SCPI, que choisir

[jimmytheroots]

Bonsoir,

Ce post ressemble à celui de mchristine mais je ne veux pas le polluer avec ma question .

j'aimerai solliciter votre avis concernant des choix que je suis en train de faire.

Ayant pour le moment un fort TMI, je souhaite, pour diversifier mon épargne( 40% pel, 40% en AV aggressive et PEA) investir dans des scpi en nue propriété.
J'ai le projet de faire un rachat total sur AV (erreur de jeunesse, banque en dur,frais qui font mal) de + de 8 ans pour en gros 30K.
Au début j'etais parti pour prendre des parts par ci par là en diversifiant les scpi éligibles au démembrement.

Puis je suis tombé sur la PF grand paris. Ca m'interesse car je suis optimiste et j'aimerai faire "parti" du grand paris. (étant loin de la capitale et ne connaissant pas ce marché, les scpi c'est un peu la seule solution je pense.
Seul hic pour le démembrement c'est 30K minimum.
C'est soi tout sur ce placement soit je diversifie en prenant 5 scpi au minimum de souscription.

Que pensez vous:
- de ma stratégie (ya que vous a qui je peux en parler, que vous comprendrez)
-de cette scpi, du grand paris?
-mettriez vous tous vos oeufs dans le même panier en direct?


On en parlait sur le post de mchristine.
Si les interets d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers, serait ce judicieux de le faire à crédit (si c'est possible?)
Quelles seraient les autres avantages pour moi?

Merci et bon weekend!

Je vois que ca fait 10 ans que je passe ici, wow ca fait peur!

 

[poam5356]

En démembrement, il n'y aura pas de revenus, donc rien à déduire si emprunt il y a.
En direct à crédit, je me suis déjà posé la question :
Vu que les taux sont bas, les intérêts seront loin de couvrir les revenus.
30 K€ sur 10 ans à 2%, c'est autour de 560 € d'intérêts la 1ère année pour, peut-être, 1200 ou 1300 € de revenus.
Des intérêts qui vont aller en diminuant année après année.
Des revenus qui gonflent le revenu fiscal en plus.
Hormis lorgner sur les SCPI investies en Allemagne, en démembrement, ou via l'AV... Je ne vois aucun avantage à le faire en direct, même à crédit.

 

[jimmytheroots]

Ok.
Mais en direct sur de la nue propriété, je pense que c'est une bonne idée, non?

 

[poam5356]

Oui, c'est aussi mon avis.

 

[Buffeto]

Ok.
Mais en direct sur de la nue propriété, je pense que c'est une bonne idée, non?

si tu n'as pas besoin de revenus immédiat et pendant le temps du démembrement , bien sur c'est une bonne idée.

 

[jimmytheroots]

Ok c'est ce que je pensais.
que pensez vous de cette scpi grand paris?
placer ces 30K uniquement dessus ou mixer?

merci!

 

[jimmytheroots]

Apres avoir lu les sujets précédents , je vais m'orientez vers des scpi avec credit, pour baisser mes revenus fonciers.
A partir de quelles sommes peut on avoir un credit pour investir dans les scpi?
Toujours pas d'avis sur PF grand paris?

 

[Buffeto]

A partir de quelles sommes peut on avoir un credit pour investir dans les scpi?

il n'y a pas de règles en la matière

 

[poam5356]

Toujours pas d'avis sur PF grand paris?

Qu'en penser : Difficile à dire sans parcourir les BT et le dernier rapport annuel (minimum).. CE QUI DEMANDE DU TEMPS

Problème : Ces rapports concernent le passé. Or, la direction a décidé une presque totale refonte de la SCPI.
De fixe et fermée, ils viennent de passer en capital variable, et donc ouverte aux souscriptions.
De l'absorption, ou fusion, avec une autre SCPI en 2012, et d'un objectif d'investissements portant sur Paris, IDF et province, je crois comprendre qu'ils veulent profiter de l'opportunité Grand Paris pour se concentrer sur.... Le Grand Paris.
Ce qui me semble plutôt un bon choix.
Ah oui, c'est écrit dans leur BT :
"réaffirme sa stratégie d’allocation d’actifs centré sur les actifs tertiaires à Paris et en Ile de France et entend profiter des opportunités offertes par le Grand Paris"
Raison pour laquelle, je suppose, 7 des 8 ventes du dernier trimestre portent sur des biens en province.
Par contre, les 3 acquisitions du trimestre (sur la zone Grand Paris) semblent être de bonne facture.

