SCPI en assurances-vie

[Stef29]

Hello !

Je souscris complètement ! Après avoir engrangé bcp de remake et de Iroko, je me "force" maintenant à équilibrer avec du Altixia Cadence XII et du Epargne Pierre (en AV)

RDV dans 15 ans

A plus!
Mathieu

Dans 15 ans ?....à la retraite...avant pour moi .
Je pense aussi équilibrer avec Cadence XII mais je suis déjà pas mal exposé aux SCPI (30% de mes actifs)

 

[atz]

Beaucoup semblent penser que les SCPI sans frais de souscription sont un game changer.
On aura sans doute une première tendance dans qq années quand le dopage à l'effet relutif ne ferra plus effet et que les détenteurs pourront sortir sans pénalité ; comment évoluera alors le ratio collecte/retrait ? En cas de SCPI run forçant à revendre des biens ca va être marrant... ou pas
On frôle la prophétie autoréalisatrice ^^

 

[Peuffe]

D'où l'idée de rentrer tôt pour pouvoir sortir dans 2 ans .

 

[Mat-1975]

Hello !
Je commence à apprécier de plus en plus le nouvel avenant de Spirica quand je lis ce fil
A plus !
Mathieu

 

[Sluwp]

Beaucoup semblent penser que les SCPI sans frais de souscription sont un game changer.
On aura sans doute une première tendance dans qq années quand le dopage à l'effet relutif ne ferra plus effet et que les détenteurs pourront sortir sans pénalité ; comment évoluera alors le ratio collecte/retrait ? En cas de SCPI run forçant à revendre des biens ca va être marrant... ou pas
On frôle la prophétie autoréalisatrice ^^

Primopierre avait des frais de souscription dans la moyenne haute et un capital récent, est-ce que cela a permis de limiter les retraits ?

Et cette politique de rémunération fait que Primopierre rapporte actuellement 5 à 10x moins à primonial qu'auparavant alors que je doute que le travail à faire ou en tout cas qu'il faudrait faire ait diminué du même ordre de grandeur.

 

[Jaumep]

Primopierre avait des frais de souscription dans la moyenne haute et un capital récent, est-ce que cela a permis de limiter les retraits ?

Et cette politique de rémunération fait que Primopierre rapporte actuellement 5 à 10x moins à primonial qu'auparavant alors que je doute que le travail à faire ou en tout cas qu'il faudrait faire ait diminué du même ordre de grandeur.

Je crois qu’il ne faut pas comparer avec la trajectoire de Primopierre, Primovie, Patrimmo commerce… toutes ces scpi ont subit la crise immobilière liée à la hausse des taux.
Ce que pointe atz c’est l’assimilation pernicieuse que certains font des nouvelles scpi sans frais avec des produits plus volatiles.
Beaucoup sur ce forum ont évoqué l’idée de retirer leurs billes des la période pénalisante terminée en cas de baisse de rendement.
Cette ( mauvaise) manière de penser les scpi est, je pense, en partie liée au 0 frais car on capitalise des le début et ne songe plus à amortir les frais.
L’avenir dira.
Personnellement je suis optimiste et ai pas mal investi ( trop peut être)sur Remake et Iroko.

 

[Stef29]

Pour ma part j'ai aussi souscrit à des scpi sans frais et j'espère les garder le plus longtemps possible (+10 ans) et dépenser les dividendes.....je vois ça comme une rente et un complément à la retraite..

 

[Msimmo]

Je pense que psychologiquement on ressent bien qu'on aura moins de réticence à sortir d'une scpi sans frais que d'une autre avec frais.
Car passé les 3 à 5 ans et mis à part le délai de jouissance, la scpi sans frais donne l'impression qu'on peut partir et éventuellement revenir plus tard...

Quand on sort d'une scpi avec frais à 10%, c'est sans retour : ce n'est pas pour y revenir plus tard en général car il faudrait repayer 10%... Le départ est bien plus réversible sur une scpi sans frais.

Enfin, le fait que l'assurance vie propose de plus en plus ces produits pose aussi question (sans parler de remake qui dés le départ a pris cette voie de diffusion).

Par ailleurs une scpi sans frais mais avec des pénalités de sortie les 3 premières années, ça peut "presque" ressembler à un CAT 3 ans pour certains investisseurs. Voilà pour la confusion parfois...

J'aime bien le principe des scpi à frais légers (5% de epsilon 360 que la décote fait presque oublier)
ou les 2% de sofidynamique (je ne conseille pas la scpi mais le niveau modéré des frais d'entrées).

