rester proprietaire RP ou locataire

[choisir]

Bonjour à tous,

j'observe ce forum depuis plusieurs mois, et chaque contribution est enrichissante;

je vous soumets donc pour conseil et avis, ce qui m'agite en ce moment;

nous sommes un couple marié 60 ans sans enfant;
revenus corrects, mais la retraite sera plus faible, vu les trous dans ma carrière;

nous sommes propriétaire, sans crédit , de notre RP à Paris; achetée à crédit au bon moment il y a 30 ans
valeur actuelle 650 000;
1 bien en location sans crédit;valeur 85000 euros; quelques placements diversifiés (rien de particulier AV,pea,..)

la question que nous nous posons: vendre notre appartement RP et passer en location dans le même quartier; ainsi nous aurons profité de la hausse de l'immobilier et de la fiscalité clémente pour l'instant de la plue value sur RP ( j'ai bien peur qu'un de ces jours l 'exonération pour RP disparaisse)

car un jour, étant sans enfant,nous vendrons notre appartement(dans 5 à 15ans) pour aller ailleurs ..peut être en province...alors pourquoi ne pas profiter des prix encore hauts pour l'instant?

merci de vos avis.... si il y en a
bonne journée à tous

 

[Anonyme]

nous sommes propriétaire, sans crédit , de notre RP à Paris; achetée à crédit au bon moment il y a 30 ans
valeur actuelle 650 000;
1 bien en location sans crédit;valeur 85000 euros; quelques placements diversifiés (rien de particulier AV,pea,..)

la question que nous nous posons: vendre notre appartement RP et passer en location dans le même quartier; ainsi nous aurons profité de la hausse de l'immobilier et de la fiscalité clémente pour l'instant de la plue value sur RP
car un jour, étant sans enfant,nous vendrons notre appartement(dans 5 à 15ans) pour aller ailleurs ..peut être en province...alors pourquoi ne pas profiter des prix encore hauts pour l'instant?

merci de vos avis.... si il y en a
bonne journée à tous

Bonjour,

Ce choix peut effectivement être judicieux : étant sans enfant, vous pouvez envisager de placer les 650000 € tirés de la vente de votre résidence principale actuelle et de vivre sur les intérêts et le capital (c'est à dire consommer ce capital).
Même placés à un taux de 2% seulement, ce capital vous offre une rente sur 20 ans (soit votre espérance de vie) de plus de 3000€ par mois. Si vous ajoutez à cela votre retraite prochaine et les loyers perçus sur votre second appartement, cela devrait vous permettre de maintenir un bon train de vie !

 

[Buffeto]

( j'ai bien peur qu'un de ces jours l 'exonération pour RP disparaisse)

agir en fonctions de rumeurs n'est jamais une bonne solution .....

car un jour, étant sans enfant,nous vendrons notre appartement(dans 5 à 15ans) pour aller ailleurs ..peut être en province...alors pourquoi ne pas profiter des prix encore hauts pour l'instant?

scenario possible....ou pas ...qui te dit que dans 15 ans les conditions ne seront pas plus propices ?

d'autre part si tu vends ta RP sur quel support comptes tu placer cette rentrée exceptionnelle ?

la fiscalité sur les AV et autres supports financiers n'est pas , non plus , négligeable ( je fais même le pari qu'elle va s'aggraver ) ...


donc cruel dilemme , dans ces conditions , avec tant d'incertitudes ma devise est : wait and see....


mais ce n'est que mon avis

 

[Buffeto]

ce capital vous offre une rente sur 20 ans (soit votre espérance de vie) de plus de 3000€ par mois.

pas suffisant cependant pour se payer un EHPAD pour 2 personnes ( ne jamais perdre de vue les dernières années de la vie qui sont ....hors de prix )

 

[Anonyme]

pas suffisant cependant pour se payer un EHPAD pour 2 personnes ( ne jamais perdre de vue les dernières années de la vie qui sont ....hors de prix )

=> le moment venu : vente du second appartement !

 

[koktailcpj]

avez vous les chiffres de la location afin de faire le comparatif RP/LOC

 

[jodel140]

car un jour, étant sans enfant,nous vendrons notre appartement(dans 5 à 15ans) pour aller ailleurs

La vente de la RP en viager est probablement une solution à étudier dans ce cas

 

[gogo45]

nous sommes un couple marié 60 ans sans enfant;
revenus corrects, mais la retraite sera plus faible, vu les trous dans ma carrière;

nous sommes propriétaire, sans crédit , de notre RP à Paris; achetée à crédit au bon moment il y a 30 ans
valeur actuelle 650 000;
1 bien en location sans crédit;valeur 85000 euros; quelques placements diversifiés (rien de particulier AV,pea,..)

Avec les éléments donnés par vous et les autres contributeurs, et que le prix de l'immobilier est au plus haut, la vente me semble logique.
Sachant qu'il ne sera pas si facile que ça de vendre.

