Scpi choix selon ratio prix acquisition et valeur de realisation

[alibob1]

Bonjour,

Je souhaite recueillir vos avis sur le ratio prix d'acquisition/valeur de réalisation comme un des éléments de choix de SCPI.
La valeur de réalisation étant le prix que retirerait la SCPI de la vente de la totalité des actifs à une date donnée, si cette valeur est supérieure au prix d'acquisition, pensez-vous que ce soit une bonne affaire? Ou bien un signe de mauvaise gestion pour que les investisseurs se tiennent à l'écart?

Quelles autres motivations au fait qu'un acquéreur puisse acheter moins cher que finalement la valeur réelle des biens? Une non corrélation des dates de détermination de la valeur de réalisation avec celle du prix d'achat?

Merci

 

[Buffeto]

Quelles autres motivations au fait qu'un acquéreur puisse acheter moins cher que finalement la valeur réelle des biens? Une non corrélation des dates de détermination de la valeur de réalisation avec celle du prix d'achat?

Merci

étant un placement de long terme je ne tiens pas trop compte de la valeur des biens au temps T.....ils ne faut jamais oublier que celle ci n'est qu'estimative .

pour prendre un exemple je pourrais dire que ma RP vaut XXX € mais dans la réalité des faits vais je pouvoir la vendre à ce prix ?

 

[moietmoi]

La valeur de réalisation étant le prix que retirerait la SCPI de la vente de la totalité des actifs à une date donnée,

Bonjour,
la valeur de réalisation tient compte non seulement de la valeur vénale des biens à un moment t mais aussi de la valeur des autres actifs( par exemple les fonds non encore investis) diminués des dettes;

le ratio prix d'acquisition/valeur de réalisation

qu entends tu par prix d'acquisition?
le prix auquel la sci a acquis les immeubles?
ou bien le prix de souscription d'une part pour l'investisseur?

 

[poam5356]

Bonjour,
Je souhaite recueillir vos avis sur le ratio prix d'acquisition/valeur de réalisation comme un des éléments de choix de SCPI.

Comme il a été dit dans les réponses déjà faites, la valeur de réalisation, je suppose que vous parlez de l'actif net réévalué, l'ANR, est une estimation tenant compte des éventuelles dettes par exemple.
Ce ratio n'est donc pas forcément un très bon indicateur de choix d'une SCPI.
Si la SCPI n'est pas très récente, étudier son évolution et le rendement servi annuellement est déjà un bon indicateur.
Encore faudrait-il que ce rendement, s'il est bon, puisse être préservé dans l'avenir.
Pour moi, il y a 4 ratios à regarder:
-> Le taux de distribution de la SCPI : C'est son rendement.
-> Le taux d’occupation financier (TOF) : Rapport entre les loyers encaissés et ceux qui seraient encaissés si le parc locatif était loué à 100%
-> Le report à nouveau (RAN) : Réserve faite par le gérant pour faire face à un coup dur.
-> Les provisions pour gros travaux (PGR) : Facile à comprendre… Réserves faites en prévisions de futurs gros travaux à faire sur le parc.

 

[alibob1]

qu entends tu par prix d'acquisition?

c'est pour moi le prix de souscription d'une part pour l'investisseur?[/QUOTE]

 

[moietmoi]

Donc tu te demandes sur ce que représente le fait que le prix d'achat d'une part à un moment (t1) est inférieur à la valeur de l'immobilier évalué à un moment (t2) divisé par le nombre de parts;

La réponse la plus simple est effectivement un décalage dans le temps, avec le fait que l'évaluation de l'immobilier par les experts indépendant fait ressortir une hausse de l'immobilier détenu par la scpi;

Au passage ce qu'espère tout acheteur de part, c'est un rendement(loyer) et une plus value(hausse de la valeur);

Mais il n 'y a pas de liaison mécanique entre la valeur d'achat de la part, statutairement définie, et la valeur de l'immobilier détenu;

 

[poam5356]

Ajoutons y que le prix de souscription intègre les frais (qui sont élevés en investissement immobilier), alors que les évaluations faites par les experts sont faites sur la valeur des actifs, et rien d'autre.
D'où la nécessité évidente d'investir pour plus que quelques années... Et si on veut minimiser la fiscalité (à moins de 'investir dans le cadre de l'AV), c'est jusqu'à 30 ans qu'il faut envisager le placement. D'où l'intérêt de porter attention aux 4 ratios que j'ai donnés.