Personnellement j'aurais été pour une durée plus longue de frais de sortie ET dégressif.
Par exemple sur 8 ans : 8% les 3 premières années, 5% les 2 suivantes, 3% les deux suivantes, 1% la dernière, 0 ensuite.

Même si j'adhère au fait que c'est la qualité du produit, son bon positionnement en terme de dividendes réguliers et au dessus de la moyenne (pas forcément le numéro 1 non plus) qui doit assurer que les gens restent.

 

[Sluwp]

Je crois qu’il ne faut pas comparer avec la trajectoire de Primopierre, Primovie, Patrimmo commerce… toutes ces scpi ont subit la crise immobilière liée à la hausse des taux.
Ce que pointe atz c’est l’assimilation pernicieuse que certains font des nouvelles scpi sans frais avec des produits plus volatiles.
Beaucoup sur ce forum ont évoqué l’idée de retirer leurs billes des la période pénalisante terminée en cas de baisse de rendement.
Cette ( mauvaise) manière de penser les scpi est, je pense, en partie liée au 0 frais car on capitalise des le début et ne songe plus à amortir les frais.
L’avenir dira.
Personnellement je suis optimiste et ai pas mal investi ( trop peut être)sur Remake et Iroko.

Ce que j'observe sur l'ensemble du marché c'est que les demandes de ventes semblent avant tout être influencées par la performance et les perspectives des produits plutôt que leurs frais. On observe des produits avec des frais très élevés impactés, et à l'inverse des produits avec des frais faibles (sci) peu impactés.

Après je suis d'accord que des mécanismes limitant les retraits anticipés sont souhaitables, ce que je critique c'est le discours "je vous facture des frais délirants à l'entrée mais remerciez moi c'est pour votre bien". Si encore ces frais étaient acquis au produit pourquoi pas, mais non ils vont au gérant et intermédiaires.

 

[Jaumep]

Ce que j'observe sur l'ensemble du marché c'est que les demandes de ventes semblent avant tout être influencées par la performance et les perspectives des produits plutôt que leurs frais. On observe des produits avec des frais très élevés impactés, et à l'inverse des produits avec des frais faibles (sci) peu impactés.

Après je suis d'accord que des mécanismes limitant les retraits anticipés sont souhaitables, mais on ne peut pas dire "je vous facture des frais délirants à l'entrée mais remerciez moi c'est pour votre bien". Pour cela il faudrait au minimum que ces frais soient acquis au produit, et non au gérant.

Le fonctionnement des scpi et des sci est totalement différent ( pas d’actifs immobiliers en direct ou très peu pour les sci).
Les frais des scpi servent à rémunérer la société de gestion et cette rémunération existe aussi nécessairement pour les scpi sans frais mais ces derniers sont invisibilises car déduits du rendement.
Surtout, pour les scpi avec frais « visibles » ces derniers sont en fait prélevés à la revente ( c’est bien l’intégralité de la somme investie qui travaille) d’où l’intérêt de faire travailler le capital le plus longtemps possible avant le rachat.

 

[Sluwp]

En l'occurence les SCI dont je parlais détiennent des biens en direct mais de toute façon ce n'est l'objet du débat donc je comprends pas trop votre remarque..

Non les frais sont prélevés à l'achat et une scpi sans com de souscription met globalement plus d'argent au travail. Je vous conseille d'aller lire un rapport annuel

 

[Jaumep]

En l'occurence les SCI dont je parlais détiennent des biens en direct mais de toute façon ce n'est l'objet du débat donc je comprends pas trop votre remarque..

sci: peu ou pas de biens en direct donc peu de frais de gestion d’où les frais d’investissement faible

Non les frais sont prélevés à l'achat et une scpi sans com de souscription met globalement plus d'argent au travail. Je vous conseille d'aller lire un rapport annuel

Lisez ceci
[lien réservé abonné]

Ces frais de souscriptions oscillent entre 8 et 12 % et impactent en réalité l’investisseur à la revente. Autrement dit, ils sont prélevés lorsque le porteur de parts décide de quitter la SCPI et de céder ses parts. Il pourra alors revendre ses parts à leur valeur de retrait, c’est-à-dire leur valeur de souscription minorée des frais de souscription. Si ces derniers sont aussi appelés frais d’entrée, ils ne fonctionnent donc pas comme les frais d’entrée d’un contrat d’assurance-vie qui sont, quant à eux, directement prélevés dès la souscription au contrat

Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, la commission de souscription n’est pas prélevée le jour de l’investissement mais plutôt à la revente des parts. En d’autres termes, ce sera 100 % de votre épargne investie qui générera des revenus

 

[ApprentiEpargnant]

Les frais d'entrée qui sont des frais de sortie etc, encore le même débat.

