réduction ammortissement LMNP

[Kizzo]

Désolé mais on ne parle pas du tout des mêmes montants. Pour l'immobilier, je dois emprunter à un banque en plus de l'apport.

Et en plus elle prête à taux bas, on ne va pas se plaindre de ça aussi j'espère

 

[Kizzo]

D’une part, l’investissement immobilier est indissociable d’un plan de financement ( crédit) sur le long terme qui intègre notamment l’aspect fiscal

Ou pas, tu peux acheter des SCPI sans emprunt par exemple, ou épargner et acheter certains types de biens directement. Ce sont des CHOIX

des stratégies d’investissement comme composante d’une politique du logement.

Et un investisseur avisé sait évidemment que quand nos politiques prennent une direction c'est une super option, ils ont si bien fait leur preuves en matière de succès

C’est bien pour ça que beaucoup d’investisseurs particuliers se sont retirés de l’immobilier et qu’on se retrouve avec une grave pénurie d’offre locative dans les zones tendues.

Sauf si je maîtrise mal le sujet, si certains ont vendu, d'autres ont.... acheté...
Donc la pénurie...

 

[Jaumep]

Ou pas, tu peux acheter des SCPI sans emprunt par exemple, ou épargner et acheter certains types de biens directement. Ce sont des CHOIX

Et alors?
Je ne vois pas trop où tu veux en venir.
Evidemment que ce sont des choix, mais il n’en reste pas moins qu’ils sont guidés par des perspectives qui s’appuient sur des « règles du jeu »; si les règles du jeux changent trop souvent et fortement c’est forcément pénalisant et plus pour un investissement de forte inertie comme l’immobilier que pour un investissement ultra liquide comme la bourse

Et un investisseur avisé sait évidemment que quand nos politiques prennent une direction c'est une super option, ils ont si bien fait leur preuves en matière de succès 😁

Et donc ? Que fait l’investisseur avisé fort de cette maxime ? Il n’investit pas ?

Sauf si je maîtrise mal le sujet, si certains ont vendu, d'autres ont.... acheté...
Donc la pénurie...

Le marché du locatif ( hors meublé de tourisme) s’est fortement contracté depuis plusieurs années et il y a une vrai désaffection pour cet investissement jugé moins rentable, plus risqué, plus contraignant et trop instable.

 

[lebadeil]

Pour le moment rien n'est voté, et ces conditions vont encore tendre encore un peu plus la situation locative qui est déjà bien sévère dans les grandes villes.
A force de taper sur les bailleurs, il y en aura encore moins !

Cependant , je vois un schéma alternatif : passer de LMNP à LMP pour ceux qui le peuvent !

- Conditions 1) et 2)
1) recette locatives (loyer + charges + ordures ménagères) > salaire ou retraite - 10% (*)
les - 10% de déduction d’impôts sur les retraites vont probablement être rognées a partir de 2027.
2) CA locatif >23 K€
Ces conditions sont plus accessibles pour les retraités.

- Déficits perdus (tous du moins gelés) lors du passage LMNP a LMP , mais de toutes façons rarement utilisables en 10 ans avec obligation de prendre en priorité les amortissements excédentaires en cas de résultat comptable positif.

- Amortissements transférés de LMNP vers LMP
le plafond des amortissements n'est pas prévue en LMP

- Plus Values exonérées après 5 ans (versus 30 ans pour LMNP, avec décote progressive). Exit la regle de réintegration des amortissements si on attend les 5 ans.

- En cas de résultat fiscal nul , URSSAF limité à 1.145 € / an
Grace au stock d'amortissement excédentaire, on doit pouvoir tenir qq années pour ceux qui font du LMNP depuis qq années.

- Pas de baisse de la pension de retraite (aujourd’hui) en regard d'une activité LMP. Mais le risque est que ça change un jour !

- Pour ceux qui sont proches de la retraite, et sans activité , on fait des trimestres avec le LMP.

Un avis ?

 

[Kizzo]

Le marché du locatif ( hors meublé de tourisme) s’est fortement contracté depuis plusieurs années et il y a une vrai désaffection pour cet investissement jugé moins rentable, plus risqué, plus contraignant et trop instable.

Je ne suis pas certain que sur des marchés au cycle long, le léger recul du locatif soit à ce stade si significatif. Les gens possèdent des biens, ont-ils envieuse les laisser vacants, je n'en suis pas certain.

Et donc ? Que fait l’investisseur avisé fort de cette maxime ? Il n’investit pas ?

Non il utilise son intelligence plus que celle des politiques, par exemple...

Et alors?
Je ne vois pas trop où tu veux en venir

J'en viens/reviens au point de départ : tout axer sur la fiscalité et chercher des excuses à travers des choix qui doivent être assumés est une mauvaise option à mon sens. Il y a un vrai discours "je n'ai pas le droit de perdre en immobilier donc l'Etat doit assumer mes decisions"
Quand on perd en bourse personne ne vient changer la fiscalité ou rembourser les pertes. L'immobilier a pris l'habitude de vivre sous perfusion. Là encore c'était facile à analyser. Donc d'anticiper qu'un jour ça s'arrêterait. Tout comme le LMNP serait réformé... tout le monde pouvait l'anticiper. Donc changement de règles... Peut-être... du spectre de ceux qui n'étaient pas en LMNP c'est peut-être une belle décision pour un juste retour à une "concurrence loyale"... faut-il leur jeter la pierre ?
Mais ça ne reste que mon analyse, j'accepte que l'on puisse voir autrement.

