Aristide a dit:
Bonjour,
Envoyé par Snipy
J'ai essayé d'utiliser le fichier Excel d'Aristide (de son blog) pour effectuer la comparaison, mais je n'ai pas tout compris des données en sortie... ^^
Envoyé par buffetophile
je suis sur que tu trouveras la réponse sur le blog d'Aristide
Envoyé par Snipy
@Bufetto : Effectivement je suis tombé sur le fichier Excel d'Aristide, je n'y ai pas tout saisi.. et pourtant !
Quel billet/Applicatif avez vous utilisé ?
Cdt
Je reviens sur votre interrogation.
Bien que n’étant pas spécialement conçu pour y répondre car il est placé dans le cadre d’un épargnant et/ou emprunteur qui s’interroge sur la meilleure façon de financer un investissement physique, c’est l’applicatif joint aux billets dont liens ci-dessous qui peut vous orienter.
Mais, pour bien comprendre les raisonnements et logiques il est nécessaire d’en prendre préalablement connaissance.
Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)
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Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)
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En fait il y a deux raisonnements de base qui, chacun, se divisent en deux c'est-à-dire en considérant ou non le coût des assurances décès-invalidité liés au crédit.
La logique de l’applicatif joint est celle « classique » d’une échéance résultant d’un calcul à partir d’un montant, une durée et un taux.
Il n’est pas prévu d’intégrer le coût des assurances dans les calculs car elles ont pour contrepartie la couverture d’un (regrettable) sinistre éventuel et que, en toute logique, si l’on tient compte des coûts générés il faudrait aussi intégrer l’impact financier d’une intervention de l’assureur ce qui est, bien entendu, impossible
Cet aspect est cependant traité dans la seconde partie du billet ci-dessus.
Il reste cependant possible de faire une estimation « assurances comprises » en agissant sur le taux du prêt « assurances comprises » mais il ne s’agira alors que d’un approche grossière car les calculs seront pas exacts.
Concrètement, dans le cas que vous exposez et avec les données fournies, vous avez un capital de 85.641€ amortissable en 78 mois au taux de 1,70% ce qui donne une mensualité - hors assurances - de 1.160,52€.
Vous dites que la prime d’assurance est de 31€/mois ce qui fait donc une mensualité « assurances comprises » de 1.191,52€
=> Le taux « assurances comprises » qui en ressort devient 2,5208%.
Si, dans cet applicatif, vous positionnez ce taux en tant que taux du crédit les résultats seront inexacts car, en réalité, l’amortissement du crédit se fait bien au taux nominal proportionnel de 1,70% et non pas celui de 2,5208%
Le seconde approche possible est l’inverse de la précédente en ce sens que la démarche part d’une échéance cible - non pas calculée comme ci-dessus - mais choisie/décidée et, bien entendu, compatible avec votre capacité de remboursement = capacité d’épargne et acceptable par votre banque.
=> Dans ce cas c’est la durée du prêt qui devient la variable calculée/optimisée
Là encore le raisonnement peut s’envisager sans assurance ou avec assurances avec les mêmes réserves que ci-dessus.
Tentons désormais de traiter votre cas concret :
=> Premier cas de figure = Raisonnement classique et sans assurance.
Les données que vous fournissez sont les suivantes :
+ Capital = 85.641€
+ Taux = 1,70%
+ Durée 78 mois
+ Aucun frais
+ Taux de rémunération de l’épargne = 2,11%
(Si PEL => 2 PEL à prévoir compte tenu plafond de 61.200€)
Le fichier « Snipy-1 joint montre :
Afficher la pièce jointe Snipy-1.zip
1) - Valeur du patrimoine financier au bout de 78 mois en l’absence d’investissement physique (= base de comparaison) = ~/~ 195.139€
2) - Valeur du patrimoine total (= physique + financier) avec un financement à 100% par l’épargne préalable = ~/~ 182.684€.
3)- Valeur du patrimoine total (= physique + financier) avec un financement à 100% par recours au crédit = ~/~ 183.736€.
Dans votre cas le choix d’investir physiquement a été fait et réalisé depuis longtemps ; la première occurrence ne vous concerne donc pas/plus, elle ne sert que de base de comparaison :
+ En prenant l’option « 2) -» l’on voit qu’au bout de 78 mois vous perdez 195.139€ - 182.684€ = ~/~ 12.455€ (c’est ce montant que vous retrouvez en cellule « H21 » de l’applicatif « Snipy-1 » ci-joint).
+ En prenant l’option « 3) -» l’on voit qu’au bout de 78 mois vous perdez 195.139€ - 183.736€ = ~/~ 11.403€ (c’est ce montant que vous retrouvez en cellule « I21 » de l’applicatif « Snipy-1 » ci-joint).
