et les taux d'emprunt, je n'arrive pas à dépasser les 3% de rendement net sur 10 ans dans mes simulations, hors PV ou MV à la revente.
Est ce que ça vous semble cohérent avec ce que vous avez vu jusque là ?
Question subsidiaire : est ce que ça vaut le coup de se démener pour 3% net ? (question très subjective j'en conviens)

Cela me semble très faible pouvez-vous détailler vos calculs ou indiquer quelles données et hypothèses vous avez utilisées ?

 

[moietmoi]

sur le micro foncier... je ne suis pas sûr qu il soit autoriser de faire du micro foncier dans le cas de co -existence de scpi et d'immobilier réel (quelque soit le revenu) à vérifier....

après vérification c est ok; en fait on ne peut pas déclarer les scpi en micro foncier, sauf si on a aussi des revenus foncier d'immobilier reel:
donc scpi seuls: microfoncier interdit
scpi+immobilier reel: microfoncier autorisé

 

[David033]

Concernant les SCPI
Le magazine Capital met en avant, dans son numéro de janvier, quatre anciennes SCPI disposant de solides réserves de rendement (i.e. loyers en réserve, je suppose): Allianz Pierre, Buroboutic, Elyséess Pierre, Immorente.
Ils présentent aussi quatre nouvelles SCPI au patrimoine rénové et à fort potentiel: Corum Convictions, LFP Opportunité, PFO, Patrimmo Commerce.
Personnellement, vu mon profil sécuritaire, je préfère opter pour les premières. Les connaissez-vous?
Aden

Bonjour Aden,

Petit rappel sur les SCPI, ce sont des instruments financiers. En lisant les notes d'informations, vous remarquerez que l'AMF impose de préciser les risques d'un tel instrument financier. Donc pour un profil sécuritaire, c'est-à-dire une personne qui recherche une garantie en capital, les SCPI ne seraient pas faites pour vous.

Mais comme vous êtes prêt à prendre un risque en utilisant l'effet de levier du crédit, votre profil est celui d'une personne qui accepte une moindre protection de capital et qui accepte une exposition au risque sans être élevée, en tout cas pour le capital investi en SCPI (généralement on parle d'un profil équilibre). Vous remarquerez que les OPCI ont, pour celles que j'ai étudié (voir les DICI), un profil de risque de niveau 4 sur l'échelle de 1 à 7.

David

 

[David033]

je cherche depuis 3 mois , j'en ai testé 3 ....j'ai eu une réponse négative ( il faut dire que je souhaite acquérir des parts de SCPI avec donation temporaire d'usufruit et ca leur parait compliqué ).
quand aux 2 autres soit ils ne lisent pas leurs mails , soit ils me répondent qu'ils vont me recontacter mais ils ne me recontactent jamais

Bonjour buffetophile,

Pour votre problème, c'est assez classique. Avec les dernières et futures réformes européennes, une banque doit aujourd'hui prendre le moins de risque possible. Dès que vous parlez d' "ingénierie patrimoniale", les commerciaux sont souvent absents, sauf si vous êtes dans leur catégorie "clientèle patrimoniale". Acceptez un tel dossier, c'est trop de responsabilité, sauf si un conseiller indépendant (CIF, notaire, avocat, expert comptable) porte la responsabilité. Mais en plus ici, prévoir un crédit sur la PP d'une SCPI avec une donation temporaire d'usufruit, cela veut dire qu'en cas de pépin, ce ne sera pas simple de récupérer leur dû.

David

 

[Buffeto]

cela veut dire qu'en cas de pépin,

je pensais être connu de mon banquier comme un client sans pépin ........mais je m'aperçois qu'en fait il ne me connait pas très bien ......

la seule chose qui l'intéresse est de me refourguer une de ses AV maison et ca......c'est niet....

pas grave ca va me prendre un peu plus de temps mais je vais trouver une solution.........

 

[Anonyme]

Bonjour,

Les taux de crédit in fine sont-ils de beaucoup supérieurs au taux de crédit amortissable ?
(pour durée et montant d'emprunt équivalents)
Je crois avoir lu qu'il faut compter 0,50% de plus, est-ce ce que vous constatez ?

Merci pour votre réponse, pour le crédit in fine, j'en suis au début de mes recherches mais je vois pour l'instant des crédits in fine avec un taux très au-dessus (plus que 0,5%) du taux d'un crédit amortissable. Ceci explique peut être cela.

