SCI viagères (SCI Viagénération et SCI Silver Avenir)

[orange24]

Il y a des réseaux de CGP qui proposent la SCI viagen non pas pour investir mais pour qu'ils achètent leur bien. Peut être qu'un "vieux" peut jouer le client mystère?

(j'ai subtilement nommé personne hein)

Quels sont les contrats d'assurance vie qui acceptent 70 % de la sci Silver Avenir ? Merci

 

[calimero77]

Bonsoir,
une interview récente du gérant de Viagénérations :

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[lebadeil]

Silver Avenir reporting : Vu sur le site federal finance gestion que le portefeuille les poches immobiliere / liquidités sont exprimées autrement :

Actif immobilier brut* 27%
Poche mobilière* 35%
Actif immobilier indirect* 14%
Poche liquidites 24%

Comment interpreter ces elements en regard de l'episode precedent avec 30% immo et 70% liquidités ? La poche liquidités a t elle ete coupee en 3 compartiments dans un souci de communication ?

 

[Sluwp]

Pour avoir plus d'infos il faut se rendre dans le dernier reporting trimestriel. La poche mobilière est investie pour moitié dans des obligations court terme (dont les rendements sont sans doute proche de 0), et pour l'autre moitié dans un fonds monétaire (rendement négatif). Par ailleurs les "Best pratices" dans le milieu sont de présenter comme liquidités des obligations dont la maturité est inférieure à 1 an, ce que ne fait pas ici Silver Avenir.

Ce changement pourrait être une façon de diminuer le % de liquidités affiché. Mais c'est peut-être plus lié au fait qu'aucune banque à l'heure actuelle n'apprécie que son client laisse 265M€ (60%*440M) sur son compte courant

Concernant la poche d'immobilier indirect, c'est une façon pour la SCI d'investir rapidement et facilement une partie de la montagne de cash. Aucune info dans les reporting sur ce qu'elle contient, mais à mon avis ce n'est pas du viager...

 

[lebadeil]

Merci @Sluwp.
Silver Avenir : avec cette poche liquidites ou semi liquidites pour 70%, combien de temps faudra t il attendre pour revenir a de rendements entre 4 et 5% ? Dit autrement, combien de temps laisse t on a silver Avenir pour reinvestir une partie de ces liquidites en immo, en sachant que la collecte continue? Pas sur qu'on sache repondre .... Certains pourraient meme repondre qu'il s'agit de long terme et donc il faut rester patient ? Votre avis ?

 

[Atys]

Il y aurait là matière à un article de moneyvox qui pourrait interroger suravenir ou le gérant.

 

[Sluwp]

Merci @Sluwp.
Silver Avenir : avec cette poche liquidites ou semi liquidites pour 70%, combien de temps faudra t il attendre pour revenir a de rendements entre 4 et 5% ? Dit autrement, combien de temps laisse t on a silver Avenir pour reinvestir une partie de ces liquidites en immo, en sachant que la collecte continue? Pas sur qu'on sache repondre .... Certains pourraient meme repondre qu'il s'agit de long terme et donc il faut rester patient ? Votre avis ?

Pour 2022 je vois bien à nouveau 400M€ de collecte, et 150-200M€ de nouveaux viagers (soit x 1,5 à x2, quasi 1 bien par jour ouvré. Sur la performance future il y a trop de facteurs.. Il faudra être attentif aux actions de la société de gestion en 2022. J'espère un plan d'actions dans le prochain BT.

 

[lebadeil]

Merci @Sluwp pour les perspectives. A suivre.... et toujours ibteressant de comparer les approches ViaGenerations et Silver Avenir tres differentes, malgré le meme secteur visé, et la gestionnaire en charge de Silver Avenir venant de ViaGen ....

 

[Sluwp]

A quel(s) niveau(x) ?

Je croyais aussi qu'il allait y avoir des différences, finalement pas tant que ça (à ce jour). Par ex je pensais que :

1) les SCI viagères faisant un gain significatif à chaque acquisition, investir dans Silver Av peu après son lancement plutôt que dans Viagen serait plus performant. On fera le bilan dans 2 ans mais Silver Av ayant été submergée par la collecte (sûrement en lien avec les très bonnes performances passées de Viagen), ils ne feront sans doute pas des années à 6,5%+.

2) Viagenerations étant gérée par une société indépendante des assureurs, ils freineraient toute collecte excessive. Cela n'a pas été le cas.

3) Viagen étant plus ancien, ils seraient mieux préparés pour digérer la collecte. Plutôt vrai même si ce n'est pas exceptionnel : leur poche immobilière est passée de 60% fin 2020 à 40% fin 2021. Mais je constate que sur les 6 derniers mois ils ont collecté 400M€ (cad plus que sur les 4 dernières années !) tout en maintenant leur poche immo à 40% (reste à savoir si ce sont des bons investissements).

(Je rappelle l'ampleur de la collecte : 700M€ en 2021 pour Viagenerations pour 140M€ de capitalisation en début d'année ! Taille x5 ! A mon avis c'est le record absolu pour une sci/opci/SCPI. Il va y avoir de très très jolis bonus )

Bref des approches pas si différentes au final. Après Silver Avenir partant de 0, il est clair que sa situation est moins jolie au 31/12 : 27% d'immo direct pour Silver Av // 40% pour Viagen.

Concernant l'immo indirect, Silver avenir a déjà commencé, Viagen semble vouloir y aller. A suivre..

 

[lebadeil]

@Slump, nous sommes d’accord. Je pensais aussi que Silver Avenir allait suivre une trajectoire comparable à ViaGenerations. Mais Silver Avenir est parti comme une flèche en terme de souscriptions, et est maintenant victime de son succès (voir le tassement de valorisation sur les 6 derniers mois). ViaGen continue dans un régularité entre 5% et 6% par an. Merci en tous cas pour ton analyse, bien appréciée.

 

[calimero77]

Bonsoir,
Viagénérations est passé dans dans Capital sur M6 hier soir, ça ne va pas aider a freiner la collecte...

 

[Lynxundi]

Bonjour, j'ai une question concernant le rachat des parts d'une SCI axée Viager. Pensez-vous qu'il soit aussi "facile" qu'avec une autre SCI? Je me dis que par définition le viager est peu liquide et difficile de faire des prévisions concernant quand les dispos des biens puisque cela dépend du décès d'une personne... Suis-je totalement à côté de la plaque ? Merci de vos lumières.

 

[Sluwp]

C'est une bonne question. Le viager est un marché minuscule comparé au résidentiel et donc moins liquide. La vente d'un bien sur lequel il existe déjà un contrat viager est généralement à éviter car se fait souvent avec une décote. Les assureurs voulant éviter ce risque, ils demandent à la SCI de garder 30% de liquidités, un niveau qui me semble plutôt prudent.