Recours en cas de mauvais DPE identifié entre promesse et acte de vente

[moietmoi]

Dans le cas présent, l’immeuble étant de 1990, une ventilation générale et permanente est obligatoire

Pour les constructions modernes, certes, c'est comme les caméras de recul sur les voitures
1 fabriquer des voitures avec plein d'angles morts
2 trouver la solution en vendant des caméras.

Pour améliorer un DPE surement pas. Le conso de la VMC va etre supprimée mais les besoins de chauffage vont augmenter car le diagnostiqueur indiquera ventilation naturelle

Dans les immeubles haussmanniens à Paris , testé sur le logiciel en demandant au diagnostiqueur un DPE projeté
Sans Vmc, Dpe E avec Vmc F.
Heureusement, il est interdit de monter une Vmc dans un immeuble collectif ayant le ventilation naturelle.

 

[Alexjuos]

Il peut très bien avoir un dpe légalement fait, et en dernier étage avoir une consommation énorme.
La notion de confort pour la chaleur est liée à la réfraction des murs et plafonds.
Je suis actuellement en dpe C.
Le chauffage est par l'immeuble. La température intérieure est entre 21 et 24 degrés. Malgré cela , on a des frissons de froid et les surface des meubles sont glaciales.
Étant en dernier étage et avec un toit terrasse au dessus, je suis obligé de chauffer en plus , avec des factures de l'ordre de ce que tu indiques en plus du chauffage immeuble, pour ne pas avoir de frissons dés que le soleil est couché et que les infrarouges lointain ne chauffent plus.

En premier , je vérifierai si le dpe est bien sûr le site de l'ADEME.

Oui le DPE est bien sur le site de l'ADEME.
C'est un appartement qui est au 2ème étage, avec au-dessus la terrasse de l'appartement du voisin du 3ème (et dernier) étage. C'est pour ça que j'ai indiqué que c'était en dernier étage pour simplifier.

Je ne suis pas sûr que le propriétaire ait forcément voulu tricher, c'est peut-être juste une erreur du diagnostiqueur. D'un sens, peu importe, je ne veux juste pas être lésé alors que le problème (s'il y en a un) ne vient pas de moi.

Je pense que le mieux pour être fixé est de refaire faire un DPE par une autre entreprise que je choisis et pendant lequel je serai présent, pour m'assurer que le diagnostiqueur va bien regarder l'isolation réelle. Le diagnostiqueur pris par le vendeur m'a en tout cas indiqué qu'il n'a rien pu contrôler et donc qu'il a juste renseigné la date de construction de l'immeuble (1990).

 

[Alexjuos]

Pour les constructions modernes, certes, c'est comme les caméras de recul sur les voitures
1 fabriquer des voitures avec plein d'angles morts
2 trouver la solution en vendant des caméras.

Dans les immeubles haussmanniens à Paris , testé sur le logiciel en demandant au diagnostiqueur un DPE projeté
Sans Vmc, Dpe E avec Vmc F.
Heureusement, il est interdit de monter une Vmc dans un immeuble collectif ayant le ventilation naturelle.

Ce que je peux dire pour donner un peu d'eau à ton moulin, c'est que sur le DPE réalisé, même s'il est peut-être erroné, il y a quand même 30 % de perte par la ventilation, qui a été considérée comme "VMC SF Auto réglable de 1982 à 2000".

 

[MDacier]

Vu la conso réelle energétique, je ferais comme toi : tout pour ce dégager d'un achat d'appart qu'il sera compliquer de louer!

 

[Alexjuos]

Ce n'est pas le bon calcul du tout. Il faut prendre en compte le coefficient de 2,3 entre énergie primaire et énergie finale en électrique. Mais le calcul des kWh/an reste théorique. Vous aurez forcément des différences du au comportement et mode d'occupation des occupants.

Comme dit précédemment, les données saisies par les diagnostiqueurs sont toutes disponibles en .xls sur le site de l'ademe, il faut aller le télécharger et vérifier ce qui a été saisi (il y a souvent des erreurs)

Merci beaucoup pour cette précision. Si je reprends mon calcul, on a donc :
- consommation d'énergie primaire indiquée sur le DPE fait par le vendeur = 247 kWh/m²/an
- consommation d'énergie électrique finale : 107 kWh/m²/an
- pour 43 m², consommation électrique de 4 600 kWh/an
- au tarif réglementé de l'année 2024 (281 € TTC/MWh d'après service-public.fr), ça fait 1 300 € sur l'année 2024

Il y a donc bien un gros écart entre la théorie du DPE et la pratique. Il y a certes des différences liées aux comportements et modes d'occupation, mais un facteur 2,6 entre les 1 300 € théoriques et les 3 400 euros réels me paraît quand même très élevé.
Après, je suppose que le DPE ne prend pas en compte, par exemple, le fait que les menuiseries datent de 1990 et qu'elles sont donc certainement usées (dans le sens où elles n'ont plus la performance d'isolation de quand elles étaient neuves).

