Revente deRobien de trois ans (et oui encore)

[dukes59]

Bonjour,

J'ai acquis sur plan un logement pour un derobien en 2006, livré en decembre 2007 et loué en 2008, loué depuis (ai eu six mois de vacation entre deux locataires, c'est tout)

Je suis avec AKERYS, ca se passe pas trop mal, bien que les charges de la copropriété dans lequel se trouve le robien sont élévées à mon gouts. Je ne touche le loyer qu'une fois tous les trois a quatre mois. Le reste du temps, c'est bouffé par les charges de copro.

Bref, depuis la signature devant notaire, j'ai changé de société, quitté la campagne pour les abords d'une grande ville (en achat bien sur) et eu un deuxieme enfant. Pour couronner le tout, le robien a été financé par un pret a taux revisable/variable (je ne sais jamais, leur contrat étant tellement opaque), ce pret avait été négocié à l'époque par le courtier d'une société de gestion de patrimoine. Et ne me laissé pas augurer a l'époque que les taux allaient s'envoler .... avant et au début de la crise. Certes aujourd'hui, je ne paye quasi pas d'intérêt mais ma mensualité est tout de même montée à 770 euros/mois (et j'ai la résidence principale en sus, je vous fais pas de dessin)

Donc, j'aimerais me séparer de ce Robien. Pour 2007, j'ai déclaré au impôts juste les intérêts et l'assurance du pret et j'avais fait des travaux a la maison m'ouvrant droit à credit + frais réel + frais de garde, je n'avais pas été imposable cette année la. En 2008 location plein pot mais de nouveau frais réels et frais de garde, j'ai payé 800 euros d'impôt. En 2009, meme topo, je devrais payer dans les 1300 euros d'impots. Je pense donc que les sommes à rembourser aux impots ne devraient pas excéder les 2000 a 2500 euros.

Par contre, dois je quelque chose à AKERYS si je revends ??? je ne sais pas. Ils m'ont remboursé les intérets intercalaires durant la construction.

Pour le pret, avec l'effondrement des taux, j'ai gagné quasi un tier de la durée initiale, c'est plutot bien. la somme empruntée avait été de 115000 euros. Par contre, il faut que je regarde si j'aurais des pénalités. Mais je crois que non.

Le calcul de la plus value se fait il sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente ou est ce que cela tiens compte du solde du pret (différence solde du pret / prix de revente) ?

Est il possible dans mon cas en calculant au mieux de revendre le bien a un prix suffisant pour combler l'impots sur la plus value et le remboursement des impots ? C'est un F1 bis avec un box.

 

[Gagarine]

Pour le calcul de la plus-value, c'est prix de vente - (prix d'achat + frais de notaire + travaux (forfait ou réel) + ...). L'impôt sur la plus-value, vous aurez forcement de quoi la payer si il y en a ainsi que le remboursement aux impôts.

Dans votre cas, la difficulté risque plutôt d'être d'arriver à le vendre au moins aussi cher que vous l'avez acheté. Suivant où est le bien et la rentabilité à laquelle vous avez acheté c'est loin d'être gagné... Si vous avez emprunté sur 20 ans, il va déjà falloir rembourser le capital restant du...

 

[ZRR_pigeon]

Je pense donc que les sommes à rembourser aux impots ne devraient pas excéder les 2000 a 2500 euros.

oui mais vous beneficiez d'un amortissement de 6% du prix d'achat par an, qui vient se deduire de vos revenus fonciers, et en l'absence qui vient creer un deficit foncier reportable. Ce reservoir va etre perdu, il est valorisable a hauteur de "deficit foncier x TMI".

Le calcul de la plus value se fait il sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente ou est ce que cela tiens compte du solde du pret (différence solde du pret / prix de revente) ?

Vu ce que vous decrivez, je ne pense pas que vous aurez du soucis a vous faire quand a payer de l'impot sur la plus value....

Est il possible dans mon cas en calculant au mieux de revendre le bien a un prix suffisant pour combler l'impots sur la plus value et le remboursement des impots ? C'est un F1 bis avec un box.

