Revente EPHAD

[cyberfantome]

Bonjour,

La question est simple la revente d’un EPHAD d’occasion est-elle aisée pour un propriétaire ?

 

[Buffeto]

ma réponse est : l'investissement dans un LMNP est un investissement de très long terme avec objectif de revenus complémentaires défiscalisés .

donc pourquoi revendre ?
et surtout qui est capable de se projeter à 20 ans ou plus pour savoir comment sera le marché des LMNP d'occasion à ce moment là ?

 

[cyberfantome]

Bonjour, je partage l'objectif, mais un investisseur qui ne pense pas a la revente, c'est moyen, surtout que je pense que le vrai risque est bien là par rapport a d'autres investissements...

 

[Buffeto]

Bonjour, je partage l'objectif, mais un investisseur qui ne pense pas a la revente, c'est moyen, ..

y penser c'est une chose mais comme dit précédemment penses tu pouvoir revendre aisément ta RP dans 20ans ?

qui aurait prévu dans les années 90 que le marché serait atone 25ans plus tard ?
on aurait pu l'imaginer mais aucune certitude possible .

un élément à prendre en compte : actuellement la revente est souvent organisée par le gestionnaire ( lorsque celui ci est de bonne qualité )

 

[cyberfantome]

Comme le disait Keynes, a long terme nous serons morts... Sans aller jusqu'à predire dans 25 and ce qui se passera, on peut tout même se faire une opinion avec le present ...

 

[TOPTOPFIRST17]

Bonjour, La question est simple, la revente d’un EPHAD d’occasion est-elle aisée pour un propriétaire ?

Pourquoi la revente (d'un Ephad d'occasion) serait-elle compliquée dans le contexte d'aujourd'hui ou de demain ???

La demande est juste énorme !!!

Si ton objectif aujourd'hui est le complément de revenu (défiscalisé) ... c'est de la balle !!!
Et plus tard peut être tu pourras occuper ta chambre sans frais de résidence !!! Juste les frais annexes ... €€€

Il n'y a aucun souci à mon avis sur ce trip, par contre, ne te trompe pas de gestionnaire !!!

 

[cyberfantome]

C'est comme les femmes, parfois on veut changer ^^ ou il faut lol
Plus sérieusement ...
Dans la vie, on peut avoir un imprévu et devoir revendre
ou dans le cas d'une transmission, il est mieux de transmettre un bien qui vaut quelque chose ...

 

[Turbo-007]

.

donc pourquoi revendre ?
et surtout qui est capable de se projeter à 20 ans ou plus ?

si ce n'est pas toi ce sera peut-être tes héritiers,
faut y penser aussi

 

[Buffeto]

si ce n'est pas toi ce sera peut-être tes héritiers,
faut y penser aussi

bien sur j'y pense . je suis en train de leur donner la nue-propriété de mes parts de SARL....
mais pour eux l'objectif ne sera pas de revendre .....

actuellement ils ne sont pas légion les investissements qui ont un bon rendement et qui offrent une certaine sécurité .

 

[Cresus93]

"ne pas se tromper de gestionnaire"... on peut objecter la même chose : dans 20 ans la société fiable aujourd'hui le sera-t-elle encore ? Existera-t-elle même encore dans 2 ans ?...

 

[moietmoi]

Pourquoi la revente (d'un Ephad d'occasion) serait-elle compliquée dans le contexte d'aujourd'hui ou de demain ???

La demande est juste énorme !!!

Il n'y a aucun souci à mon avis sur ce trip, par contre, ne te trompe pas de gestionnaire !!!

je souscris totalement, l'augmentation de la population,la pyramides des ages,(de plus en plus de vieux) la durée de vie en bonne santé ( elle s'allonge et on devient dépendant) ,la carence actuelle des pouvoirs publics en terme d'accompagnement de la dépendance, la politique libérale du chacun pour soi qui s'accentue , les hopitaux qui cherchent à évacuer de leurs lits le plus rapidement possible les malades durables ,vieux et encombrants les services hospitaliers...... je ne me fais pas de soucis pour une revente;

 