Je vais regarder le .xls sur le site de l'ADEME.

 

[seb1980]

Ce que je peux dire pour donner un peu d'eau à ton moulin, c'est que sur le DPE réalisé, même s'il est peut-être erroné, il y a quand même 30 % de perte par la ventilation, qui a été considérée comme "VMC SF Auto réglable de 1982 à 2000".

C'est ce que l'on faisait en 1990, simple flux autoréglable

 

[Alexjuos]

Donc le bilan de tout ça, c'est de refaire faire un DPE en espérant que la note diminue et de ne surtout pas acheter cet appartement au prix de départ ?

 

[Alexjuos]

C'est ce que l'on faisait en 1990, simple flux autoréglable

D'accord, et a-t-on moyen de diminuer significativement les pertes par cette VMC de manière "simple" (c'est-à-dire faisable sans avoir besoin de faire appel à la copro) ?

Ce qui m'étonne aussi, c'est que le DPE ne donne "que" 10 % de perte par la toiture, mais peut-être que l'isolation des toitures était déjà "bonne" en 1990.

 

[seb1980]

Il y a donc bien un gros écart entre la théorie du DPE et la pratique. Il y a certes des différences liées aux comportements et modes d'occupation, mais un facteur 2,6 entre les 1 300 € théoriques et les 3 400 euros réels me paraît quand même très élevé.

il y a aussi le vieillissement de l'isolant. Une laine de roche d'un doublage collé ne va pas trop bouger par exemple. Mais une laine de verre dans un doublage sera complètement affaissée. Et ça , un dpe ne fait pas la différence.
Mais effectivement que le dpe soit bon ou pas ne change pas grand chose au problème: Les locataires dépensent trop et partent. Donc ne pas acheter ou acheter et faire des travaux

 

[seb1980]

D'accord, et a-t-on moyen de diminuer significativement les pertes par cette VMC de manière "simple" (c'est-à-dire faisable sans avoir besoin de faire appel à la copro) ?

non si vmc collective

 

[seb1980]

Dans les immeubles haussmanniens à Paris , testé sur le logiciel en demandant au diagnostiqueur un DPE projeté
Sans Vmc, Dpe E avec Vmc F.

Oui pour un immeuble antérieur à 1937, ce sera plus favorable de ne pas avoir de VMC pour le dpe (et souhaitable pour l'immeuble).
Entre 1937 et et 1982 on est souvent en ventilation naturelle (vraiment pas top pour le dpe, à essayer de mécaniser)
Ensuite ventilation mécanique (plus ou moins performante)

 

[Jaumep]

Donc le bilan de tout ça, c'est de refaire éventuellement faire un DPE pour être fixé, mais surtout de ne pas acheter d'appartement au dernier étage ?
Ou en tout cas si on en achète un, qu'il soit bien isolé ou vendu à un prix négocié pour le réisoler.

Pour l’anecdote je dispose d’un studio en bien locatif au 6ieme et dernier étage d’un immeuble de 1928.
Le chauffage est collectif ( chaudière à gaz avec radiateurs gaz dans les appartements).
Mes locataires ne chauffent quasiment jamais car ils « bénéficient » de la chaleur montante des 5 étages inférieurs.
Quant au DPE, il était envisagé à F par un premier intervenant qui ne m’a jamais communiqué son bilan et est devenu D avec un autre prestataire; la différence est que le second a pris pour argent comptant les informations ( vraies) que je lui ai communiqué mais que je ne pouvais prouver les factures de la copropriété s’étant perdues lors des changements de syndics ( notamment l’existence d’une isolation de la toiture faite en 2006 ).

 

[Alexjuos]

Pour l’anecdote je dispose d’un studio en bien locatif au 6ieme et dernier étage d’un immeuble de 1928.
Le chauffage est collectif ( chaudière à gaz avec radiateurs gaz dans les appartements).
Mes locataires ne chauffent quasiment jamais car ils « bénéficient » de la chaleur montante des 5 étages inférieurs.
Quant au DPE, il était envisagé à F par un premier intervenant qui ne m’a jamais communiqué son bilan et est devenu D avec un autre prestataire; la différence est que le second a pris pour argent comptant les informations ( vraies) que je lui ai communiqué mais que je ne pouvais prouver les factures de la copropriété s’étant perdues lors des changements de syndics ( notamment l’existence d’une isolation de la toiture faite en 2006 ).

Intéressant, merci pour votre témoignage.

Donc en résumé, le dernier étage est un très bon plan si c'est bien isolé vis-à-vis de l'extérieur (ou négocié pour avoir l'argent pour faire les travaux d'isolation), mais un mauvais plan dans le cas contraire. Et cela ne se traduit pas forcément dans le DPE depuis qu'il n'est plus basé sur les factures énergétiques du logement.

 

[Jaumep]

Intéressant, merci pour votre témoignage.

