SCPI, que choisir

[Buffeto]

on voit comment les Ephad sont à la peine,

pour corroborer ca que dit Moietmoi . ce ne sont pas le EHPAD qui sont à la peine , ce sont les personnels .

il faut bien distinguer le propriétaire des murs de l'exploitant . certes ils sont liés mais le propriétaire des murs n'a pas le soucis de la gestion .
de toutes façons une chose est certaine c'est que le "marché" des séniors est et restera florissant dans les années qui viennent , tant il y a de carence dans la réponse aux besoins de la population .

sur un plan strictement économique unpropriétaire de murs d'EHPAD prend moins de risque qu'un propriétaire de murs de boutique ( surtout si les murs sont dans le centre d'une petite ville de province )

 

[agra07]

Bonjour,
je partage la vision de poam5356 sur les commerces, un peu moins sur les entrepôts (je crois qu'il a vécu une expérience traumatisante!). Quant aux bureaux qui poussent comme des champignons dans les grandes villes près des gares ou des noeuds de transport, on peut s'interroger sur leur taux de remplissage à l'avenir.

 

[poam5356]

Bonjour,
je partage la vision de poam5356 sur les commerces, un peu moins sur les entrepôts.

Oui, à chacun sa vision. Je préfère un bel immeuble bien situé qui a un avenir aux entrepôts en zone industrielle et dont les jours sont comptés.

pour corroborer ca que dit Moietmoi . ce ne sont pas le EHPAD qui sont à la peine , ce sont les personnels .
il faut bien distinguer le propriétaire des murs de l'exploitant . certes ils sont liés mais le propriétaire des murs n'a pas le soucis de la gestion .
de toutes façons une chose est certaine c'est que le "marché" des séniors est et restera florissant dans les années qui viennent , tant il y a de carence dans la réponse aux besoins de la population .

Je suis bien d'accord, sauf que, si les gens ne peuvent pas payer parce que l'état se désengage, le gestionnaire n'aura pas d'autre choix que de rogner sur tout.... Ce qu'il fait déjà.... Et de renégocier à la baisse les baux quand ils arriveront à échéance.
Cette vision que j'ai n'est peut-être pas bonne, j'en conviens. Je reste quand même méfiant vis-à-vis d'un placement qui a une dépendance avec l'Etat. Le problème étant qu'un investissement en SCPI se pense sur au moins 10 ans, et 30 si on veut échapper à la fiscalité. Impossible d'imaginer ce que sera devenu le secteur à un tel horizon.

 

[Buffeto]

Impossible d'imaginer ce que sera devenu le secteur à un tel horizon.

exact et ca justifie donc d'avoir un portefeuille de SCPI .....diversifié . (10% sur unn SCPI qui détient des murs d'EHPAD , de clinique ou de crèche est une bonne diversification ....à mon avis )

 

[jimmytheroots]

Wow...
donc les commerces c'est non, bureaux moyen bof, entrepot non, santé pas bon non plus...
Et se méfier pour le démembrement qui à terme sera pas tres favorable.

Vous m'avez pommé les copains!

 

[dodo1]

Wow...
bureaux moyen bof,

D'après ce que j'ai entendu dernièrement les bureaux se portent bien, mais après c'est toujours compliqué de prévoir l'avenir sur des placements long.

 

[moietmoi]

donc les commerces c'est non, bureaux moyen bof, entrepot non, santé pas bon non plus...
Et se méfier pour le démembrement qui à terme sera pas tres favorable.

réponse:

ca justifie donc d'avoir un portefeuille de SCPI .....diversifié

perso: santé et allemagne Pieval Santé en direct et aussi en démembrement, bureaux: France investipierre en direct, boutiques: immorente en direct, bureaux: selectinvest 1 en AV, bureaux:Elysee Pierre en AV +en direct des défiscalisantes immobilier habitation, juste pour voir

 

[agra07]

Oui, à chacun sa vision. Je préfère un bel immeuble bien situé qui a un avenir aux entrepôts en zone industrielle et dont les jours sont comptés.

Un bel immeuble d'habitation bien situé, je suis d'accord. Un bel immeuble de bureaux bien situé mais à moitié vide, je m'interroge mais.... je n'ai pas la science infuse.

 

[dodo1]

Un bel immeuble d'habitation bien situé, je suis d'accord. Un bel immeuble de bureaux bien situé mais à moitié vide, je m'interroge mais.... je n'ai pas la science infuse.

Quand tu fais du locatif en direct si tu connais bien le secteur c'est assez facile de savoir si c'est bien situé, comment fait vous pour vérifié avec les SCPI.

 

[poam5356]

Un bel immeuble d'habitation bien situé, je suis d'accord. Un bel immeuble de bureaux bien situé mais à moitié vide, je m'interroge mais.... je n'ai pas la science infuse.

Est-il "à moitié vide" ?

Il n'y a pas surabondance de m² en région parisienne.
C'est même l'inverse qui est constaté :

"La baisse de l’offre immédiate des locaux de bureaux neufs et restructurés s’est accélérée en 2016 et se poursuit en 2017. La pénurie de l’offre de qualité se confirmera non seulement à Paris intra-muros mais aussi à La Défense et sur tous les marchés d’immobilier de bureaux du Croissant Ouest."
Dixit le CBRE, qui se veut le N°1 mondial du conseil en immobilier d'entreprise.

