Rendement locatif estimation

[Pendragon]

Cela s'apparente une rente perpétuelle forward : aucun cash flow pendant la durée de l'emprunt (on suppose que le loyer couvre exactement les charges + remboursement d'emprunt) puis un loyer net.

Rendement infini effectivement si l'acquisition est intégralement financée par emprunt.
Sinon, rendement égal au taux qui égalise la VAN de la rente et l'apport personnel.

Pour une rente départ spot ce serait C/V (C = coupon = loyer net annuel ; V = valeur = apport personne)
Pour un départ forward (dans 20 ans disons) euh je vous laisse chercher (il doit falloir actualiser ou capitaliser un côté ou l'autre non ?)

Pffff, j'ai écrit trop vite, que de fôtes !!!

Je corrige : Ce n'est qu'après avoir tout remboursé que vous vous interesserez au rdt. Mais un loyer/annuel divisé par un bien qui ne vous a rien couté... ca fait combien ? ... une division par 0 ? -->l'infini.

Vers 35-40 ans, empruntez 15-20 ans, apport=0, pour rente perpétuelle forward.

J'e l'ai encore fait vers 50 ans en apportant 50% et emprunt 10 ans. : --> Equivalent à un placement financiers à 10% de rdt l'an.
Apres 10 ans le rdt reel brut = Loyer Annuel/ 50% du montant de l'immeuble au prix du marché.

Et j'en cherche encore un dernier à 53 ans , avec pleins de travaux...

 

[louiso]

Bonjour,

[lien réservé abonné]


A dire vrai,suis assez sceptique en ce qui concerne les rentabilitees annoncées.

Ne pas oublier que le rendement n'est pas le plus important, l'éventuelle plus value et de grande importance

Si par exemple on achète un bien dans la creuse ( je n'ai rien contre bien sur) a 100 il en vaudra dans 10 ans 170
Mais si le même bien est achete dans une autre région. Il vaudra peut être 150 mais se revendra dans 10 ans a 250

On se retrouvera toujours avec plus d'argent dans la région la plus chere, certes faut avoir les moyens au départ bien sur, mais vaut mieux dans la mesure du possible s'endetter dans une règion côté , au final on est gagnant sur le prix de vente.
Dans mon exemple, j'ai compte à la louche un taux d'accroissement de 5% annuel dans les deux cas , même si on sait que la ville la plus côté donc la plus chère le taux est plus important

Ps
J'habite une ville très coté, les prix ne baissent pas malgré la baisse de l'immo dans beaucoup d'autres régions.
Quand je compare les prix sur le net avec des biens pourtant tout près de ma ville, c'est grosso modo moins 25%!
Cela m'a été confirmé par un agent immobilier un ami de longue date.

 

[pruls]

Bonjour,

je comprends que la plus value soit une donnée importante mais anticiper une hausse de 5% par an, même sur 15 à 20 ans me parait illusoire.

Aujourd'hui, je tablerais même plutôt sur un maintient voire une moins value...

Le but du jeu de l'investisseur immobilier est de faire jouer l'effet de levier en faisant rembourser un maximum ses emprunts par les locataires, ce qui n'est possible qu'en ayant une (très) bonne rentabilité de départ.

De ce point de vu, peu importe que le bien perde de la valeur puisque c'est le locataire qui rembourse...

Évidemment, si les biens prennent de la valeur, c'est mieux, mais s'ils en perdent, c'est pas vraiment grave.

Par contre, si les loyers baissent, c'est une autre histoire...

 

[moietmoi]

Ne pas oublier que le rendement n'est pas le plus important, l'éventuelle plus value est de grande importance

bonjour, chacun son point de vue, si vous achetez a crédit, et que vous réflechissez en termes de 20 ans et que vous n avez pas besoin d argent maintenant, bien sûr la plus value est un critère;

si vous avez 60 ans et que vous avez du cash, vous souhaitez une conservation du capital et une bonne renta pour vous complèter la retraite..

c'est 2 exemples mais il y en a 100 différents; a chacun ses objectifs;

aujourd'hui celui qui me propose de l'immobilier avec 5% de plus value annuelle sur 20 ans, je lui demande de s'engager par écrit sur sa fortune personnelle..... il y aura moins de candidats...
ce que l'on peut dire, c'est que les biens de qualités auront plus de chance de bien s 'en sortir que les autres; ce n'estpas une évidence car dans les 20 dernières années, tous les biens, mêmes les plus discutables ont profité de la hausse

pour revenir à la rentabilité, soit c'est juste pour se faire plaisir que l'on en parle, alors un bien acquis par héritage, qui n'a donc rien couté au propriétaire a une rentabilité infinie,
ou alors on parle de rentabilité afin de définir des comparatifs entre différents choix, produits, ou solutions et il faut tout ramener à la date du jour;
valeur d'acquisition tous frais compris du produit si je l'achète aujourd'hui et loyer annuel avant impôt;

comme cela c'est opérationnel pour discuter ou comparer, sinon c'est de la rentabilité de façade!!

