Renegocier son credit pour du locatif?

[jimmytheroots]

bonsoir,

apres avoir lu cela [lien réservé abonné]

je me dit que jai un peu craqué.; J'ai acheté il y a 2 ans un bien immo pour le louer: j'ai emprunté sur 10 ans, mon locataire me paye 500 me reste 700 à mettre pour rembourser le credit.

Je crois avoir compris que j'aurai du emprunter sur du 15/20 ans pour que le loyer couvre totalement le cout de mon credit...

Pensez vous que ca peut etre interessant d'aller voir une autre banque afin de prendre un nouveau credit qui s'etalera plus dans le temps afin de faire vraiment travailler l'argent de la banque?

merci bcp et bonne nuit (j'en ai marre de faire des conn...)

 

[Buffeto]

Pensez vous que ca peut etre interessant d'aller voir une autre banque afin de prendre un nouveau credit qui s'etalera plus dans le temps afin de faire vraiment travailler l'argent de la banque?

as tu posé la question à ta banque ?

elle peut parfaitement allonger le crédit pour diminuer les mensualités si elle le veut ....

 

[jimmytheroots]

Non je vais le faire, car aller voir une autre banque va me faire prendre des penalités.

Penses tu que mon idée d'allonger le credit est une bonne idée?
Sachant que mon objectif est d'avoir plusieurs investissements de ce type pour construire un patrimoine

merci pour tes reponses

 

[ZRR_pigeon]

attention a la rallonge du pret. regarde bien la notice de la 2044, cela precise la deductibilité des interets en cas de substitution de prets.

les interets du nouveau pret restent deductibles mais dans la limite du volume des interets du pret initial..

Mais dans le cas ou par exemple tu passes de 3% sur 10 ans a 2.5% sur 12 ans, l'administration fiscale indique qu'elle evalue le volume global des interets et ne se borne pas a terminer la deductibilite a la fin de la durée initiale.

a regarder de tres pres donc et peut etre ne pas rallonger trop.

 

[Buffeto]

Penses tu que mon idée d'allonger le credit est une bonne idée?

tout dépend de ta trésorerie personnelle.....

 

[stunt38]

Gaffe en effet à ne pas trop rallonger ta durée de crédit car plus tu rallonges plus ça te coûte en intérêt au final...

Ex rapide (j'arrondis) : pour un crédit de 100k€ à 2,5% sur 10 ans tu as 940€ de mensualité et 1 coût total de 13k€.
Le même sur 15 ans tu passes à 660€ de mensualité mais le coût à grimpé à 20k€...
Allez, sur 20 ans pour la forme mensualité à 530€ et coût à 27k€....

Sachant que l'on trouve toujours de bonnes affaires dans l'immobilier un achat locatif ne doit jamais être impulsif mais réfléchit

A mettre en rapport bien entendu avec ta situation financière/budget/reste à vivre, etc. et si ça te laisse la possibilité d'investir dans d'autres biens immo en sus.

Après j'avoue que l'effort financier à faire pour couvrir le prêt me semble un peu élevé pour le montant du loyer dans cette situation.

A mon sens la bonne question à se poser c'est : de combien faudrait-il rallonger la durée du prêt pour te permettre d'effectuer tes autres investissements ?

Je vois 3 possibilités :

1/ Ça ne gêne en rien, tu peux assumer ce crédit et un/plusieurs autres pour d'autres achats sans que ça te pénalise au quotidien : ne changes rien.
2/ Le budget est un peu juste : une rallonge de la durée est envisageable mais sans pour autant allez trop loin pour que ça ne te coûte pas un bras en intérêt.
3/ tu es totalement bloqué pour un autre investissement : donc soit opter pour une longue durée de crédit avec un coût élevé, soit peut être envisager une revente de ce bien pour autre chose de plus rentable et de plus posé si tu t'es un peu précipité au départ.

 

[ZRR_pigeon]

Ex rapide (j'arrondis) : pour un crédit de 100k€ à 2,5% sur 10 ans tu as 940€ de mensualité et 1 coût total de 13k€.
Le même sur 15 ans tu passes à 660€ de mensualité mais le coût à grimpé à 20k€...
Allez, sur 20 ans pour la forme mensualité à 530€ et coût à 27k€....

volume original d'interets (10 ans) : 13k€
cout effectivement supporté en supposant une TMI a 30% : 13k*(100-30-15.5)/100= 7 085 €

volume nouveau d'interets (20 ans) : 27k€
cout effectivement supporté en supposant une TMI a 30% : 13k*(100-30-15.5)/100 + (27k - 13k)= 21 085 €

multiplication par 3 du coup du fait de la non deductibilité des interets supplementaires....

ca pique ! (meme si c'est le locataire qui paye, tu t'enrichis moins vite!).

 

[jimmytheroots]

bonjour,

deja merci pour vos infos meme si vous touchez votre bille et qu'elle est dure à avaler, c'est complexe mais precis.

ce que je vais faire, c'est deja renegocier mon pret en le ramenant à 10 ans, ma mensualité baisse de 300 euros. du coup je met 300 euros, le locataire 500, ca me parait bien plus sympa (cout du credit semble grosso modo le meme)

bemol, j'en avais parlé à un conseiller qui a le pret de ma RP et me disait que ca valait pas le coup...

 

[ZRR_pigeon]

pourquoi ne pas allonger el pret autant que possible en restant dans le meme volume d'interet ? si les taux sont plus faibles qu'a l'epoque, ca permet d'allonger un peu sans dépasser du volume global initial d'interets.

oui ben le conseiller, s'il y connaissait quelque chose, il serait pas conseiller...

