SCPI en AV

[krash]

Bonjour à tous,

J'ai besoin de votre aide pour une clarification sur les SCPI en AV.
je prend l'exemple de Spirit 2 (100% des loyers) que je détiens via LINXEA.
Si je me refaire à la notice qu'ils fournissent, j'aimerai pouvoir calculer la rentabilité à 1 an / 5 ans / 10 ans (en prenant comme base un loyer sans évolution et sans revalorisation de la part)

Par exemple :
Primopierre
Valeur de retrait en % du prix de souscription : 89.4%
Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat : 8.62%
Valeur de la part : 185.92 €
Prix de la part : 208 €

Je m'y perd un peu dans tous cela et j'aimerai pouvoir calculer lesquelles me semble le meilleur investissement

Merci beaucoup pour votre aide

Fred

 

[Sluwp]

Bonjour,

Pour des calculs de rentabilité futur, vu que vous ne connaissez de toute façon pas l'avenir ça ne sert à rien d'essayer d'être précis. Vous pouvez compter une performance de 4% à 5,5% selon votre optimisme, soustraire les 0,5% de frais annuels du contrat et ne pas oublier de prendre en compte les frais d'entrée.

Pour un calcul de la rentabilité passé :
- précis : c'est possible mais compliqué. Il faut poser les calculs en prenant les distributions en € et non en %, autrement ce sera faux (le TDVM étant calculé sur un prix que vous n'avez jamais payé en AV). Il y a aussi parfois des particularités en AV (par exemple perception du "reset fiscal" sur primopierre en AV) qui peuvent rendre le calcul exact quasi impossible pour une personne non avertie.
- imprécis : basez vous sur le TRI communiqué par les sociétés de gestion, en les retraitant pour prendre en compte la (désormais maigre) réduction sur les frais d'entrée chez Spirit, et les 0,5% de frais annuels.

 

[Sluwp]

Je rajouterai qu'il faut savoir se méfier du TDVM d'une SCPI car il ne représente pas toujours parfaitement le rendement des biens sous-jacents.
Par exemple toutes les jeunes SCPI qui collectent beaucoup profitent d'un fort effet relutif via un long délai de jouissance, cela booste le tdvm.
Une SCPI peut décider de distribuer une partie de son RAN, cela augmente la distribution mais la valeur de la SCPI baisse d'autant
Une SCPI peut vendre un bien et racheter un autre similaire, cela permet généralement de matérialiser une plus-value qui est distribuable mais là encore cela appauvrit la SCPI.

 

[Mitchdusud]

@Sluwp :
Je vois que vous maitriser le domaine des SCPI, j'ai donc une question relative au sujet évoqué.

Je possède des parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie et j'ai constaté que les dividendes qui sont reversés dans mon contrat d'assurance vie ne comprennent pas la part "reset fiscal" dans un cas et "Plus values de cessions" dans un autre cas.
Sauriez vous me dire qui ne verse pas cette part : Est-ce la SCPI ? est-ce l'assureur ?
Sauriez vous m'expliquer quel mécanisme légal/comptable qui permet ce non versement ?
Si je suis lésé comment puis-je faire valoir mes droits ?

 

[sorcier]

Bonjour à tous,

J'ai besoin de votre aide pour une clarification sur les SCPI en AV.
je prend l'exemple de Spirit 2 (100% des loyers) que je détiens via LINXEA.
Si je me refaire à la notice qu'ils fournissent, j'aimerai pouvoir calculer la rentabilité à 1 an / 5 ans / 10 ans (en prenant comme base un loyer sans évolution et sans revalorisation de la part)

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/simulateur-scpi-dans-av-spirica.45861/

 

[sorcier]

@Sluwp :
Je vois que vous maitriser le domaine des SCPI, j'ai donc une question relative au sujet évoqué.