 

[Azur]

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Ne pas oublier que le rendement n'est pas le plus important, l'éventuelle plus value et de grande importance

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¨Personnellement, je ne miserai pas sur une plus-value à moyen terme (une dizaine d'années). Si on observe le marché immobilier résidentiel depuis la fin des années 1990, on s'aperçoit que le prix du foncier a grimpé beaucoup plus vite que le train de vie des ménages.

En d’autres termes, les loyers ont progressé beaucoup moins vite que le prix des murs. Sauf que le prix d’un actif dépend de son rendement, et les candidats à l’achat ne pourront plus suivre, à un moment donné. Ce sont des signes de bulles. Aujourd’hui, on parle seulement de ralentissement, parce que la faiblesse des taux de crédit cache la misère. Lorsque les taux de crédit vont retrouver des niveaux plus habituels, la bulle éclatera.

Ce n’est pas dramatique, le marché de l’immobilier est par nature cyclique, mais disons qu’on ne peut pas trop compter réaliser une plus-value à court/moyen terme en achetant aujourd’hui.

 

[pasomar]

En Duflot, si logement bien sélectionné (rentabilité brute > 4 % sur martché locatif structurellement demandeur), on atteint un taux de rendement interne en cas de revente après 9 ans de 10 % minimum. Ce, grâce au double effet (levier du crédit avec taux à 2,75 %, levier fiscal par réduction d'impôt)

 

[moietmoi]

En Duflot, si logement bien sélectionné (rentabilité brute > 4 % sur martché locatif structurellement demandeur), on atteint un taux de rendement interne en cas de revente après 9 ans de 10 % minimum. Ce, grâce au double effet (levier du crédit avec taux à 2,75 %, levier fiscal par réduction d'impôt)

visiblement, malgré certaines compétences, vous devriez plutôt exercer dans la publicité..allez postuler chez l homme aux rolex a 50 ans;et si vous recontribuez ici arrêter de nous abreuver de fausses vérité sorties des réseaux d'escrocquerie vendeur de tout...

En Duflot, si logement bien sélectionné (rentabilité brute > 4 %

hein? avec le plafonnement des loyers; donnez nous un exemple de lot avec son promoteur, sa ville zone,son prix ,sa surface et son loyer attendu?

on atteint un taux de rendement interne en cas de revente après 9 ans de 10 % minimum

je crois que vous oubliez le CRD; donnez nous un exemple.... quelle revalorisation de l'immobiler faites vous pour cela???? quelle revalorisation des charges et des impots????
en duflot on arrive a des rendements interne de l ordre de 2,7 à 3% ceci n 'empeche pas de faire des bonens opérations à partir du moment ou on fuit les baratineurs

 

[Anonyme]

En Duflot, si logement bien sélectionné (rentabilité brute > 4 % sur martché locatif structurellement demandeur), on atteint un taux de rendement interne en cas de revente après 9 ans de 10 % minimum.

Un taux de rendement minimum n'a de sens que s'il est garanti et engage celui qui le propose.
Ce qui n'est pas le cas ici. Au mieux on peut parler d'espérance de taux de rendement, ce qui n'engage que celui qui l'achète (et qui y croit).

 

[ZRR_pigeon]

Un taux de rendement minimum n'a de sens que s'il est garanti et engage celui qui le propose.
Ce qui n'est pas le cas ici. Au mieux on peut parler d'espérance de taux de rendement, ce qui n'engage que celui qui l'achète (et qui y croit).

ah oui mais si vous commencez a expliquer les ressorts commerciaux des promoteurs pour caser des apparts trop chers, ces chers ne vont plus s'en sortir...

en tous cas j'etais et je reste un adorateur des discours commerciaux qui base la rentabilité sur une revente juste apres la fin de la carotte fiscale (9 ans souvent)....si improbable, si artificiel..cela ferait rire si cela ne faisait pas pleurer nombre de ces acheteurs trop credules...

