Revente deRobien de trois ans (et oui encore)

Dis un peu différemment : avec un prêt sur 20 ans, il vous reste environ 100k€ de K restant dû + 6k€ d'impôt à rembourser = 106k€.

Vous avez donc environ 25k€ à sortir de votre poche pour vendre aujourd'hui...

J'en profite pour poser la question aux pro ou spécialistes : comment ce calcul le remboursement de l'économie d'impôt ? Quid des 12% de CSS ?
 
Gagarine a dit:
J'en profite pour poser la question aux pro ou spécialistes : comment ce calcul le remboursement de l'économie d'impôt ? Quid des 12% de CSS ?

a ma connaissance les impots recalculent les annees anterieurs en enlevant le deficit. une partie des loyers n'etant a priori pas gommés integralement par les charges et interets de pret, les 12% de CSS sont dues sur les revenus fonciers nets. mais bon ca devrait pas aller chercher plus loin que 800-900 euros.
 
Je vous rassure tout de suite, pour l'imposition de la plus value , vous n'aurez pas de problème ....

Je vais être un peu brutal, mais comment peut on acheter à Saint Menehoult un bien à plus de 3000€ du m2 !
Bien sur je connais le discours hyper rodé des vendeurs de défisc et vous en êtes une victime de plus.

Votre seule chance : avoir un locataire à plus de 400 € par mois pour un T1 bis (que j'imagine à environ 35 m2) alors qu' Ak..ys propose - sans succès - dans la même résidence un T2 bis de 55 m2 à 349 € et un T3 de 62m2 à 443 €.
Le seul potentiel locatif est constitué de quelques militaires qui se seraient égarés du droit chemin de l'axe Chalons -Reims : les locaux ne louent pas, ils achètent pour 115 000 € sans problème une petite maison qu'ils remboursent au prix du loyer.

la valeur de votre bien au prix du marché de 1500 - 1600 € du m2 et à la location de 7-8 € du m2 . Aiiiiie !!!

Deux solutions : Limiter la casse tout de suite ou garder le bien pendant au moins 25 ans
Car comme vous, l'ensemble des propriétaires investisseurs (soit en général tous les propriétaires de la résidence car je ne vois pas un local avoir acheté sa résidence principal à ce tarif ) vont vouloir se débarasser de leur fardeau à l'issue de la période de Robien .
Conséquence: la grande braderie sera ouverte et les prix de vente dégringoleront encore.
Sinon, vous gardez votre bien avec votre rendement médiocre en espérant un coup de baguette magique sur l'économie locale que fera décoller les tarifs de l'immobilier aux confins de la Marne et de la Meuse.

Désolé pour ce post peu réjouissant, mais les décisions sont à prendre avec les bonnes données d'entrée pour éviter les surprises à la sortie.
 
Dernière modification:
Ok pour tout.

Par contre, mon but n'est pas de faire une opération blanche (si ma compréhension de l'opération blanche est bien de ne juste récupérer tout ce qui a déja été dépensé mais de ne rien gagner).

Mon but aujourd'hui, ca va peut etre vous paraitre suicidaire mais bon, comme de toute facon, c'est un tres mauvais placement, mon but est donc d'arriver à stoper le robien en m'asseyant sur l'argent déjà investit. La finalité est de ne plus avoir ce boulet à ma jambe meme en perdant tout ce que j'y ai deja investit. Je veux juste savoir si je peux revendre le bien pour solder le capital restant du et rembourser impot + caution et c'est tout. Je fais une croix sur les 17 ou 18 000 euros déjà investits, c'est perdu.

A moins que vous me dites que de garder ce bien ad vitam soit au final une bonne opération malgres tout.

D'ici un an, mon plus jeune enfants sera en maternel et je vais passer de 700 euros par mois de nounou a un peu plus de 400 (a déduire) et dans deux ans elle ira en garderie, et la je n'aurais qu'une cinquantaine d'euros par mois.
Dans la mesure ou nos revenus ne feront qu'au pire stagner, pensez vous que si je garde le robien, lorsque je n'aurais plus ces déductions, cela redeviendrai plus interessant ?
 
Je vous l'ai dit plus haut : il va vous rester environ 25k€ à débourser pour solder votre crédit ! Donc si le bien est loué, essayez de le conserver les 10 ans.
 
