Saut de charges important pas d'épargne

[Ds Colinelle]

Non, je ne pense pas.
Un courtier envoi un dossier "normé" et la banque l'étudie et décide.Du coté de la banque l'intérêt c'est qu'un dossier présenté par un courtier est généralement complet. On refuse plus de dossiers qu'on en accepte.

Pour vous, l’unique valeur ajoutée d’un courtier repose dans sa capacité à présenter un dossier complet aux banques? Il ne faut pas occulter le relationnel et leur expertise dans le domaine non? Leur argumentation compte bcp aussi, c’est certain.

 

[Aristide]

Bonjour,

Il n'est peut-être cependant pas inutile de rappeler que suivant :

+ La zone (rural/urbain)
+ Le secteur (diffus/groupé)
+ Le type de logement (neuf/ancien)

=> le budget logement" se trouve accru de 10% à 20% quand l'on passe du statut de locataire à celui de propriètaire du fait:

+ Impôts fonciers
+ Assurances
+ Travaux entretien/réparations
+ Éventuels déplacements supplémentaires
+ Etc....

Cdt

 

[moietmoi]

Leur argumentation compte bcp aussi, c’est certain.

je ne sais pour les courtiers en crédit, mais partout ailleurs la normalisation et digitalisation des dossiers fait que le facteur humain direct disparaît de plus en plus; Le prédictif lié au big data prend le pas sur l'avis autorisé du sachant;

 

[Ds Colinelle]

ce que dit hargneux est tout à fait exact.
et ce que j'ai lu plus avant dans les post me laisse dubitatif.

quand je dépose un dossier il est complet mais surtout étudié comme le ferait la banque.

je rappelle aux intervenants que la directive européenne transposée dans le droit français fait obligation aux banques et aux courtiers de prendre en compte tout élément pouvant présenter un risque pour le client.
notamment sa situation financière future par rapport à l'actuelle.
le saut de charge en fait parti

il est cependant vrai que certaines banques acceptent ce saut de charge selon les revenus et le reste à vivre.

les courtiers qui ne soulèvent pas ce point sont pour moi de mauvais courtiers et c'est ce qui explique le rejet de leurs dossiers en proportion importantes.

sur les 3 dernières années j'ai une statistique de rejet inférieure à 1% sur les dossiers pour lesquels j'avais rencontré les clients "avant " la signature du compromis.
sur 450 dossiers (je travaille seul) c'est pas mal et c'est ce qui fait que mes dossiers sont appréciés par mes partenaires bancaires.

Un courtier ne fait pas de miracle, c'est juste un intermédiaire spécialisé qui prépare le dossier et aide à la finalisation de l'opération.

bien cordialement

Merci. En effet, et fort heureusement il existe des banques moins rigides et plus agiles ;-)
Sans pour autant mettre le client en risque majeur!
Dans mon cas la probabilité d'impossibilité de rembourser les mensualités est très faible. Nous adaptons nos dépenses de loisirs par exemple. Et plusieurs soupapes de sécurité en cas de gros problème : reste à vivre, épargne 20000€ une somme de 21000 placées en PEG à débloquer pour financer les travaux d'aménagement...
Situation pro stable, prévoyance, assurance...bref...avant de tomber dans le chaos financier il y aurait bcp d'étapes!

 

[Ds Colinelle]

Bonjour,

Il n'est peut-être cependant pas inutile de rappeler que suivant :

+ La zone (rural/urbain)
+ Le secteur (diffus/groupé)
+ Le type de logement (neuf/ancien)

=> le budget logement" se trouve accru de 10% à 20% quand l'on passe du statut de locataire à celui de propriètaire du fait:

+ Impôts fonciers
+ Assurances
+ Travaux entretien/réparations
+ Éventuels déplacements supplémentaires
+ Etc....

Cdt

Bjr,
Vos pourcentages répondent probablement à une norme...
Seuls la taxe fonciere et d'ordures ménagères nous concernent. C'est prévu dans notre futur budget.

 

[hargneux]

Que vous veniez directement ou que le dossier soit transmis par un courtier, (aparté : un bon courtier n'envoie que des dossiers qui ont une chance de passer et écarte lui même les dossiers qui ne passeront pas, un mauvais courtier envoie tout à une ou plusieurs banque en se disant il y en a bien un dans le tas qui a un retard d'objectifs !) le dossier est saisi dans un logiciel qui va donner une première réponse suivant les banques :
le type de prêt, le taux, la durée ce qui va donner une mensualité.
Puis le système expertise le risque, chez moi c'était : accepté, avec réserve ou refusé.
Après la décision de la machine, les acceptés passait au contrôle des documents histoire de voir les faux, les erreurs..
avec réserve ca passait chez un analyste qui allait plus profond dans le dossier et soit validait le dossier soit le rejetait
Refusé passait chez un spécialiste "risques" pour approfondir et pouvait l'accepter quand même en justifiant sa position.