Cela me semble très faible pouvez-vous détailler vos calculs ou indiquer quelles données et hypothèses vous avez utilisées ?

Mes hypothèses étaient :
Emprunt sur 10 ans, taux de 2,85% assurance comprise
Rendement de la SCPI de 4,5% brut (mais net de frais de gestion)
Frais d'acquisition 10%, frais de cession 0%
Tranche à 30%, CSG 15,5%
Je n'ai compté aucune PV ou MV à la revente.
De plus je n'ai pas compté de frais de dossier.

En prenant ces hypothèses je tombe sur un rendement net de 2,7% et des poussières, ce qui est effectivement très faible.

 

[Takakak]

la seule chose qui l'intéresse est de me refourguer une de ses AV maison et ca......c'est niet....

Je m'éloigne un peu des SCPI, mais j'ai pensé à vous samedi : ma conseillère qui me propose un CSL sociétaire plafonné à 15.300€ pour placer temporairement 80.000€..... Dès qu'on a un projet qui sort du quotidien "compte-chèque", ils sont perdus !

En prenant ces hypothèses je tombe sur un rendement net de 2,7% et des poussières, ce qui est effectivement très faible.

Je m'intéresse aussi depuis peu aux SCPI, y'aura bien un expert pour nous éclairer sur ce rendement

 

[Anonyme]

Mes hypothèses étaient :
Emprunt sur 10 ans, taux de 2,85% assurance comprise
Rendement de la SCPI de 4,5% brut (mais net de frais de gestion)
Frais d'acquisition 10%, frais de cession 0%
Tranche à 30%, CSG 15,5%
Je n'ai compté aucune PV ou MV à la revente.
De plus je n'ai pas compté de frais de dossier.

En prenant ces hypothèses je tombe sur un rendement net de 2,7% et des poussières, ce qui est effectivement très faible.

Avec ces hypothèses je trouve un rendement nettement inférieur : 1,85%
C'est un rendement faible, mais il faut voir aussi que ce n'est pas votre argent qui travaille !

 

[Takakak]

Avec ces hypothèses je trouve un rendement nettement inférieur : 1,85%
C'est un rendement faible, mais il faut voir aussi que ce n'est pas votre argent qui travaille !

Je viens de piger
En fait on a un rendement de 1,85% sur de l'argent emprunté et si on se débrouille bien on ne paye pas d'impôts sur les revenus versés par la SCPI... ?

 

[Anonyme]

Je viens de piger
En fait on a un rendement de 1,85% sur de l'argent emprunté et si on se débrouille bien on ne paye pas d'impôts sur les revenus versés par la SCPI... ?

Si bien sûr, on paye des impôts mais sur les revenus (loyers) nets des intérêts d'emprunt (j'ai pris cela en compte dans le calcul des 1,85%).

En fonction de son taux d'imposition (i.e. si votre TMI est élevé), emprunter in fine peut être intéressant même si le taux du crédit in fine est un peu supérieur au taux du crédit amortissable. Mais il faut être confiant dans le fait que votre TMI restera élevé pendant les prochaines années.

Si vous avez un TMI moyen ou faible, voyez quand même quel taux de rendement vous pouvez espérer sur votre épargne.

 

[aden]

après vérification c est ok; en fait on ne peut pas déclarer les scpi en micro foncier, sauf si on a aussi des revenus foncier d'immobilier reel:
donc scpi seuls: microfoncier interdit
scpi+immobilier reel: microfoncier autorisé

Bonjour,

Effectivement, moietmoi! Je cite Capital concernant la fiscalité des SCPI:

"Si vous détenez déjà un bien loué nu et que le total de vos revenus fonciers n'excède pas 15 000 € par an, vous relevez du régime micro-foncier. Il donne droit à 30% d'abattement sur vos loyers, le solde étant soumis à l'impôt sur le revenu et aux 15,5% de cotisations sociales.
Si vous n'avez que des SCPI ou si vos loyers dépassent 15 000 € par an, vous relevez du régime réel (également accessible sur option), qui vous permet de déduire des loyers les charges (travaux, frais de gestion...) et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d'emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l'impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. S'il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 € par an. La part du déficit exédentaire et les intérêts d'emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers pendant dix ans. Les plus-values sont taxées à 34,5% après application d'un abattement pour durée de détention, aboutissant à un exonération totale après trente ans."