Ces frais font partie de la prime d'émission qui sert à:
- Rémunérer la société de gestion et les intermédiaires
- Couvrir les frais de prospections de capitaux, de recherche d'immeubles etc..

Donc appliqués à la sortie où à l'entrée peu importe, c'est de l'argent qui ne sera jamais investi par la société de gestion.

 

[Jaumep]

Les frais d'entrée qui sont des frais de sortie etc, encore le même débat.

Ces frais font partie de la prime d'émission qui sert à:
- Rémunérer la société de gestion et les intermédiaires
- Couvrir les frais de prospections de capitaux, de recherche d'immeubles etc..

Donc appliqués à la sortie où à l'entrée peu importe, c'est de l'argent qui ne sera jamais investi par la société de gestion.

Désolé si le sujet a déjà été traité.
Vous dites « à la sortie ou à l’entrée peu importe » mais c’est très différent pour l’investisseur si durant toute la durée de détention de ses parts il est « rémunéré » sur l’entièreté de son investissement ou pas.
( C’est bien ce qu’indique le texte que je cite).

 

[ApprentiEpargnant]

Désolé si le sujet a déjà été traité.
Vous dites « à la sortie ou à l’entrée peu importe » mais c’est très différent pour l’investisseur si durant toute la durée de détention de ses parts il est « rémunéré » sur l’entièreté de son investissement ou pas.
( C’est bien ce qu’indique le texte que je cite).

Cela ne change strictement rien au contraire.

Vous achetez une part et vous payez 200€. mais en réalité la part est de 150€ et la prime d'émission est de 50€.
Maintenant la SdG applique des frais de 10% (entrée ou sortie comme vous voulez) qui sont prélevés sur les 50€ de prime d'émission.
Dans tous les cas vous n'aurez que 150€ d'immeubles.

Dans le cas d'une SCPI sans frais d'entrée/sortie, la prime d'émission est normalement plus faible.
Iroko c'était 175€ de part et 25€ de prime d'émission.
Bref c'est un faux débat, frais d'entrée ou non cette prime d'émission va dans la poche de la société de gestion.

 

[Jaumep]

Cela ne change strictement rien au contraire.

Vous achetez une part et vous payez 200€. mais en réalité la part est de 150€ et la prime d'émission est de 50€.
Maintenant la SdG applique des frais de 10% (entrée ou sortie comme vous voulez) qui sont prélevés sur les 50€ de prime d'émission.
Dans tous les cas vous n'aurez que 150€ d'immeubles.

Dans le cas d'une SCPI sans frais d'entrée/sortie, la prime d'émission est normalement plus faible.
Iroko c'était 175€ de part et 25€ de prime d'émission.
Bref c'est un faux débat, frais d'entrée ou non cette prime d'émission va dans la poche de la société de gestion.

Je sais que vous êtes assez pointu sur ce sujet et j’aurais tendance à vous suivre mais, dans ce cas, comment interprétez-vous la fin de la phrase ci-dessous issue de [lien réservé abonné] ?

« Contrairement à l’acquisition d’un bien immobilier en direct, la commission de souscription n’est pas prélevée le jour de l’investissement mais plutôt à la revente des parts. En d’autres termes, ce sera 100 % de votre épargne investie qui générera des revenus »

 

[Jaumep]

Alors, intrigué par la réponse de ApprentiEparrgnant, je trouve ça dans Louve invest:

« On trouve régulièrement sur internet deux contre-vérités : que les frais de souscription servent à payer les frais de notaire, et que les frais de souscription sont prélevés à la sortie. »

Il semblerait que je le sois fait le colporteur de la seconde…

Toutes les excuses à Sluwp donc.

 

[Nature]

Suite aux propos d'@ApprentiEpargnant, je suis tombé via Google sur cette page de Corum contenant les propos dans le cadre rouge.

On y lit bien "... à acquitter LORS DE L'ACHAT d'une part" :

 

[ApprentiEpargnant]

Alors, intrigué par la réponse de ApprentiEparrgnant, je trouve ça dans Louve invest:

« On trouve régulièrement sur internet deux contre-vérités : que les frais de souscription servent à payer les frais de notaire, et que les frais de souscription sont prélevés à la sortie. »

Il semblerait que je le sois fait le colporteur de la seconde…

Toutes les excuses à Sluwp donc.

Je vois que vous avez changé d'avis entre temps.
Mais la phrase que vous avez citée montre bien que l'on essaie par abus de langage de nous faire croire que tout l'argent travaille alors que c'est faux.