Je possède des parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie et j'ai constaté que les dividendes qui sont reversés dans mon contrat d'assurance vie ne comprennent pas la part "reset fiscal" dans un cas et "Plus values de cessions" dans un autre cas.
Sauriez vous me dire qui ne verse pas cette part : Est-ce la SCPI ? est-ce l'assureur ?

L'assureur.

Sauriez vous m'expliquer quel mécanisme légal/comptable qui permet ce non versement ?

La non-jouissance des parts à la date d'origine des opérations donnant lieu à ce "reset fiscal"

Si je suis lésé comment puis-je faire valoir mes droits ?

Déjà il faut demander d'abord les explications à ton courtier (qui va te donner les mêmes réponses) car il est ton interlocuteur avec l'assureur et il a un devoir de conseil (à difference des membres de ce forum).

 

[moietmoi]

Je possède des parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie et j'ai constaté que les dividendes qui sont reversés dans mon contrat d'assurance vie ne comprennent pas la part "reset fiscal" dans un cas et "Plus values de cessions" dans un autre cas.

Bonjour,
chaque contrat d'av comprend des conditions particulières pour chaque scpi; il faut donc étudier cas par cas;
donc pour ton contrat d'av ,tu recherches l'annexe concernant la scpi et tu trouveras après lecture assidue;
sinon si tu le souhaites, tu donnes ici le nom de contrat et le nom de la scpi, et il y aura sans doute une réponse d'un des contributeurs qui soit par connaissance, soit par expérience pourra te donner une réponse adaptée;

 

[Mitchdusud]

Merci d'alimenter ma soif de comprendre.
Mon contrat NUANCES PLUS est souscrit à la caisse d'Epargne, géré par CNP et mes SCPI sont Primopierre (acquisition fin 2019) et Epargne Fonciere (Acquisition debut 2022).
Mon intermédiaire à la caisse d'Epargne se renseigne auprès de la CNP depuis 2 mois. Je n'ai toujours pas le début d'une réponse ... il attend la réponse de l'assureur.
Le conditions contractuelles stipulent 1% max de frais annuels sur la valeur en UC. Je n'ai pas signé de convention de frais particulière pour ma souscription de SCPI. Je ne vois pas de mention particulière pour les SCPI sur la documentation fournie.
Pas de raison particulière de ne pas me verser les plus values à mon sens. En définitive, ils ne m'a jamais été versé les plus values reset fiscal, cessions ou autre.

Je précise que 0.25 de frais sont prélevés à chaque trimestre lors du versement du dividende. Ce qui fait les 1% de frais annoncés.

 

[moietmoi]

Bonjour, en cherchant un peu, je trouve tes posts sur un autre forum, ( sans réponses satisfaisantes) et je trouves aussi à plusieurs reprises la fiche du contrat nuances plus , comme ne permettant pas d'avoir des SCPI ( même en 2022)
Ont ils fait des conditions particulières quelque part...? Ou bien est ce nuances 3D?

 

[Mitchdusud]

oui je confirme. Je cherche à comprendre. Je me renseigne, je fouille et je fait appel à des expériences ou expertises. J'avoue que le sujet semble assez confidentiel quoique pas totalement isolé. D'autres personnes semblent avoir subi le même traitement concernant le non versement de plus values en SCPi et certaines auraient obtenu réparation.
Nuances Plus c'est en principe la version "haut de gamme" du Nuance 3D avec plus de fonds UV proposés. On est censé profiter du service conseil "gestion privée" de la Caisse d'Epargne. Oui j'ai un contrat Nuances Plus.

 

[Sluwp]

Les PV de cessions ainsi que le reset fiscal pour Primopierre sont distribués sur le contrat spirica, donc à priori cela vient de votre assureur. Attention comme le dit sorcier sur spirica ce qui compte c'est la jouissance lors du fait générateur (donc parfois quasi 1 avant). En direct je ne sais pas.

Si vous jugez que la réponse de votre courtier / assureur n'est pas satisfaisante, vous pouvez contacter le médiateur.