[Buffeto]

je souscris totalement, l'augmentation de la population,la pyramides des ages,(de plus en plus de vieux) la durée de vie en bonne santé ( elle s'allonge et on devient dépendant) ,la carence actuelle des pouvoirs publics en terme d'accompagnement de la dépendance, la politique libérale du chacun pour soi qui s'accentue , les hopitaux qui cherchent à évacuer de leurs lits le plus rapidement possible les malades durables ,vieux et encombrants les services hospitaliers...... je ne me fais pas de soucis pour une revente;

petit bémol à tout ces arguments ...... la multiplication des résidences privées avec investisseurs en inadéquation avec la capacité des personnes agées à payer leurs loyers et prestations , au vu de la faiblesse des rentes à venir

 

[Cresus93]

petit bémol à tout ces arguments ...... la multiplication des résidences privées avec investisseurs en inadéquation avec la capacité des personnes agées à payer leurs loyers et prestations , au vu de la faiblesse des rentes à venir

Effectivement, pour simplifier il y a beaucoup de retraités qui ont 1000 euros par mois, et beaucoup de "résidences" qui coûtent 2 à 3000 euros par mois...

 

[cyberfantome]

bien sur j'y pense . je suis en train de leur donner la nue-propriété de mes parts de SARL....
mais pour eux l'objectif ne sera pas de revendre .....

actuellement ils ne sont pas légion les investissements qui ont un bon rendement et qui offrent une certaine sécurité .

Je suis d'accord avec Turbo et Crésus ...

Le rendement de l'EPHAD est de 3,5% net d'impôt sauf si je me tompe donc on peut avoir cela avec de l'assurance vie et une gestion moyennement risquée .... et son capital in fine...

Si le bien ne vaut plus grand chose à quoi bon faire des montage en SARL de famille ou des donnations ?
Ma question reste entière ... Surtout que j'ai le choix ... Avec un objectif de revenu uniquement et un capital à investir, je pourrai faire de la résidence d'étudiants par exemple ou prendre un 2e pinel ou investir dans une assurance vie ....

Sauf si vous me dites que mon raisonnement est faux

 

[moietmoi]

Effectivement, pour simplifier il y a beaucoup de retraités qui ont 1000 euros par mois, et beaucoup de "résidences" qui coûtent 2 à 3000 euros par mois...

le coût de la dépendance est de toute façon élevée; pour y faire face il y a les prises en charge par la collectivité ( déclaration GIR de la personne) avec l'APA,et dans le cas d'une retraite de 1000/mois pour une personne en ehpad cela ira de 993 euros à 1700 euros par mois;
Par ailleurs comme, il faut bien le dire, il n' a pas espoir de revenir "chez soi" il n y a plus de loyer à payer; ou alors il y a la vente de la résidence principale;(sans impot sur la plus value en respectant les délais)
En complément les lois discutées et certaines votées permettent aux héritiers de défalquer du futur héritage les frais d'ehpad qu'ils engagent.

Mais en complément, il est vrai que toute la population de dépendants n'ira pas dans les ehpad du type de celles envisagées ici; mais cette population va en s'accroissant;

 

[Buffeto]

Surtout que j'ai le choix ... Avec un objectif de revenu uniquement et un capital à investir, je pourrai faire de la résidence d'étudiants par exemple ou prendre un 2e pinel ou investir dans une assurance vie ....

là si tu changes le curseur alors forcément les réponses seront différentes ...

la question du départ etait :

Bonjour,

La question est simple la revente d’un EPHAD d’occasion est-elle aisée pour un propriétaire ?

là tu nous proposes un choix . ce choix sera fonction de l'existant ( qu'on ne connait pas ) et des objectifs ....en clair il s'agit d'un bilan patrimonial qui donnerait la question suivante : investir en LMNP est il opportun et intéressant pour Cyberfantome par rapport à d'autres solutions possibles ?

 

[cyberfantome]

là si tu changes le curseur alors forcément les réponses seront différentes ...

Je ne pense pas changé le curseur ... ma question était bien la récupération de la mise ... C'est intrinsèque à tout placement même en défisc pur ... Personne n'ira mettre un copec sur un investissement s'il sait qu'il ne peut pas récupérer sa mise ... sauf sur des produits très risqués mais même dans ce cas, l'investisseur parie sur sa récupération à moins d'être fou ...

Mais si je fonctionne par l'absurde ... Un Ephad à 240 000 euros qui rapporte environ 700 euros net …
J’imagine qu’il est invendable in fine … il me faudra 28 ans récupérer mon capital et avec l’inflation sur 28 ans j’en serai de ma poche.

