Regroupements de Crédit Immo

[noixdecoco]

Bonjour,

J'ai actuellement 3 crédit Immo, investissement locatif, qui sont à mi parcours sur 20 ans. Me restent donc 10 ans de remboursement. Le total du KRD des trois crédits à ce jour est de 135.000 euros.

1 Crédit banque X à 4.4% taux fixe.
1 Crédit banque X à 3.5% taux variable (à la hausse)
1 crédit banque Y à 3.9% taux fixe

Tous réalisés début 2005

Je me demande si cela vaut le coup avec ces quelques éléments de faire un regroupement / rachat de ces crédits.
J'ai 50 ans et un des logements sur 3 est devenu ma résidence principale, après location pendant 6 ans.

Merci de vos lumières

 

[ZRR_pigeon]

J'ai 50 ans et un des logements sur 3 est devenu ma résidence principale, après location pendant 6 ans.

ca c'est important, essayer de solder votre pret RP : c'est lequel ?
pour les autres il faut faire le calcul, en fonction de votre TMI, des IRA...
regrouper je ne crois pas ne serait-ce qu'a cause des garanties attachees a chaque bien.

 

[Buffeto]

regrouper je ne crois pas ne serait-ce qu'a cause des garanties attachees a chaque bien.

de plus avoir le même crédit pour sa RP et pour des locatifs , ca complique grandement la comptabilité ....

 

[noixdecoco]

Merci pour vos réponses.

Les trois logements sont à la même adresse.
Celui en RP était au départ locatif pendant 6 ans.
Les emprunts ne distinguent pas les lots et ne sont pas répartis par logement (emprunts pour réhabilitation d'ensemble). Pas d'achat (donation)
Pour la compta fiscale, un prorata/ surface suffit visiblement.

 

[noixdecoco]

Bonjour,

C'est parti mon kiki pour renégo/rachat et regroupement de crédits avec 1) ma banquière adorée et 2) meilleurtaux.
Et ce qui sera sans doute le plus compliqué sera les assurances (prêt) mais aussi immo, auto... que proposent désormais les banques.
Tout regrouper au même endroit serait sans doute un + pour un bon dialogue

A suivre...

 

[ZRR_pigeon]

Tout regrouper au même endroit serait sans doute un + pour un bon dialogue

je ne crois pas. aucun fournisseur n'a le meilleur choix dans tous les domaines..
a combien se montent les frais de dossier chez meilleurtaux ? 1000 euros je crois.
pourquoi pas un courtier "classique" qui sont en général gratuit (les mauvais sont payants).

 

[noixdecoco]

pourquoi pas un courtier "classique" qui sont en général gratuit (les mauvais sont payants).

Why not, et si vous en connaissez un bon sur Bordeaux, je suis preneur.

 

[noixdecoco]

Dans l'immédiat, 1er contact avec ce célèbre courtier en ligne et suite à RDV en agence :

Les frais de courtage sont de 1% + IRA + nouvelles Assurances
Total des frais = 6000 E à inclure dans le prêt de rachat/regroupement

Quant au taux, sur 10 ans on me propose 1.92%, soit une économie de 15.000 euros...malgré les frais ci-dessus.

A suivre

 

[Buffeto]

Quant au taux, sur 10 ans on me propose 1.92%, soit une économie de 15.000 euros...

sympathique ................

 

[noixdecoco]

Je n'ai toujours pas eu confirmation du taux proposé ci-dessus a 1.9. Du coup je suis allé direct en agence bancaire et là une proposition à 2.2% toujours sur 10 ans. Assurance à 0.55% sans ITT. + Frais divers = TEG à 3.1%

Je trouve cela cher mais banque juste à coté de chez moi. J'ai demandé des précisions.

Les taux sont encore à la baisse n'est ce pas ?

 

[ZRR_pigeon]

Assurance à 0.55% sans ITT.

oula !!! fuyez !
ou prenez une assurance déléguée..

 

[noixdecoco]

Contrat groupe CNP. J'ai bien entendu relevé ce point peu favorable parmi d'autres.

