PLF 2027 – Proposition d’amendement pour sécuriser les investissements LMNP destinés à la résidence principale
Monsieur le Député,
Je me permets d’attirer votre attention sur l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 et sur les conséquences de l’évolution envisagée du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) pour les contribuables ayant déjà réalisé leur investissement.
Je comprends la volonté du Gouvernement de faire évoluer le régime fiscal applicable aux nouveaux investissements. Toutefois, il me paraît important de veiller à ce que cette évolution ne fragilise pas excessivement les investissements déjà réalisés, en particulier ceux qui contribuent directement à l’offre de logements destinés à la résidence principale des locataires.
Les investisseurs ayant acquis un bien en LMNP avant le 1er janvier 2027 ont construit leur projet patrimonial et leur plan de financement en tenant compte des règles fiscales alors applicables. Le mécanisme d’amortissement constituait notamment un élément important permettant de limiter la fiscalité pendant la période de remboursement du crédit immobilier, période durant laquelle une grande partie des loyers perçus est consacrée au remboursement des échéances du prêt.
Modifier aujourd’hui de manière substantielle les conditions d’utilisation de cet amortissement, alors que l’investissement a déjà été réalisé et que le financement est déjà engagé, revient à modifier un élément important de l’équilibre économique sur lequel la décision d’investissement avait été fondée.
L’enjeu n’est donc pas seulement celui du montant d’impôt acquitté, mais également celui de la prévisibilité et de la stabilité des règles fiscales. Les contribuables concernés ont pris un engagement patrimonial de long terme en tenant compte du régime LMNP existant au moment de leur acquisition.
Une protection renforcée pour les investissements destinés à la résidence principale
Le PLF 2027 prévoit déjà un dispositif transitoire pour les investissements antérieurs au 1er janvier 2027. Il me semblerait toutefois souhaitable de renforcer cette protection pour les biens loués meublés à titre de résidence principale, afin de préserver davantage l’équilibre économique des investissements déjà engagés.
Dans cet esprit, je me permets de vous soumettre une proposition d’amendement visant à prévoir, pour les investissements réalisés au plus tard le 31 décembre 2026 et destinés à la location meublée d’un logement constituant la résidence principale du locataire :
- l’absence d’application du nouveau plafonnement de l’amortissement à 2,5 % ;
- l’absence du plafond de 7 000 € par foyer fiscal ;
- le report et l’utilisation des amortissements non déduits jusqu’au 31 décembre 2046, au lieu de l’échéance actuellement prévue en 2036 ;
- l’absence de limitation à 50 % du bénéfice imposable pour l’utilisation des amortissements reportés.
Les nouvelles règles seraient en revanche pleinement applicables aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2027.
Cette proposition ne viserait donc pas à remettre en cause la réforme envisagée pour les futurs investissements, ni à maintenir les mêmes règles pour les meublés de tourisme. Elle aurait pour objet de sécuriser les investissements LMNP déjà réalisés lorsqu’ils répondent à un besoin de logement à titre de résidence principale.
Cette distinction me paraît importante au regard de la situation actuelle du logement. L’investissement locatif privé destiné à loger des ménages à l’année participe directement à l’offre de logements disponibles à la location.
Une évolution importante des conditions économiques des investissements déjà réalisés pourrait contribuer à décourager certains investisseurs de conserver ou de réaliser ce type d’investissement et, à terme, à réduire encore l’offre locative résidentielle, alors même que celle-ci est déjà sous tension dans de nombreux territoires.
Un dispositif transitoire suffisamment protecteur permettrait au contraire de préserver la confiance des particuliers dans l’investissement locatif résidentiel de long terme, tout en laissant au législateur toute latitude pour faire évoluer le régime applicable aux nouveaux investissements à compter du 1er janvier 2027.
Cette approche permettrait ainsi de concilier l’objectif de réforme du Gouvernement avec la stabilité et la prévisibilité de la fiscalité pour les contribuables ayant déjà pris un engagement patrimonial et financier important, tout en protégeant spécifiquement l’investissement contribuant à l’offre de logements destinés à la résidence principale.
Proposition d’amendement
Afin de faciliter l’examen de cette proposition, je me permets de vous soumettre ci-dessous une rédaction susceptible, sous réserve des ajustements techniques nécessaires, de traduire cette distinction dans l’article 7 :
ARTICLE 7
I. – Le 2 du I de l’article 39 C du code général des impôts, dans sa rédaction résultant du présent article, est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les dispositions du présent 2 relatives au plafonnement de la déduction des amortissements à 2,5 % de la valeur d’origine des biens et à 7 000 € par foyer fiscal ne sont pas applicables aux locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, acquis au plus tard le 31 décembre 2026 et donnés en location à titre de résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. »
II. – Le a du 3 du II du même article est remplacé par les dispositions suivantes :
« a) Pour les locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés, acquis au plus tard le 31 décembre 2026 et donnés en location à titre de résidence principale au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le cumul des amortissements régulièrement comptabilisés au titre des exercices clos antérieurement au 1er janvier 2027 et non déduits du résultat de ces exercices peut être déduit du résultat des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu’au 31 décembre 2046, sans application de la limite de 50 % du résultat imposable prévue au présent 3. »
III. – Les dispositions du présent amendement ne sont pas applicables aux meublés de tourisme mentionnés à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
IV. – Les dispositions du présent amendement s’appliquent aux investissements réalisés au plus tard le 31 décembre 2026. Les dispositions de l’article 7 demeurent pleinement applicables aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2027.
Exposé sommaire
Le présent amendement vise à sécuriser le régime fiscal des investissements réalisés en location meublée non professionnelle avant le 1er janvier 2027 lorsqu’ils sont destinés à la location d’un logement constituant la résidence principale du locataire.
Les contribuables ayant réalisé ces investissements ont construit leur projet patrimonial et, dans de nombreux cas, souscrit un financement immobilier de long terme en tenant compte des règles fiscales alors applicables.
Le mécanisme d’amortissement constituait un élément important de l’équilibre économique de ces investissements, notamment pendant la période de remboursement du crédit immobilier.
Il apparaît dès lors souhaitable de distinguer les investissements résidentiels déjà réalisés des nouveaux investissements.
Pour les biens acquis au plus tard le 31 décembre 2026 et destinés à la résidence principale du locataire, le présent amendement prévoit :
l’absence du plafonnement de la déduction des amortissements à 2,5 % ;
l’absence du plafond de 7 000 € par foyer fiscal ;
la possibilité d’utiliser les amortissements régulièrement comptabilisés avant le 1er janvier 2027 et non encore déduits jusqu’au 31 décembre 2046 ;
l’absence de limitation à 50 % du bénéfice imposable pour l’utilisation de ces amortissements reportés.
Les nouvelles règles prévues par l’article 7 demeureraient pleinement applicables aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2027.
Les meublés de tourisme ne sont pas concernés par cette protection du stock.
L’objectif est ainsi de préserver la prévisibilité et la stabilité de la fiscalité applicable aux contribuables ayant déjà engagé un investissement locatif résidentiel et un financement immobilier de long terme, tout en permettant au législateur de faire évoluer le régime applicable aux nouveaux investissements.
Je me permets donc de vous soumettre cette proposition dans le cadre de l’examen du PLF 2027, en espérant qu’elle pourra retenir votre attention et, le cas échéant, faire l’objet d’un amendement.
Je vous remercie sincèrement du temps que vous voudrez bien consacrer à cette question et vous prie d’agréer, Monsieur le Député, l’expression de ma haute considération.
