Remboursement de credit ou transfert de credit ?

[dora78260]

Bonjour,
Mes parents souhaitent vendre et acheter leur résidence principale,
ils ont un prêt immobilier en cours qui date de 2002 : il leur reste 29168 euros à 4, 70 % dans le cadre dun prêt PAS jusqu'en 2018 et 20699 euros dans le cadre du prêt Zéro;
Peuvent ils demander un transfert de prêt sachant qu'ils signent le compromis prochainement mais que la maison sera dispo en Août prochain?
S'ils optent pour le remboursement de leur prêt , peuvent ils seulement rembourser leur prêt avec intérêt?
Quelle est la solution la plus avantageuse,
c'est assez urgent
merci

 

[Aristide]

Bonjour,

Il faut d'abord relire le contrat afin de vérifier si le maintien des en-cours au même débiteur y est prévu.
Dans l'affirmative ce sera probablement présenté comme une faculté et non comme une obligation pour la banque.

Inversement, même si cette option n'est pas prévue la banque pourrait toujours le permettre si elle l'acceptait.

Au plan réglementaire il ne semble pas y avoir d'impossibilité pour le PTZ.

Par contre pour le PAS les normes de surface et d'habitabilté du nouveau logement doivent être respectées.

Si la garantie des prêts antérieurs est une garanties réelle immobilière (Privilège de prêteur de Deniers et/ou hypothèque) il y aura des frais de transfert de garanties à prévoir.

Cordialement,

 

[dora78260]

Merci , Aristide de m'avoir répondu
cependant j'aurai besoin d'aide pour comprendre certaines clauses du contrat:

Concernnant le remboursement de prêt ; voilà ce qui est indiqué:
"Il est précisé que tout remboursement issu d'une vente amiable ou judiciaire du bien financé, ou généré à la suite du prononcé de la déchéance du terme, sera imputé sur le prêt 0% Ministère du Logement et /ou sur le PAS, ainsi le cas échéants ur le PEL consenti dans le cadre de la même opération et s'il vient en premier rang partagé , proportionnellement au montant des capitaux restant dus au titre de chacun des dits prêts",

cela veut dire quoi exactement?

Concernant le transfert de prêt , doit il y avoir des délais à respecter entre les compromis de vente?

Merci

 

[Aristide]

"Il est précisé que tout remboursement issu d'une vente amiable ou judiciaire du bien financé, ou généré à la suite du prononcé de la déchéance du terme, sera imputé sur le prêt 0% Ministère du Logement et /ou sur le PAS, ainsi le cas échéants ur le PEL consenti dans le cadre de la même opération et s'il vient en premier rang partagé , proportionnellement au montant des capitaux restant dus au titre de chacun des dits prêts",

cela veut dire quoi exactement?

Cela veut dire que les prêts cités seraient remboursés en priorité par rapport aux autres éventuels prêts complémentaires.

Si plusieurs prêteurs étaient en concurrence sur un premier rang de garanties hypothécaires (Clause "pari passu") ces prêts seraient remboursés en priorité mais - pour chaque prêteur - au prorata des capitaux restant dus sur chaque prêt chez chacun de ces prêteurs.

A toutes fins utiles voir:

Blog
Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011

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Remboursement anticipé – Code Consommation - Clause de priorité – Avis Parlement – Accord FBF

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...er-datant-de-2007.12032/post-89749#post-89749

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/remboursement-anticipe-si-plusieurs-prets.12054/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ons-particulieres.12609/post-95229#post-95229

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...i-plusieurs-prets.12054/post-95239#post-95239

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Concernant le transfert de prêt , doit il y avoir des délais à respecter entre les compromis de vente?

Le transfert doit être effectif au plus tard dans les 6 mois non pas du compromis mais de l'acte de vente.

Cdt

 

[dora78260]

Merci Aristide,

désolée mais pour moi le monde du crédit est une terre inconnue:

est ce que cela veut dire dire mes parents doivent rembourser en priorité le prêt à taux zéro?

Autre point flou : leur banque leur a indiqué par courrier (suite à leur demande) que pour tout remboursement anticipé il y a lieu de régler des ICR, mais sur le contrat de prêt il est précisé qu'aucune indemnité ne sera perçue à cette occasion ; est ce c'est le contrat de prêt qui prévaut?

merci de m'aider à y voir plus clair!

 

[Aristide]

Bonjour,

est ce que cela veut dire dire mes parents doivent rembourser en priorité le prêt à taux zéro?

Si vous avez lu les posts que je vous ai joints vous avez pu constater que autant il y a un texte relativement clair pour les PTZ accordés depuis le 01/01/2011, auntant la réponse n'est pas évidente pour ceux précédant cette date.

Si l'on s'en tient au contrat, oui le remboursement anticipé serai imputé en priorité sur le PTZ et le PAS.

Mais cette clause semble venir en contradiction avec :

1) L’article L.312-21 du code de la consommation qui précise :
« L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation……. »

2) – L’avis de l’Asemblée Nationale d’août 1999 qui, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, indiquait que la banque ne pouvait exiger le remboursement du PTZ en priorité par rapport aux autres.

3) – Suite au rapport Lefebvre, en août 2008, l’engagement N° 9 de la Fédération Bancaire Française de prévoir des remboursements anticipés aux prorata des capitaux restant dus, engagement qui allait donc à l’encontre des deux premiers textes.

Mais, à ma connaissance il n'y a pas eu de jugements de tribunaux qui permetraient de valider le procédé à retenir.