Gagarine a dit:
Je vous l'ai dit plus haut : il va vous rester environ 25k€ à débourser pour solder votre crédit ! Donc si le bien est loué, essayez de le conserver les 10 ans.

il va vous falloir en effet choisir entre :
1/ depenser 25K, sortir du de robien, et etre libre pour votre achat de RP
2/ garder le de robien, progressivement resorber ce trou financier, et etre embete avec le taux d'endettement.

a priori comme ca on pourrait dire que vous pouvez choisir, mais vu l'endettement et vu le fait que le pret est un variable qui va remonter en fleche dans 2 ans...ca me parait tres risque de le garder.
calculez dans le pire des cas (du pret variable) si vous pouvez encore assumer les mensualites.
 
C'est bien ca qui me fait peur, ce sont les mensualités à venir lorsque les taux vont repartir ....

Il faut que je demande à BNP invest immo quel est le capital restant du de ce pret. Pour savoir si il va vraiment falloir débourser 25k€.

En avril, la BNP m'avait dit qu'avec les taux bas, je n'amortissais que du capital et que j'avais déjà gagné une centaine de mensualité. Si les taux restent à ce niveau encore quelques mois, peut etre que le capital restant arrivera à des niveaux plus acceptables pour une revente moins douloureuse.

Il faut absolument que je connaisse le Capital restant du.
 
dukes59 a dit:
je n'amortissais que du capital et que j'avais déjà gagné une centaine de mensualité. Si les taux restent à ce niveau encore quelques mois,

votre taux variable fait varier la mensualite (vous l'avez dit precedemment) et apparemment fait aussi varier la duree ???

Le fait qu'il fasse varier la duree est primordial, car cela limite le cout total du credit. Cela rend la situation un peu moins desesperee qu'avant.

faites verifier la duree restante et la capital restant du et assurez vous de comprendre comment ces deux evoluent.

Pour limiter la casse, vous pouvez ainsi revendre quand les taux commencent a remonter au lieu de maintenant, ca peut vous faire gagner 5K, 8K ? c'est deja ca, sur 25K.

apres faut voir en cas de rachat de credit. les penalites ne sont pas si elevees car vous avez dit avoir un taux bien bas du fait de la chute des taux. les 6 mois d'interets (au taux moyen) seront < au 3% du capital restant du.
vous vous en sortirez mieux dans cette voie la...
faites tous les calculs de tous les scenarios, et ensuite seulement prenez la decision.
 
ZRR_pigeon a dit:
apres faut voir en cas de rachat de credit. les penalites ne sont pas si elevees car vous avez dit avoir un taux bien bas du fait de la chute des taux. les 6 mois d'interets (au taux moyen) seront < au 3% du capital restant du.
vous vous en sortirez mieux dans cette voie la...

Attention au calcul du taux moyen; il y a trois façons de le calculer.

Comme aucun texte ne donne le bonne méthoque, chaque banque calcule comme elle l'entend ?

cBanque (Fred et moi) a interrogé l'admistration qui semble comptétente il y a plusieurs mois.
On nous a laisser espérer une réponse..............mais TOUJOURS RIEN ...!!!...???:colere::colere::colere:

Le cas échéant, attention donc au calcul dudit taux moyen.

A toutes fins utiles voir:
« Calcul du taux moyen »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/un-taux-moyen-peut-en-cacher-un-autre-calcul-des-ira.9542/


Cordialement,
 
Aristide a dit:
Le cas échéant, attention donc au calcul dudit taux moyen.

on est d'accord, sur son cas je pense que ce sera la moyenne entre du bas et du tres bas, donc ca devrait pas voler haut.
il peut se faire une fourchette avec son taux minimum supporté et son taux maximum supporté, ca ne peut pas etre en dehors de cette fourchette.
 
Bon, alors, je me suis renseigné au pres de mon établissement préteur et mon capital restant du (intégrant les pénalités de remboursement) est de 107000€.

Ca fait encore pas mal en fait et si j'attends un an, ca atteindra peut etre 100 000€ max.

donc, si je reprend le calcul faut au dessus, si je le vend a 105000, ca fait un redement de 4%. Vous pensez vraiment que je ne trouverai personne a ce tarif la ??
 
a 3-4% vous trouverez quelqu'un s'il y trouve un avantage fiscal. mais la l'acheteur n'aura pas d'avantage fiscal.
donc pourquoi acheterait-il a 4% s'il peut trouver du 6%.

Surtout que meme si c'etait 6%, je prefererais une localisation dans une plus grande ville.

mais ca ne vous coute rien d'essayer...
 
Effectivement, aucune chance de trouver un investisseur sur cette rentabilité ! Sur de petites localités on trouve plus autour de 8% que de 6%. Donc si vous trouvez preneur à 6%, estimez vous heureux ! Désolé.
 
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