SCI viagères (SCI Viagénération et SCI Silver Avenir)

[D-Jack]

Silver avenir a collecté 50M€ sur le dernier mois (cf rapports), c'est davantage que les plus grosses SCPI qui ont une capi > à 3 milliards. Silver avenir avait 30M€ de capi en début d'année.

Et donc comme le "gisement" de viagers n'est pas illimité (d'autant plus dans le haut de gamme ciblé), il ferait sens de fermer les souscriptions, au moins le temps de "digérer" un peu ce cash.

 

[Sluwp]

Pour les anciens souscripteurs clairement oui. Mais j'imagine que silver avenir sert beaucoup de fonds substitutif au fonds €, et cerise sur le gateau c'est une UC plutôt chère. Donc à mon avis Suravenir n'a pas du tout intérêt à fermer cette UC.

Je comprends mieux cette phrase de l'avenant :
"L'attention de l'Investisseur est également attirée sur le fait que la SCI Silver Avenir est détenue majoritairement par Suravenir ce qui pourrait être source de conflits d'intérêts"

 

[naïf34]

Car la SCI achète les biens 100€ et ils sont ensuite immédiatement valorisés à ~106€. C'est assez discutable car généralement le prix d'un objet correspond au prix payé ou au prix auquel on pourrait le revendre. En l'état difficile de croire que le lendemain de l'achat, le bien pourrait être revendu à 106€ et non à 100.

C'est dommage car ce rendement est temporaire voire pire peut-être illusoire. Mais le particulier ne le sait pas et investi. Cela déclenche donc une collecte effrénée qui d'une part n'est pas investie, et d'autre part fera monter les prix.

Merci Sluwp pour cet éclairage...
Merci à tous les autres pour vos contributions que j'ai du mal à comprendre

Pour témoignage,

Je suis entré sur Silver avenir il y a 3 mois (fin janvier)

1/2/21 : -1.96% (les frais)
15/2/21 : +0.92% frais effacés
15/4/21 : +2.36%

En divisant la VL du 15/4 par celle du 15/2, je constate + 1.44% en deux mois

Si j'arbitre ce jour, j'aurai gagné en trois mois (compte tenu des morceaux de quinzaine perdus) +2.36% m - (0.6% *3/12) de frais de gestion d'UC si je ne me trompe, soit 2.36-0.15=2.21% en 3 mois (équivalent à 8.80% annuels)

Au vu des tuiles qui viennent de me tomber dessus (que je ne détaillerai pas ici), je me demande s'il ne serait pas raisonnable pour moi d'arbitrer ça tout de suite vers euros rendement (je sais le rendement est pourri mais il n'est pas impossible que pour le restant de mes jours je change radicalement de mode de vie et que je reprenne toute mes billes pour acheter de la terre, faire une cabane, des poules, chèvres, jardin etc...)

Bon en résumé, un tiens vaut mieux que deux tu l'auras, si arbitrage vers fond euros, cette somme pour 2021 fera bien un chouïa de plus que 1% de rendement !

J'ai peut-être mal compris mais il me semble que le rendement des derniers mois a été plutôt bon, ce qui risque de ne pas durer... ou comprends-je tout de travers ?

 

[greygandalf]

Merci Sluwp pour cet éclairage...
Merci à tous les autres pour vos contributions que j'ai du mal à comprendre

Pour témoignage,

Je suis entré sur Silver avenir il y a 3 mois (fin janvier)

1/2/21 : -1.96% (les frais)
15/2/21 : +0.92% frais effacés
15/4/21 : +2.36%

En divisant la VL du 15/4 par celle du 15/2, je constate + 1.44% en deux mois

Si j'arbitre ce jour, j'aurai gagné en trois mois (compte tenu des morceaux de quinzaine perdus) +2.36% m - (0.6% *3/12) de frais de gestion d'UC si je ne me trompe, soit 2.36-0.15=2.21% en 3 mois (équivalent à 8.80% annuels)

Au vu des tuiles qui viennent de me tomber dessus (que je ne détaillerai pas ici), je me demande s'il ne serait pas raisonnable pour moi d'arbitrer ça tout de suite vers euros rendement (je sais le rendement est pourri mais il n'est pas impossible que pour le restant de mes jours je change radicalement de mode de vie et que je reprenne toute mes billes pour acheter de la terre, faire une cabane, des poules, chèvres, jardin etc...)