Et si on regarde les chiffres compilés par Immostat, 2,6 millions de m² ont été placés en 2017. C'est le chiffre le plus élevé depuis 2007. Ce qui confirme les propos du CBRE.

Quant à l'offre, elle diminue depuis 2014 et se situe au T4 2017 à 3,4 millions de m². On peut même parler de tension sur le marché parisien. Ce que fait aussi remarquer le CBRE :
"La raréfaction de l’offre de qualité, déjà marquée dans les secteurs centraux, s’est diffusée et devrait contraindre le choix des grandes entreprises"

 

[poam5356]

Quand tu fais du locatif en direct si tu connais bien le secteur c'est assez facile de savoir si c'est bien situé, comment fait vous pour vérifié avec les SCPI.

En ce qui me concerne :
Je vais parcourir les BT et autres rapports annuels pour voir comment est constitué le patrimoine, où est-il situé, de quelle nature sont les immeubles, quel est leur rendement.
(il m'est même déjà arrivé, avec l'adresse, d'utiliser Street view, ou google map en satellite pour voir le bien, la rue, le quartier)
Je regarde comment est la provision pour gros entretiens (PGE), si elle est utilisée, entretenue.
Tout ceci est parcellaire, forcément. Les infos ne sont pas forcément disponibles, et les SCPI ne mettent en avant que ce qu'elles veulent bien montrer, donc le plus beau de leur patrimoine.
Alors, j'aime bien faire 2 choses :
Regarder si la SCPI décote ou surcote. On a une idée de la politique maison.
Et regarder comment est manipulé le RAN.
De ces 2 points, on a une meilleure idée du rendement réel, débarrassé des fioritures qui gonflent le rendement.
Il reste à essayer d'évaluer si ce rendement réel est sensiblement en phase avec le patrimoine de la SCPI.
Pas facile, et même impossible s'il s'agit d'une toute jeune SCPI.

 

[jimmytheroots]

ok.
Vous m'avez fait flipper avec le démembrement. Malgré mon TMI.
Du coup je vais y aller en direct.
Je vous demanderai ce que vous penserez de mon choix;
N'empeche merci j'ai failli vers des petites ou grosses betises!

 

[poam5356]

Ah ben, oui, j'espère aussi que ça va durer encore longtemps!!

Pour la culture générale, 2 graphiques d'Immostat sur les superficies placées en IDF, et par zones :

 

[agra07]

Par "placées" il faut entendre quoi exactement "louées" ou "vendues" ?
Et ailleurs qu'à PARIS qu'en est-il ?

 

[poam5356]

C'est l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux.
Ailleurs qu'à Paris et IDF.... Je ne sais pas.
.....
Petite recherche :
Document du Crédit Foncier sur l'immobilier d'entreprise (novembre 2017)
Sur 9 mois, la ventilation géographique globale des investissements en immobilier d’entreprise :
73% pour l’Île-de-France et 27% en régions.
Paris/IDF, c'est principalement des bureaux (74%), puis des commerces (15%)
Province, l’investissement en immobilier logistique est particulièrement dynamique grâce à la nouvelle donne du e-commerce.

 

[agra07]

C'est l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux.

Les SCPI achètent pour louer. Elles entrent dans les mètres carrés placés, non ?

Petite recherche :
Document du Crédit Foncier sur l'immobilier d'entreprise (novembre 2017)
Sur 9 mois, la ventilation géographique globale des investissements en immobilier d’entreprise :
73% pour l’Île-de-France et 27% en régions.
Paris/IDF, c'est principalement des bureaux (74%), puis des commerces (15%)
Province, l’investissement en immobilier logistique est particulièrement dynamique grâce à la nouvelle donne du e-commerce.

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?

 

[Buffeto]

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?

oui c'est sans doute une option d'avenir

 

[jimmytheroots]

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?

C'est pour ca que ca m'attirait , mais c'est vrai que c'est de l'immo fragile.

 

[poam5356]

Les SCPI achètent pour louer. Elles entrent dans les mètres carrés placés, non ?

Je dirais Non parce que ce sont les m² loués à l'occupant. Elles sont de l'autre côté du miroir : elles louent ce qu'elles ont acheté.

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?[/QUOTE]
Je ne dis pas qu'il ne faut pas y croire. Je dis que ce sont des biens qui se déprécient très vite et que trop de logistique dans un portefeuille augmente le résultat immédiat, mais le plombe à horizon 10 ou 12 ans. Le Crédit Foncier parle pudiquement "d'actifs à obsolescence plus rapide." en citant la logistique.

 

[poam5356]

C'est pour ca que ca m'attirait , mais c'est vrai que c'est de l'immo fragile.

Exemple avec la SCPI Genepierre (14% du patrimoine en logistique) :
en 2015 un bien classé "Activités" (entrepôt logistique après vérification via Google) a été vendu à Villebon / Yvette (91120) pour 1,8M€.
La moins value sur ce bien : - 1 533 662 €.
Et ce n'est pas le seul :
38430 Moirans, vendu 1,2M€ avec une MV de -500 000 €
95610 Eragny, vendu 1,15M€ avec une MV de -3,7M€
33000 Bordeaux, vendu 1,25M€ avec une MV de -400 000€
31000 Toulouse, vendu 400 000€ avec une MV de -1,2M€
Etc, etc