 

[Buffeto]

oui ben le conseiller, s'il y connaissait quelque chose, il serait pas conseiller...

ouahhhh tu l'as KC............

 

[jimmytheroots]

Gaffe en effet à ne pas trop rallonger ta durée de crédit car plus tu rallonges plus ça te coûte en intérêt au final...

Ex rapide (j'arrondis) : pour un crédit de 100k€ à 2,5% sur 10 ans tu as 940€ de mensualité et 1 coût total de 13k€.
Le même sur 15 ans tu passes à 660€ de mensualité mais le coût à grimpé à 20k€...
Allez, sur 20 ans pour la forme mensualité à 530€ et coût à 27k€....

Sachant que l'on trouve toujours de bonnes affaires dans l'immobilier un achat locatif ne doit jamais être impulsif mais réfléchit

A mettre en rapport bien entendu avec ta situation financière/budget/reste à vivre, etc. et si ça te laisse la possibilité d'investir dans d'autres biens immo en sus.

Après j'avoue que l'effort financier à faire pour couvrir le prêt me semble un peu élevé pour le montant du loyer dans cette situation.

A mon sens la bonne question à se poser c'est : de combien faudrait-il rallonger la durée du prêt pour te permettre d'effectuer tes autres investissements ?

Je vois 3 possibilités :

1/ Ça ne gêne en rien, tu peux assumer ce crédit et un/plusieurs autres pour d'autres achats sans que ça te pénalise au quotidien : ne changes rien.
2/ Le budget est un peu juste : une rallonge de la durée est envisageable mais sans pour autant allez trop loin pour que ça ne te coûte pas un bras en intérêt.
3/ tu es totalement bloqué pour un autre investissement : donc soit opter pour une longue durée de crédit avec un coût élevé, soit peut être envisager une revente de ce bien pour autre chose de plus rentable et de plus posé si tu t'es un peu précipité au départ.

Je suis plutôt actuellement dans la solution 1, pour l'instant.

Seule precision à apporter dans la situation actuelle c'est que je compte mettre en vente ma RP pour laquelle me reste 200k à rembourser pour ensuite en acquerir une autre en empruntant grosso modo 100k (j'aurai un apport).
Si par contre, je trouve un bien RP2 qui me plait vraiment avant de vendre ma RP1, je prefere garder ma possibilité de contracter ce nouveau pret de 100K (en gros ne pas etre bloqué par la non vente rapide de ma RP1).

Par contre, des que ma RP1 sera vendu (avant ou apres avoir trouvé RP2) je me relance dans un bien locatif avec des cibles dans la ville ou je veux investir sont des T2 dans les 80/110K, car ce nouveau pret n'empechera pas un 3eme pret pour RP2.

Trouvez vous ma logique correcte?


Sinon concernant mon bien locatif actuel, j'ai fait mes calculs (dans la nuit, nimporte quoi):
La banque me dit qu'elle est ouverte à discuter pour reduire le taux, et que si je change de banque les penalités s'elevent à 1586e.
Me reste 83k sur 7.5 ans à rembourser, interet restant 12193e ,il faut donc que je trouve (si je change d'etablissement une offre me permettant d'être à un cout de credit inferieur à 10607 euros.
Pour le remboursement actuel, je met 600 euros, le locataire 500, 1100 au total.

En faisant 3 simulations, j'arrive à ces resultats:

emprunt 83k: -sur 10 ans, mensualité 791e pour un cout global credit de 11990 ( avec assurance)
-sur 9 ans, 861 10053
-sur 8 ans, 957e 8923
-sur 7ans 1080e 7800

Du coup, si je veux allonger la durée au dela de 9 ans, ce n'est pas rentable.
9ans, ca me baisse significativement ma mensualité (de 1100à 861) en etant legerement gagnant concernant le cout du pret.
7 et 8 ans sont aussi possibles.

Pour quelle option vous opteriez si vous etiez à ma place?

J'ai bien conscience que ce ne sont que des simulations pour les taux, maisca va me permettre d'aller voir les banques en etant cette fois (il etait temps) d'etre tres bien preparé en amont de la nego!

merci de votre courage d'avoir lu mon petit pavé!

 

[jimmytheroots]

Je viens de voir que j'avais oublié les nouveaux frais de garantie... donc du coup plus tres sur que ca vaille le coup la renegociation dans une autre banque...

 

[ZRR_pigeon]

Je viens de voir que j'avais oublié les nouveaux frais de garantie... donc du coup plus tres sur que ca vaille le coup la renegociation dans une autre banque...

si ca te permet d'allonger un peu et de te donner du mou pour ta RP, ca aussi ca a un cout.
si ca te permet d'avoir une mensualite RP de 50-80 € plus chère, c'est enorme.

la tu parles de passer de 1100 a 800..c'est gigantesque ce que ca va faire gagner en interet sur le pret RP

 

[jimmytheroots]

Ok merci pour ton avis
Bon c parti pour la renegociation!

suite aux prochains episodes

 

[jimmytheroots]

Bon, j'ai été voir des banques, plusieurs montent le dossier.
2 m'ont deja proposer un taux à 1.80 en rallongeant de 1 an et demi mon pret (9ans), tout compris (garanti, pena) ca me fait 200e de moins par mois à donner, pour un pret à cout egal.

Je pense que je vais accepter sans attendre le reste des propositions, car contrairement aux autres qui deja tataient le terrain, elles ne me demandent aucune contrepartie.

merci à vous de m'avoir guidé, donné l'idée etc

 

[ZRR_pigeon]

200 € c'est enorme, ca va vraiment te donner de l'air pour le pret RP.