Le poids de l'humain est donc faible, a fortiori celui d'un courtier...le meilleur avocat de votre dossier c'est vous

 

[Ds Colinelle]

Que vous veniez directement ou que le dossier soit transmis par un courtier, (aparté : un bon courtier n'envoie que des dossiers qui ont une chance de passer et écarte lui même les dossiers qui ne passeront pas, un mauvais courtier envoie tout à une ou plusieurs banque en se disant il y en a bien un dans le tas qui a un retard d'objectifs !) le dossier est saisi dans un logiciel qui va donner une première réponse suivant les banques :
le type de prêt, le taux, la durée ce qui va donner une mensualité.
Puis le système expertise le risque, chez moi c'était : accepté, avec réserve ou refusé.
Après la décision de la machine, les acceptés passait au contrôle des documents histoire de voir les faux, les erreurs..
avec réserve ca passait chez un analyste qui allait plus profond dans le dossier et soit validait le dossier soit le rejetait
Refusé passait chez un spécialiste "risques" pour approfondir et pouvait l'accepter quand même en justifiant sa position.

Le poids de l'humain est donc faible, a fortiori celui d'un courtier...le meilleur avocat de votre dossier c'est vous

Je vous remercie pour votre réponse détaillée qui m'éclaire davantage.
Nous avons, via un courtier, obtenu un rendez-vous auprès d'une banque la semaine prochaine. Nous défendrons donc notre dossier directement en espérant que cela nous sera favorable. J'ai vu que des personnes régulièrement à découvert arrivaient à obtenir un accord. Alors je me dis, que nous avons aussi notre chance même si nous ne remplissons pas 100% ded critères bancaires. Espérant que les points forts de notre dossier rassurent et que les points faibles, avec la bonne explication n'en soient finalement plus....
Merci à vous de partager votre expertise et votre expérience.

 

[MRGT34]

Bonjour,

Il n'est peut-être cependant pas inutile de rappeler que suivant :

+ La zone (rural/urbain)
+ Le secteur (diffus/groupé)
+ Le type de logement (neuf/ancien)

=> le budget logement" se trouve accru de 10% à 20% quand l'on passe du statut de locataire à celui de propriètaire du fait:

+ Impôts fonciers
+ Assurances
+ Travaux entretien/réparations
+ Éventuels déplacements supplémentaires
+ Etc....

Cdt

+1
ce n'est pas tout, je vous livre un "secret" : les banques ont des "scores" d'engagement (travaux statistiques sur série longues qui rapprochent les opérations faites et les défaillances sur les 5/10 premières années) qui intègrent tous les éléments que vous donnez et la machine donne son "avis".
Dans votre cas et de manière très automatique, le résultat est probablement "faire attention, car opération d'acquisition non préparée".

Ce qui est un peu paradoxal est que si vous vous acquittiez de 1.600 € de loyer depuis un certain temps, il n'y aurait pas de problème puisque vous avez su faire face à un engagement correspondant au futur vôtre. Là, en première analyse, il y a un "truc" qui ne va pas.

Avez vous rencontré un commercial d'une des deux banques et "vendu" votre projet ? Certains commerciaux ont pas mal l'habitude de profils d'opérations un peu hors sol et savent d'instinct ce qu'il faut faire.

 

[jl17000]

Bonjour,
Si vous êtes curieux, les solutions ne manquent pas entre les applis et internet. Vous aurez alors un avis sans craindre de vous faire avoir.
Le mieux est de vous faire conseiller par un courtier (le bouche à oreilles fonctionne plutôt bien) ainsi qu'un conseiller fiscaliste qui vous trouveront sans doute des conditions intéressantes.
Savoir négocier est un plus.
Aussi de prendre confiance et embaucher un coach personnel.
Cordialement.

 

[Ds Colinelle]

+1
ce n'est pas tout, je vous livre un "secret" : les banques ont des "scores" d'engagement (travaux statistiques sur série longues qui rapprochent les opérations faites et les défaillances sur les 5/10 premières années) qui intègrent tous les éléments que vous donnez et la machine donne son "avis".
Dans votre cas et de manière très automatique, le résultat est probablement "faire attention, car opération d'acquisition non préparée".

