Régime LMNP/LMP

[Sophie07]

On observe que la location touristique (type airbnb) est attaquée de toutes parts , que ce soient les hotels, les villes touristiques, les formations politiques, et maintenant la problematique d'equilibre budgetaire gouvernemental.

Ce regime me semble donc beaucoup plus à risque sur un changement de fiscalité , que la formule location permanente ou longue durée (residence principale du locataire). Sauf peut etre dans les regions, à faible demande touristique, où l'on peut trouver un logement normalement.

Oui pour le moment je me renseigne surtout sur tout ce qui est fiscalité et j’étudie le projet mais je ne pense rien faire avant de voir ce que va pondre le gouvernement.

En fait l’idée n’est pas forcément de rentabiliser un max mais de trouver un petit logement qui me servirait de pied à terre pour les vacances et qui en parallèle s’autofinance en louant (mais du coup en saisonnier pour que je puisse ausis en profiter quoi).
Et j’avais pour dire La Rochelle mais c’est juste au stade d’idée pour le moment

 

[lebadeil]

Ah d’accord, mais du coup je n’ai pas compris ta remarque comme quoi j’oubliais que les déficits n’étaient valables que 10 ans ?
Je n’ai pas le choix d’attendre pour les déduire du coup …
Par contre, est-ce que les amortissements et les déficits peuvent être cumulés ?
J’ai environ 13000 euros de recettes par an, si par exemple j’ai 5000 euros d’amortissements à déduire, puis-je imputer une partie du déficit en complément ?

On met en face des recettes les charges et les amortissements de l''annee.
Si le résultat comptable est négatif, on le ramène à 0 en stockant amortissements excédentaires et déficits.

Si le résultat comptable est positif, on vient piocher dans les amortissements antérieurs stockés, ou déficit antérieur stocké pour le ramener à 0.

Que ce soit dans le sens stockage ou récupération, on peut cumuler amortissement excédentaire et deficit.

 

[moietmoi]

jamais ca me fait changer de TMI, on est bien d'accord que le pourcentage + élevé ne s'appliquera que sur la partie qui a dépassé le plafond de la tranche dans laquelle je me situais ?

Oui

suis pacsé, sous le régime de l'indivision
=> Je peux acheter seul ? Ou bien je dois forcément, soit acheter à 2, soit changer mon régime

On peut encore acheter comme on veut, le joug de l'extrême droite ou du stalinisme n'est pas encore là.
Donc tu peux acheter seul ou en indivision.mais la réduction d'impôt sur la comptabilité ne sera pas activée si c'est en indivision.

Les lois peuvent changer, j'entends bien, mais quand même pas à effet rétroactif, si ?

Humm parles en à Buffetto
En 2009, le code des impôts a changé d'un mot.
Il y avait écrit " et". Le code a changé en " et/ou"
Des dizaines de milliers de lmp sont passés lmnp, foutant en l'air une stratégie patrimoniale calculée sur 20 ans .

Ce qui se discute,chez nos gouvernants en vacances apparentes ( il y a peu près 200 décrets par jour et Macron dirige entre autre par ordonnance), c'est lors de la vente, de réintégrer les amortissements.
Tu paieras lors de la vente, les impôts en moins pendant l'exploitation du lmnp...donc tu paieras en 2026 lors de la vente les impôts non payés en 1980..

 

[Sophie07]

On met en face des recettes les charges et les amortissements de l''annee.
Si le résultat comptable est négatif, on le ramène à 0 en stockant amortissements excédentaires et déficits.

Si le résultat comptable est positif, on vient piocher dans les amortissements antérieurs stockés, ou déficit antérieur stocké pour le ramener à 0.

Que ce soit dans le sens stockage ou récupération, on peut cumuler amortissement excédentaire et deficit.

