Réduire le capital d'un prêt immobilier ? ou conserver mon capital financier ?

[JoliCoeur]

Bonjour à tous

Nous avons souscrit le 01/10/2005 un prêt immobilier à la caisse d'epargne.
Capital emprunté : 127 000 €au T.E.G. de 5.097 %.
A ce jour la mensualité est de 1600 € par mois, et le crédit est prévu de terminer le 01/10/2016.

Le capital restant du (au 15 janvier) est de 94 543.11 €.

Nous avons un capital d'environ 65 000 € placé sur differents comptes ; Livret A, LEP, Assurance vie.

Etant donné le taux très faible de remuneration de ces comptes, nous avons l'idée d'injecter dans notre crédit un remboursement de 50 000 € ; Sachant que des frais de % sont imputés lors de l'operation.

Cerci nous permettrait de diminuer la mensualité tout en conservant la date actuelle d'echeance du credit (01/10/2016).

Même si l'on se decouvrait de 50 K€, l'economie faite entre la mensualité actuelle et la nouvelle, pourrait être programmé afin d'être placé tous les mois et ainsi recapitaliser nos comptes.

Qu'en pensez vous ?

J'espere avoir été le plus clair possible ...

 

[virginie57]

Qu'en pensez vous ?

perso, que du bien.

qui paye ses dettes s'enrichit

après on peut se lancer dans des calculs avec des tas d'hypothèses pour voir quelle est la solution la plus rentable, mais le désendttement est bien souvent à privilégier.

le seul hic, vous avez des frrais d'IRA semble-t-il, vous pouvez essayer de les négocier ou au moins une partie mais votre banquier ne verra pas d'un très bon oeil de perdre un peu d'encours de crédit ET de votre épargne, en tous les cas pensez d'abord à vous.

 

[ZRR_pigeon]

il vaut mieux garder une partie de ces 65 000 euros en liquidites (15K ??), et le reste, l'appliquer a reduire la durée de votre pret. reduire la mensualité pour epargner quelques dizaines d'euros chaque mois pour le placer a nouveau ne fait aucun sens a mes yeux.

combien d'interets payez vous chaque mois ? si vous injectez 50K dedans, combien de mois gagnez vous ? ca va vite, meme 2-3 ans si vous payez encore 300-400 euros d'interets par mois, ca chiffre vite..

 

[hargneux]

Bonjour à tous

Sachant que des frais de % sont imputés lors de l'operation.

Cerci nous permettrait de diminuer la mensualité tout en conservant la date actuelle d'echeance du credit (01/10/2016).

Même si l'on se decouvrait de 50 K€, l'economie faite entre la mensualité actuelle et la nouvelle, pourrait être programmé afin d'être placé tous les mois et ainsi recapitaliser nos comptes.
Qu'en pensez vous ?

Compte tenu de ce que vous dites, si la banque ne négocie pas la réduction, voir l'annualtion des frais de RA, il ne ferait pas preuve d'un grand sens commercial.

 

[Aristide]

Bonjour,

Qu'en pensez vous ?

A toutes fins utiles:

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé

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Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (1ère partie)

[lien réservé abonné])

+ 2è partie te 3è partie

Cordialement,

 

[Buffeto]

je ne vais rien ajouter de neuf à ce qui est dit plus haut .....


je rejoins l'avis de virginie et ZRR-pigeon . au vu des rémunérations actuelles de l'épargne , mieux vaut se désendetter quand on en a la possibilité

 

[virginie57]

j'y ajouterais tout de même un aspect inquantifiable mais tout de même très important : l'aspect psychologique de vivre sans dette,
ce sentiment de liberté qui fait qu'on est nettement moins dépendant de son banquier, de son employeur etc... parce qu'on n'est pas plombée chaque mois pour encore X années

 

[Buffeto]

l'aspect psychologique de vivre sans dette

ah non ...tu n'as pas le droit....l'aspect psychologique habituellement c'est moi qui en parle .....

 

[GoodbyLenine]

Je pense aussi que se désendetter est une bonne idée, quand le taux (net) des placements alternatifs est largement inférieur au taux qu'on paie sur la dette (ce qui est votre cas).

Peut-être devriez vous en profiter pour négocier avec votre banque, non seulement au niveau de IRA, mais aussi au niveau du taux du prêt (durant la première moitié de votre prêt, la banque a encaissé une bonne partie de la marge totale qu'elle escomptait faire sur ce prêt, donc elle pourrait ne pas être insensible à votre demande), peut-être en visant à obtenir une concession sur le taux ou sur les IRA...
Une autre piste à examiner serait de racheter la totalité du prêt, en empruntant 44k€ dans une autre banque (avec mensualité/durée selon ce que vous pouvez/voulez). Avoir une telle alternative en main (avec les données chiffrées) vous permettrait de négocier au mieux avec votre banque actuelle.
L'intéret de chaque scénario dépend de pas mal de paramètres (taux, montant des IRA, coût des garanties du nouvel emprunt, frais...). A vous de faire vos simulations !