L'idee c'est de le vendre, donc peu importe que vous ayez realise une operation blanche en le vendant a 40 000, 80 000 ou 120 000 euros. vous allez le vendre au prix du marche, et ca definira combien vous avez perdu dans l'operation...

Faites bien les calculs, car sauf urgence, il n'est pas opportun de revendre un robien en cours.

Si le pret revisable ne convient pas, OK, mais c'est un autre probleme, changez de pret, refinancez le. Se separer du logement est vraiment une solution de dernier recours...

 

[dukes59]

Merci pour les infos.

Si je comprends bien, d'après vous, je ne pourrais pas le revendre bien cher cet appart ?

Concernant le financement, la pénalité pour un remboursement anticipé est assez rédhibitoire. D'autre part, le refinancement auprès du même établissement ne me fais gagner qu'une centaine d'euros sur la mensualité. La raison pour laquelle j'aimerai revendre est que les mensualités pour la maison principale plus le prêt pour le robien plus le prêt pour voiture représente 50% des revenus de mon foyer. Et le pret voiture n'est que de 250 euros mois.

Par contre, je ne saisi pas bien l'histoire de déficit foncier reportable à 6%

 

[ZRR_pigeon]

Si je comprends bien, d'après vous, je ne pourrais pas le revendre bien cher cet appart ?

J'espere pour vous que oui, mais c'est rare, surtout dans les robien, et encore plus avec une revente en cours de route...si c'est le cas, revenez ici nous le dire, ca nous remontera le moral...

Par contre, je ne saisi pas bien l'histoire de déficit foncier reportable à 6%

dans votre declaration d'impot, vous avez du soumettre une 2044-SPE (speciale).
vous avez l'option d'amortissement du bien specifique a la loi de robien.
si vous avez achete 200 000 euros votre appart, la premiere annee, vous avez 12000 euros d'amortissement (6%) qui apparaissent ligne 229 de votre 2044-speciale.
ces 12000 sont ajoutees a vos charges, interets d'emprunts et toutes les autres charges. ca forme le deficit foncier.
de l'autre cote vous avez les recettes (loyer + assurance vacance locative).

si les recettes sont inferieures au deficit foncier (souvent le cas a cause justement de cet amortissement),

le resultat est reparti comme suit :
1/ 10700 euros est soustrait de votre revenu imposable
2/ le solde est stocke dans votre reservoir de deficit foncier, a utiliser dans les 10 ans sur les futurs revenus fonciers (loyers).

le 1/ explique pourquoi pour optimiser la chose, il faut avoir une TMI eleve (30% ou 40%).

Dans votre cas, vous n'aviez que tres peu d'impots a payer, donc votre TMI etait probablement faible (5% ou 14% ?).
l'efficacite fiscal de ce placement est donc apparemment mauvaise. Du moins avec les elements que vous avez soumis.

sur votre declaration de mai 2010, vous pouvez regarder a combien s'eleve ce reservoir de deficit foncier, pour estimer le cout de sa perte.

j'espere que vous n'avez pas oublie de faire cet amortissement. Dans mon cas, le gestionnaire me donnait chaque annee une "proposition de declaration fonciere" toute pre-remplie. mais là, la ligne 229 avait ete "oubliée" ...J'etais content d'avoir verifié scrupuleusement les chiffres ce jour-là...

 

[Buffeto]

Par contre, je ne saisi pas bien l'histoire de déficit foncier reportable à 6%

le déficit foncier est reportable sur les années ultérieures et peut etre déduit des revenus fonciers de même nature.

évidement si tu vends et que tu n'as plus de revenus foncier , ce déficit ne sert à rien fiscalement..

 

[ZRR_pigeon]

évidement si tu vends et que tu n'as plus de revenus foncier , ce déficit ne sert à rien fiscalement..

Donc pour etre precis, ce n'est pas une perte d'argent mais plutot un manque a gagner. ce qui revient au meme pour votre porte monnaie.

 

[christhec]

livré en decembre 2007 et loué en 2008, loué depuis (ai eu six mois de vacation entre deux locataires, c'est tout)

6 mois de vacation sur 30, ça fait déjà 20%, où est votre appartement?