 

[Mitchdusud]

Je ne voulais pas en arriver au mediateur mais je vais devoir y recourir si mon intermédiaire ne se montre pas plus efficace.
Vous me confirmez bien que le médiateur est bien celui mentionné par l'assureur ?

[lien réservé abonné]

 

[Richard 1er]

Bonjour à tous,

J'ai besoin de votre aide pour une clarification sur les SCPI en AV.
je prend l'exemple de Spirit 2 (100% des loyers) que je détiens via LINXEA.
Si je me refaire à la notice qu'ils fournissent, j'aimerai pouvoir calculer la rentabilité à 1 an / 5 ans / 10 ans (en prenant comme base un loyer sans évolution et sans revalorisation de la part)

Par exemple :
PRIMOPIERRE :
Valeur de retrait en % du prix de souscription : 89.4%
Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat : 8.62%
Valeur de la part : 185.92 €
Prix de la part : 208 €

Je m'y perd un peu dans tous cela et j'aimerai pouvoir calculer lesquelles me semble le meilleur investissement

Merci beaucoup pour votre aide

Fred

Coucou mon cher @krash
(je t'ai tout de suite donné du "mon cher" pour faire plus long, car j'ai trouvé que dire seulement "coucou @krash" allait sonner trop court et bizarre .. Question d'appréciation toute personnelle.)

Mais soyons sérieux, car c'est quand même de chiffres et de gros sous qu'il va falloir parler, et ni dans la famille, ni sur ce forum, on n'a coutume de rigoler impunément avec ça !

Tu as déjà eu, par ordre d'entrée en scène dans cette file, des réponses de @Sluwp , @Mitchdusud , @sorcier, @moietmoi qui t'ont dit leur part de vérité.

Même si je n'ai pas tout compris de certains de leurs tableaux, je reste cool car je ne désespère pas d'y arriver un jour, et je préfère me concentrer plus sagement sur le mien, lui aussi pas évident à commenter, que je te soumets en PJ, ainsi qu'à ceux qui voudront bien me lire.

Ce tableau relatif à la détention de SCPI en AV, quand j'aurai fini de te le commenter et de te l'expliquer, sera je l'espère susceptible de te donner un complément de réponses aux questions que tu te poserais peut-être encore après le passage de mes prédécesseurs et que nous posais déjà dans ton post numéroté # 1 de cette file :
[lien réservé abonné]

Mais avant de te pencher sur ce tableau (je fais durer le plaisir, hi! hi! ), je te conseille d'aller voir pour commencer cet article d'initiation, qui n'est pas si mal fait et que je trouve assez bien expliqué :
[lien réservé abonné]

Bon. Prêt aux commentaires explicatifs du tableau 1 ? Roulements de tambours, et c'est parti !
- la colonne Excel [CD] reprend les taux de distribution 2022 (TD 2022) de différentes SCPI, taux de distribution qui sont de notoriété publique et incontestables, sauf erreur de retranscription.

Tu remarqueras que
ces SCPI sont prises dans l'ordre que nous avait proposé @mishell63 dans son post n° #171 sur les valeurs de reconstitution :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-18#post-523465
et que je l'ai ensuite respecté dans mon post n° #180 qui en déduit leurs potentiels de revalorisation respectifs au 31/12/2022 :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/synthese-sci-scpi-en-av.44164/page-18#post-523516

Ce tableau Excel reprend en col. [FG] et [HI] les valeurs des feuilles d'avenants des SCPI proposées dans le contrat SPIRICA EPARGNE EVOLUTION 2 que propose PATRIMEA, mais aussi SPIRICA LIBERTE VIE que propose MEILLEURTAUX que je te joins ci-dessous pour vérification de ma prise en compte des chiffres des tableaux 2 et 3, car à force, on a les yeux qui louchent.