 

[Anonyme]

bonjour,

première chose:

si on compare 135.000 € restant actuellement sur 10 ans avec un taux de 4% on arrive a une mensualité de 1366.81 €

+ 6000 € = 141.000 € sur 10 ans à 1.92 % = mensu à 1292.34 €

soit 8936 € de gain

différence notable avec ce que vous annoncez.....

le 1.90 % existe bien, c'est la banque du rugby, et l'assurance investisseur DC/IAD est à 0.36 pour votre âge.

si vous avez plus de 50.000 € de revenus annuels (salaires + loyers) on change de balle et on s'oriente vers la petite balle jaune...
vous aurez un taux à 1.74 % et peut être même 1.64 % tout ce négocie chez eux....
là le taux d'assurance à 50 ans sur 10 ans est à 0.35 % mais à 51 ans c'est 0.45 % faut faire vite avant votre anniversaire ....

bien cordialement

 

[noixdecoco]

Merci d'avoir pris de votre temps pour votre réponse détaillée.

Effectivement pour l'assurance je n'avais pas pensé à cette question d'age. Je me sens toujours aussi jeune.
Comment fait-on pour trouver une assurance déléguée ?

Quant à l'économie réalisée elle est supérieure à votre calcul, car j'ai simplifié les durées qui sont en réalité un peu plus longues. Et le montant du taux à 4.4 et le plus élevé par rapport aux autres, pas seulement son taux.

 

[ZRR_pigeon]

Comment fait-on pour trouver une assurance déléguée ?

avec un courtier par exemple

 

[noixdecoco]

Du nouveau :

La gentille banque au taux de 1.92% sur 10 ans m'a fait parvenir une pré-offre.
Il y aurait 3 prêts différents issus de chaque KRD des 3 prêts initiaux. Ceci me semble une bonne occasion pour négocier des durées différentes et faire des prêts "emboités" je crois que c'est cela. De 5 à 15 par ex. Est ce une bonne idée ?

Coté assurance, on me propose celle de Générali sur un taux moyen de 0.2841%. Voilà qui me semble bien aussi. DC/PTIA et ITT inclus. Sauf que je en vois pas trop l'intérêt en ce qui concerne les 2 emprunts "liés" à du locatif.

Je me trompe ? Et coté "lissage" il faut que je regarde cela de plus près.

Merci de votre attention

 

[ZRR_pigeon]

en locatif, décès+ PTIA est normalement suffisant, ITT et IPT sont souvent demandés pour une RP.

 

[noixdecoco]

Bonjour,

J'ai trouvé un autre gentil courtier qui me propose un taux de 1.5% sur dix ans.
Un regroupement des 3 crédits est proposé.

Ça valait le coup de ne pas être pressé.

 

[noixdecoco]

En ce début avril 2015, voici ou j'en suis :

Rappels : Négociation rachat 3 emprunts pour 133.000 (tout frais inclus, IRA, Garanties, frais...), sur 10 ans.
Région Sud-Ouest
Emprunt locatif et RP même adresse et travaux rénovation indifférenciés

Propositions :
BNP : Taux 1.92%
Assurance : 0.30%
Coût du Crédit : 17671 Euros (dont intérêt: 13262 et ass: 4389)

Crédit Mutuel : Taux 1.65%
Assurance : 0.48%
Coût du Crédit : 17749 Euros (dont intérêt: 11365 et ass: 6384)

Banque Populaire: Taux 1.45%
Assurance : 0.36%
Coût du Crédit : 14743 Euros (dont intérêt: 9955 et ass: 4788)

Caisse d'épargne : En cours de (re)négociation

Toutes les offres comportent des assurances incluses dont ITT et ITP, dont je ne vois pas trop l’intérêt, car il y a 2 biens locatif sur 3.
Certain établissements obligent à des parts sociales

Enfin, les niveaux de garantie des contrats d'assurance sont très variables, Voir en page 5 : [lien réservé abonné]

Quel est le mieux en fonction des établissements ?

Et surtout, quelle qualité de service entre ces trois/4 établissements ? Comment déterminer ? Hormis le coût de ces services.
2 sont très proches de chez moi (à pied).

Merci à vous.
Belle journée

 

[Buffeto]

personnellement je n'hésiterais pas ...

je prendrais le moins cher ...pour le reste , je verrais ensuite .