 

[ZRR_pigeon]

6 mois de vacation sur 30, ça fait déjà 20%, où est votre appartement?

non pas forcement, en general y'a une assurance carence locative avec 1 mois de franchise.
donc ca ferait 1 mois sur 30.

 

[dukes59]

6 mois de vacation sur 30, ça fait déjà 20%, où est votre appartement?

A sainte Menehould (Marne). Cette ville n'est pas sur la liste des villes surchargées de logements.

En réponse aux autres commentaires :
L'appartement a couté 115000 euros frais de notaire inclus. Vous pensez que je ne pourrais pas revendre au moins à ce prix la, voire 120 000 ?

A l'epoque ou le de robien a été signé, je n'avais qu'un enfant, peu de frais de garde d'enfant déductibles (aujourd'hui pres de 7000 euros), pas de frais réel (j'en déclare pres de 8000 euros maintenant). En 2004 nous payons 4000 euros d'impots (pas de frais de garde). En 2005, 2900 euros (frais de garde modéré), et 2006, 2500 euros d'impots. Depuis 2004, nos revenus n'ont fait qu'augmenter. Lors de la signature du robien, le conseiller s'est basé sur nos déclarations de 2004 et 2005. Pour expliquer peut être à certain le choix du placement.

Depuis ma première déclaration avec le robien, j'ateind le plafond de 10700 euros. Et il est vrai que je n'ai jamais vraiment bien saisi toutes ces histoires de déficit foncier reportable l'année suivante, mais je vous rassure, je reporte chaque année. D'autre part, le terme TMI ne m'est pas très familier.

 

[dukes59]

non pas forcement, en general y'a une assurance carence locative avec 1 mois de franchise.
donc ca ferait 1 mois sur 30.

Et oui, l'assurance a couvert durant cette période.

 

[ZRR_pigeon]

peu de frais de garde d'enfant déductibles (aujourd'hui pres de 7000 euros),

vous le savez surement mais 7000 euros (pour vous) ou 6000 euros (pour moi), ca ne fait que 1150 euros d'impots en moins...

Quand a la TMI, c'est tranche marginale d'impot. le taux d'impot supporte par le dernier euro declare. il differe du taux moyen.
un celibataire qui gagne 78000 euros par an a une TMI de 40% mais un taux moyen d'imposition de 22%.

 

[dukes59]

vous le savez surement mais 7000 euros (pour vous) ou 6000 euros (pour moi), ca ne fait que 1150 euros d'impots en moins...

Quand a la TMI, c'est tranche marginale d'impot. le taux d'impot supporte par le dernier euro declare. il differe du taux moyen.
un celibataire qui gagne 78000 euros par an a une TMI de 40% mais un taux moyen d'imposition de 22%.

Nous avons aujourd'hui un revenu annuel de 71 000 euros pour le foyer (moi, conjointe, deux enfants bas age)

 

[Gagarine]

Concernant le prix de vente (sujet qui vous préoccupe et on le comprend) c'est assez simple : c'est le loyer qui va vous le donner car votre bien n'est pas adapté à l'acquisition d'une résidence principale. L'acquéreur sera donc un investisseur. Si vous en tirez 6% vous pourrez être content et signez tout de suite. Maintenant vous n'avez plus qu'à sortir votre calculette...

 

[ZRR_pigeon]

Nous avons aujourd'hui un revenu annuel de 71 000 euros pour le foyer (moi, conjointe, deux enfants bas age)

c'est bien ce que je craignais...vous avez un salaire trop faible pour exploiter une formule de robien. votre tranche marginale est de 14%. Certes elle etait a 30% avec un seul enfant.
La personne qui vous a conseille a "omis" de vous dire que votre fiscalite n'est pas stable au cours de la vie, avec l'arrivee puis le depart des enfants.
Pour etre concret : 115 000 euros d'appart. 50% d'amortissement reparti sur 9 ans. donc 57500 de deficit foncier.

cela fait donc une ristourne de :
57500 x 40% = 23000 euros
57500 x 30% = 17250 euros
57500 x 14% = 8050 euros
57500 x 5.5% = 3162.50 euros.