Ce qui est un peu paradoxal est que si vous vous acquittiez de 1.600 € de loyer depuis un certain temps, il n'y aurait pas de problème puisque vous avez su faire face à un engagement correspondant au futur vôtre. Là, en première analyse, il y a un "truc" qui ne va pas.

Avez vous rencontré un commercial d'une des deux banques et "vendu" votre projet ? Certains commerciaux ont pas mal l'habitude de profils d'opérations un peu hors sol et savent d'instinct ce qu'il faut faire.

J'ai rencontre les conseillers clients des 2 banques concernées. Tous les deux nous ont dit que pour eux pas de problème vu le faible endettement, le niveau de rémunération et le reste à vivre. Celle de ma banque e me.vendait même un petit crédit conso en cas de besoin au moment de l'emménagement. Aucun d'eux n'avait d'inquiétude....

 

[Ds Colinelle]

Bonjour,

Couple 38 ans 2 enfants. Projet construction + terrain. Mensualités crédit immo envisagées = 1600€
Salaires = 6200€
Actuellement locataires avec 630€ de loyer
Crédit conso que nous pouvons solder = 300€ mensuels
Donc charges actuelles = 930€
Futures charges après remboursement crédit conso = mensualité du crédit 1650€
Taux d'endettement = 26%
Reste à vivre = 4550€
Saut de charges = 720€
Pas d'épargne en propre (par choix pas pzr incapacité) mais possibilite de placer en épargne un don récent (22000€)
Apport pour le financement de projet = 20000€ (don)
Comptes bien tenus
Pas d'incident de paiement
Pas d'utilisation du découvert
Les banques sont réticentes du fait du saut de charges et absence d'épargne constituée par nous même.

Qu'en pensez-vous? Est-ce vraiment une cause perdue pour nous? Quelles banques seraient les plus à même de nous faire confiance?

Merci

Bonsoir,

Qui peut me dire s'il s'avère que 2 courtiers démarchent la même banque pour présenter notre dossier?

 

[jl17000]

Tout dépend du partenariat qu'ont les sociétés de courtage. Travailler avec la terre entière n'est jamais bon.
En revanche, elles ne présentent normalement pas votre dossier à votre/vos banque(s) actuelle(s) (en admettant qu'il y ait eu une bonne découverte de votre dossier, c'est à partir de là que vous pouvez juger du professionnalisme de vos interlocuteurs).

 

[Lelaboratoire]

Bonjour,

De mon côté, je trouve les réponses des banques plutôt "normal" au vu de votre situation. Je m'explique : vous avez de bons revenues, et un reste à vivre plutôt important (4550€ pour 4 personnes, c'est très largement suffisant : il y a des familles qui gagner deux fois moins que ça et il faut encore retirer les charges...).

Cependant, vous n'arrivez pas à mettre de l'argent de côté régulièrement. Je me demande ce que vous faites avec tous cet argent. Voyages, cadeaux, électro-ménager, voitures ..?

Les banques regardent à la fois si votre situation est saine (incidents de paiements, découvert, etc...) mais également si vous êtes en capacité de mettre de côté régulièrement. Votre banquier s'interroge sur votre capacité de vous "sacrifier" et diminuer votre niveau de vie afin de payer votre crédit. Et aujourd'hui en dépensant autant tous les mois elle doute pour le remboursement de vos mensualités et c'est bien normal. Ce sont des ménages avec des profils comme vous qui se retrouve en situation de sur-endettement, d'où la méfiance de votre banque.

Pour accorder ou pas un crédit les banques ne regardent pas trop les sommes que vous avez épargné, mais plutôt si votre épargne est régulière ou pas. Par exemple, moi je suis étudiant et je mets de côté tous les mois 200€ depuis mes 18 ans, et ce, malgré mon petit salaire de mon job étudiant. J'ai pu obtenir un crédit auto sans difficulté auprès de ma banque (caisse d'épargne), même si je suis en CDD et mes revenues ne sont pas fixes. Ma banque m'a fait confiance, car elle sait que je suis en mesure de mettre régulièrement de l'argent de côté.

Alors pourquoi ne pas décaler votre projet immobilier d'un an ou deux pour montrer à votre banque que vous êtes capable de rembourser votre dette ? Je vous conseille vivement de commercer à épargner dès le mois prochain la somme que vous prévoyez de débourser en crédit et de la mettre sur un livret A, assurance vie ou autre.