 

[moietmoi]

ah oui mais si vous commencez a expliquer les ressorts commerciaux des promoteurs pour caser des apparts trop chers, ces chers ne vont plus s'en sortir...

en tous cas j'etais et je reste un adorateur des discours commerciaux qui base la rentabilité sur une revente juste apres la fin de la carotte fiscale (9 ans souvent)....si improbable, si artificiel..cela ferait rire si cela ne faisait pas pleurer nombre de ces acheteurs trop credules...

de fait, a part quelques un qui on acheté en pleine campagne, ou bien qui sont tombés sur des pièges d'escrocs ou qui ont du par les hasards de la vie se défaire plus vite que prévu de leurs biens, l'immense majorité des acheteurs qui ont utilisé le solutions de défiscalisation s'en sortent avec bénéfice et un bon rendement, ceci non pas grace au montage plus ou moins branlant des commerciaux, mais parce que la hausse continue(sauf 92-97) de l'immobilier a rendu toute opération immobilère rentable; il risque d'en être tout autre chose dans les années qui viennent...

 

[pasomar]

Effectivement rien de mieux qu'un exemple pour appuyer mon propos. J'espère qu'il est à la fois suffisament détaillé pour les "experts" et pas trop long pour les "littéraires".

Acquisition : T2 de 42,16 m² en Vefa BBC à Meaux (départ 77, zone B1) au prix de 145 000 € (appart + parking en ss-sol), livraison 3T 2014. Soit un prix d'achat de 3 200 € / m² hors parking. Soit 20 % de plus que le prix de l'ancien à 2 700 € / m² (source : Notaires Ile de France)
Financement : prêt de 151 130 € sur 20 ans à 3,52 % (TEG assurance comprise) intégrant frais d'acquisition (notaire + hypothèque) et différé du capital et des intérêts intercalaires pour une mensualité de 868 €.
Location : loyer mensuel de 575 € HC, soit 6 900 € / an soit un rendement brut initial de 4,76 % (6900 / 145000 x 100). Pour louer au prix de marché (575 €) ce logement, mise en location via 2 baux distincts : le logement à 479 € (soit le plafond Duflot) et le stationnement à 96 € (575 - 479). Ce "montage" impose de soustraire du prix de revient de l'investissement le prix du parking (10 000 €) pour le calcul de la réduction d'impôt de 18 %.
Exploitation : gestion sous mandat à 8 % TTC des loyers, assurance loyers impayés à 2,50 % des loyers, taxe foncière = 1 mois de loyer, charges de copropriété non-récupérables + honoraires syndic + assurance PNO = 5 % des loyers (indexation du loyer et de l'ensemble des charges à 1,50 % / an)
Exploitation en Duflot pendant 9 ans impliquant un effort d'épargne mensuel moyen de 236 €.
Hypothèse de revente après 10 ans (1 an de construction + 9 ans de location) au prix d'acquisition soit 145 000 €.
Résultat : 145 000 € - 92 919 € (CRD) = 52 071 € de liquidités nettes d'impôt (car 0 plus-value)

Calcul du rendement interne de l'opération :
- l'apport = 0
- efforts d'épargne = 236 € / mois pendant 10 ans (pour simplifier car pendant la construction paiement uniquement de l'assurance du prêt)
- capital au terme des 10 ans = 52 081 €
Soit un taux de rendement interne de 11,26 % / an net d'impôt

Dans l'hypothèse d'une revente avec dévalorisation du bien de 1% / an, le prix de revente serait de 130 700 €. Ce qu'on ne peut exclure. Dans ce cas les liquidités obtenues ne seraient que de 37 781 €. Le taux de rendement interne diminuerait en conséquence à environ 5 % nets. A comparer (comme toujours) au rendement des fonds en euros qui auront probablement encore diminué (cf. taux à 10 ans des emprunts d'état actuellement < à 2 %).

Cet exemple n'est pas virtuel puisqu'il s'appuie sur une opération réalisée, une valeur locative validée (ex : leboncoin.fr) sur un marché locatif structurellement demandeur, et un prêt accordé.
Notez également que la réduction d'impôt Duflot sera en partie amputée par l'impôt et les prélèvements sociaux générés par les bénéfices fonciers des années 6 à 9.
Le couple rendement/risque de cette opération me semble tout à fait "présentable".

Je voulais juste démontrer que le neuf défiscalisant peut être une alternative crédible à l'ancien. A travers le calcul du taux de rendement interne, le seul qui concrétise la rentabilité in fine d'un investissement. En étant très rigoureux sur la sélection du support d'investissement.

Je lirai avec grand intérêt et une certaine impatience toutes les remarques et objections et répondrai aux plus sérieuses.

