Scellier, votre avis sur un cas concrêt ?

[maxi_92]

- un taux à moins de 4.65
- taux FIXE sur toute la durée
- pas d'IRA, quelque soit la période
- modularité des remboursements

c'est le BA-BA; Je ne voudrais pas faire de pub pour un courtier, mais celui auquel j'ai fait appel m'a vraiment fait faire un bond en avant, en discutant directement avec les back office crédit il obtenait des taux inférieurs au maximum possible par le directeur d'agence en acquisition de clientèle. D'autre part il a un délai de 48 h d'offre ferme alors qu'en agence les semaines sont longues longues....
Le courtier ne fait que du crédit immo, jongle avec les montages 8 h par jour alors que votre conseiller fait du PEL assurance vie/découverts 95 % de son temps.
Il peut vous proposer par exemple plusieurs lignes de crédit sur 10, 15 20 ans avec des palliers de remboursement (par exemple pour que vos mensualités suivent l'inflation au lieu de rester stables sur 20 ans ce qui est un peu idiot) ou simuler rapidement un CEL ou PEL, faire un délégation d'assurance ou mixer les garanties cautionnement/PPD suivant votre horizon de revente. Parfois ça relève du bidouillage mais au final ce sont encore des sous gagnés.(une levée d'hypothèque ce n'est pas donné)
La première fois on est "attaché" à sa banque mais au bout de 4 ou 5 prêts on l'est beaucoup moins On peut aussi avoir un bon rapport avec un banquier à distance

la modulation (fréquence, date anniversaire ou pas, maximums) est également importante, passez-y du temps même si votre projet est calibré, surtout si vous visez d'acquérir plusieurs biens. Ce n'est pas toujours clair dans les conditions particulières.En cas de pépin personnel il peut être bon de vouloir réduire à 0 son épargne en se reposant sur ses locataires et quand on a 4 ou 5 crédits la modulation devient vraiment capitale.
à l'inverse quand votre premier bien sera payé, vous pouvez souhaiter moduler à la hausse pour terminer plus vite le remboursement des autres crédits en cours.

 

[ted]

Plus je lis d'avis sur les forum, plus j'ai l'impression qu'il faut effectivement passer par un courtier surtout quand on est un "bleu" comme moi...

De mon coté, je vois le sujet assez sereinement en 3 phases :

1/ Je négocie "au mieux" avec ma banque habituelle, avec mes "armes" personnelles
2/ Je monte un dossier auprès du courtier recommandé par mon conseiller
3/ Si l'écart entre la banque et les offres du courtier est faible, je signe avec ma banque

Je crains tout de même que ma banque soit à des kilomètres de ce que je vais obtenir du courtier ... au passage je traite avec la directrice d'agence directement (toute la famille est chez eux), ce qui ne l'empeche pas d'être dure en affaire (mais elle connait bieeennn ses produits ).


EDIT : Maxi_92, je viens de voir votre mise à jour ... effectivement le point sur les modulations est pour le moins important, et je me posais la question pour le moyen terme quand d'autres montages ou d'autres projets rentreraient en ligne de compte. "To be negociated ..."

 

[maxichats]

En tout cas ce qui m'embête toujours dans votre projet est que la rentabilité reste faible même si le fait de se débarrasser du package l'a fait un peu augmenté. Du coup je rejoins un peu maxi_92, à mon avis pour une rentabilité aussi limite, autant tablé sur un T3 histoire de limiter le turn-over (qui coute cher frais d'agence, carences, remise en état parfois) et d'un peu plus "verrouiller" la revente future (car les T1/T2 se vendent beaucoup à des investisseurs qui regardent principalement la rentabilité alors qu'un T3 pourra se vendre à des propriétaires habitants qui cherchent surtout un bien qui corresponde à leur besoin).

Sinon +1 pour tous les conseils de maxi_92 pour "blinder" le prêt (IRA, modularité,garantie...)

Quant à faire appel à un courtier, il y a le pour et le contre. Tout dépend de votre dossier et du courtier auquel vous faites appel. A titre personnel, ce ne fut pas convaincant. Par contre dans tous les cas (courtier ou démarchage soi-même), il vous faut être prêt à envisager un changement de crémerie.

Bon courage.

 

[ted]

Bonjour à tous,

Tout d'abord, je souhaitais tous vous remercier pour votre aide, et je m'excuse par avance pour cette réponse un peu longue. J'ai longuement analysé les tenants et les aboutissants de ce projet, et me suis finalement rétracté sur la 2eme proposition. Pour la "mémoire collective", j'en retiens les éléments ci-dessous, et je tiens à les partager avec vous :

- avec un emplacement correct, on obtient systématiquement un bon niveau de sécurité du montage
- le 1er facteur différentiateur entre les programmes est la rentabilité brute (souvent médiocre sur le neuf)
- le 2eme facteur est la plus value potentielle de revente (TRES difficile à évaluer pour un néophyte)
- les gestionnaires de patrimoines sont très bien rodés, et il faut être solide pour y faire face


A mes yeux, l'investissement immobilier sous le régime Scellier reste un TRES BEAU montage pour les personnes dans la tranche d'impot à 30% ... malheureusement les promoteurs le savent, en jouent, et en abusent. Il est donc difficile de trouver de bonnes opportunités en faisant une investigation "one shot". La mise en place d'un tel montage requiert beaucoup de temps et de recherches : c'est exactement ce dont je manque, sachant que je pars bientôt en expatriation ...

Je pense également qu'avec un peu de temps devant soi, toutes les informations sont disponibles sur Internet : il est donc totalement possible de monter un tel projet sans gestionnaire de patrimoine, dont la plus-value est discutable. J'ai pour ma part recu de bons conseils de mes 2 interlocuteurs, mais à chaque fois ils étaient juges et arbitres, et la distinction est très difficile à faire : leur objectif est de vendre le plus gros possible, ce qui n'est pas toujours le meilleur choix stratégique à faire en terme de patrimoine. De plus leurs méthodes commerciales poussent un peu à faire des choix non-objectifs.


J'en ressors tout de même après 2 mois de recherche avec une notion BEAUCOUP plus claire de ce que doit être une stratégie patrimoniale, qui DOIT être mise en place dès lors qu'on gagne plus d'argent que ce dont on a besoin pour vivre (2eme étage de la pyramide de Maslow [lien réservé abonné]). Je vais me focaliser sur mon expat à court terme, mais serais probablement amené à me replonger en détail dans cette "aventure immobilière" dès mon retour (ou dès mon non-départ, si jamais ...).


Encore merci pour vos précieux conseils, et à très bientot surement !

Cordialement,



PS : Maxichats, je pense que ma notation sur l'échelle du pigeon a bien baissé

 

[maxichats]

Etant donné vos projets d'expatriation, vous avez fait le choix le plus cohérent. Votre reflexion sur ce type d'investissement a bien mûri et vous me paraissez plus à même de vous lancer quand le moment sera venu.

Note de pigeon: 10