réduction ammortissement LMNP

[ckone]

A Chamonix ca à l'air de marcher !

 

[Axiles]

La loi date de 2023, tu as 70% de baisse du locatif saisonnier, ça n'a pas empêché, au contraire la réduction du stock de logements à louer à New York, ni la hausse des prix. A un moment les faits ça compte ! J'ai beau ne pas être expert, j'ai essayé de trouver les évolutions du stock de logements en location longue durée, c'est très très moche. Comme Paris, surprise surprise :

Résumé : plateau en 2023-2024, puis hausse accélérée en 2025-2026 avec un stock qui se contracte.
Loyers (prix demandés, médiane New York)

Date	Médiane	Variation annuelle	Source
Août 2023	3 775 $	+6,6 % (contre +31,1 % en août 2022)	StreetEasy
Avril 2024	3 700 $	+1,7 % (contre +14 % un an plus tôt)	StreetEasy
T4 2025	3 585 $	+6,6 %	Realtor.com
Février 2026	3 950 $	+8,2 %	StreetEasy
Juin 2026	4 200 $	Record	Presse (source primaire non précisée)

Manhattan : 5 000 $ en février 2026 (+6 %), record historique selon Corcoran. Brooklyn : 4 296 $ (+7,5 %).
Contexte : fin 2023, les loyers étaient environ 17 % au-dessus du niveau prépandémie, soit à peu près stable en termes réels (Comptroller).
Offre locative disponible

Date	Stock	Tendance
Août 2023	39 300 annonces	+15,4 % sur un an, depuis un point bas
Avril 2024	30 314 annonces	+4,7 % sur un an
Février 2026	25 989 annonces	-5,5 % sur un an

• Manhattan : 24 mois consécutifs de baisse annuelle, plus longue série jamais enregistrée.
• Les grands logements souffrent le plus : stock des 2 chambres et plus inférieur de 38,8 % au niveau prépandémie.
• Brooklyn a absorbé la construction neuve. Manhattan est resté à l'écart du boom de construction locative.
• Mobilité : près de 90 % des locataires sont restés dans leur logement, ce qui limite la rotation.

Causes citées

• Retour au bureau depuis 2022.
• Taux hypothécaires élevés, qui maintiennent des acheteurs potentiels dans le locatif.
• Vacance à 1,4 %, le plus bas depuis 1968 (source citée plus haut).

Limites

• Les stocks d'août 2023 et de février 2026 ne se comparent pas directement à cause de la saisonnalité. Seules les variations annuelles sont fiables

L'économie ce n'est pas de la comptabilité. On ne bouge pas par magie un logement de saisonnier à longue durée en punissant. C'est la vraie vie, tu aboutis à des gens qui vendent, des biens retirés du marché, etc.

On le voit bien là, ils sont passés où les 70% du stock de logement Airbnb qui ne sont plus en location saisonnière ? Clairement pas dans de l'offre longue durée !

La ville est dynamique, attire, et doit construire. Et comment on encourage la construction ? Surement pas en régulant à tout va et pénalisant. En tout cas, je pense que personne de sensé ici va se dire "vite achetons" alors que tu te fais matraquer de partout et que tu n'as pas de visibilité même à très court terme.

 

[Kizzo]

Si les gens sont prêts à garder un logement vide plutôt que de le louer ca va il n'y a aucune crise pour les propriétaires puisqu'is sont heureux d'etre propriétaires et ne recherchent aucune rentabilité... (bon on ne me fera pas croire que tout est clean de ce côté mais c'est un avis très personnel et sans preuve)
A NY je m'interroge sur l'analyse des chiffres : moins de stock d'annonces veut-il dire absence de baux en cours ? Perso je ne l'interprète pas ainsi.

C'est comme interpreter les statistiques sur le crime : plus de gens incarcérés = hausse de la criminalité ou baisse car on a incarcéré ?

C'est la vraie vie, tu aboutis à des gens qui vendent, des biens retirés du marché, etc.

Dans un cycle qui se retourne c'est tout à fait normal. J'attends l'effet suivant (baisse des prix parce que si la renta est pourrie rien ne justifie un prix élevé) et là on retrouvera des acquéreurs investisseurs

 

[Axiles]

Dans un cycle qui se retourne c'est tout à fait normal. J'attends l'effet suivant (baisse des prix parce que si la renta est pourrie rien ne justifie un prix élevé) et là on retrouvera des acquéreurs investisseurs

Malgré la loi de 2023 et des taux d'intérêts qui explosent (7% environ il faut se dire !), bah non ça ne bouge pas vraiment sur les prix. Je suis totalement aligné sur le fait d'aller prendre des exemples plutôt que des grandes phrases, mais celui-là continue à dire l'opposé de ce que tu voudrais j'en ai peur.