[Mille excuses si certains d'entre vous trouvent que je radote à longueur de forum avec ces deux contrats dont je vous parle si souvent, mais je ne peux parler que de ceux que je connais pour y avoir logé mes SCPI, et pour lesquels mes informations sont sûres et éprouvées. Personne ne leur interdit d'en faire autant en parlant des leurs, au contraire, ce sera l'occasion de comparer les conditions offertes par l'ensemble des assureurs du marché. Nous pourrions peut-être ainsi classer ces Contrats d'AV par Groupes - Groupe 1, Groupe 2, etc. Mais j'anticipe ..]

Pour parler de PRIMOPIERRE dont tu avais pris l'exemple dans ton post initial, on remarque que les droits d'entrée (également supportés dans le cas d'une acquisition en direct) se montent certes à 8.62%, mais qu'ils sont largement compensés par une large décote de la valeur de retrait par rapport au prix de souscription, puisque (100-89.38) = 10.62%, soit à l'arrivée une décote finale de 2% du prix en AV par rapport au prix d''acquisition en direct.
On remarquera qu'il y a un petit chouilla de différence entre EEV2 et MEILLEURTAUX LIBERTE VIE, mais on ne va en faire des histoires pour 0.2% de différence !

La colonne Excel [JK] résultant des 3 précédentes est donc supérieure à la toute première de départ, personne ne s'étonnera que le rendement (ou Taux de Distribution) après application de cette petite décote consentie en guise de (petit) cadeau d'accueil, soit momentanément amélioré par rapport à celui des SCPI en direct.

MOMENTANEMENT SEULEMENT, CAR IL FAUT MAINTENANT S'ATTAQUER AU CALCUL MOINS EVIDENT DU RDT APRES LA PRISE EN COMPTE DES FRAIS DE GESTION EN AV QUI PORTENT SUR LES NOMBRE DE PARTS POSSEDEES ET NON SUR LE BENEFICE DEGAGE.

Soyez assez sympas les autres participants du forum pour ne pas essayer de lire ce tableau à partir de la colonne Excel [LM] des frais de gestion, car avant d'en parler ici, j'aimerais être certain de ne pas faire fausse route en les décomptant à deux niveaux successifs : d'abord au niveau du gain en capital acquis au bout d'un an, et ensuite au niveau des rendements ultérieurs dont on est ainsi privé par la disparition d'un certain pourcentage de parts.

Mais ce post étant déjà suffisamment long à lire comme ça, je peux vous donner rdv demain à l'aube pour une suite palpitante et animée ?

À plus donc !!!

 

[Richard 1er]

.. Bonjour @krash, et tous ceux (il y en j'espère !) qui auront bien voulu lire jusqu'au bout mon post précédent malgré sa longueur.
J'avais essayé de compenser l'aridité des chiffres par une petite note d'humour, forcément plus bavarde, mais vu le peu de réactions suscitées alors qu'il y aurait de quoi dire, j'en conclus qu'il faut faire beaucoup plus bref.

Allons-y !
D'abord mon tableau de référence que je vous joins à nouveau.

J'en étais resté à la colonne Excel [LM] des frais de gestion.
Comme je le disais, il me paraît plus exact de les décompter à deux niveaux successifs : d'abord au niveau du gain en capital acquis au bout d'un an (colonne Excel [LM]), mais aussi au niveau des rendements ultérieurs dont on est privé du fait de la disparition d'un certain pourcentage de parts après application des frais de gestion, soit une multiplication par 99.5% lorsque les frais de gestion sont de 0.5%, ou (100 - 0.6% = ) 99.4% pour des frais de gestion fixés à 0.6%.

Si vous souscrivez à mon raisonnement, vous obtenez la colonne Excel [PQ] que j'ai appelée "TAUX DISTRIB 22 Assurance Vie Groupe 1 après Frais de Gestion". Vous aurez tous compris que dans mon esprit, il est possible de classer les différents contrats d'assurance vie par "Groupes", les assurances vie du "Groupe 1" étant celles qui appliquent des frais de gestion de 0.5%, prélevés chaque année sur le nombre de parts d’unités de comptes acquises, Groupe 2 pour des frais de gestion de 0.6%, etc.