 

[MRGT34]

Je pense qu’il a des comptes off shore

 

[Ds Colinelle]

Bonjour,

De mon côté, je trouve les réponses des banques plutôt "normal" au vu de votre situation. Je m'explique : vous avez de bons revenues, et un reste à vivre plutôt important (4550€ pour 4 personnes, c'est très largement suffisant : il y a des familles qui gagner deux fois moins que ça et il faut encore retirer les charges...).

Cependant, vous n'arrivez pas à mettre de l'argent de côté régulièrement. Je me demande ce que vous faites avec tous cet argent. Voyages, cadeaux, électro-ménager, voitures ..?

Les banques regardent à la fois si votre situation est saine (incidents de paiements, découvert, etc...) mais également si vous êtes en capacité de mettre de côté régulièrement. Votre banquier s'interroge sur votre capacité de vous "sacrifier" et diminuer votre niveau de vie afin de payer votre crédit. Et aujourd'hui en dépensant autant tous les mois elle doute pour le remboursement de vos mensualités et c'est bien normal. Ce sont des ménages avec des profils comme vous qui se retrouve en situation de sur-endettement, d'où la méfiance de votre banque.

Pour accorder ou pas un crédit les banques ne regardent pas trop les sommes que vous avez épargné, mais plutôt si votre épargne est régulière ou pas. Par exemple, moi je suis étudiant et je mets de côté tous les mois 200€ depuis mes 18 ans, et ce, malgré mon petit salaire de mon job étudiant. J'ai pu obtenir un crédit auto sans difficulté auprès de ma banque (caisse d'épargne), même si je suis en CDD et mes revenues ne sont pas fixes. Ma banque m'a fait confiance, car elle sait que je suis en mesure de mettre régulièrement de l'argent de côté.

Alors pourquoi ne pas décaler votre projet immobilier d'un an ou deux pour montrer à votre banque que vous êtes capable de rembourser votre dette ? Je vous conseille vivement de commercer à épargner dès le mois prochain la somme que vous prévoyez de débourser en crédit et de la mettre sur un livret A, assurance vie ou autre.

Merci. En fait pour répondre à votre question de qu'est ce que l'on fait de cet argent: et bien il reste sur nos comptes courants...
Oui nous nous accordons des loisirs et savons que nous en ferons moins...il reste une somme conséquente chaque fin de mois sur nos comptes. Nous ne sommes jamais dans le rouge. Nos fins de mois ne sont pas du tout "serrées". Nous ne sommes tout simplement pas dans le moule attendu...Nous savons pouvoir nous adapter dans difficultés mais je peux comprendre que pour les banques et leur analyse, cela n'est pas "visible". Leur analyse de nos relevés leur permet pourtant de voir que nous avons ce qu'il faut sur nos comptes courants pour assumer ces nouvelles mensualités...

 

[Ds Colinelle]

Je pense qu’il a des comptes off shore

Sans commentaires. Je vous laisse dans votre "moule"...Il n'existe pas un mode de vie "universelle". Chacun gère son argent comme il veut. Mais s'il faut faire de l'épargne dont nous n'avons pas besoin, pour faire plaisir aux banques alors nous nous adapterons le temps d'obtenir le crédit puis nous reprendrons notre mode de vie et de gestion de nos comptes. Nous savons nous adapter quand il le faut et l'avons toujours fait.
Nous aussi avons pu nous acheter une voiture cash sans avoir épargné et sans avoir emprunté....
Nous avons simplement pris les sous sur nos comptes courants.

 

[Triaslau]

Voila qui est rassurant et plus cohérent que les premières réponses que vous aviez eu. Certains contributeurs des pages précédentes, courtiers à peine déguisé défendant leur cause, vont être déçus.

 

[MRGT34]

Pourquoi alors ne pas demander un crédit à votre banque puisqu’elle connaît vos habitudes ?

 

[MRGT34]

Je pense qu’il a des comptes off shore

Le sourire ne s'est pas imprimé, dommage
Bien entendu, c'était un joke

 

[Ds Colinelle]

Pourquoi alors ne pas demander un crédit à votre banque puisqu’elle connaît vos habitudes ?

Nous l'avons fait dès le départ bien entendu. La Direction d'agence était OK sur le projet, la Direction Régionale aussi ainsi que la direction des Risques. C'est leur organisme de cautionnement qui a refusé de cautionner pout cause d'absence d'épargne régulière en dépit de la bonne tenue de nos comptes et des sommes restantes dessus en fin de mois. 4 mois d'attente, 2 accords de principes, 1 dès le début et l'autre dès validation des directions régionales et risques...et au final, le KO. Et la politique de ma banque est de ne pas proposer d'hypothèque si l'organisme de cautionnement fait un refus. Voilà toute l''histoire.