Ah d’accord , c’est bien ce qui me semblait mais je me suis pas penchée dessus depuis la mise en location et j’ai eu un doute du coup

Pour revenir à mon sujet de départ, je souhaiterai investir dans un bien immobilier qui me servirait à la fois de pied à terre pour quelques vacances et la fois d’investissement.

Les biens correspondants à mes critères sont dans les 150k et j’ai 70k d’apport.

D’après vous, combien devra t’il me rapporter par mois pour s’autofinancer ?
Je ne cherche pas à faire un bénéfice dessus mais au moins qu’il s’autofinance.

Je ne sais pas si mon projet est viable ou non

 

[jp19]

On peut encore acheter comme on veut, le joug de l'extrême droite ou du stalinisme n'est pas encore là.

Donc tu peux acheter seul ou en indivision mais la réduction d'impôt sur la comptabilité ne sera pas activée si c'est en indivision.

Tu veux dire le fait d'intégrer les frais de comptabilité dans les dépenses déductibles (en étant au LMNP réel) ?

Les lois peuvent changer, j'entends bien, mais quand même pas à effet rétroactif, si ?

Humm parles en à Buffetto
En 2009, le code des impôts a changé d'un mot.
Il y avait écrit " et". Le code a changé en " et/ou"
Des dizaines de milliers de lmp sont passés lmnp, foutant en l'air une stratégie patrimoniale calculée sur 20 ans .

Oui j'ai lu ce passage il y a quelques jours en effet, je viens même de repasser dessus vu que je suis en train de relire tous les topics qui traitent de près ou de loin aux LMNP.

Dans le cas de Buffeto, oui je comprends parfaitement (et je compatis), ca bouscule sa stratégie pour les années à venir, mais ca n'a pas remis en cause ses impôts des années précédentes, si ?

Je veux dire par là que, ma question portait sur ta remarque ci-dessous :

et tu ne paieras ni impôts ni ps pendant quelques années
7200- amortissement du bien et des meubles (6000 grosso modo)-charges- frais d'acquisition -taxe foncières=0
attention , un jour ou l'autre ça va prendre fin...et on ne sait pas comment la patrouille rattrapera les anciens...

Si, pendant quelques années, je ne paye pas d'impôts, et que la loi change, je me mettrai à en payer, d'accord, mais on ne me fera pas un rappel sur les années antérieures, c'est ca que je voulais dire

Ce qui se discute,chez nos gouvernants en vacances apparentes (il y a peu près 200 décrets par jour et Macron dirige entre autre par ordonnance), c'est lors de la vente, de réintégrer les amortissements.
Tu paieras lors de la vente, les impôts en moins pendant l'exploitation du lmnp...

Ah merde ! Oups pardon, le mot m'a échappé...
Oui d'un coup, vu comme ca, je retire ce que j'ai dit juste avant.

Et cela ne concernerait pas que les locations meublées touristiques ou courte durée, mais également les locations meublées étudiant / mobilité / permanentes ? Y compris si l'acquisition est antérieure à cette potentielle nouvelle loi ?

 

[moietmoi]

cela ne concernerait pas que les locations meublées touristiques ou courte durée, mais également les locations meublées étudiant / mobilité / permanentes ? Y compris si l'acquisition est antérieure à cette potentielle nouvelle loi ?

Tout est en discussion. C'était le flou avant la dissolution.
C'est plus que flou maintenant.
Qu'en ressortira t il? Et quand? Personne ne sait.

Tu veux dire le fait d'intégrer les frais de comptabilité dans les dépenses déductibles (en étant au LMNP réel) ?

Non.
Lorsque tu es adhérent d'un cga, organisme censé contrôler la compta, tu as droit a un avoir sur tes impôts généraux qui, de fait, fait baisser le prix du comptable et cet avoir fiscal n'est pas accessible lors d'une exploitation en indivision.