 

[JoliCoeur]

il vaut mieux garder une partie de ces 65 000 euros en liquidites (15K ??), et le reste, l'appliquer a reduire la durée de votre pret. reduire la mensualité pour epargner quelques dizaines d'euros chaque mois pour le placer a nouveau ne fait aucun sens a mes yeux.

combien d'interets payez vous chaque mois ? si vous injectez 50K dedans, combien de mois gagnez vous ? ca va vite, meme 2-3 ans si vous payez encore 300-400 euros d'interets par mois, ca chiffre vite..

J'avais rendez vous avec mon conseillé ce matin.

Pour injecter les 50 K€, j'ai 980 € de frais de traitement ; A negocier le moment venu !
Une fois les 50 K€ injecté, si je reste sur une mensualité à 1600 €, le credit se terminerait debut 2013 ; Soit un gain de 3 ans grace aux 50K€ injectés.

Nous ne pensons pas resté sur ce montant d'echeance, mais plutôt la reduire sur une base de 800 euros en respectant de ne pas s'etaler plus que 2016 au niveau du remboursement total du restant du crédit.

Mon banquier doit me transmettre une simulation d'echeancier avec les 50 K€ déduit, et la nouvelle echeance du prêt debutant à la date d'anniversaire du credit.

Je vous en dirait plus dans les prochains jours.

 

[ZRR_pigeon]

Une fois les 50 K€ injecté, si je reste sur une mensualité à 1600 €, le credit se terminerait debut 2013 ; Soit un gain de 3 ans grace aux 50K€ injectés.

Super !!

Nous ne pensons pas resté sur ce montant d'echeance, mais plutôt la reduire sur une base de 800 euros en respectant de ne pas s'etaler plus que 2016 au niveau du remboursement total du restant du crédit.

Ah ! ben voila que vous reperdez quasiment tout ce que vous avez gagné 2 lignes plus haut...Il est fort votre conseiller, il arrive a vous reprendre ce que vous lui aviez repris...quel talent...

comparez les couts totaux avant injection des 50K€, apres injection des 50K€, et apres en re-allongeant la durée.

Bonne comparaison !

 

[JoliCoeur]

Super !!



Ah ! ben voila que vosu reperdez quasiment tout ce que vous avez gagné 2 lignes plus haut...Il est fort votre conseiller, il arrive a vous reprendre ce que vous lui aviez repris...quel talent...

comparez les couts totaux avant injection des 50K€, apres injection des 50K€, et apres en re-allongeant la durée.

Bonne comparaison !

Non en fait je ne l'ai pas indiqué dans mon post, mais en fait, c'est moi même qui lui ai demandé de redescendre ma mensualité après l'injection (50 K€), afin de ne pas me sentir etouffer en cas d'imprévu, et ainsi pouvoir renouveler et faire grossir mon capital placé.

Qu'en pensez vous ?

 

[ZRR_pigeon]

Non en fait je ne l'ai pas indiqué dans mon post, mais en fait, c'est moi même qui lui ai demandé de redescendre ma mensualité après l'injection (50 K€), afin de ne pas me sentir etouffer en cas d'imprévu, et ainsi pouvoir renouveler et faire grossir mon capital placé.

Qu'en pensez vous ?

Si vous avez passé 5 ans a rembourser 1600 euros par mois, ca veut dire que ce n'etait pas trop, sauf la situation financiere a grandement changé depuis, ce qui ne semble pas etre le cas. Si en 5 ans vosu avez réussi a mettre 50K de coté alors ca veut dire que vous avez payé beaucoup d'interets pour rien.

de meme si vous reduisez votre mensualité, vous allez augmenter votre cout de 10 unites pour en mettre de cote 2 unites grace a la reduction de la mensualité.

Je trouve que financierement c'est un TRES mauvais plan, sauf si a present, vous estimez que vos revenus sont beaucoup plus variables/precaires qu'avant, ou que vous avez besoin de plus de pouvoir d'achat, ou autre raison valable.

Tout cela n'empeche pas que vous conserviez votre epargne de precaution (15K) avant pendant et apres le remboursement anticipé.

Car au prix que cette reduction de mensualité vous coute, il faut vraiment y reflechir a 3 fois...

Et je ne rentre meme pas dans les considerations psychologiques de se sentir libre d'un pret 3 ans plus tot. Je laisse ca a Buffetophile..

 

[Buffeto]

Je laisse ca a Buffetophile..

on m'appelle?

évidement réduire son endettement est une mesure de bonne gestion....
mais si j'avais le choix comme tu l'as , jolicoeur , effectivement je choisirais de garder une mensualité identique (ou alors très légèrement inférieure) mais en diminuant fortement la durée du crédit.

en fait ce qui fait la cherté du crédit c'est sa longueur ....

d'autant ( et ce n'est pas négligeable ) qu'en réduisant le nombre des mensualités , on réduit aussi le coût de l'assurance ( puisqu'on la paye mensuellement ).

enfin , et merci à ZRR de me citer ,l'aspect psychologique du désendettement est à prendre en compte.
plus le crédit est long et plus on est âgé quand on fini de le payer....
par contre plus il est court......