=> Il en ressort donc que - dans ce cas de figure et avec ces hypothèses - vous perdez moins avec l’option N°3 et que votre intérêt est de recourir à l’emprunt => Gain = 12.455€ - 11.403€ = 1.052€
Notez que vu la différence des taux (1,70% pour le crédit et 2,11% pour l’épargne) cette conclusion n’a rien de surprenant.
NB) - Avec un taux de prêt hors assurance "le taux d'épargne pivot" qui permet d'atteindre "le point mort" (= égalité des deux options) est de 1,76%
=> Second cas de figure = Raisonnement classique et avec assurances.
+ Taux = 2,5208%
Voir le tableau « Snipy-2 » joint en appliquant les mêmes raisonnements que ci-dessus ;
Afficher la pièce jointe Snipy-2.zip
=> Le résultat est complètement différent puisque c’est l’utilisation de l’épargne qui apparaît comme étant préférable. Le gain serait de 13.995€ - 12.455€ = 1.540€
Notez que vu la différence des taux (2,5208% pour le crédit et 2,11% pour l’épargne) cette conclusion n’a rien de surprenant.
NB) - Avec un taux de prêt assurances comprises "le taux d'épargne pivot" qui permet d'atteindre "le point mort" (= égalité des deux options) est de 2,621%
Mais attention :
1) - Ce calcul n’est qu’une approche grossière car - ainsi que déjà expliqué ci-dessus - l’amortissement du crédit ayant été calculé au taux « assurances comprises de 2,5208% » ce qui est faux puisque, en réalité il sera calculé au taux nominal proportionnel du crédit de 1,70%
2) - Ce gain apparent suppose que les emprunteurs assurés ne subiront aucun sinistre pendant les 78 mois de la vie du prêt.
Car si, hélas, un tel sinistre grave survenait le choix d’un autofinancement et donc l’absence de crédit qui en résulte priverait les emprunteurs d’une couverture d’assurance.
Dans une telle situation en présence de crédit l’assureur rembourserait le solde dû à la banque ce qui ne peut être le cas en cas d’autofinancement………..à moins de souscrire une assurance décès + Garantie accident de la vie (voir second billet ci-dessus)
=> Troisième cas de figure = Raisonnement inversé à partir d’une échéance cible choisie hors prime d’assurance
Vous donnez ces informations concernant l’échéance actuelle
: "Montant des échéances 1132,94€ (dont 42.38€/mois d'assurance)"
Mais avec votre nouveau prêt la prime d’assurance revient à 31€.
Si l’on part du principe que vous vouliez conserver la même échéance assurances comprises, la mensualité hors assurance sera de 1.132,94€ - 31€ = 1.101,94€
Dès lors la durée d’amortissement de votre crédit à 1,70% deviendra 83 mois arrondi par excès (la mensualité hors assurance sera en réalité un peu moins élevée 1.094,40€
Voir le tableau « Snipy-3 » joint en appliquant les mêmes raisonnements que ci-dessus :
Afficher la pièce jointe Snipy-3.zip
=> Si l’on raisonne hors primes d’assurance dans cette approche inversée c’est encore l’option crédit qui serait à retenir. Gain 13.308€ - 12.171€ = 1.137€
Notez que vu la différence des taux (1,70% pour le crédit et 2,11% pour l’épargne) cette conclusion n’a rien de surprenant.
NB) - Avec un taux de prêt hors assurance "le taux d'épargne pivot" qui permet d'atteindre "le point mort" (= égalité des deux options) est de 1,757%
=> Quatrième cas de figure = Raisonnement inversé à partir d’une échéance cible choisie avec primes d’assurances
+ La mensualité assurances comprises devient 1.094,40€ + 31€ = 1.125,40€
+ Le taux assurances comprises ressort à 2,5191%
Voir le tableau « Snipy-4 » joint en appliquant les mêmes raisonnements que ci-dessus ;
Il est impossible de joindre plus de trois fichiers dans un post = Ce quatrième fichier et donc joint dans la page suivante
=> Tout comme précédemment la conclusion est inversée ; c’est l’option autofinancement qui serait à retenir…………mais avec les mêmes remarque et réserves concernant l’absence de couverture assurance. Gain 14.942€ - 13.308€ = 1.634€
Notez que vu la différence des taux (2,5191% pour le crédit et 2,11% pour l’épargne) cette conclusion n’a rien de surprenant.
NB) - Avec un taux de prêt assurances comprises "le taux d'épargne pivot" qui permet d'atteindre "le point mort" (= égalité des deux options) est de 2,615%
Cdt