, pendant quelques années, je ne paye pas d'impôts, et que la loi change, je me mettrai à en payer, d'accord, mais on ne me fera pas un rappel sur les années antérieures, c'est ca que je voulais dire

Certes, mais , peut être que le couperet tombera lors de la revente.personne ne sait.
Ou bien feront ils des mesures de transition sur 5 ou 10 ans( ce qui avait été fait en 2009, qui s'est terminé en biseau en 2019.)

 

[jp19]

Lorsque tu es adhérent d'un cga, organisme censé contrôler la compta, tu as droit a un avoir sur tes impôts généraux qui, de fait, fait baisser le prix du comptable et cet avoir fiscal n'est pas accessible lors d'une exploitation en indivision.

Ah OK, je ne savais pas ; merci pour l'info !
Et si j'achète seul, mais que je suis pacsé en indivision, je peux faire bénéficier mon foyer fical de cet avoir ou pas ?

Certes, mais , peut être que le couperet tombera lors de la revente.personne ne sait.

Oui c'est ce que j'ai compris en lisant la fin de ton précédent message en effet, merci là aussi de m'avoir alerté sur ce risque éventuel.

D'ailleurs, partages-tu (ou pas) l'idée que ce risque soit surtout fléché vers les locations meublées courte durée ?

 

[moietmoi]

Pour revenir à mon sujet de départ, je souhaiterai investir dans un bien immobilier qui me servirait à la fois de pied à terre pour quelques vacances et la fois d’investissement.

Les biens correspondants à mes critères sont dans les 150k et j’ai 70k d’apport.

D’après vous, combien devra t’il me rapporter par mois pour s’autofinancer ?
Je ne cherche pas à faire un bénéfice dessus mais au moins qu’il s’autofinance.

Je ne sais pas si mon projet est viable ou non

Compliqué comme question.
Supposons que les lois restent exactement les mêmes qu'à l'heure actuelle.
Même dans ce cas, le calcul est compliqué car les experts comptables ne sont pas d'accord sur comment faire la comptabilité d'un bien résidence secondaire mixte avec de la location.
Certains font un amortissements pro rata temporis du temps de location. D'autres en conformité avec leur lecture du code des impôts, rajoute un loyer fictif au moment où tu t'occupes.
Mais revenons à ton cas , supposons location annuel.
Un bien de 150 ke, qui revient donc à 170 avec frais d'acquisition sans les meubles 5ke
Apport 70
Emprunt 100 .mensualités adi comprise 620 euros par mois soit voisin de 7500 annuel
Les 10 premieres années( Sylvie Vartan ..)en gros 3000 d'intérêt annuel.
Taxe foncière 800
Frais compta 500
Assurance et divers 500
Taxe habitation en cas de non annuel 500
Charges de copro...1200. attention cela peut vraiment varier
Trésorerie
Débours
7500+800+500+500 +500+ 1200= 11000
On suppose un impôt nul
Je vois que je n'ai pas compté les meubles à 5000. Je table donc sur un apport de 75 ke.
Pour cet exemple il faut donc un loyer d'au moins 11 ke. Avec 10/12% de plus pour les risques ou assurances

 

[Sluwp]

Compliqué comme question.
Supposons que les lois restent exactement les mêmes qu'à l'heure actuelle.
Même dans ce cas, le calcul est compliqué car les experts comptables ne sont pas d'accord sur comment faire la comptabilité d'un bien résidence secondaire mixte avec de la location.
Certains font un amortissements pro rata temporis du temps de location. D'autres en conformité avec leur lecture du code des impôts, rajoute un loyer fictif au moment où tu t'occupes.

Et en cas de prorata des amortissements, la notion d'occupation est floue. Certains considèrent que toute journée non louée est une journée où vous aviez la jouissance de votre bien à moins d'avoir un contrat avec une agence stipulant le contraire, et encore... Cette interprétation peut réduire sensiblement les montants à amortir.