Autre point flou : leur banque leur a indiqué par courrier (suite à leur demande) que pour tout remboursement anticipé il y a lieu de régler des ICR, mais sur le contrat de prêt il est précisé qu'aucune indemnité ne sera perçue à cette occasion ; est ce c'est le contrat de prêt qui prévaut?

Je ne sais pas ce que signifie "ICR"
En cas de remboursement anticipé il y a deux indemnités possibles :
1) - L'indemnité de remboursement anticipé (IRA)
2) - Les inrérêts compensatoires (IC) encore appelés "Indemnité compensatrice de taux moyen" (ICTM)
Cette dernière indemnité ne concerne que les prêts dont le taux (moyen) est défini au contrat mais qui sont assortis de taux progressifs; le taux moyen n'est donc vraiment atteint que si le prêt va à son terme.

Si "ICR" est assimilable à "IRA" c'est le contrat qui s'applique

Cordialement,

 

[dora78260]

Merci Aristide pour votre éclairage,

Il s'agit bien de l'IRA,
mes parents vont se rapprocher de leur banque bien que cela soit pas évident car on ne peut les avoir que par téléphone (numéro surtaxé) ou courrier et donc vous imaginez que la communication est de moindre qualité,
je pense qu'ils ne vont pas s'engager sur un achat dans l'immédiat tant que les choses ne soint pas clarifiées,vu les informations contradictoires que la banque nous a fournies, d'autant plus qu'ils ne souhaitent pas perdre leur prêt à taux zéro

Cependant j'ai une autre question : est ce qu'une banque peut faire une offre de prêt se basant sur la vente future d'un bien immobilier( c'est à dire se basant sur un capital hypothétique rapporté par la vente de la maison), pour l'achat d'un autre bien immobilier sachant que la vente sera théoriquement antérieure à l'achat?

Merci

 

[Aristide]

Cependant j'ai une autre question : est ce qu'une banque peut faire une offre de prêt se basant sur la vente future d'un bien immobilier( c'est à dire se basant sur un capital hypothétique rapporté par la vente de la maison), pour l'achat d'un autre bien immobilier sachant que la vente sera théoriquement antérieure à l'achat?

Oui, c'est le "crédit relais attente vente de biens".

Il y a diverses techniques et modes de calcul du montant prêté.

Il peut s'agir du "crédits relais simple" et du "crédit achat/revente" qui peut inclure la reprise de solde sur le prêt long terme initial.
Chaque banque a ses propres pratiques.

Ce sujet a fait l'objet de divers échanges relativement récents.
En faisant une recherche sur "Crédit Relais" vous pouriez obtenir tous les détails.

Cordialement,

 

[dora78260]

Merci Aristide,

Oui , je suis au courant des crédits relais mais la banque ne veut pas leur accorder ce crédit, je voulais savoir s'il y avait d'autres possibilités par rapport à leur situation: donc il faut qu'ils vendent avant d'acheter ,

merci encore

 

[GoodbyLenine]

Il serait peut-être utile (*) d'aller consulter d'autres banques.... Certaines pourraient avoir une meilleur communication, et proposer un financement globalement plus satisfaisant (même s'il inclut un remboursement anticipé du PTZ).


(*) ou nécessaire, ou urgent , ou ...

 

[dora78260]

Bonsoir,

Le rechat de crédit peut être une piste ;mais savez vous si le prêt PAS est rachetable par les banques?

 

[Aristide]

Bonjour,

Oui, le rachat d'un PAS est réglementairement possible mais, dans le cas présent, ce n'est pas la solution.

En effet la maison va être vendue.
Dès lors, qu'il s'agisse d'un PAS ou de tout autre crédit, le capital restant dû doit être soit rembousé sur le produit de la vente soit transféré dans les 6 mois sur une nouvelle acquisition.

Le rachat pourrait être envisagé ultérieurement, après transfert, avec l'objectif d'obtenir de meilleures conditions et - à échéances égales - de réduire la durée.

Mais ce n'est pas ce problème qui est mis en avavnt dans ce post.

Cordialement,

 

[dora78260]

Bonjour,

En effet l'objectif est de vendre la maison afin d'en racheter une autre soit par le remboursement du prêt en cours soit par un transfert de prêt
Je me posais la question de savoir si mes parents ne se décidaient pas dans la vente et l'achat d'un bien dans l'immédiat, si ce ne serait pas avantageux pour eux de faire racheter le crédit PAS en laissant le crédit taux 0 dans la banque actuelle, sachant qu'il y a des banques qui ne prennent pas de frais de dossier, et ensuite lorsqu'ils seront prêts vendre et acheter leur bien, cela leur permettrait de pas perdre leur prêt taux zéro.
Il est stipulé dans leur contrat qu'ils peuvent rembourser leur prêt sans indemnités sauf s'il ya vente de leur bien.


Il s'agit pour eux de trouver la solution la moins onéreuse, qu'en pensez vous?

 

[Aristide]

L'intérêt d'un rachat de crédit, que ce soit un PAS ou autre, est d'obtenir un taux moins élevé et, à échéances égales, de réduire la durée.

Le maintien d'un prêt à taux zéro ou non est indépendant d'un PAS récheté ou pas.

Par contre, même s'il n'y a pas de frais de dossier (?) un rachat de crédit engendre des indemnités de remboursement anticipé et des frais pour une nouvelle prise de garantie.

Par ailleurs quand il y a un remboursement anticipé, bien que ce soit contestable, certaines banques exigent :

+ Soit le remboursement en priorité des prêts au taux le moins élevé dont le PTZ,
+ Soit appliquent le remboursement anticipé au prorata des capitaux restant dus sur les crédits participant au même plan de financement (même opération = même offre de prêts)

Voir mon blog sur les remboursements anticipés PTZ.

Cdt