Le taux d'occupation début 2017 était très mauvais : 77,39%
Il est à 89,32% fin 2017.

C'est clair que l'équipe en charge de la SCPI veut la dépoussiérer, la remettre en ordre de bataille et la remettre en marche dans de bonnes conditions.

Elle est très décotée : à la limite de la fourchette légale - 9,86%
C'est pour attirer la clientèle. Mais ça amplifie artificiellement le rendement qui n'est pas fantastique.
Il faut dire qu'à moins de 78% d'occupation, moins d'argent rentre en caisse.
Gageons que le niveau de recettes va remonter avec le taux d'occupation.

 

[jimmytheroots]

Merci c top! je vais continuer a me renseigner ou partir sur novapierre.

 

[moietmoi]

En démembrement, il n'y aura pas de revenus, donc rien à déduire si emprunt il y a.

Apres avoir lu les sujets précédents , je vais m'orientez vers des scpi avec credit, pour baisser mes revenus fonciers

si tu as des revenus fonciers, par ailleurs, alors les intérêts d'emprunts (pour les parts en démembrement) sont déductibles de tes autres revenus fonciers..

 

[poam5356]

Merci c top! je vais continuer a me renseigner ou partir sur novapierre.

Lequel ? Novapierre 1 ou Novapierre Allemagne ?

 

[jimmytheroots]

Novapierre allemagne car comme tu l'as dit je trouve l'immo un beu bullesque en France.
Je suis activement à la recherche d'un bien immo pour du locatif et quand je vois les prix meme dans les villes moyennes qui m'interesse, et même si j'ai les moyens d'acheter, je prefere attendre.
Du coup je vais aller vers les scpi (j'en ai deja un peu par le biais d'une AV).

En plus au niveau imposition c'est mieux pour moi.

Enfin voila ma simple analyse de mec qui s'y connait un tout petit peu

 

[poam5356]

Novapierre Allemagne, c'est des commerces. Spécifiquement Allemagne, et en bureaux, tu as Eurovalys.

 

[jimmytheroots]

ok mais eurovalys ca me tentai bien mais ce n'est pas possible (en tout cas chez linxea) de le faire en démembrement...
Les commerces qu'en penses tu pour le long terme (je me suis toujours dit qu'à terme les commerces prendraient une claque via les nouveaux modeles de consommation (amazon, livraisons etc).
C'est d'ailleurs pour ca que j'aime bien aujssi interpierre de Paref car concerne la logistique, entrepots, meme si paref c'est aussi novapierre donc avoir les 2 c'est pas tres bon.

 

[poam5356]

Concernant une SCPI moins fiscalisée comme celles investies à 100% en Allemagne, est-ce que le démembrement est toujours aussi intéressant? Je n'en suis pas certain. D'ailleurs, je ne le sais pas. Il faudrait faire quelques projections.

Les commerces : D'un côté, il y a le recentrage des grandes enseignes vers des structures plus petites. Est-ce la fin des hyper et supermarchés? Les gens veulent des magasins plus conviviaux... Ce qui peut passer par le réorganisation des grandes surfaces.
Et à l'inverse, tout est fait pour jeter les gens hors du centre-ville : zones piétonnes, diesel interdit en ville, pollution, bruit, stationnement inexistant et hyper taxé. Tout ceci sans compter avec le monde nouveau que nous promet les nouvelles technologies.
J'ai vu aux infos, il y a 2 ou 3 jours, un reportage sur les commerces de ville qui ferment inexorablement à cause de toutes ces restrictions.
Du coup, investir en commerces.... Me refroidirait un peu.

