SCPI : fonctionnement des frais en AV

[bc92]

Merci à tous ceux qui m'ont éclairée sur le sujet, c'est beaucoup plus clair à présent.

Je pense que le plus stratégique est, de toute façon, de recapitaliser sur les SCPI. Dommage que Spirit ne propose pas cela (à ma connaissance) et qu'il faille le faire manuellement.

 

[bc92]

J'ai refait mes calculs (oui, je suis têtue et j'aime quand c'est juste !) en prenant en compte les intérêts composés, les PS sur intérêts au 31/12 de chaque année et les PS sur loyers globaux à la fin de l'année 10 lors du rachat.

L'écart devient très minime par rapport au démembrement.

 

[D-Jack]

Le problème est que tu t'as attaqué à celui qui disait exactement cela en l'accusant de se faire des "nœuds aux cerveau". Même en te disant de relire tu n'as pas réalisé que tu m'as pris par un autre.

Mon premier post dans la discussion:

[lien réservé abonné]

Bon ... bon faut peser ses mots on dirait: loin de moi cependant l'intention "d'accuser" ou "d'attaquer" , en plus en visant la mauvaise cible ... Mea Culpa, dsl !

 

[Akaz]

J'ai refait mes calculs (oui, je suis têtue et j'aime quand c'est juste !) en prenant en compte les intérêts composés, les PS sur intérêts au 31/12 de chaque année et les PS sur loyers globaux à la fin de l'année 10 lors du rachat.

L'écart devient très minime par rapport au démembrement.

Par contre en faisant la capitalisation des loyer sur la scpi ca doit complètement changer la donne je pense. C’est personnellement ce que je fais sur plusieurs scpi en AV.

 

[bc92]

Par contre en faisant la capitalisation des loyer sur la scpi ca doit complètement changer la donne je pense. C’est personnellement ce que je fais sur plusieurs scpi en AV.

Bien d'accord !
Vous êtes sur quelles SCPI ?

 

[Akaz]

Bien d'accord !
Vous êtes sur quelles SCPI ?

Je suis sur remake live, altixia cad xii, epargne pierre et pierval santé avec une repartition a 60% sur remake live et le reste à part égal, j’ai pensé rentrer sur activimmo également par la suite.
Je suis en train de mettre la meme chose en place pour ma compagne qui souhaite éviter l’imposition plus importante en direct tout en pouvant mettre en place des rachat programmés d’une valeur moins importante que les loyers pour avoir une « rente » mensuelle.

 

[bc92]

Je suis sur remake live, altixia cad xii, epargne pierre et pierval santé avec une repartition a 60% sur remake live et le reste à part égal, j’ai pensé rentrer sur activimmo également par la suite.
Je suis en train de mettre la meme chose en place pour ma compagne qui souhaite éviter l’imposition plus importante en direct tout en pouvant mettre en place des rachat programmés d’une valeur moins importante que les loyers pour avoir une « rente » mensuelle.

Et tu avais regardé du côté de l'achat en démembrement ?

 

[Akaz]

Et tu avais regardé du côté de l'achat en démembrement ?

Non aucun interet pour elle, le but étant d’avoir un revenu qu’elle peut moduler soit en réinvestissant dans d’autres parts de scpi ou bien en prenant une partie des loyer mensuellement.
Elle est auto entrepreneur et du coup suivant les mois elle n’a pas forcement besoin de ce complément.
Sa banque actuelle a tout placer sur ces fond maison pour une perf de 2/3% annuelle en 100% action alors je trouve ça plus que médiocre.
J’ai fait un premier investissement avec 10% de ce qu’elle veut placer pour lui montrer le fonctionnement et elle a été très vite convaincu de l’interet qu’a la banque à conseiller des fond avec de gros frais de gestion et de versement.
La renta interne net actuelle (sans retrait donc PS) se trouve autour de 5.5% en 100% scpi sur AV spirit 2

 

[bc92]

Non aucun interet pour elle, le but étant d’avoir un revenu qu’elle peut moduler soit en réinvestissant dans d’autres parts de scpi ou bien en prenant une partie des loyer mensuellement.
Elle est auto entrepreneur et du coup suivant les mois elle n’a pas forcement besoin de ce complément.
Sa banque actuelle a tout placer sur ces fond maison pour une perf de 2/3% annuelle en 100% action alors je trouve ça plus que médiocre.
J’ai fait un premier investissement avec 10% de ce qu’elle veut placer pour lui montrer le fonctionnement et elle a été très vite convaincu de l’interet qu’a la banque à conseiller des fond avec de gros frais de gestion et de versement.
La renta interne net actuelle (sans retrait donc PS) se trouve autour de 5.5% en 100% scpi sur AV spirit 2

Et pour toi ?

 

[Akaz]

Et pour toi ?

Pour moi j’ai préférer acheter du Corum via credit donc en direct avec fiscalité de scpi europeenne je ne m’en sort pas trop mal (environ 4.2% net d’impot)
Et pour les autres scpi je mets en AV car l’idée du démembrement ne correspond pas à mon fonctionnement.
Pour du rendement plus interessant et risquer je passe par des fond datés et etf en PEA et AV.

 

[bc92]

Pour moi j’ai préférer acheter du Corum via credit donc en direct avec fiscalité de scpi europeenne je ne m’en sort pas trop mal (environ 4.2% net d’impot)
Et pour les autres scpi je mets en AV car l’idée du démembrement ne correspond pas à mon fonctionnement.
Pour du rendement plus interessant et risquer je passe par des fond datés et etf en PEA et AV.