 

[moietmoi]

Bonjour,

Comme j avais vertement critiqué les allégations de Pasomar, je dois reconnaitre que l'exemple qu'il donne d'investissement en fiscalité Dufflot laisse à réfléchir;

en faisant mes propres simulation et hypothèses , je n'arrive pas au même rendement interne que lui, plutôt entre 4 et 5% suivant les hypothèses, mais cela reste une belle réalisation;

là ou je diverge dans les éléments pris en compte:

le taux du crédit: à l'heure actuelle pour du locatif en région parisienne , il me parait difficile sur 20 ans d avoir mieux que 3,1% en fixe;
le montant du crédit: l'hypothèse de base est à apport nul; donc il faut intégrer dans le crédit les frais de dossier ou frais de courtage, ou les 2; j'en arrive donc à un emprunt de 152 305 à 3,1% sur 20 ans, avec 3563 euros d'interêts intercalaires à
financer également donc une mensualité de 872 euros+49 d'ADI;

les loyers, même avec une assurance loyer impayés, il y aura un délai de carence avec franchise de 1 ou 2 mois, puis au changements de locataires une franchise de vacance de 1 mois;

et lors des changements de locataires, la rédaction du bail "coute" 1 mois à partager entre locataire et bailleur,; un 42 m² à Meaux , on peut compter sur 3 changements en 10 ans; on peut donc globalement compter 4 ou 5 mois de loyer en moins sur la période considérée;
Ceci en espèrant que le loyer proposé ne s'avère pas à terme pas un peu sur évalué ( Meaux est l'une des régions de france ou les loyers sont à la baisse depuis 2 ans -1,7% en 2 ans) et que l assureur ne décide pas, vu le risque, au beau milieu du gué de ne plus assuré...

Sur le CRD ; le CRD, vu le taux plus élévé de mon hypothèse est plus élévé:97455 euros; il est par ailleurs très difficile en ce moment de négocier, et un bon taux et pas d'IRA dans le locatif, mais les IRA sont négociables a 1,5 à la place des 3% donc CRD+IRA=98916;

Sur la revente, le bien sera revendu occupé donc une décote de 20% a peu près;

ou alors pour revendre un bien libre de toute occupation un bien qui est sous lois de défiscalisation, il ya un risque; pour donner congé , il faut le faire légalement 6 mois avant la fin du bail donc avant 8 ans et 6 mois de location dufflot;
et le locataire a alors le droit de partir sans aucun préavis, donc si il part avant la fin des 6 mois.... crac.. les contraintes de la loi de défiscalisation ne sont plus tenues et l'on doit rembourser la Totalité de la défisc... donc un bien acquis avec une loi de défiscalisation se vend 90% des cas en occupé donc dévalorisé;

Ceci n'empèche pas cette opération d'être dans les bonnes opérations immobilières actuellement à faire, en étant initialment, si le loyer est tenu dans la durée d'un bon rendement entre prix d achat et loyer;

mais l'autre question qui se pose est à ce moment là, pourquoi ne pas faire une opération à Meaux, dans l'ancien, vu qu'a un prix d achat nous dit Pasomar de -20% par rapport au neuf, (donc plus que les -18% de la loi Dufflot) à loyer identique, on gagnera le versement du loyer , immédiatement, sans attendre l'année et demi de construction, on évitera les interêts intercalaires, on paiera un peu plus de "frais de notaires" et on aura sans doute un peu plus de charges d'entretien et de mises aux normes;

cela reste un choix entre le neuf et l ancien, pour un investisseur qui ne "veut pas en entendre parler" il est fort probable que l'achat décrit par Pasomar soit une bonne solution avec une rentabilté plutot dans le haut du panier

 

[Aristide]

Bonjour,

le taux du crédit: à l'heure actuelle pour du locatif en région parisienne , il me parait difficile sur 20 ans d avoir mieux que 3,1% en fixe;
le montant du crédit: l'hypothèse de base est à apport nul; donc il faut intégrer dans le crédit les frais de dossier ou frais de courtage, ou les 2; j'en arrive donc à un emprunt de 152 305 à 3,1% sur 20 ans, avec 3563 euros d'interêts intercalaires à financer également donc une mensualité de 872 euros+49 d'ADI;

Sur le CRD ; le CRD, vu le taux plus élévé de mon hypothèse est plus élévé:97455 euros; il est par ailleurs très difficile en ce moment de négocier, et un bon taux et pas d'IRA dans le locatif, mais les IRA sont négociables a 1,5 à la place des 3% donc CRD+IRA=98916;

Précision:

Même non négociée, le taux du prêt étant supposé de 3,10%, l'IRA ne sera pas de 3% du CRD mais au maximum de 1,55% (un semestre d'intérêts).

Cdt