Mon objectif de revenu ne peut être déconnecté de réalité.

Petit message à moietmoi : Ta boite mail est pleine et on ne peut pas t’envoyer de message ^^

 

[Buffeto]

Personne n'ira mettre un copec sur un investissement s'il sait qu'il ne peut pas récupérer sa mise

c'est un peu hors sujet mais je le fait régulièrement . ca s'appelle "girardin industriel " dès le départ tu sais que tu vas récupérer zéro euros ...

J’imagine qu’il est invendable in fine …

la question est : pourquoi le serait il?
il s'agit d'immobilier . dans l'immobilier tout se vend tôt ou tard .

ceci dit si tu penses le contraire , il vaut mieux , effectivement ne pas y aller.

 

[cyberfantome]

le coût de la dépendance est de toute façon élevée; pour y faire face il y a les prises en charge par la collectivité ( déclaration GIR de la personne) avec l'APA,et dans le cas d'une retraite de 1000/mois pour une personne en ehpad cela ira de 993 euros à 1700 euros par mois;

Petite digression

Pour bien connaitre le sujet ayant eu 2 parents dépendants en charge et aidant pendant de nombreuses années …
Bien entendu, je réagi par rapport à ma situation connue sans être un pro …
Un Ephad en région parisienne c’est de 2800 euros à 4000 euros / mois sans blanchissage … j’en ai un au bout de ma rue et c’est 110 euros/jours
Même en GIR 1, le plus fort, la situation patrimoniale est regardée (Retraite + bien immo + …) pour l’obtention de l’APA … qui ne donne pas grand-chose pour une personne qui a travaillé toute sa vie et qui possède un appartement … Ex mon grand père touchait royalement 300 euros de l’APA pour des prestation d’environ de mémoire de 2100 euros /mois (ce n’était pas un EPHAD) mais cela fonctionne de la même manière, il faut donc recourir à l’aide sociale qui viendra d’une part demander aux descendants d’aider et récupérer (la région) à la succession ce qui a été versé …

Je résume un peu bien entendu ^^

 

[zrr_dem]

Bonjour,

C'est sans doute mon souvenir d'expérience malheureuse en défiscalisation zrr, avec un "bon" gestionnaire, mais je doute fort de la rentabilité à terme (quelqu'il soit) de cet investissement, au mieux s'il y a revente, il faudra bien présenter au repreneur un rendement ce qui amène à diminuer le prix de vente du logement.
Avec le même type de bail, ne sommes nous pas dans un cas de figure d'investissement qui ressemble fort au bourbier rencontré par les copropriétaires de nombreuses résidences de tourisme? Que le gestionnaire soit dit "bon" ou qu'il soit moins bon.

Vu sur legavox, extrait d'un article du cabinet d'avocats asr, à considérer aussi pour information les textes du blog de Martine Denoune qui décortique, entre autres sujets, la question de l'investissement en maisons de retraite:

L’investissement en EHPAD ouvre droit à deux régimes fiscaux : le Censi-Bouvard et le loueur en meublé. L’un permet de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de 11% de la somme investie étalée sur 9 ans (dans la limite de 300.000 euros) et l’autre permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les bénéfices et les revenus sont non-imposés. Outre ces possibilités fiscales avantageuses, la rentabilité locative est a priori très attractive.

Or face à l’augmentation de l’espérance de vie, certains investisseurs n’hésitent plus… et se retrouvent parfois pris dans un bourbier dont ils peinent à sortir.

En effet, beaucoup d’inconvénients peuvent malheureusement faire perdre ses avantages à l’investissement : l’absence de repère par rapport au prix d’achat, en raison de sa nature particulière bien éloignée de la réalité immobilière, le renouvellement du bail, la vente de la chambre, la révision des loyers, les charges imprévues…

D’ailleurs il n’est pas rare de trouver des investisseurs pris au piège du bail commercial, où l’exploitant est roi, ou plus couramment encore, de la faillite fatale de l’exploitant.

Si beaucoup d’investisseurs malchanceux s’engouffrent dans cette voie, nombreux sont ceux qui n’ont pas été informés des risques encourus ou mal conseillés. Aussi le cabinet ASR avocats tient à rappeler qu’il est possible de poursuivre le conseiller en gestion de patrimoine/commercialisateur sur le fondement du manquement à son obligation d’information.