Cordialement,
Aden

 

[Anonyme]

Avec ces hypothèses je trouve un rendement nettement inférieur : 1,85%

Effectivement j'ai oublié de préciser que pour tomber sur 2,7%, je revendais au prix d'achat frais d'acquisition inclus donc je triche un peu.
Quoiqu'il en soit nous sommes d'accord, le rendement est ridicule.

C'est un rendement faible, mais il faut voir aussi que ce n'est pas votre argent qui travaille !

Là je suis largué. Si je n'utilise pas mon argent à rembourser le crédit et que je le place, c'est bien mon argent qui travaille, donc je ne vois pas pourquoi en remboursant un crédit ça ne serait pas mon argent qui travaillerait.

Je commence de plus en plus à croire que les SCPI, sans montage financier très complexe (déficit foncier, défisc ou autre) et si on n'envisage pas de PV à la revente c'est un attrape couillon.
Ou alors faut prendre des parts de SCPI et acheter des actions du promoteur qui vous les refile et des actions de la banque qui vous fait le prêt, histoire de récupérer des miettes de tout ce qu'ils se gavent.

 

[Anonyme]

Là je suis largué. Si je n'utilise pas mon argent à rembourser le crédit et que je le place, c'est bien mon argent qui travaille, donc je ne vois pas pourquoi en remboursant un crédit ça ne serait pas mon argent qui travaillerait.

C'est la base de l'effet de levier que permet le financement par la dette : l'investissement que vous financez par un emprunt de 100000€ par exemple, vous rapporte x% de 100000€ sur toute la durée de l'investissement (i.e. dès la première année). Alors que la première année par exemple vous ne remboursez que 5000 ou 10000€.

Pour bien comprendre, imaginez simplement que vous avez un capital de 1€: vous investissez votre capital de 1€ sur un placement qui rapporte 10%. Vous gagnez : 10% de 1€, soit 0,10€.
=> Ici c'est votre argent uniquement qui a travaillé, et sur un investissement très rentable. Gain : 10 centimes.

Maintenant, supposez que vous empruntez 100000€ à 3% pour les investir sur un placement qui rapporte 4%.
(4% c'est beaucoup moins que 10%. En plus vous allez devoir payez des intérêts d'emprunt !)
Vous recevez 4% de 100000€ et vous payez 3% de 100000€. Vous gagnez : 1% de 100000€, soit 1000€.
=> Ici le rendement de l'opération n'est que de 1%, mais ce n'est pas (que) votre argent qui a travaillé, vous avez emprunté pour pouvoir investir plus. Le rendement n'est que de 1%, mais vous avez gagné 1000€ (soit 1000 fois votre capital !)

Je commence de plus en plus à croire que les SCPI, sans montage financier très complexe (déficit foncier, défisc ou autre) et si on n'envisage pas de PV à la revente c'est un attrape couillon.
Ou alors faut prendre des parts de SCPI et acheter des actions du promoteur qui vous les refile et des actions de la banque qui vous fait le prêt, histoire de récupérer des miettes de tout ce qu'ils se gavent.

Ce n'est pas parce que vous ne comprenez pas que c'est une "arnaque".

 

[moietmoi]

Je commence de plus en plus à croire que les SCPI, sans montage financier très complexe (déficit foncier, défisc ou autre) et si on n'envisage pas de PV à la revente c'est un attrape couillon.
.

Bonjour, je crois que vous êtes à la recherche de quelquechose qui n'existe pas;le placement qui aurait le rendement que vous souhaitez!!

une scpi c'est de l'immobilier; combien rapporte l'immobilier en france, avant impots ?, payé cash, entre 1,5 et 8% (chacun dira moi j'ai fait mieux..ok.ok) c est suivant le risque que vous prenez; un rendement moyen c'est 4% brut avant charges et impots donc entre 1,5 et 3% net après charges et impôts

donc les scpi c'est pareil, avec le fait que le risque est mutualisé, donc plus faible, et que vous pouvez acheter en petite quantité , allez donc acheter un appartement a 1500 euros!!

le crédit par ailleurs est utilisé dans la majorité des cas pour acheter quelquechose que l'on ne peut pas payer comptant, c'est l'utilisation la plus courante, mais lorsque par le hasard du marché, le taux de crédit est plus bas que le taux brut de l investissement, celui qui emprunte pour placer est gagnant;
en France,le seul bien pour lequel la loi autorise à emprunter pour l investissement c est l 'immobilier , et comme par ailleurs l'immobilier est une marchandise qui ne perd pas de valeur à l'utilisation , c'est le support idéal pour jouer l'effet de levier du credit