Sans flagornerie, ( ), vous êtes tous assez "grands garçons" ici pour vous arrêter à la colonne Excel [LM] au lieu de [PQ] si cela vous paraît être la bonne solution, et si vous pensez qu'à forcer de vouloir couper les cheveux en quatre, j'ai fini par m'égarer.
Ma religion n'est pas faite, et j'aimerais pouvoir être certain de ce que j'avance ici, n'ayant pu trouver nulle part sur internet d'explication chiffrée tangible, tous mes sources restant très vagues. À ceux qui me diront leur point de vue, je dis par avance, merci.

La suite des commentaires du tableau seront à voir dans un post ultérieur.

@+

 

[Richard 1er]

.. Suite du post n° # 14 de la file ..

Toujours à propos de la prise en compte de l'incidence des frais de gestion sur le rendement annuel (TD), tout ce que j'ai pu trouver d'utile figure ici pour l'instant :
[lien réservé abonné] et plus particulièrement cette partie de la page, dont je vous ai fait la capture ci-dessous, et qui semble confirmer dans mode de raisonnement mon intuition selon laquelle il semblait juste de

"décompter les frais de gestion "à deux niveau successifs : d'abord au niveau du gain en capital acquis au bout d'un an (colonne Excel [LM]), puis aussi au niveau des rendements ultérieurs dont on est privé du fait de la disparition d'un certain pourcentage de parts après application des frais de gestion",

soit une multiplication par 99.5% lorsque les frais de gestion sont de 0.5%, ou (100 - 0.6% = ) 99.4% pour des frais de gestion fixés à 0.6%.

Inutile d'épiloguer, j'ai déjà été suffisamment long, chacun se fera sa religion.

L'essentiel, nous le verrons, est ailleurs.

 

[Richard 1er]

Bonjour les amis et collègues forumeurs, parmi lesquels @krash , premier prétexte à l'établissement d'un tableau que je m'attache à commenter dans le détail (peut-être trop ?), mais qui n'a pas encore réagi à l'heure qu'il est !
C'est l'ironie des choses !!!

Imperturbablement, je continue pour ceux que ça intéresse, et j'espère qu'il en reste quelques-uns parmi vous, que la longueur de mes messages n'aura pas trop rebutés !

Sur le tableau que j'ai complété hier dans la soirée, mais qui comporte encore des "trous", vous remarquerez que , quelle que soit la façon de prendre en compte en compte les frais de gestion propres à chaque type de contrat d'AV, la différence est minime, et ne mérite pas que l'on s'y arrête davantage.

En revanche, vous constaterez que les valeurs figurant dans la colonne Excel [RS], mesurant [le rapport Taux de Distribution en AV net de FDG / Taux de Distribution] oscillent entre 86.84% pour PATRIMMO COMMERCE, et 94.11% pour PATRIMMO CROISSANCE, soit 90% en moyenne.

Dit d'une autre façon, on remarquera qu'en moyenne, les frais de souscription et de de gestion en Assurance Vie obèrent de 10% l'an le rendement de votre SCPI.

C'est normal.
Comme tous investissements immobiliers, les acquisitions réalisées par la SCPI entraînent des frais. Dans le cas des SCPI, les frais de souscription sont compris entre 8 et 12%. Ils correspondent aux frais de collecte, de recherche et d'investissements de la société de gestion.

Il nous reste encore 3 colonnes à commenter :

1. les prévisions pour 2023
2. - une comparaison des Taux de Rendement Interne ou TRI sur la durée la plus longue possible (10 ans)
3. - le calcul du "potentiel de revalorisation" de ces SCPI, valeur comprise entre 10% et -10% (en principe, par définition)

@à plus !