Quant aux entrepôts... Je dois avoir un parti-pris contre eux. Déjà quand une SCPI en intègre une part significative, disons autour de 10%, je pars en courant... Alors une SCPI axée entrepôts, je ne regarde même pas!
L'entrepôt a l'avantage d'être bien plus profitable que du foncier noté prime, comme les beaux immeubles en Centre Paris. L'entrepôt rapporte 10% quand le prime ne rapporte que 3%.
Par contre, patrimonialement parlant, un entrepôt n'a aucun avenir et perd très vite la valeur que l'on a pu lui donner neuf. En mettre une petite dose, cela met un peu de beurre dans les épinards et fait monter le rendement à court terme de la SCPI. Les dépréciations sur les biens sont ensuite noyées dans le flux habituel d'activité de la SCPI, et tout le monde est content. En faire l'activité principale, non, merci, pas pour moi.

 

[jimmytheroots]

Et à l'inverse, tout est fait pour jeter les gens hors du centre-ville : zones piétonnes, diesel interdit en ville, pollution, bruit, stationnement inexistant et hyper taxé. Tout ceci sans compter avec le monde nouveau que nous promet les nouvelles technologies.
J'ai vu aux infos, il y a 2 ou 3 jours, un reportage sur les commerces de ville qui ferment inexorablement à cause de toutes ces restrictions.

J'ai la même vision que toi!

Du coup, investir en commerces.... Me refroidirait un peu.

ok moi qui prospecte novapierre ca me fait reflechir!

Alors une SCPI axée entrepôts, je ne regarde même pas!

Ok moi qui prospecte interpierre ca me fait réflechir!


Merci pour tes réponses c'est enrichissant, et je m'apercois que je ne pousse pas mes recherches assez loin.

Donc toi SCPI c'est que les bureaux principalement?

 

[poam5356]

Oui, bureaux en priorité. Il y a maintenant des SCPI thématiques qui peuvent aussi susciter l'intérêt : dans la santé ou dans l'hôtellerie.
L'une et l'autre ont-elles le champ économique assez large pour prospérer? La santé, on voit comment les Ephad sont à la peine, sans parler des restrictions sur la santé imposées années après années par les pouvoirs publics. Quant à l'hôtellerie, elle va être très dépendante des cycles économiques... Quand il n'y a pas d'attentats.
Ceci dit, je ne suis pas non plus un expert avisé, et ce que je dis n'engage que moi.
Ce que je peux dire, c'est que si je décidais d'investir maintenant en SCPI (j'en ai déjà une depuis plus de 20 ans), ce serait une investie en Allemagne pour la moindre fiscalité, et à crédit pour profiter des taux bas (et parce que je n'ai pas une somme conséquente à bloquer immédiatement dans ce genre d'investissement).

 

[moietmoi]

Concernant une SCPI moins fiscalisée comme celles investies à 100% en Allemagne, est-ce que le démembrement est toujours aussi intéressant? Je n'en suis pas certain. D'ailleurs, je ne le sais pas. Il faudrait faire quelques projections

c'est sûr, déjà pour une scpi qui est à 40% ,les simulations montrent que l'avantage diminue nettemement;
Par ailleurs chacun s'accorde à dire ( comme dirait Coluche) dans les milieux autorisés, que les taux de rendement iront à la baisse, donc l'un des inconvénients du démembrement c'est de laisser l'usufruitier bénéficier des bonnes années et d'en récupérer la pleine propriété lors d'un rendement moindre; Cependant le choix dépend aussi de la TMI

 

[moietmoi]

La santé, on voit comment les Ephad sont à la peine,

les scpi n'achètent pas ( à ce que j'en connais) les murs des Ehpad publics, mais des biens privés, en général appartenant à l'exploitant qui se recentre sur son métier de gestionnaire de santé;

sans parler des restrictions sur la santé imposées années après années par les pouvoirs publics

on peut déplorer la chose, sur le terrain humain et sociétal, mais concernant les scpi de santé c'est une très bonne nouvelle, il y aura toujours des riches pour payer les ehpad privés , donc du rendement; même en supposant le pire, une suppression totale de la subvention par nuitée et lit, il y aura toujours des "clients" pour les lits chers;