Je vais donc sagement rester sur ma conclusion : taxer/interdire, ça n'est pas l'idée du siècle pour encourager la seule solution : l'augmentation de l'offre de logements... Et là-dessus, une autre ville US est éclairante : Austin


Le secret ? Bête et méchant, arrêter de freiner la construction. Pour les curieux, résumé (IA, non vérifié)

Austin a cumulé des réformes de zonage et de permis sur dix ans, sans contrôle des loyers.
Mesures

Année	Mesure
2007	Zonage mixte vertical : exigences de stationnement réduites de 60 %. Plus de 17 600 logements construits ou en cours.
2015	Annexes (ADU) facilitées, tailles minimales de lot et stationnement réduits. Près de 3 000 ADU autorisées entre 2015 et 2024.
2023	Suppression des minimums de stationnement pour presque tous les usages. Austin est la plus grande ville américaine à l'avoir fait.
Fin 2023	HOME phase 1 : jusqu'à 3 logements par lot en zone pavillonnaire, sans autorisation discrétionnaire.
Août 2024	HOME phase 2 : lot minimal ramené de 5 750 à 1 800 pieds carrés (-68 %), densité accrue près des transports.
En continu	Bonus de densité et de hauteur contre logements sous plafond de revenus. Obligations municipales pour acquérir des terrains. Revue des plans simplifiée.

Avant 2023, le stationnement imposait 1,5 place par studio. Une place de plus par logement ajoutait jusqu'à 200 $ de loyer mensuel (estimation de la ville).
Résultats

Indicateur	Valeur
Logements ajoutés 2015 à 2024	120 000 (+30 % du parc, plus de 3 fois la moyenne nationale)
Loyer médian	1 546 $ (déc. 2021) à 1 296 $ (janv. 2026)
Loyers réels 2021 à 2025	-19 % (national : environ +10 %)
Variation 2022-23 puis 2023-24	-5,1 % puis -6,3 %
Croissance des loyers T1 2025	La plus lente des 150 premières métropoles

Nuances

• Texas interdit le contrôle des loyers (fait général, non issu de ces sources)

Pour la comparaison avec New York : Austin a joué uniquement sur l'offre. Mamdani combine gel des loyers stabilisés et mesures d'offre plus modestes (task forces, ADU, terrains publics). Aucune de ces mesures n'a l'ampleur des réformes austinoises à ce stade.

 

[Kizzo]

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Malgré la loi de 2023 et des taux d'intérêts qui explosent (7% environ il faut se dire !), bah non ça ne bouge pas vraiment sur les prix. Je suis totalement aligné sur le fait d'aller prendre des exemples plutôt que des grandes phrases, mais celui-là continue à dire l'opposé de ce que tu voudrais j'en ai peur.

Je vais donc sagement rester sur ma conclusion : taxer/interdire, ça n'est pas l'idée du siècle pour encourager la seule solution : l'augmentation de l'offre de logements... Et là-dessus, une autre ville US est éclairante : Austin
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Le secret ? Bête et méchant, arrêter de freiner la construction. Pour les curieux, résumé (IA, non vérifié)

Arrêter de freiner la construction risque de nous priver de terres qui produisent ce qui peut nous permettre de manger....
Et peut-être faut-il intégrer la baisse de la natalité donc des besoins de logement à terme. Simple avis qui ne repose que sur ma réflexion

Quant aux effets des politiques, faut-il tirer des conclusions au bout de 3 ans sur le manque de résultats colossaux face à quoi... 30/40 ans de cycles allant dans un autre sens ? (Et sans résultats) Quel temps laissons-nous au changement ? La politique du dealer qui consiste à filer sa dose de defisc à horizon ultra court terme au petit contribuable en manque a t elle fait ses preuves ? Non : il manquait déjà des logements avant les dernières réformes. Et pourtant il y en a eu des politiques de relance du logement
Aujourd'hui les materiaux coûtent plus cher, l'argent redevient cher, les promoteurs n'ont plus de thunes et les gens n'ont plus les moyens d'acheter aux prix actuels.
La solution est-elle dans la défiscalisation ou dans la perte du peu de souveraineté alimentaire qu'il nous reste, j'en suis pas sûr mais j'ai rien pour le prouver

 

[BailleurLucide]

Pour ceux qui se demandent ce qui arrive aux investissements déjà en cours, d'après le texte déposé (projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7) : le plafond serait de 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), à partir des revenus 2027. Pour les biens déjà en place, le stock d'amortissements non utilisés au 31/12/2026 resterait déductible jusqu'en 2036, dans la limite de 50 % du résultat. Et l'amortissement non déduit à partir de 2027 serait perdu, il ne se reporterait plus.

Ça se cumule avec la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, en place depuis 2025. Rien n'est voté, le texte peut bouger d'ici décembre. Le texte est sur le site de l'Assemblée (projet de loi n° 3210).

 

[Max1]

Et dans ce que je lis sur des sites d'actualité, on parle bien d'amortissement des locaux.

Si certains peuvent confirmer...

Ça va être compliqué à mettre en œuvre car il y a beaucoup de cas où les travaux sont intégrés dans la valeur vénale.

 

[Kizzo]

Ça va être compliqué à mettre en œuvre car il y a beaucoup de cas où les travaux sont intégrés dans la valeur vénale.

Il me semble que les règles comptables veulent que l'on puisse tout distinguer. Après c'est à chacun de faire comme il faut

 

[Axiles]

Il me semble que les règles comptables veulent que l'on puisse tout distinguer. Après c'est à chacun de faire comme il faut

Règles fiscales surtout oui.

Mais tout ne semble pas si clair encore. Les débats clarifieront cela.