Bon en résumé, un tiens vaut mieux que deux tu l'auras, si arbitrage vers fond euros, cette somme pour 2021 fera bien un chouïa de plus que 1% de rendement !

J'ai peut-être mal compris mais il me semble que le rendement des derniers mois a été plutôt bon, ce qui risque de ne pas durer... ou comprends-je tout de travers ?

Concernant le rendement nul n'est devin mais on peut estimer qu'il devrait suivre la tendance de Viagenerations puisque c'est le meme type de gestion et de surcroit avec la meme gestionnaire. Actuellement ViaGenerations fait toujours environ 5% annuels

 

[greygandalf]

C'est selon moi le point faible de ces supports : une valorisation suivant estimation des prix de marché, en fonction des tables de la mortalité de l'INSEE susceptibles d'évoluer... beaucoup de variables, la VL n'est au final qu'une estimation probablement pas très fiable (+/- 5% ? 10 ?).

Je ne comprends pas cet argument concernant les tables de mortalité... pour moi un allongement de la durée de vie estimée de la population serait de nature à pénaliser ce type d'investissement, à l'inverse une baisse de l'espérance de vie serait favorable.

Or, les événements style canicule de 2003, ou Coronavirus ont plutôt tendance à faire baisser l'espérance de vie, et à long terme la pollution atmosphérique et la malbouffe font que l'espérance de vie en France devrait plutôt stagner voire baisser comme ce fut le cas l'année dernière

 

[AuditFi]

Concernant le rendement nul n'est devin mais on peut estimer qu'il devrait suivre la tendance de Viagenerations puisque c'est le meme type de gestion et de surcroit avec la meme gestionnaire. Actuellement ViaGenerations fait toujours environ 5% annuels

Bonjour,
Je pensais aussi que le rendement des 2 SCI serait aligné, mais Silver avenir est déjà à +8,66% depuis le début de l'année ? est-ce que l'on doit s'attendre à +30% en 2021 ?

 

[Sluwp]

greygandalf : C'est avec plaisir que j'ai pu vous apprendre la façon dont sont valorisés les biens au sein de la SCI, votre vision étant erronée.

Sur l'EV plusieurs remarques :
- les biens sont valorisés au bilan selon des tables de 2005 (src : prospectus) or l'EV a largement augmenté depuis. Il faudrait donc que l'EV retombe à ce niveau pour que le gain technique soit définitivement acquis. Si l'EV est stable par rapport à l'estimation faite par les gérants pour fixer le prix d'achat des biens, alors ce gain consiste simplement à percevoir tout de suite "des loyers" qui ne seront pas touchés plus tard.

- l'EV au sein d'une population dépend de nombreux facteurs, dont la richesse. En l’occurrence nous parlons de personnes qui sont dans le 1er décile pour leur âge (RP >1M€). Il y a un delta de plusieurs années (!) entre les plus pauvres et les plus riches.

- Votre vision sur la baisse ou stagnation de l'EV à moyen long terme est non sourcée et contraire aux projections des Nations Unies (cf : un.org) [lien réservé abonné]

 

[Sluwp]

- les biens sont valorisés au bilan selon des tables de 2005 (src : prospectus) or l'EV a largement augmenté depuis. Il faudrait donc que l'EV retombe à ce niveau pour que le gain technique soit définitivement acquis. Si l'EV est stable par rapport à l'estimation faite par les gérants pour fixer le prix d'achat des biens, alors ce gain consiste simplement à percevoir tout de suite "des loyers" qui ne seront pas touchés plus tard.

C'est partie là est inexacte je le crains. En effet les tables de 2005 prévoient bien une augmentation de l'espérance de vie selon les générations.