 

[Kizzo]

Pour le moment rien n'est pas voté, et ces conditions vont encore tendre encore un peu plus la situation locative qui est déjà bien sévère dans les grandes villes.
A force de taper sur les bailleurs, il y en aura encore moins !

Cependant , je vois un schéma alternatif : passer de LMNP à LMP pour ceux qui le peuvent !

- Conditions 1) et 2)
1) recette locatives (loyer + charges + ordures ménagères) > salaire ou retraite - 10% (*)
les - 10% de déduction d’impôts sur les retraites vont probablement être rognées a partir de 2027.
2) CA locatif >23 K€
Ces conditions sont plus accessibles pour les retraités.

- Déficits perdus (tous du moins gelés) lors du passage LMNP a LMP , mais de toutes façons rarement utilisables en 10 ans avec obligation de prendre en priorité les amortissements excédentaires en cas de résultat comptable positif.

- Amortissements transférés
le plafond des amortissement n'est pas prévue en LMP

- Plus Values exonérées après 5 ans (versus 30 ans pour LMNP, avec décote progressive). Exit la regle de réintegration des amortissements si on attend les 5 ans.

- En cas de résultat fiscal nul , URSSAF limité à 1.145 € / an
Grace au stock d'amortissement excédentaire, on doit pouvoir tenir qq années pour ceux qui font du LMNP depuis qq années.

- Pas de baisse de retraite (aujourd’hui) en regard d'une activité LMP. Mais le risque est que ça change un jour !

Un avis ?

Louer nu en location solidaire, excellente rentabilité, choix du locataire pas différente tant les plafonds de revenus sont élevés (ça n'a de solidaire que le nom) et stabilité fiscale sur 6 ans. Pas plus de charges, bonne réduction fiscale permettant de largement compenser la décote sur le loyer
Possible de louer à une association et là 0 gestion, sans frais, et avec un paiement des loyers même quand le logement est vacant
J'ai déjà testé une fin de bail : remise en meilleur état que je ne l'avais loué. Rien à jeter sur ce dispositif
Accessoirement, aucun travaux tant que le logement est habitable

 

[Jaumep]

Je ne suis pas certain que sur des marchés au cycle long, le léger recul du locatif soit à ce stade si significatif. Les gens possèdent des biens, ont-ils envieuse les laisser vacants, je n'en suis pas certain.

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« Dans ce contexte, rappelle Yann Jéhanno, président de Laforêt, « la part des investisseurs locatifs dans notre réseau et en volume de transactions a chuté de 27 % en 2019 à 16 % aujourd'hui. » Un désintérêt croissant dont témoigne aussi Jean-Paul Serrato, président de CNCEF Immobilier, association d'experts en immobilier patrimonial et de placement, et ancien directeur général d'Inovéa, société de conseil en gestion de patrimoine. « En 2017, l'investissement immobilier en direct représentait entre 50 % et 60 % de l'activité d'Inovéa, c'est désormais un peu moins de 5 %, dont un tiers consacré au logement neuf », se désole-t-il. »

J'en viens/reviens au point de départ : tout axer sur la fiscalité et chercher des excuses à travers des choix qui doivent être assumés est une mauvaise option à mon sens. Il y a un vrai discours "je n'ai pas le droit de perdre en immobilier donc l'Etat doit assumer mes decisions"

Quand on perd en bourse personne ne vient changer la fiscalité ou rembourser les pertes. L'immobilier a pris l'habitude de vivre sous perfusion. Là encore c'était facile à analyser. Donc d'anticiper qu'un jour ça s'arrêterait. Tout comme le LMNP serait réformé... tout le monde pouvait l'anticiper. Donc changement de règles... Peut-être... du spectre de ceux qui n'étaient pas en LMNP c'est peut-être une belle décision pour un juste retour à une "concurrence loyale"... faut-il leur jeter la pierre ?
Mais ça ne reste que mon analyse, j'accepte que l'on puisse voir autrement.

 

[Kizzo]

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« Dans ce contexte, rappelle Yann Jéhanno, président de Laforêt, « la part des investisseurs locatifs dans notre réseau et en volume de transactions a chuté de 27 % en 2019 à 16 % aujourd'hui. » Un désintérêt croissant dont témoigne aussi Jean-Paul Serrato, président de CNCEF Immobilier, association d'experts en immobilier patrimonial et de placement, et ancien directeur général d'Inovéa, société de conseil en gestion de patrimoine. « En 2017, l'investissement immobilier en direct représentait entre 50 % et 60 % de l'activité d'Inovéa, c'est désormais un peu moins de 5 %, dont un tiers consacré au logement neuf », se désole-t-il. »

Hmmm je vois en effet... donc parce qu'il y a moins de ventes pour du locatif il faut en conclure qu'il y a moins de baux d'habitation à l'échelle nationale. Je n'ai pas cette capacité de déduction mais je ne suis ni journaliste appartenant à un groupe de presse tenu par des patrons ayant la capacité à orienter l'opinion publique, ni un acteur important du marché immobilier qui pourrait éventuellement avoir intérêt à tenir un discours alarmiste pour obtenir un peu de sa came fiscale pour en revendre un peu à qui veut bien en reprendre