D'ou le fait que le de robien est reserve a des fortes TMI, sous entendu pour etre efficace. sinon vous contribuerez + a payer l'appart de votre poche.

idealement meme, il faudrait en parallele un autre appartement (sans loi) qui genere des revenus fonciers (sans deficit donc), car ces revenus seraient taxes a TMI +12.1%.

Renseignez vous sur le prix du marche (vente a un investisseur ou un accedant), et faites vos calculs, mais il est clair que le deficit que vous allez perdre n'a pas grande valorisation. donc normalement vous aurez juste a rendre environ :
TMI (du moment) x 10700 euros sur les premieres annees (2008, 2009), autour de 4700 euros grosso modo

donc dans l'ensemble :
frais de notaires
garanties diverses
hypotheque
interets sur pret
amortissement

ces sommes doivent etre compensees par le prix de la vente, c'est chaud.

 

[dukes59]

Donc, si je vous suis bien, soit je le garde, soit je perds de l'argent.

Il est impossible de s'arranger pour simplement vendre, quitte a ne pas récupérer l'investissement, mais simplement ne pas débourser un sous ? C'est à dire, je récupére de quoi rembourser les impots et si possible l'hypothèque (d'ailleurs, me demande si c'est pas une caution plutot) et c'est tout.

 

[Gagarine]

Cf ma réponse de 9h15.

 

[ZRR_pigeon]

Donc, si je vous suis bien, soit je le garde, soit je perds de l'argent.

soit vous le gardez et c'est une mauvaise operation
soit vous le vendez et c'est une tres mauvaise operation
c'est malheureusement le constat realiste des choses...

Il est impossible de s'arranger pour simplement vendre, quitte a ne pas récupérer l'investissement, mais simplement ne pas débourser un sous ? C'est à dire, je récupére de quoi rembourser les impots et si possible l'hypothèque (d'ailleurs, me demande si c'est pas une caution plutot) et c'est tout.

Si vous trouvez un pigeon qui ne sait pas calculer une rentabilite, oui.
Des pigeons comme ca il y en plein les rues. le probleme est qu'ils se dirigent plutot vers un achat dans le neuf car on leur promet "de ne plus payer d'impot pendant 8 ans".

Comme dit Gagarine, prenez votre loyer et divisez le par 0.06. Ca donnera le prix de vente maximum qu'un etre censé vous en donnera.

ensuite vous pourrez rejoindre le collectif "les robiens de la colere"...

lisez le depot de plainte d'UFC-Que choisir conte Akerys...

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[dukes59]

Comme dit Gagarine, prenez votre loyer et divisez le par 0.06. Ca donnera le prix de vente maximum qu'un etre censé vous en donnera.

De quel loyer parlez vous ?

si je prend le loyer de l'appartement, cela fait 5000 euros et si je prends le loyer du pret, cela fait 12000. Je ne comprend pas.

 

[ZRR_pigeon]

De quel loyer parlez vous ?

si je prend le loyer de l'appartement, cela fait 5000 euros et si je prends le loyer du pret, cela fait 12000. Je ne comprend pas.

le loyer est celui qui vous verse le locataire s'il occupe toute l'année le logement, hors charges.
5000/0.06 = 83 300 euros.

le "loyer du prêt" n'a pas de sens, on parle de mensualité du prêt, décomposé en une partie capital (pas perdue si pas de perte de valeur de l'appart), et une partie intérêts (perdue quelque soit la situation de revente).

115 000 au départ frais de notaire inclus
+500 euros de caution (1500 euros au départ - 1000 euros de rendu a la fin ?)
+6000 euros d'intérêts de prêt depuis le début
+3500 euros de déficit foncier perdu
+6000 euros d'impôts a ristourner au fisc car rupture de l'engagement de Robien (en estimant a 10700x30% la première année + 10700x14% la deuxième année)
= 131 000 euros.

Si vous le vendez 83 000 euros (ce qui est déjà bien que le gars se contente de 6%), ca ne vous fait une différence que de :
131 000 - 83 000 = 48 000 euros.

a 48 000 euros près, c'est une opération blanche.

Bien sur tout ceci est a la louche, peut être que vous avez paye moins pour la caution ou moins pour les intérêts d'emprunts, mais grosso modo, c'est le calcul a faire.

Robien de la colère, je vous dis...