Donc je reformule : pour que le gain technique soit définitivement acquis il faut que l'espérance de vie de la personne estimée selon les tables de 2005 (ex 10ans) soit correcte. Si à la mort de la personne, son EV a finalement été celle utilisée par les gérants pour fixer le prix du bien (ex 12 ans), alors ce gain aura consisté simplement à percevoir à l'acquisition du bien "des loyers" qui n'auront pas pu être perçus plus tard (pendant 2 ans dans l'exemple).

 

[greygandalf]

greygandalf : C'est avec plaisir que j'ai pu vous apprendre la façon dont sont valorisés les biens au sein de la SCI, votre vision étant erronée.

Sur l'EV plusieurs remarques :
- les biens sont valorisés au bilan selon des tables de 2005 (src : prospectus) or l'EV a largement augmenté depuis. Il faudrait donc que l'EV retombe à ce niveau pour que le gain technique soit définitivement acquis. Si l'EV est stable par rapport à l'estimation faite par les gérants pour fixer le prix d'achat des biens, alors ce gain consiste simplement à percevoir tout de suite "des loyers" qui ne seront pas touchés plus tard.

- l'EV au sein d'une population dépend de nombreux facteurs, dont la richesse. En l’occurrence nous parlons de personnes qui sont dans le 1er décile pour leur âge (RP >1M€). Il y a un delta de plusieurs années (!) entre les plus pauvres et les plus riches.

- Votre vision sur la baisse ou stagnation de l'EV à moyen long terme est non sourcée et contraire aux projections des Nations Unies (cf : un.org) [lien réservé abonné]

De ce que je comprends ma vision n'était pas erronée comme vous dites mais incomplète. Pour apprendre quelque chose il faudrait se pencher sur la méthode comptable sur ces fonds, mais si elles achètent 60 un bien valant 100 et le valorisent 65, ce doit être un lissage de la décote de 40% j'imagine

- certes le 1er décile a une EV supérieure mais est ce que le fonds utilise des tables d'EV de la population globale ou uniquement de ce décile en particulier? j'en doute

- en lisant votre lien de l'ONU il est bien mentionné que l'EV augmente mais avec des situations contrastées selon les pays... ca progresse vite en Afrique et beaucoup moins dans les pays développés.
D'ailleurs oui l'EV a progressé, et progresse toujours globalement, mais de moins en moins vite. L'INED l'indique, et cela ne prenait pas encore en compte le choc sur l'EV qu'est le COVID

[lien réservé abonné]
Quote: "Les épidémies de grippe saisonnière ont été particulièrement meurtrières ces dernières années, mais le ralentissement des progrès de l’espérance de vie tient aussi peut-être à une tendance de fond. Les cancers sont devenus la première cause de décès ; la mortalité qui leur est due diminue plus lentement que celle liée aux maladies cardiovasculaires, très rapide ces dernières décennies, et qui a beaucoup fait progresser l’espérance de vie."

 

[calimero77]

Bonsoir,
un article sur ViaGénérations :
[lien réservé abonné]

 

[Sluwp]

De ce que je comprends ma vision n'était pas erronée comme vous dites mais incomplète. Pour apprendre quelque chose il faudrait se pencher sur la méthode comptable sur ces fonds, mais si elles achètent 60 un bien valant 100 et le valorisent 65, ce doit être un lissage de la décote de 40% j'imagine

- certes le 1er décile a une EV supérieure mais est ce que le fonds utilise des tables d'EV de la population globale ou uniquement de ce décile en particulier? j'en doute

Les tables TG05 ont été établies à partir de "toute" la population française à ma connaissance. Par contre j'ose espérer que le gérant fait en sorte d'estimer de façon la plus précise possible l'EV de sa population cible (ou à défaut utilise une marge de sécurité), puisque c'est ainsi qu'il va fixer son prix. Et vu l'ampleur du gain constaté à chaque acquisition le delta entre l'EV TG05 et l'EV estimée par le gérant est à priori important.

Sur l'EV vous parliez "de stagnation voire de baisse à long terme", ce qui est très différent d'une baisse de sa vitesse d'augmentation vous en conviendrez.