 

[Shonen07]

Les postes 180 et 171 que vous décrivez pour la colonne réévaluation viennent de quel sujet exactement ?
Comment est calculé cette colonne?

Édit : c'est dans le sujet synthèse SCI SCPI.

 

[moietmoi]

Bonjour Richard 1er,
je viens de voir tes posts ci dessus, qui m'intéressent bien;
je n'ai pas encore regardé les tableaux
2 approbations et une question, avant de me pencher sur les tableaux:

CAR IL FAUT MAINTENANT S'ATTAQUER AU CALCUL MOINS EVIDENT DU RDT APRES LA PRISE EN COMPTE DES FRAIS DE GESTION EN AV QUI PORTENT SUR LES NOMBRE DE PARTS POSSEDEES ET NON SUR LE BENEFICE DEGAGE.

eh oui!!! souvent il y a méprise..

"décompter les frais de gestion "à deux niveau successifs : d'abord au niveau du gain en capital acquis au bout d'un an (colonne Excel [LM]), puis aussi au niveau des rendements ultérieurs dont on est privé du fait de la disparition d'un certain pourcentage de parts après application des frais de gestion",

tout à fait d'accord..le rendement "officiel" annoncé par les scpi étant pour 1 part , le nombre de parts s'érode..

et ma question: ( je n'ai pas encore ouvert les tableaux)

Distribution en AV net de FDG / Taux de Distribution] oscillent entre 86.84% pour PATRIMMO COMMERCE, et 94.11% pour PATRIMMO CROISSANCE, soit 90% en moyenne.

ceci en % de quoi? peux tu expliquer ce que cela mesure, par rapport à une somme S initialement disponible dans le porte monnaie de l'investisseur;

 

[Sluwp]

Je suis un peu fatigué mais à 1ère vue il ne me semble pas aberrant de compter les frais sur UC à 2 niveaux comme vous le faites. Par contre vous devez faire la même chose quant au rabais de la commission de souscription : d'une part le capital investi va rapporter plus d'argent au départ ET il sera plus important (vs la même somme investie en direct). Et pour être complet il faudrait aussi prendre en compte le différentiel de délai de jouissance. Puis à la fin prendre en compte la fiscalité héhé.

Ainsi on ne pas conclure que l'investissement en AV sur patrimmo commerce ne rapporte que 86,4% du même investissement en direct par exemple. Par ailleurs je pense que vous embrouillez les choses à comparer ce différentiel à la commission de souscription. Ce sont 2 choses différentes.

D'après mon expérience quand on cherche à comparer les 2 situations en se basant uniquement sur les pourcentages on fini toujours par faire des erreurs. Je conseille donc de raisonner en euros.

 

[mishell63]

Bonjour @Richard 1er,

SCPI en AV, migraine assurée . Honneur à vous pour vous être lancé.
Quelques remarques cependant à la lecture de votre tableau :

• Les taux de distribution affichés par les sociétés de gestion ne sont pas toujours pertinents en AV. Par exemple pour PF grand Paris, le TD de 4,32%, indiqué par Perial et que vous reprenez, est calculé à partir de la distribution brute de fiscalité (23,49/544). Dans l'AV nous n'avons touché que 23,10€ (distribution nette). Même problème pour Épargne foncière, PFO, PFO2 et peut-être d'autres ;
  
  
• Votre tableau fait référence à Immorente 2 mais c'est Immorente qui est présente dans les contrats de SPIRICA. Ce sont 2 SCPI différentes. Le TD 2022 net d'Immorente est de 4,55% (4,82% brut) ;
  
  
• Le TD 2022 de Patrimmo Commerce est 3,86% et non pas 3,35%.

Sources : BT ou BS de PF grand Paris [lien réservé abonné], Immorente [lien réservé abonné]et Patrimmo Commerce [lien réservé abonné].