 

[GoodbyLenine]

Pour ma part, je pense que vous êtes très loin d'avoir optimisé votre situation : vous aller continuer à rembourser un prêt à 5.097% ??
Que vous acceptiez de PAYER pour ce remboursement anticipé, tout en continuant avec ce taux n'estomaque !

A votre place, j'aurais demandé au banquier de me diminuer le taux (-> 4% max), ce qui diminuera aussi la mensualité !
Vous me semblez avoir le profil de client que votre banquier actuel aurait tord de laisser filer à la concurrence (vous avez une capacité d'épargne même en remboursant vos 1600€, et les placez dans des produits qui rapportent bien à la banque), donc je suis assez optimiste sur vos chances de succès !
En cas de refus, j'aurais été voir d'autres banques pour racheter la totalité du prêt (avec vos 50 k€ et un prêt de 45 k€ d'une autre banque à 3.5% sur 3 à 5 ans, voire avec un taux encore plus bas).

(rembourser 45 k€ sur 3 ans à 3.5%, c'est une mensualité de 1317€, sur 5 ans une mensualité de 818€)

 

[JoliCoeur]

Merci à tous pour vos réponses !

J'aurrai peut être du commencer par la, et vous indiquer le detail du prêt et de nos 5 premieres années.
Le prêt que nous avons est prêt PRIMO Modulable, permettant sans aucuns frais d'augmenter ou reduire sa mensualité ; A chaque date d'anniversaire du contrat, et sans descendre en dessous de la mensualité initiale de depart.

Par precaution et sans connaitre notre devenir professionnel et financier (on ne sait jamais ... ???!!!), nous avons souscrit sur 25ans ce pret ; Mensualité initiale 728.77 €. En cas de gros probleme, nous pouvons redescendre à jusqu'a cette mensualité.
Très vite, de part notre evolution professionnelle et de ce fait de l'evolution de nos revenus, nous avons augmenter chaque année celle-ci :
- Oct 2005 : Echeance initiale 728.77 €
- Oct 2006 : 754.07 €
- Oct 2007 : 800.00 €
- Oct 2008 : 960.00 €
- Oct 2009 : 1300.00 €
- Oct 2010 : 1600.00 €

Chaque année l'augmentation de la mensualité ne peux exceder 30% ; Negociable bien sur ...

Aujourd'hui, nous pouvons maintenir une capacité de remboursement sur une base de 1600 € par mois, en negligeant forcement notre capacité à epargner de l'autre ; Si auparavant nous pouvions epargner jusqu'a 800 euros chaque mois, aujourd'hui, ceci est plus difficile.

Notre but etait de rembourser une bonne partie du capital restant, reduisant ainsi la mensualité tout en concervant notre date d'echeance actuelle et a nouveau capitaliser tous les mois de coté ; One ne sait pas de quoi demain sera fait ... ??? !!!

A vous lire !

 

[ZRR_pigeon]

Pour ma part, je pense que vous êtes très loin d'avoir optimisé votre situation : vous aller continuer à rembourser un prêt à 5.097% ??

effectivement dans mon esprit, j'associais remboursement anticipé a renegociation tu pret restant voire rachat de pret si besoin. Mais merci a goodbylenine pour le pointer, c'est absolument necessaire de le renegocier au passage.

sinon je comprends l'esprit de joliCoeur a prendre de la marge, mais trop de marge tue la marge. et rembourser plus tot implique une capacité d'epargne qui va d'un coup passer de 800 a 2400 euros a la fin du pret.

 

[JoliCoeur]

Oui c'estun prêt de 5.097 % de T.E.G. ; Sur l'informatique de mon conseiller, il est indiqué prêt à 4%.

 

[JoliCoeur]

Allez, je vais faire du deterrage ...

Bonjour à tous,

Depuis mon dernier post, nous n'avons pas evoluer plus avec notre pret immobilier, a part que nous avons porté la mensualité à 2000 euros. Cela nous fait terminé le pret le 1er janvier 2016.
L'echeance du mois de Mai vient d'être prelevé, et il reste à ce jour, 57 884.85 € de capital à solder. Credit obtenu en 2005 au taux de 4%.

Pour cette année complete nous allons regler 2279.05 € d'interets, ainsi que 701.04 € d'assurance.

Je suis sur le point de solder definitivement le capital restant. Après negociation, les IRA seront de 1%.

Ma question est simple... Au vue des éléments cités ci-dessus, ai-je raison de solder mon pret ?
Le capital que nous avons, est repartit sur differents comptes (Livret A / LEP / ASSURANCE VIE).
Pour info, l'ASSURANCE VIE ou nous avons 33K€ environ dessus, nous a rapporté sur 2012, environ 700€ seulement ...

La baisse des taux d'interets des Livrets, les interets de notre assurance vie, m'encouragent à cloturer le pret immobilier.
Qu'en pensez vous ?

Merci par avance.

 

[GoodbyLenine]

Si vous pensez ne pas avoir besoin de cet argent pour un autre projet d'ici 2016, solder cet emprunt (avec du cash qui rapporte beaucoup moins que l'emprunt ne coute) semble en effet plein de bon sens