Donc en résumé, le dernier étage est un bon plan si c'est bien isolé vis-à-vis de l'extérieur, mais un mauvais plan dans le cas contraire. Et cela ne se traduit pas forcément dans le DPE.

Disons que ça donne une idée des limites et des incohérences du DPE mais, de toute façon, il faut y être attentif quand on destine le bien à la location.

 

[MDacier]

Intéressant, merci pour votre témoignage.

Donc en résumé, le dernier étage est un très bon plan si c'est bien isolé vis-à-vis de l'extérieur (ou négocié pour avoir l'argent pour faire les travaux d'isolation), mais un mauvais plan dans le cas contraire. Et cela ne se traduit pas forcément dans le DPE depuis qu'il n'est plus basé sur les factures énergétiques du logement.

Ce qui est problématique vu qu il sera interdit de louer les biens classés F dans 3 ans et classés E dans 9 ans ...

 

[moietmoi]

Je pense que le mieux pour être fixé est de refaire faire un DPE par une autre entreprise que je choisis et pendant lequel je serai présent, pour m'assurer que le diagnostiqueur va bien regarder l'isolation réelle. Le diagnostiqueur pris par le vendeur m'a en tout cas indiqué qu'il n'a rien pu contrôler et donc qu'il a juste renseigné la date de construction de l'immeuble (1990).

Oui cependant les factures totalement excessives d'électricité pour le chauffage sont une réalité à laquelle tu n'as peut-être pas envie d'être confronté suite à ton achat.
Il est possible qu'une facture vraiment excessive d'électricité puisse être interprétée, si elle ne t'a pas été communiqué avant le compromis comme un élément essentiel de la constitution du bien pour lequel tu as signé un compromis.
Normalement dans les clauses du compromis il est indiqué que le vendeur ta communiqué de manière honnête et complète toutes les informations qui pouvaient déterminer ton choix pour l'achat.
Ceci pourrait sans doute te permettre de ne pas acheter en faisant remarquer que de telles factures sont des éléments essentiels constitutifs du bien.

 

[Pendragon]

J'ai essayé de refaire des calculs, je me suis peut-être trompé mais j'ai :
- consommation d'énergie primaire indiquée sur le DPE fait par le vendeur = 247 kWh/m²/an
- pour 43 m², cela donne 10 621 kWh/an
- au tarif réglementé de l'année 2024 (281 € TTC/MWh d'après service-public.fr), cela donne 2 985 € sur l'année 2024

Je ne sais pas si on calcul est bon (est-ce que la consommation d'énergie primaire peut être considérée comme la consommation d'électricité pour un logement en tout électrique ?) mais si c'est le cas nous ne sommes pas très loin des 3 400 €, la différence pouvant être expliquée par de "mauvaises" habitudes de consommation des locataires, non ?

Je viens de recevoir la facture, les locataires ont consommé 13 400 kWh en 2024, ce qui représente, en faisant le calcul dans l'autre sens, 312 kWh/m², donc un DPE E, mais là encore mon calcul est peut-être trop simpliste.

Mais arrêtez avec vos factures.
Ca c'était avec les anciens DPE.

- Avez vous accès au DPE que l'on vous a présenté sur le site de l'Ademe ?
- Quelle date est le DPE ?

Et oui vous pouvez refaire un DPE , pour 120 euros n'hésitez pas et OUBLIEZ LES FACTURES...

 

[Pendragon]

Je ne comprends pas bien.
Tu dis que les conso réelles ne sont plus prises en compte désormais : qu'est ce qui est donc potentiellement plus favorable après vérification ?

Hey !! Avant le 01/07/2022 !!! tous les dpe sont à refaire !!! Et Si E -->audit energetique obligatoire si vente

Vous etes proprio bailleur ?

 

[Pendragon]

Oui le DPE est bien sur le site de l'ADEME.
C'est un appartement qui est au 2ème étage, avec au-dessus la terrasse de l'appartement du voisin du 3ème (et dernier) étage. C'est pour ça que j'ai indiqué que c'était en dernier étage pour simplifier.

Je ne suis pas sûr que le propriétaire ait forcément voulu tricher, c'est peut-être juste une erreur du diagnostiqueur. D'un sens, peu importe, je ne veux juste pas être lésé alors que le problème (s'il y en a un) ne vient pas de moi.

Je pense que le mieux pour être fixé est de refaire faire un DPE par une autre entreprise que je choisis et pendant lequel je serai présent, pour m'assurer que le diagnostiqueur va bien regarder l'isolation réelle. Le diagnostiqueur pris par le vendeur m'a en tout cas indiqué qu'il n'a rien pu contrôler et donc qu'il a juste renseigné la date de construction de l'immeuble (1990).

La date de réalisation du DPE ???

 

[MDacier]

Hey !! Avant le 01/07/2022 !!! tous les dpe sont à refaire !!! Et Si E -->audit energetique obligatoire si vente

Vous etes proprio bailleur ?

Non, j'étais locataire