Oui c'est pas mal pour le rendement de 4,2% !
Je vais aussi prendre du fonds datés en AV, je suis en full etf sur mon PEA
Et j'hésite sur PEA PME avec un fonds d'Independance AM.

 

[Akaz]

Oui c'est pas mal pour le rendement de 4,2% !
Je vais aussi prendre du fonds datés en AV, je suis en full etf sur mon PEA
Et j'hésite sur PEA PME avec un fonds d'Independance AM.

Je ne connais pas le PEA-PME mais rien qu’un ETF monde performe souvent mieux que beaucoup de fond et perso je prend ca comme un investissement pas très risquer car j’investis une somme fixe dessus chaque mois.

 

[moietmoi]

Je suis sur remake live,

Bonjour
Tu as mis sur quel contrat d'av?
Merci

 

[Akaz]

Bonjour
Tu as mis sur quel contrat d'av?
Merci

Remake live sur spirit 2 bien sur!

 

[moietmoi]

Bonjour Bc92

Voilà la feuille de calcul revue.
* J'ai modifié le versement des loyers qui devient trimestriel et plus annuel.
* J'ai appliqué 17,2% aux loyers in fine au bout des 10 ans de détention

J'ai juste un doute sur le calcul des intérêts, est-ce que c'est OK tel que je l'ai fait ? J'ai calculé au prorata temporis de la présence des loyers et enlever 17,2% à chaque 31/12.

je me trompe ou pas? car je n'utilise jamais de tableur,alors des fois j'ai des doutes par rapport à mes calculs au pif et sur mes grifonnages au brouillon, et comme je trouve là que l'av est bien rentable par rapport à la nue pro.. n'as tu pas compté dans ton tableau les revenus sur 44 trimestres soit 11 ans et pas 10? ou bien as tu ajusté la valeur de la nue pro?

 

[bc92]

Bonjour Bc92

je me trompe ou pas? car je n'utilise jamais de tableur,alors des fois j'ai des doutes par rapport à mes calculs au pif et sur mes grifonnages au brouillon, et comme je trouve là que l'av est bien rentable par rapport à la nue pro.. n'as tu pas compté dans ton tableau les revenus sur 44 trimestres soit 11 ans et pas 10? ou bien as tu ajusté la valeur de la nue pro?

Bonjour @moietmoi

Bien vu pour l'erreur, effectivement je me suis trompée, erreur de débutant qui plus est. j'ai compté 11 et non 10 ans.
Voici ma copie corrigée.
De ce fait, l'écart entre AV et nu pro est plus élevé, et correspond certainement plus à la réalité : dans mon exemple, 2 222€ vs. 283€.

Au plaisir d'échanger sur la nouvelle version!

 

[Akaz]

Pourquoi ne pas réinvestir dans la scpi plutôt que sur le fond euro?
Dividende réinvesti c’est toujours plus performant que de la nu propriété meme si tu sors sur les derniers versement avec des pénalités.
J’avais deja fait le calcul sur plusieurs scpi et a chaque fois c’était pareil.
En plus si tu réinvesti sur remake live par exemple qui est sans frais d’entrée et plus perfo ça va te changer la donne.

 

[bc92]

Pourquoi ne pas réinvestir dans la scpi plutôt que sur le fond euro?
Dividende réinvesti c’est toujours plus performant que de la nu propriété meme si tu sors sur les derniers versement avec des pénalités.
J’avais deja fait le calcul sur plusieurs scpi et a chaque fois c’était pareil.
En plus si tu réinvesti sur remake live par exemple qui est sans frais d’entrée et plus perfo ça va te changer la donne.

Tout à fait d'accord, c'est plus par simplicité pour le calcul que je recapitalise sur le fonds euro. Mais en pratique oui, il est plus intéressant de réinvestir sur les SCPI notamment celles sans frais d'entrée.
Réflexion on hold pour l'instant en attendant quelques mois de voir ce que ça donne core immobilier. Je me réoriente vers les fonds datés en attendant.

 

[Gsxr]

Bonsoir,

Merci à @bc92 pour le tableau Excel !

J'ai une question sur le versement des loyers, notamment sur Altixia Cadence XII.

Pour Altixia le loyer est versé tous les mois avec 0.96€ par part.

Comme il a été dit dans le fil, des frais de 0.125% sont pris tous les 3 mois en 03-06-09-12, ce que je constate, en date de valeur du 22/09/2023 j'ai bien des frais de SCPI pour 0.125%.

Pour le versement des loyers, c'est moins clair pour moi.

Le 28/09/2023, 1er loyer portant sur le nombre exact de part de SCPI du 30/07, versement fait le 20/07.
Le 30/10/2023, 2eme loyer, la base de calcul ne correspond pas au nombre de part du 30/08/2023 ou du 31/09/2023 avec la déduction des frais du 22/09/2023.
Le 30/11/2023, 3eme loyer, idem, la base ne correspond pas, identique à celle du mois dernier.

Sur la page web Spireca de situation, j'ai bien le bon nombre de part mais pas le bon loyer.
La différence est de 0.99% en moins de loyer.

En chiffre, ma base est de 51,54602 parts, et la base du loyer est de 51,03125 parts soit 0.51477 en moins pour le calcul du loyer.
Loyer versé de 48.99€ au lieu de 49.48€ calculé.

J'ai raté quelque chose ?

Merci par avance pour votre analyse.