 

[Sophie07]

Compliqué comme question.
Supposons que les lois restent exactement les mêmes qu'à l'heure actuelle.
Même dans ce cas, le calcul est compliqué car les experts comptables ne sont pas d'accord sur comment faire la comptabilité d'un bien résidence secondaire mixte avec de la location.
Certains font un amortissements pro rata temporis du temps de location. D'autres en conformité avec leur lecture du code des impôts, rajoute un loyer fictif au moment où tu t'occupes.
Mais revenons à ton cas , supposons location annuel.
Un bien de 150 ke, qui revient donc à 170 avec frais d'acquisition sans les meubles 5ke
Apport 70
Emprunt 100 .mensualités adi comprise 620 euros par mois soit voisin de 7500 annuel
Les 10 premieres années( Sylvie Vartan ..)en gros 3000 d'intérêt annuel.
Taxe foncière 800
Frais compta 500
Assurance et divers 500
Taxe habitation en cas de non annuel 500
Charges de copro...1200. attention cela peut vraiment varier
Trésorerie
Débours
7500+800+500+500 +500+ 1200= 11000
On suppose un impôt nul
Je vois que je n'ai pas compté les meubles à 5000. Je table donc sur un apport de 75 ke.
Pour cet exemple il faut donc un loyer d'au moins 11 ke. Avec 10/12% de plus pour les risques ou assurances il

Compliqué comme question.
Supposons que les lois restent exactement les mêmes qu'à l'heure actuelle.
Même dans ce cas, le calcul est compliqué car les experts comptables ne sont pas d'accord sur comment faire la comptabilité d'un bien résidence secondaire mixte avec de la location.
Certains font un amortissements pro rata temporis du temps de location. D'autres en conformité avec leur lecture du code des impôts, rajoute un loyer fictif au moment où tu t'occupes.
Mais revenons à ton cas , supposons location annuel.
Un bien de 150 ke, qui revient donc à 170 avec frais d'acquisition sans les meubles 5ke
Apport 70
Emprunt 100 .mensualités adi comprise 620 euros par mois soit voisin de 7500 annuel
Les 10 premieres années( Sylvie Vartan ..)en gros 3000 d'intérêt annuel.
Taxe foncière 800
Frais compta 500
Assurance et divers 500
Taxe habitation en cas de non annuel 500
Charges de copro...1200. attention cela peut vraiment varier
Trésorerie
Débours
7500+800+500+500 +500+ 1200= 11000
On suppose un impôt nul
Je vois que je n'ai pas compté les meubles à 5000. Je table donc sur un apport de 75 ke.
Pour cet exemple il faut donc un loyer d'au moins 11 ke. Avec 10/12% de plus pour les risques ou assurances

Pourquoi 170 en frais d’acquisition ? Ce n’est pas plutôt de l’ordre de 8% les frais de notaire ?
Peux-tu me dire comment tu as calculé l’emprunt de 7500 annuel pour que je puisse refaire le calcul si je veux modifier le montant ?
Merci pour ces précisions en tout cas, ça ferait du 1000 euros mensuel mais je me retrouve au dessus du plafond de 23k du coup

 

[moietmoi]

Pourquoi 170 en frais d’acquisition ? Ce n’est pas plutôt de l’ordre de 8% les frais de notaire ?

Allez, j'ai un peu forcé la dose
Frais d'acquisition notaire plus frais de garantie bancaire 164ke. Frais de dossier et de courtier 1500. On est plus sur du 165 que 170

Peux-tu me dire comment tu as calculé l’emprunt de 7500 annuel pour

Sur la calculette Moneyvox 100ke â 3,85 sur 20 ans. Mensualité 598plus ADI (; assurance du prêt en cas de décès) . Donc aux alentours de 625/mois x12 7500.
Mais vu que je n'avais pas compté les 5 ke de meubles..
On arrive à un emprunt de 165+5- 70 d'apport donc emprunt de 100ke..
Ouf, je retombe sur mes pieds..
C'est du sport en cette période