 

[choisir]

merci , pour ces pistes et réflexions, je ne m'attendais pas à autant d'intérêt; ça fait plaisir

L'estimation du prix de l'appartement a été faite par 2 agences dont l'une spécialisée en viager, mais pour une fois, nous sommes "trop jeunes", ou pas assez vieux pour vendre en viager, mais dans quelques années ce sera peut-être la solution;

il faut compter 1600/1800 euros mensuel ( que les non-parisiens ne s'effraient pas) pour avoir l'équivalent en location, on y perdra nos habitudes,on y gagnera le changement et le rangement;

évidemment nous n'avons pas en revenu 3 ou 4 fois le loyer donc j'ai vu avec ma banque pour établir une caution bancaire

effectivement si nous prenons cette solution , se posera la question importante.. que faire de l'argent;? c'est une vraie question surtout en ce moment;

merci ,si vous avez d'autres idées ou questions

cdt

 

[LMDP]

La question est intéressante.
A titre personnel, et face à pas mal d'incertitudes professionnelles, j'ai fait le choix de vendre ma RP et de prendre la plus-value en franchise d'impôts. J'anticipe à la fois une baisse sensible des prix à Paris et une taxation des plus-value de cession, donc c'était un choix logique face à de telles anticipations.
En ce qui concerne le remploi des fonds, je compte le faire dans l'immobilier, mais à l'étranger.

 

[gogo45]

J'anticipe à la fois une baisse sensible des prix à Paris et une taxation des plus-value de cession.

Qu'est-ce qui vous faire dire ça ?

 

[LMDP]

Sur la baisse des prix :

Elle est déjà enregistrée au niveau des actes authentiques signés chez les notaires pour ce qui concerne les biens dits "de luxe", un article sur le sujet est d'ailleurs paru aujourd'hui même me semble t'il. Pour ce qui concerne le reste du marché, mes observations personnelles, le déroulement de ma propre vente et le discours "off" des agents immobiliers vont tous dans le même sens : les délais de vente s'allongent (ce n'est pas nouveau, mais dans certaines agences, les affiches s'accumulent), un bien un peu moyen ne trouve plus preneur du tout (un exemple : loft de 85 mètre carré dans le XIème, Saint Ambroise, excellent immeuble, excellent quartier. Vendu à moins de 6000 euro du m2 carré, le bien ne trouve pas preneur car il est très sombre et pas très bien conçu. Il y a 18 mois, un bien strictement équivalent dans la même copro avait été évalué plus de 9000 euros du m2). Par ailleurs, les acheteurs ont bien enregistré que les prix sont censés baisser et n'hésitent plus à faire des offres à 15 ou 20% en dessous du prix affiché, y compris à Paris. Si tous les acheteurs font pareil, la baisse sera auto-réalisatrice. Très clairement, et même à Paris, le marché est désormais du côté des acheteurs.
Ca tient peut être de l'anecdote, mais si je m'en sors bien sur ma propre vente, je note cependant qu'absolument aucun acheteur n'a souhaité relever du moindre euro son offre d'achat suite à contreproposition, même très modeste, de ma part.


Sur la taxation des plus-values de vente de la résidence principale :

C'est le dernier réservoir de plus-values latentes gigantesques qui échappe à toute taxation. Au moment où l'état à un besoin impérieux de redresser les comptes publics, je ne vois pas la situation perdurer très longtemps. Dans un premier temps, ces plus-values pourraient être assujetties aux seuls prélèvements sociaux (un calcul très grossier montre qu'il y aurait 2 à 3 milliards à récupérer). Autre solution assez proche de ce qui existe déjà pour les résidences secondaires : taxer les résidences principales au-delà d'un certain montant. Ainsi, c'est politiquement acceptable :
- l'ouvrier, qui a économisé toute sa vie pour acheter sa maison, modeste comme il se doit, ne fait pas une grosse plus-value (en valeur absolue), il n'est pas taxé et peut donc acquérir une nouvelle maison au même prix.
- le cadre sup', dont la maison vaut plus chère, réalise, toujours en valeur absolue, une plus value nettement plus importante. Il est taxé et le montant dont il dispose pour racheter est donc en partie amputé. Mais ça n'est pas grave, car chacun sait que tous les cadres sup' disposent d'un confortable bas de laine, sous forme de titres ou de PEE, dans lequel piocher pour racheter un bien de valeur équivalente.
C'est assez nul comme raisonnement, mais bien dans l'esprit du gouvernement actuel me semble t'il (enfin, le précédent ne faisait pas mieux), et surtout, de nature à contenter un supposé "électorat populaire" tout en dégageant des ressources supplémentaires pour l'état.

Une mesure qui peut rapporter des voix ET des sous, je ne vois pas trop un gouvernement, quelle que soit son orientation politique, passer à côté.


Bien sur, c'est un strict avis personnel, et ça n'a rien de vraiment argumenté...

 

[choisir]

merci à tous, LMDP, je ne suis pas loin de rejoindre votre analyse, cependant, la question qui reste posée, c'est la réutilisation des fonds, une fois la vente réalisée: l'incertitude législative sur l'immobilier est malheuresement identique à celle de tous les placements;
et il y a peu de chances qu'on viennne me dire "vous êtes un riche" tant que j"habite tranquilement dans mon appartement..alors que si j ai des comptes avec 650 000 euros, la tentation sera grande de venir m'en taxer un peu...

encore une semaine ou 2, de reflexion et je prendrai une décision..si vous avez encore des idées, je suis preneur

Bon week end à tous

 

[koktailcpj]

bonjour choisir

si j'ai bien compris vous voulez vendre dans 5 ou 15ans

de paris vers la province

votre RP est payé qui vaut 650 000€

la question est de savoir combien vaut votre bien immobilier en se moment sur marché ?

si toutefois vous trouvez un ou des acheteurs potentiel avec le juste prix et que le vente soit un succès

faite une projection en visualisant un loyé de 1500 à 1800€ à Paris

faite une projection pour acheter un bien immobilier en province (tout de suite =possible ou pas?)

définissez vos priorités