 

[calimero77]

Bonjour,
un article ou l'on parle des deux SCI viagères :

[lien réservé abonné]

 

[naïf34]

Bonjour,
un article ou l'on parle des deux SCI viagères :

[lien réservé abonné]

Merci calimero77, (même si je n'arrive pas à lire l'article pour le moment sans passer par l'acceptation des cookies).
J'ai souscrit à silver avenir début février2021 (1ère VL le 15/2), résultat : après 3 mois (au 17/5) + 2.84%. Plutôt pas mal ! Je crois me souvenir que les frais ont été amortis en 15j ou 1 mois...

 

[Tornado05]

Merci calimero77, (même si je n'arrive pas à lire l'article pour le moment sans passer par l'acceptation des cookies).
J'ai souscrit à silver avenir début février2021 (1ère VL le 15/2), résultat : après 3 mois (au 17/5) + 2.84%. Plutôt pas mal ! Je crois me souvenir que les frais ont été amortis en 15j ou 1 mois...

Bizarre j’ai souscrit comme vous Silver Avenir et je suis seulement maintenant à +0,05%. J’ai souscris chez Linxea Avenir.

 

[naïf34]

Bizarre j’ai souscrit comme vous Silver Avenir et je suis seulement maintenant à +0,05%. J’ai souscris chez Linxea Avenir.

Petite erreur quant à la date :
J'ai souscrit comme vous chez Linxea avenir dans la deuxième quinzaine de janvier ;
au 29/1/21 : -1.97% (les frais je suppose)
au 15/2/21 : +0.92%
au 1/3/21 : +1.25%
au 15/3/21 : +1.57% (puis 1.51% dim parts probablement frais gestion)
au 1/4/21 : +2.12%
au 15/4/21 : +2.36%
au 30/4/21 : +2.56% (malgré dim parts dus à frais de gestion je suppose)
au 15/5/21 : +2.84% (pas vérifié le nb de parts)
tout ça sauf erreur de ma part d'après les relevés de Linxea Avenir

Pour les frais de gestion annuels (soustraits sur nb de parts), j'ai constaté qu'ils étaient appliquées lors des arbitrages (ce que je n'ai plus fait depuis fin janvier), au trimestres puis ... il me semble une deuxième fois sur silver avenir mais j'avoue ne pas y avoir mis le nez plus que ça.

J'ignore quand vous avez souscrit mais "à la louche" je constate que les augmentations sont surtout début février et fin mars (presque +3% 1ère quinzaine fev et env +0,5% 2ème quinz de mars). Pour les autres quinzaines, cela grimpe moins vite)

Je fais donc l'hypothèse que vous avez souscrit récemment, il faut un peu de temps pour "amortir les frais d'entrée" (2% je crois)

Cordialement

 

[Tornado05]

Les frais sont bien à 2% et comme déjà dit j’ai souscrit début février donc bizarre que je sois seulement cette dernière quinzaine en positif

 

[SM1LE]

Les frais sont bien à 2% et comme déjà dit j’ai souscrit début février donc bizarre que je sois seulement cette dernière quinzaine en positif

C'est déjà très bien!

Si on lisse cette performance sur l'année ça fait du 8% annualisé alors que l'objectif est de 6% pour cette SCI.

Je trouve ça plutôt honorable, une bonne performance non reproductible à long terme!

 

[Tornado05]

C'est déjà très bien!

Si on lisse cette performance sur l'année ça fait du 8% annualisé alors que l'objectif est de 6% pour cette SCI.

Je trouve ça plutôt honorable, une bonne performance non reproductible à long terme!

Certes mais par rapport à ce que dit naïf34 on a pas du tout les mêmes résultats

 

[SM1LE]

Certes mais par rapport à ce que dit naïf34 on a pas du tout les mêmes résultats

N'avez vous pas réinvesti entre temps sur la SCI?
Êtes vous sur d'avoir tout investi en une fois en Janvier ?

 

[Tornado05]

Investi début février et première valeur au 15/02